不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

 

大安區新豪宅交易爆量，與信義區豪宅聚落互別苗頭。根據地籍謄本資料顯示，豪宅王「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」18樓兩戶於7月過戶，雖無貸款記錄但總價推估上看8億元，另外「和平大苑」33樓戶也有過戶紀錄，經查兩棟大安區指標豪宅今年以來陸續過戶12戶，總金額逼近40億元，成為最強吸金豪宅聚落。

根據謄本資料顯示，「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」18樓兩戶於7月過戶，買方為外籍的鄭姓自然人，不僅一次購買兩戶，且以現金購置無貸款記錄，至於購置價格大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，以該社區揭露單價來看，應落在250~260萬元，合計總價上看8億元。

此外，大安區指標豪宅「和平大苑」也有過戶紀錄，根據謄本資料顯示，同樣於7月過戶的33樓，買方為博居有限公司。郎美囡指出，按照貸款金額及實價揭露金額推估，單價應站穩190萬元左右，總價超過3億元，不過近期兩大豪宅過戶的交易，目前尚未在實價登錄揭露。

而統計今年以來「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」、「和平大苑」的過戶紀錄來看，共有12筆但全數尚未揭露，分別是「和平大苑」有7筆過戶，平均一戶以2.5億元至3億元合計，累計達到21億元，「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」則有5筆過戶紀錄，若平均1戶以3.5億元至4億元來計，累計也有20億元，總計光是今年過戶的累計金額約40億元。

值得一提的是，今年以來台北市信義區中古豪宅頻頻交易，根據實價登錄揭露，有11筆億元豪宅成交案，幾乎等於每兩周就賣一間豪宅，累計成交金額超過21.5億元，雖然大安區豪宅尚未揭露，但今年以來已有12筆過戶紀錄，兩大豪宅聚落互別苗頭。

郎美囡指出，不動產市場從2017年開始回溫，去年豪宅市場也隨著解凍，市場上陸續傳出交易，且國際經濟情勢不穩，股票也多有動盪，而高資產大筆資金回台後需要投放標的，因此黃金地段的高總價豪宅成為低風險的停泊標的，尤其經過年初這波疫情後，凸顯出台灣的醫療及防疫水平，更加強化買方的信心。

受疫情影響，各商圈店面空置率提高，台北市知名民生社區商圈也爆出退租潮。不過實價揭露今年有兩筆店面轉手交易，一筆在今年2月交易，總價6,988萬，比前次移轉多了288萬。另一筆在今年5月，以1120萬平轉出售，和四年前取得價格相同。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，各大商圈店受電商及消費型態改變影響，近幾年租況多不理想，經過疫情衝擊後，店家更是經營困頓，歇業消息頻傳，但市場游資充沛、利率低，仍有買方選擇知名商圈趁房東好議價時入手。

民生社區受惠陸客來台觀光熱潮，東區店面移轉、文青店竄紅，商圈人氣本來很旺，但由於店租快速飆高，這幾年許多店家轉往人潮較多的捷運松山線，店面空置率一路升高，最新統計，區內店待租店面目前高達90間。

郎美囡指出，民生社區店面多數為屋主早期入手，持有成本較低，加上民生社區店面大多為公寓，實際使用面積及土地持分面積大，在危老重建帶起的改建風潮下，店面除了出租效益還有重建或都更的潛力。

因此，儘管商圈不時傳出店家經營不易退租，除非有財務考量或入手價格過高，屋主降價出售意願偏低，大多期待獲利出揚，但從近期交易來看，房東心態放軟，平轉不賺也願意賣。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，近幾年商圈受人潮減少影響，店面租金水準逐年下修，不過國人普遍偏好收益型資產，以定存思維轉進店面。她提醒，如想投資，應精算成本及投報，移轉時的土地增值稅也要留心，避免買在高點、轉手不易。

根據內政部資料統計，今年上半年全台買買移轉棟數達14萬棟，相較去年同期14.3萬棟減少約2%。

 

房仲業者分析，今年雖受到新冠肺炎疫情衝擊，但全台房市買賣移轉棟數僅年減2%，顯示剛性需求依舊支撐房市，下半年整體交易量應能回到復甦軌道。

統計資料顯示，上半年全台買買移轉棟數雖較去年同期略減，但高於2018年同期的13.6萬棟，2017年12.9萬棟及2016年10.8萬棟，顯示今年房市仍有不錯表現。

從六都上半年買賣移轉棟數來看，六都合計10.80萬棟，年減2%，因此全台房市與六都買氣皆持穩。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，上半年受疫情影響，房市旺季到5月才正式開始，由於買賣實際簽約到辦完移轉登記的時間，可能有一個月的落差，因此6月的買賣移轉棟數，大致是反應4月中旬到5月的交易狀況，5月市場交易因降息與疫情穩定，遞延買盤回籠，因此6月的買賣移轉棟數呈現回溫表現。

