不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

    【特約記者謝維倩編譯】浮生若夢，看著一個又一個夢走馬燈似的悠遊而過，似真若幻，總像是近視眼沒戴眼鏡看外界般不夠真實。

    大概也唯有新冠病毒疫情這樣迅猛的事件如雷射光束般，一夕之間將全球許多佈滿灰塵黑暗的角落，照亮並還原了全部事實，讓大家反思和重新構建市場新秩序。

    全球房地產市場都存在供應過剩、需求不足以及「經濟金融化」最糟糕的易爆組合。WeWork是全球商業案例裡最具有警示意義的企業。近日日本投資集團軟銀因不願意履行股權收購邀約，WeWork董事會成員提起了訴訟，此前軟銀已挹注該公司近145億美元，成為全球虧損最嚴重的投資集團。

    對於「後疫情」時代的世界來說，WeWork當前困境是應記取的教訓。這些教訓包括初創企業舉債燒錢，鉅額債務事關緊要，去年底WeWork 原本預備公開發行上市（IPO）但計劃流產，導致其在私募基金的估值持續下滑。

    各國試圖從疫情中解圍，短期內將不會有人爭相租用短期辦公空間，許多地區的住宅和商業大樓還有得跌。

    新冠疫情大流行觸發了一場蓄勢已久的企業債務危機，WeWork具有導致此次危機的典型過度行為（獲利與債務不對稱）。

    它的困境也提供了蛛絲馬跡，透露出接下來可能發生什麼，隨著2008年金融危機之後第二輪全球房地產泡沫的破滅，北美以及歐洲部分主要城市的房地產價格將呈下跌趨勢。

    房地產行業在經濟中發揮的作用要大得多，一個國家的命脈有兩個：股市和房市。全球房地產的價值超過了全世界股市和債市的總和，房地產是經濟增長的關鍵引擎。

    2019年美國房地產的建設佔國內生產總值（GPDP）的18.1%。美國的高端房地產市場建設過度，在疫情爆發之前就開始走下坡路了，低利率助長了商業地產泡沫（大家爭相借款購屋）。自2008年金融危機結束以來，房市價格已上漲一倍多，美聯儲(Federal Reserve)對泡沫發出警告。

    在美國泡沫最明顯的是在數字科技中心，財富和就業增長源自於此，這也是WeWork推波助瀾的市場。

    波士頓聯儲銀行（Boston Federal Reserve）行長羅森格倫（Eric Rosengren），去年就曾指出WeWork的業務內容加劇地產泡沫化。WeWork的商業模式既依賴大量短期融資、也依賴長期貸款承諾，它代表次貸危機期間的銀行業內部問題的悲劇重演，次貸危機最終導致金融體系崩塌。

    新冠疫情爆發前，美國房地產的需求已出現問題。美中貿易戰使得商業地產和高端住宅市場的海外參與者離場。

    同時租賃物業市場也出現萎縮，因為電子商務的蓬勃發展打擊了實體零售業租戶，在美國和其他國家都是如此。為應對疫情而採取的全國性封鎖措施，將進一步助長這種趨勢。

    對於房東而言租金增長與就業增長密切相關，疫情之後的一段時間內，兩者都不會出現增長。美國年輕人在疫情危機前，就已受制於債務和就業問題，購置房產不太可能。隨著經濟開始復甦，企業會盡可能緊縮成本，使用軟體取代疫情期間裁減的員工。

    疫情大流行期間居家辦公的安排（work from home） 讓企業運作日益朝向互聯網的趨勢，在城市花高價租賃物業的理由消失了，儘管這可能刺激一小部分工作穩定的人購買住宅。

    新冠疫情將加劇貧富分化以及圍繞這一問題的政治博弈，房地產行業的監管體系或將重塑。受新冠病毒影響最大的是窮人，在經濟方面受衝擊最大的是年輕人。

    桑德斯（Bernie Sanders）已正式退出民主黨總統初選，但他的支持者在各州和地方選舉中仍會支持投票給能夠貫徹桑德斯信念的參選人。

    也就是對擁有眾多房產的富人加稅，修改都市規劃法以建設更多普通民眾負擔得起的房屋。這樣的發展對社會有益，但將給房地產開發商的獲利率和企業估值帶來壓力，短期內市場走勢是這樣的。

