不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

【大紀元2019年03月15日訊】（大紀元記者高強編譯報導）二月份達拉斯地區的房屋市場銷售疲軟，令人失望。雖然由房地產經紀人經手的房屋銷售較去年同期增長了1％，但房屋銷售中位數價格卻與去年同期持平。
根據德州農工大學房地產中心和北德州房地產信息系統的數據，該地區的房屋銷售平均價格實際上比去年二月份下降了1％。

房地產中心的首席經濟學家詹姆斯·蓋恩斯(James Gaines)博士說：「市場肯定放緩了。房屋銷售價格可能會反映了有更多的低端房屋銷售活動，或價格走勢的放緩。不過在短短兩個月內還很難說，接下來的兩個月將是良好的指標。」

今年到目前為止，通過房地產經紀人的多重上市服務的單戶房屋銷售累計比一年前下降了5％。而房屋銷售中位數價格同比僅上漲1％，至245,000美元，房價走勢趨於平緩。

與房屋銷售價格趨平的同時，該地區市場上的房產數量卻正呈爆炸式增長。截至二月底，調查中涵蓋的北德州二十多個郡內，房地產經紀人上市銷售的房屋有近22,000棟，比2018年二月份的房屋庫存增加了25％。而市場上供出售的康鬥房數量更是比一年前高出43%。

房屋庫存的激增，導致了出售房產所需的平均時間延長了。上個月房屋出售時間平均超過60天。

住宅戰略公司的泰德·威爾遜(Ted Wilson)說道：「雖然達拉斯地區對住房有大量的需求，但隨著新房和二手房的庫存水平都開始上升，賣家推高定價更加困難。我們的一些客戶報告說，消費者正在對折扣做出回應。我們聽說，這種房屋價格的改善，加上抵押貸款的低利率，在最近幾週把許多場外觀望的買家吸引進來了。」

二月份的房屋報告中也有一個亮點，就是未完成銷售增加了4％，這是已簽訂購買合同但尚未正式售出的房屋。

由於抵押貸款利率已從2018年末的近期高位回落，房地產經濟學家希望，今年傳統的房屋市場春天旺季表現不會太糟。

責任編輯：李元

中港投資人以往前進美國房市，首選多是紐約或洛杉磯等大城市。但是美國大都會房價居高不下，中港客轉往價格較低的二線城市，尋求更高殖利率。

南華早報報導，美國法律事務所Polsinelli紐約辦公室合夥人Dan說，美國北卡羅萊納州夏洛特的資產回報率(capitalization rate)，比紐約高出120~150基點，差距很大，有便宜可撿。美國二線城市比較有可能取得9~12%報酬。Flanigan事務所處理中港客戶在美國的不動產投資。

Real Capital Analytics數據顯示，中港客戶對二線城市，如猶他州鹽湖城、田納西州納許維爾(Nashville)、德州奧斯汀(Austin)、華盛頓州西雅圖的房產投資，2018年年增近30%~10倍。舉例而言，中港民眾對奧斯汀的房產投資，從2017年的770萬美元、2018年飆至1億美元。納許維爾更從2017年的零美元、2018年飆至1.013億美元。與此同時，中港民眾對洛杉磯的房產投資，從2016年的22億美元、2018年降至5.76億美元。對紐約投資，2018年也年減89%至3.8億美元。

房地產服務商CBRE主席Spencer Levy說，景氣循環來到此一階段，二線城市的成長率和殖利率高於大都市；殖利率為王，一些外國投資人轉往二線城市。不過Levy警告，規模較小的市場流動性低，倘若經濟陷入低潮，物件可能較難脫手。

＊編者按：本文僅供參考之用，並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力，自行作出投資決定，如因相關建議招致損失，概與《精實財經媒體》、編者及作者無涉。

近期台灣熱議的高租金導致東區倒閉潮，其他不少名店如40年知名江浙菜餐廳「錦華樓」、老字號「永福樓」等也紛紛宣告結束營業，也讓貪心房東議題浮上檯面，而高租金的議題並非台灣獨有，美國紐約音樂聖地柯妮莉亞街咖啡館(Cornelia Street Cafe)，也宣告關店，老闆接受外媒採訪時表示店租從450美元（約台幣1.4萬）漲價到3.3萬美元（台幣約106萬），就是關店主因。
 