房仲業者指出，六都6月移轉棟數合計1.97萬棟，年增3%，且較5月買賣移轉棟數增加15%

大家房屋企劃研究室主任郎美囡指分析，在游資充沛、利率探低下，預期下半年買氣依然強勁，尤其台灣疫情控制表現佳，近期多家市調數據也顯現出民眾對不動產市場看好居多，因此推估交易量會明顯起色。

超級購物商城帶動店面效益，台中高鐵最明顯！擁有三鐵共構的台中高鐵，「超級娛樂購物城」正在進行招商 ，市場傳出包括多家重量級百貨天王有意爭取開發商機，投資額將超過150億元，加上周圍有吸引力生活事業旗下「ATT 4 FUN」購物中心百億投資案，店鋪效益引線一觸即發。

台中市政府為配合烏日副都心整體發展，將以ECOMALL生態商場形式集自然生態、生活、教育、休閒娛樂及購物觀光於一體的life style商業城，並導入生態建築、風、光、水、綠等設計元素，以達節能減碳，和諧環境的目標。打造台灣中部提供休憩、購物、娛樂運動多元性之新商業空間，預計可提供約4萬1,780坪商業空間及至少創造約6,250個工作機會。 台中高鐵特區是台中市府近年來的發展重心，以「烏日副都心」命名，與新北新板特區、桃園高鐵特區雷同，皆是中央和地方政府重大建設核心所在，積極作多之處，一樣有軌道建設和百貨進駐，如板橋高鐵站旁有「大遠百」加持，桃園高鐵特區有「華泰名品城」加入營運，周邊住宅與店面行情紛紛上漲。

尤其台中高鐵特區更有優勢，區內已有大台中國際會展中心，經常舉辦各項大型展覽活動，國泰人壽物流共和國、新光人壽台中傑仕堡相繼進駐，以及台中捷運綠線年底即將通車等利多，包含「龍寶園臻邸」、興富發「夢幻誠」、精銳建設「精銳潮」等周邊新案，每坪開價問鼎3字頭，未來漲勢可期。

其中，看準台中躍升台灣第二大城，區域發展榮景，加上交通的便捷性，興富發在烏日高鐵特區打造「夢幻誠」，7,656坪大基地擁1,600戶住家、2至3房的泳池花園宅，並規劃66戶店面，由於位在高鐵站正前方，金店面成為搶手貨。

興富發專案經理蔡燿駿表示，「夢幻誠」緊鄰七期並位於台中高鐵站旁，坐擁全台一日生活圈，加上台中捷運綠線年底通車，高鐵特區將最先驗證軌道經濟帶來的效應。「夢幻誠」採優惠付款條件，「訂金到交屋-2房38萬起、3房58萬起」；商城部分，目前開放保留店面，主打108萬起交屋。(工商 )

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20200728003332-260410?chdtv

根據信義房屋不動產企研室近日公布，大台北地區房價指數6月來到130.17，季增0.7%，年增1%，寫下2015年7月以來、為60個月的新高紀錄，相比過去2014、2015年房市高點的房價指數落在131至140間，顯見目前房價緩步增溫，逐步接近當年房市高點時的房價指數。

房仲業者指出，目前低利環境刺激購屋，過去幾年沒買房的積壓買盤出籠，不僅雙北的交易量上升，整體成屋房價也在緩升中。

信義房屋針對大台北都會區房價表現，2005年以來逐月進行統計，以掌握真實且即時的房價動向，而統計結果主要反應中古屋與新成屋目前的價格。

信義房屋近日公布數據指出，2020年6月台北市房價指數來到124.51，相較上一季成長0.61%，年增1.77%，新北市則是來到138.74，季增0.82%，年略減0.04％。

不過，合計大台北地區房價指數6月來到130.17，季增0.7%，年增1%，已寫下2015年7月以來、60個月的新高紀錄。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，在疫情回穩與低利等條件下，雙北地區房市也回到原先的復甦格局，而過去幾年沒有出手但有剛性需求的買盤，近期也陸續出籠，因此在交易量穩定成長的情況下，房價也緩步增溫。

https://house.udn.com/house/story/5889/4735509

港都房市高CP值區域，台鐵高雄新站特區絕對是熱點，在與捷運雙鐵共構，同時擁市公車、長途巴士核心連結便利性下，高雄新站特區令購屋者心動，包括浤圃「星帝標」、匯成「匯視界」都創下銷售佳績。

資深建商說，軌道建設主導現代化都市居民移動方向，重點站體通常快速形成商圈，帶動地方經濟發展，高雄火車站更吸納屏東、台南等臨近城市資源匯入高雄，有人潮就有錢潮，前景展望看俏。