    未來幾年經由此次衰退導致的通貨緊縮，將是房地產行業面臨的另一項挑戰，通縮和低利率將使買家得以低成本買入房產。

    通縮意味著更低的價格、更低的收入和更弱的購買力，在這種情況下許多公司所處困境將更形嚴重，更高的借貸成本將不得不面對。

    這場疫情大流行將福特（Ford）、卡夫亨氏（Kraft Heinz）等「藍籌」公司推入垃圾債券領域。大批債務纏身的殭屍企業將走向破產，剩下更少的租戶填補空蕩蕩的辦公大樓。高負債的酒店開發商和個人抵押貸款借款人將懇請政府救助，企業以股票資產作為抵押債務支持，現在股市崩跌金融資產縮水，讓違約周期的情況變得更加惡化。企業融資將很難獲得，這就是WeWork帶來的警示。

https://tw.news.yahoo.com/%E7%80%95%E8%87%A8%E6%87%B8%E5%B4%96%E7%9A%84%E7%BE%8E%E5%9C%8B%E6%88%BF%E5%9C%B0%E7%94%A2%E8%A1%8C%E6%A5%AD-213000522.html

美國全國住宅建商協會 (NAHB) 與富國銀行 (Wells Fargo) 於週三 (15 日) 公佈 4 月份建商信心指數，報 30，較 3 月份的 72 大幅下滑，且創下史上最大的單月衰退幅度。

為了防止新冠肺炎 (COVID-19) 疫情的擴大，美國政府下令禁止民眾非必要的外出，因此重創房市景氣，導致 4 月份的建商信心指數暴跌至 30，低於市場預估值 55，且創下自 2012 年 6 月以來的最差表現。

此外，4 月的 NAHB 建商信心指數，亦為自 2014 年 6 月以來首次低於 50。該指數以 50 為基準點，若低於 50，則代表建商對於房市的前景表示悲觀，若高於 50，則表示市場整體狀況較好。NAHB 建商信心指數在 2019 年底攀升至 76，創下近 20 年來最高紀錄。

NAHB 首席經濟學家 Robert Dietz 表示，在疫情爆發之前，美國的房地產景氣呈現穩健成長的態勢，1 月及 2 月份的房屋銷售量皆大幅增長。但隨著政府下令民眾進行居家防疫，導致買家流量驟降，另外，由於房屋建築活動被政府歸類為非必要的經濟活動，因此，亦導致建商的營運受到威脅。

NAHB 主席 Dean Mon 表示，由於肺炎疫情於全國各地持續蔓延，再加上失業人口的攀升，導致房市景氣衰退及建商信心驟降。

根據 NAHB 指數的細項數據顯示，銷售現狀下跌了 43 點，報 36， 未來 6 個月的銷售展望下跌 39 點，報 36 ，買家流量則下跌了 43 點，報 13。

https://news.cnyes.com/news/id/4465708

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▲紐約房價也受到強力衝擊。（圖／pixabay）

記者張靖榕／綜合外電報導

美國紐約曼哈頓房價受疫情影響，由高點戲劇性轉跌，3月最後一周新刊登的待售房屋與前年同期相比，更銳減高達85％，甚至可能出現房市暫時關閉交易的現象。現在房市都在觀望疫情何時出現緩和，到時候才可能出現景氣復甦，預計會在今年夏秋兩季。

根據「CNBC」報導，曼哈頓房地產交易量3月砍去8成以上，部分專家更指出可能會再大跌30％或以上。事實上，2020年多虧1月和2月的大好景氣，前3個月的總交易量仍上升14％，但這季平均售出房價跌幅約11％，落在188萬7740美元（約新台幣5714萬元）。

3月最後2周正逢紐約新冠肺炎疫情大爆發，迅速衝及曼哈頓房市；根據房地產商「Olshan Realty」最新報告，3月最後一周超過400萬美元的房產交易，更只有區區2筆，是2009年8月金融風暴期間以來，最慘的交易數字。