過去的四十年裡，這間咖啡廳備受推崇，發跡不少作家、詩人、藝術家、作曲家、音樂家，包含名歌手蘇珊薇格、女神卡卡都在此當過服務生，也有著紐約文化地標的美譽。
 
柯妮莉亞街咖啡館公關人員公開遺憾表示：「貪婪的房東，高漲的房租，這對店面來說是一個非常艱難的環境，而這個城市還沒有能夠通過法律來支持和保護中小企業。」，道出全球都會區的困境；而對於剛慶祝40周年的柯妮莉亞街咖啡館來說也成為高租金下的犧牲品。
 
中間的生存掙扎，柯妮莉亞街咖啡老闆赫希（Hirsch）表示，第一任房東把這棟有28間公寓的建築物售給一位水電工，這兩任房東都是合理漲價，但15年前，大批資金挹注，現任房東購入後開始以一年至少一成的幅度起漲，約10年前就達到1.2萬美元，不斷被侵蝕的情況下，抵不過高租金選擇歇業。（陳筱惠/綜合外電報導）

店租從450美元（約台幣1.4萬）漲價到33,000美元（台幣約100萬），73倍漲幅就是關店主因。翻攝googleMap

紅色的識別是該店特殊招牌。翻攝googleMap

柯妮莉亞街咖啡老闆赫希（Hirsch）表示，約10年前就達到1.2萬美元，不斷被侵蝕的情況下，抵不過高租金選擇歇業。翻攝DNAinfo / Danielle Tcholakian

不少人對於過去5年西雅圖平均房價上漲超過60%，擔心現在投資購房，房價是否有過高修正之疑慮。美國知名代銷益立信公司表示，與地理位置相近的溫哥華作比較，當地好工作機會不多，房價尚且在過去10年漲了2倍多，反觀西雅圖，擁有微軟、星巴克、亞馬遜、好市多等國際一流大廠的工作機會支撐，房價豈有長期不表現的道理。

以台中客戶為例，因小孩今年將由美國大學畢業，日前也順利獲得矽谷、西雅圖與紐約等地的工作機會，最後選擇去西雅圖的微軟。因此該客戶特地北上美國知名代銷益立信公司，參加位於Bellevue的「美麗都The Mira」建案說明會。會後被The Mira位處市中心的完善生活機能所吸引，當場下訂一屋作為小孩的畢業禮物。她不諱言兒子會選擇到西雅圖工作，重要因素之一是當地房價相比矽谷與紐約相對低廉，精準點出西雅圖房市未來。

洽詢專線（02）7709-2368。

市場調研公司Niche新發布「全美最宜居城市」2019年排行榜，維吉尼亞州的阿靈頓市(Arlington)勇奪冠軍，而去年獲第一的瑞柏市(Naperville)，今年退居第六，中西部地區還有密西根州的安娜堡市(Ann Arbor)、堪薩斯州歐弗蘭公園(Overland Park)擠入全美第二、七名。

這項排名是從全美人口超過10萬的228個城鎮中，依據當地受過大學及以上高等教育的居民比例、消費水平、房價及房產稅、公立學校等四大指標，作為評分標準而列出名次。

前五名依序為維吉尼亞州的阿靈頓市、密西根州的安娜堡、加州的柏克利、德州的伍德蘭德斯(The Woodlands)，及德州的普拉諾市(Plano)。

第六到第十名則為瑞柏市、歐弗蘭公園、馬里蘭州的哥倫比亞市(Columbia)、麻州的劍橋市，以及華盛頓州的貝爾優市(Bellevue)。

冠軍的阿靈頓市人口達22萬9534名，房價中位為64萬3300元，該市家庭中位收入11萬2138元，阿市在公校品質、夜生活、適合家庭居住等評分項目上，均獲得A+高分，城市多元化方面也得到A。

在Niche的評比中，瑞柏市在「全美最佳公立學校城市」、「全美最適合養兒育女城市」榜單中，均獲冠軍。

瑞柏市整體成績為A+，在公立學校、健康、健身及是否適合家庭的評比，也都獲得A+佳績；但在多元化、住房及工作機會上，則被評為A-；夜生活則有B+、上班通勤積分是B，犯罪與安全得分B-；瑞柏分數最差的項目是天氣及生活成本，僅獲C+。