匯成建設董事長李育坤指出，以高雄新站為中心的軌道經濟，將會是高雄近幾年最重要都市紋理重新縫合區域，像是新站千億計畫啟動、鐵路地下化建設、71期重劃區完工、日勝生集團新京站商圈等重大投資利多，藉由新高雄車站、R11捷運站、台鐵三塊厝站、國道客運及公車，五鐵齊匯讓交通路網向市區各個區域延展。

「匯視界」在高雄新站商圈的九如二路、嫩江街口，基地坐北朝南，規劃中小坪數格局，適時填補後驛久沒有大樓案供給量，推出才二個月熱銷破五成。

記者陳韋帆／新北報導

中和瓦磘溝旁的住宅是「水岸宅」？一名中、永和在地資深房仲向《三立新聞網》分享，在房市火熱的現況，不少房仲新人賣房創意百出，甚至將瓦磘溝旁住宅主打「水岸宅」，令他啼笑皆非。

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瓦磘溝為位於新北市中、永和區交界的河流，又名潭墘溝，全長4.7公里，因曾設燒窯製磚瓦，因此命名為「瓦磘」，早年曾有碼頭可通行小船，如今為混凝土排水溝，也是可分辨中、永和交界的一條天然分界線。

觀察實價登錄，瓦磘溝周邊5年內的新大樓，每坪成交價則可達4～5字頭；10～30年的大樓，每坪約落在37～40萬；25～40年的公寓，單價則在33～38萬之間。

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台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，一般市場中指的「水岸宅」，主要是淡水河、基隆河沿岸，其中大直和紅樹林身價最高，水岸第一排豪宅動輒上億，成為富豪的收集品，或高級度假宅，也凸顯具景觀的價值。

不過也因為沿岸能蓋的住宅有限，水岸宅稀有且身價不凡，因此建商也希望能複製大直水岸宅成功經驗，近年包括三重大都會公園旁，江翠重劃區也都成為新的水岸宅選擇。

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優美地產企研室林哲緯則指出，優質水岸宅，除了符合「水景」，仍要具備良好的「機能」與「環境」才能有好身價，而瓦磘溝由於規模較小，不僅景觀視野上仍與淡水河、大漢溪有所落差，加上開發較早屬老舊區塊，整體河岸硬體公設仍需改善，推測用「水岸宅」來包裝，應是業者為刺激當地聲量，所運用的行銷策略之一。

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屋比房屋總監陳傑鳴表示，「水岸宅」約可區分兩大類型，一種是位在河岸兩側的住宅，另一種則是面對海景的住宅，以瓦磘溝來說，早期是作為運輸水道使用，目前雖已被整治成排水溝，但與市場上認定的水岸宅仍有不小落差。

不過，由於近年新北市政府積極推動都更，加上中和區內人口密集、生活機能完整，又有環狀線通車利多加持，就算房仲不打出「水岸宅」行銷，該區域房市未來前景仍將不錯，值得購屋者留意。

https://tw.news.yahoo.com/%E7%93%A6%E7%A3%98%E6%BA%9D%E6%97%81%E6%98%AF%E6%B0%B4%E5%B2%B8%E5%AE%85-%E5%B0%88%E5%AE%B6-%E4%B8%8D%E5%A4%AA%E5%83%8F-100027777.html

生活機能的優劣是挑選理想房屋時必須考量的重要因素，好時價分析台中市逾8,000個社區的公園廣場、文教機構、生活購物、交通運輸、金融機構、醫療設施等6類生活機能的綜合分數，發現舊城區以及即將通車的捷運綠線文心崇德站至南屯站最出色。

以各社區來看，台中市生活機能表現最好的前十名社區，幾乎由舊台中市囊括，舊台中縣僅有豐原區「昂峰紀凡希」社區上榜。

其中分數最高的前3名皆位在舊城區，分別是中區「連宗大樓」，綜合評分達85分（滿分100），西區「中港富邑」，評分為84分，以及中區「美通大樓」，評分為81分。

觀察台中市的生活機能分布狀況，可見主要的熱點散布在舊台中市，並且以台中車站周圍及捷運路線經過的文心路一帶最熱鬧；舊台中縣則以台鐵站點為主，如豐原站、潭子站、清水站等，皆是由「交通運輸」機能帶動的熱區。

台中高鐵站坐落的烏日高鐵特定區，雖然建案雲集，但生活機能尚在發展階段，區域內的生活便利性仍需時間累積。

以行政區而言，台中市整體生活機能分數最高的前5名依序為中區、西區、北區、南屯區及西屯區，皆位於舊台中市，其中，中區、西區、北區屬於舊城區，南屯區、西屯區為新興開發區。

好時價產品總監丁肇毅分析，西區受惠於台中車站帶動的早期開發，此區域曾經為金融及商業核心，擁有充沛的機能，滿足往來人口生活所需。儘管舊城區的開發幾近飽和且隨著商圈西移而逐漸沒落，台中市府近年來積極推動舊城區的再造與活化，並透過鐵路高架化促進都市縫合，帶給此區域翻轉與發展的契機。

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