其中最為慘烈的就是新上線的待售放產，3月最後一周相比去年同期，竟然「雪崩式狂降」85％，眾多賣家甚至把已上線的待售房產拉下市，因為此時買家要不手頭拮据，要不沒有意願看房。

專攻曼哈頓及布魯克林區的房地產服務商「UrbanDigs」更預期，由於買家與賣家對售價的出價差距越拉越多，交易量不只變得稀薄，可能得暫時關閉房產市場。

▲澳洲房地產低迷。（示意圖／路透）

記者詹雅婷／編譯

新冠肺炎疫情衝擊全球，澳幣貶值、澳洲房地產蕭條，有近六分之一當地房地產業者表示，將在疫情期間加大針對海外買家的行銷力道，藉此開啟澳洲住宅房地產市場的機會，彌補當地需求下降所帶來的營收缺口。

澳洲realestate網站引述Juwai.com網站調查指出，疫情所導致的經濟放緩將會持續數月，有近6成業者預估，今年營收將會大幅降低。

根據皇冠房地產集團（Crown Group）公開資訊，今年2月下旬至3月的預售屋銷售額為4200萬澳幣（約新台幣7.88億元），當中多數為海外投資客。業者透露，中國買家對1800萬澳幣房產相當感興趣，要讓身在澳洲的家人成為代表人，幫忙看房子。

「現在逐漸克服疫情的中國人，比澳洲當地人更有可能購買（房地產）」，房地產業者詹姆斯布萊特（James Pratt）提到，由於澳幣貶值，海外投資客發現澳洲房地產較能負擔且更具吸引力，「現在向海外買家行銷是個明智之舉，這是種適應環境的方式，積極主動擴大受眾是有益的。」

皇冠房地產集團行銷部主管愛德華茲（Prisca Edwards）提到，海外投資客正在利用澳幣貶值的優勢，省下大筆開銷。

根據澳洲聯邦政府3月29日所發布的政策，受到疫情對經濟產生的衝擊，將對海外投資實施更嚴格的審查，包括取消外國投資審查委員會（FIRB）審查價格門檻。財政部長費登伯格（Josh Frydenberg）說明，這並不是凍結投資，澳洲對外生意往來仍舊開放。

▲美國現在僅有少數地區有工人願意冒疫情風險上工。（示意圖／取自免費圖庫Pexels）

記者張靖榕／綜合外電報導

根據美國全國住房建築商協會（NAHB）一項最新研究指出，只要等到社交距離和其他種種防疫措施，成功抑制新冠肺炎全國大流行的疫情後，建築業將會擔任起經濟復甦的領頭羊角色，將美國經濟從谷底快速拉抬回升。

「全國住宅建設及重新裝潢報告」指出，建築業創造的職缺通常以數千計，平均建造1000戶單戶住宅，就能開出2900個全職職缺，並貢獻1.1億美元（約新台幣33.24億元）的稅收和費用，能讓政府、警察單位、消防單位、學校單位繼續保持運轉。

平均建造1000戶的租賃公寓也能有次佳效果，包括1250個全職職缺，並為聯邦政府、州政府和地方政府創造5591萬元的稅收和收益。另外，每1000萬美元的裝潢改建金額，就能夠創造75個全職職缺，和將近300萬美元的稅收。

若今年沒有疫情災難發生，以1月和2月開季的亮眼表現，美國房市整體處於一個相當蓬勃健康的狀態，因此對房地產服務商及賣家而言，需求就是明擺在那裡。NAHB主席狄恩芒（Dean Mon）預期到了疫情後期，「房市就會扮演起它的傳統角色，帶領2020年的美國經濟走出衰退低谷。」

NAHB的計算模型顯示，建築業開創的職缺不會只侷限在某一地域，而是會在全國遍地開花，其一次餵養的職業眾多，包括建築工人、水泥工人、水管工人、水電師傅和暖氣設備廠商，以及所有建造一間房屋所需派上用場的職業，運輸、倉儲及房仲業當然也受惠。

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記者黃心瑀／綜合報導

美國紐約州為新冠肺炎重災區，整個州更幾乎成為封閉狀態，人民的生活也因此受到影響，不過當地人除了需要擔心是否得病，更多人擔心自己因為失去薪水，無法繳納4月份的房租而流落街頭；但在無法估算到底有多少人會受到影響的情況之下，許多房東跟房地產業者正為多達40%的租戶提供資助，甚至是不收房租。