瑞柏市距芝加哥市中心約45分鐘車程，人口14萬6431人，中位房價39萬8500元，中位家庭收入11萬4014元，依據2010年人口普查數據，白人占全市人口的76.5%、亞裔居次14.9%、西語裔5.3%、非裔4.7%。

除了瑞柏擠入全美宜居城前十名外，中西部還有安娜堡市及歐弗蘭公園排名第二與第七。

其中安娜堡市為知名大學城，人口有11萬9000位，中位房價27萬1600元，中位家庭年收入為6萬1247元，該市碩士及以上學歷的市民比率，高達45%。

歐弗蘭公園人口達18萬6147名，中位房價24萬8100元，中位家庭年收7萬8217元。

【大紀元2019年03月07日訊】（記者柯瑞斯編譯報導）據新出爐的埃德蒙頓房地產經紀人協會的月度報告數據顯示，與2019年1月相比，埃德蒙頓2月份所有類別的房屋銷售額比上個月增加，價格也有上漲。
具體來看，單立住宅銷售增長23.31％，公寓銷售增長26.05％，雙拼和排屋銷售增長17.53％。但與上年同期相比，所有主要類別的銷售同比還處於下降，獨立住宅銷售下降2.73％，公寓銷售下降6.62％，雙拼和排屋銷售下降9.60％。與2018年2月相比，所有住宅類別的年初至今銷售總體下降了11.01％。

房屋銷售平均單價從上個月開始上漲，但比2018年2月有所下降。獨立住宅的平均價格為430,000元，與2019年1月相比增加了6.36％，但與2018年2月相比下降了2.73％。公寓的平均價格為222,267元，較2019年1月增加1.64％，但同比下降6.62％。雙拼和排屋從2019年1月開始小幅下降，平均價格下跌0.24％至321,288元，比2018年2月下跌9.60％。

埃德蒙頓房地產經紀人協會主席邁克爾．布羅德里克（Michael Brodrick）表示，在冬季市場疲軟之後，2月份房地產市場的銷售量開始增加，今年也不例外。他說：「市場上的房屋庫存仍然很高，與去年相比，市場仍然滯後，但我們希望今年春季的傳統上漲趨勢不會偏離。」

房屋庫存較2019年1月上漲4.89％，較2018年2月上漲4.31％。但房屋掛牌上市繼續下降，環比下降5.64％，同比下降8.55％。與2019年1月相比，所有物業類型的銷售天數都有所下降。獨立住宅平均為70天，公寓平均為76天，雙拼和排屋平均為80天。總體而言，所有住宅物業的平均待售天數為73天，比上個月短11天，比2018年2月延長9天。#
責任編輯：Frank

【新唐人2019年02月27日訊】美國電商巨頭亞馬遜原計劃在紐約長島市設立第二總部，當地房地產市場曾一度驚人的火爆。亞馬遜取消這這個計劃之後，長島市的房市有何變化，一起來看看。

王雲增指出，所謂股市變動、房市房價調整，都是經濟變化中一個暫時現象，或許未來兩年美國經濟不如預期發展那麼快，發展放緩，但都是正常現象。華人投資者需要做長期投資打算，若想在短期投資幾個月就獲得理想回報，可能不會如願。他表示，自己對美國經濟還是有信心。

UCLA安德森預測中心經濟學家俞偉雄表示，根據聯邦勞工部公布的美國就業情況報告，淨增就業人口30萬，失業率下降，說明國內經濟基本面還是很好。有人說現在股市不如過去十年，房市也走下巔峰，但俞偉雄認為，這些都是經濟發展中的正常調整。但事實是就業人數增加，經濟還在成長。預測2019年至2020年，美國經濟不會衰退，但風險依舊存在，而且不容忽視。比如中美貿易戰正在談判中，到底出現哪些變數對經濟有影響？對於談判結果不要過於悲觀，因為現在中國代表團到美談判，或許雙方都有妥協讓步，且談判不會導致貿易戰進一步惡化。

俞偉雄表示，在美國投資應該以長期投資為目標，但若在中國投資房地產，隨著風險增大，提醒投資者盡快變現，避免損失。

投資美國股市近40年的會計師遲景林表示，目前尚未看到美國股市、房市不景氣情況，且勞工部公布的失業率下降數據，說明美國經濟持續成長，可以增強消費者信心。而且未來兩年股市、房市也不會有大的跌落情況，或許還會出現牛市都有可能。未來對經濟影響的因素很多，比如2020年總統大選川普尋求連任，還有不少民主黨籍總統候選人也在爭取。川普必然要在經濟方面有所表現，否則就會遭到對手和選民質疑。

遲景林說，華人投資股市要有長期打算，切忌炒來炒去，導致大失血。投資理財先做好功課，比如買某個公司股票，不要僅聽別人怎麼說好，自己要對該公司的業績做一番調查，如果有信心就不要輕易放棄。美國股市先前有牛市，隨後調整也很正常。近期一些公司股票價格又在上漲，投資股市穩紮穩打最重要。

 

聯準會鴿聲嘹亮、市場雖預期景氣放緩，且表現沒有預期中差，加上美中貿易關係獲得轉圜等因素影響下，帶動市場風險情緒回溫，其中美國REITs更在中長期利率風險降溫下，表現在全球主要資產中排名居前。

 

截至20日止，道瓊美國地產指數年至今累積漲幅已達12.5%。投信法人表示，美國受惠景氣仍穩健，不動產供需基本面仍良好，有助支撐不動產出租率維持高檔，後市表現仍未看淡。

群益道瓊美國地產ETF基金經理人張菁惠表示，儘管不同的景氣領先指標暗示，現階段景氣擴張已進入下半場，但距離衰退仍有段距離，且聯準會對於升息的立場已不如幾個月前強硬，並稱再進一步升息前將保持耐心，觀察過去美國升息循環的歷史資料，在升息期間，美國REITs表現並不一致，然在停止升息後六個月，在市場預期利息成本有望下降下，美國REITs多繳出正報酬，且平均績效更優於美股。

元大全球地產建設入息基金研究團隊表示，由於今年金融市場預期波動仍大，對後市保守情緒提升，預期具有防禦但又能參與商業活動成長特性的REITs將受市場青睞，尤以供需結構佳的美國、日本較為看好。

其中今年日本REITs不論從產業趨勢或是評價面看來，都有助正向發展，觀察東京辦公室1月空置率下滑6bps至1.82%，為海嘯前新低，今年1月商辦租金年增率達8.7%，商辦供需結構持續轉佳，租金上漲動能將形成強勁支撐。

至於澳洲與加拿大則建議保守看待，由於澳洲與加拿大經濟主要倚賴原物料出口，分別是鐵礦砂與原油，但去年下半年開始鐵礦砂與原油表現已轉弱，預期今年將持續，很可能進一步影響當地住宅與商辦租金表現。

台新北美收益基金經理人李文孝表示，觀察今年以來的資金流向，REITs ETF確實轉為淨流入，顯然市場風格開始青睞高股息具防禦的題材，不過，短線漲幅已大或有震盪，今年全年美國REITs的報酬率預計有雙位數，建議投資人可以趁拉回時再加碼。

2008年金融海嘯過後，紐約市房地產快速復甦，但隨著買賣雙方對房價認知差距擴大，這股熱潮也在去(2018)年軋然中止。最新統計顯示，去年紐約市的待售房屋中，只有不到一半順利出售。

Zero Hedge 17日報導，根據地產公司Property Shark公布的最新報告，截至2月1日為止，去年3月至5月對外公開販售的紐約市房屋中，僅48%獲買家出手購入。

房地產網站StreetEasy資深經濟學家Grant Long說，這是紐約房市趨疲的徵兆，此地房屋供給量過剩、給予買家大量議價權。在並未售出的房屋中，僅14%仍待價而沽，其餘屋主則暫時放棄尋求買家。

調查顯示，曼哈頓的房屋買氣稍差，僅44%待售房屋順利出售，但即使需求相對較強的皇后區、也只有54%的房屋找到買主。價格並非買氣變差的唯一原因。雖然所有開價100萬美元以上的房屋中，有61%並未順利售出，但開價在100萬美元以下的房屋中、也有45%滯銷。

其中，約70%的實際出售價格低於開價、比例高於一年前的62%及2016年的61%。在StreetEasy上架的紐約市房屋中，開價跟最終售價的差距是5.5%，也就是說，開價80萬美元的房屋、最終被折價了44,000美元。買家在曼哈頓的議價能力最高、77%的屋子開價低於最終售價，皇后區、布魯克林區的比例則為68%、61%。