根據紐約時報報導，新冠肺炎襲擊美國，短短一個月時間裡，紐約市民生活天翻地覆，其中更有許多人因為疫情而失業，據悉該市有540萬名租房者，佔全部人口的三分之二，就有業者指出，如果這些人當中有一大部分的人付不出租金，房東，特別是收取較少利潤的房東也將因此繳不出帳單。

從紐約市到洛杉磯再到西雅圖，美國全國各地的租房者都計畫罷工，已呼籲官員們向這些人提供經濟援助，儘管紐約州州長庫莫（Andrew M. Cuomo）已經下令房東無法驅離租客90天的時間，成為無法付出租金租客的生命線，但這只是一時的，3個月之後，這些人仍要為了房租而煩惱。

租戶權益倡導者和財產所有者代表皆表示，失業的房客應該向房東詢問，是否可以支付較少的房租或是制定付款計畫，法律援助協會負責人朱迪絲（Judith Goldiner）則稱，房東應該可以減少支出，並抱持著寬容之心，直到房客找到工作為止，但重點是，能付出租金的人還是要付錢。

代表紐約市25000名房東的協會主席約瑟夫（Joseph Strasburg）表示，當前的經濟危機具有讓紐約市房產市場崩潰的所有因素，四月份租金的大幅下降將會立即產生骨牌效應，並使得許多房東沒有足夠的錢來支付房屋水費等費用，而且五月得房租預計還會進一步下降，但對失業的租客來說，只剩更少的錢可以交房租。

報導中指出，儘管現在範圍尚不清楚，但近日的幾項調查中顯示了嚴重的危機，網站Property Nest的網站調查指出，有39%的受訪者表示，如果在新冠肺炎疫情期間失業，他們將無法支付房租。住戶維權組織官員說，在一項調查指出有77%的人在繳交4月房租時面臨挑戰，有50%的人則稱他們根本無法支付房租。

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儘管最近有新冠肺炎疫情增加不確定因素，不過過去幾年調整，美國經濟逐步好轉，也帶動房地產市場持續復甦。以加州為例，2012全年的房價漲幅約為20%至25%，部分熱門地區如舊金山市區、南灣帕落阿圖市（Palo Alto City）甚至達到30%以上。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，現在進場不只可以賺到房價的回升，還可以賺到美元走強的匯率。舉例來說，在台北買一間30坪公寓的價錢約3,000萬台幣，出租投資報酬率不到2%，同樣的價錢在洛杉磯卻可以買上一整間透天

 

陳炳辰分析，這是比較客觀保守的估計，在今後的這幾年，房價的漲幅可能會超過10%，甚至會超出更多。另外，美國南加州是全美房價表現優質區，其中華人人口約50萬人，是全美華人人口第二多區域。

 

另一方面，台灣面臨少子化的影響，高等教育受到衝擊，甚至出現大學求職生，起薪只有22K的現象。陳炳辰指出，由於全球人力已邁入國際村的市場，因此90年代以後的台灣學子，更需要加值自己的國際觀，也造成國內私校國際部暴增，家長赴美置產甚至移民詢問度明顯提高。

其中，赴美教育只要取得居留證PR，子女在學齡前至高中是免費的，大學以上，本籍生是外州的三分之一，更是當州的五分之一，針對想取得本籍生的資格，「永久居留證」成為新一波台灣人移居美國的新誘因。

然而，除了台灣市場的需求，中國景氣轉弱，讓高資產族開始往海外尋求投資管道，從美國開放的投資移民（EB5），每年1萬個名額，中國大陸就占了6,000多人，而台灣則有160個人次。

陳炳辰表示，受到政策壓抑的大陸房市，因為熱錢需要出口，美國也是投資市場焦點。

不過，陳炳辰也提醒，新冠肺炎疫情升高，加上目前美國政治瀰漫保守排斥外國人的氣氛，華人置產雖不至於有明顯危機，但在移民、貸款等條件申請上也會相對嚴格，有意於當地買房的民眾，得在準備時顧慮萬全。

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