中國經濟成長日漸趨緩，北京當局施壓讓資金回流國內、振興經濟，對美國商用不動產的購買行動出現大退潮。

華爾街日報1月29日報導，Real Capital Analytics統計顯示，2018年第4季(10-12月)，中國保險商、企業集團等投資人共計賣超了8.54億美元的美國商用不動產，已連續第三季呈現淨流出，為史上首見，跟五年前爆買美國指標房產的熱絡情況大相逕庭。全美地產經紀商協會(NAR)最新數據顯示，2017年4月至2018年3月期間，中國民眾在美國購買的房屋數量，較一年前短少4%，主要反應房價上揚、美元走升以及中美貿易戰開打等問題。

舉例來說，2015年斥資19.5億美元收購紐約華爾道夫酒店(Waldorf Astoria)的安邦保險，因前董事長入獄、被控詐欺與盜用公款，遭中國政府接管。如今安邦保險決定出售一系列美國的豪華酒店。其他債務沉重的陸企(如海航集團、萬達集團)，也在北京限制海外擴張計畫後，出售了位於紐約市、舊金山、明尼亞波利斯及比佛利山的房地產。

＊編者按：本文僅供參考之用，並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力，自行作出投資決定，如因相關建議招致損失，概與《精實財經媒體》、編者及作者無涉。

華人喜歡在美國投資房地產，當包租公、包租婆靠出租房子賺錢。川普稅改發布的新規定「199A合格業務收入」去年生效，凡是具有以下三項加一、具備有「生意」行為，都可合法享有20%的扣抵額省稅。

新稅法實行後，增加了一項適用於過渡實體（pass-through entity）企業主減稅的199A合格商業收入扣抵，扣抵額是「合格商業收入」的20%。但直至今年1月中旬，國稅局才針對「出租」行為發布符合199A扣抵額的詳細相關規章。

根據這項新出爐的出租房產企業（Rental Real-Estate Enterprise，RREE ) 規定，若民眾的出租行為符合三個「安全港（ safe harbor）」的條件，就可享有20%扣抵額。會計師李新忠介紹新規，第一、每套出租房都具備獨立的銀行帳戶，三套出租房就應有三個不同的銀行帳戶；第二、房東在一年內，需針對每套出租房提供250小時的出租服務，服務項目包括登廣告、租客簽約、租客申請表查證、收房租、維修與營運、買材料等；第三、提供250小時出租服務的紀錄。除了以上三項，若在一年內支付園丁、修理等服務費超過600元，也須向國稅局提交1099表格。

李新忠指出，只要符合以上規定，同等於達到國稅局對「做生意」的標準，故可享有199A的20%抵扣額，無論是商業出租還是住家出租都適用。他也以2018年淨賺10萬元、出租方法符合國稅局條件的C先生為例說，假設以最高稅率37％計算課稅所得，C先生原本的所得稅是3萬7000元；在新稅法的規定下，今年所得可減少2萬元，也就是說，C先生的所得稅可少繳7400元。

會計師施啟祥也表示，其實南加地區有不少華人投資房產出租房子，新的199A規定非常複雜，這項針對出租的「安全港」詳細新規剛出爐，但將隨著新稅法一起於去年生效，至少可維持至2025年，有出租房的民眾可諮詢會計師，是否符合相關條例，達到省稅目的。

不過李新忠也提到，房東若是使用長期租約（triple net lease）的方式出租房子，要求房客付稅金與保險費，則享受不了20%扣抵額。「想要獲取扣抵額資格，建議可與房客重新簽約，向房客收高租金，自付地產稅、保險費，將出租成為一門生意」。

未來一周國際財經市場聚焦於美國房市，重要指標數據包括19日公布的2月建商信心指數與21日公布的1月成屋銷售。分析師多認為，這兩項指標可望呈現成長，但仍提醒，聯準會升息與全球貿易紛爭仍是影響房市長期走勢的主要關鍵。

金融投資網站Investing.com調查分析師預估，全美住宅建商協會（NAHB）公布的2月建商信心指數可望從上個月的58點略升至59點。

NAHB先前公布，1月建商信心指數上揚至58點，此為3個月來首次上升，顯示即使整體房市處於放緩狀態，未來房市仍可能回穩。理財投資網站Trading Economics調查分析師預估，美國1月成屋銷售將月增1.2％至年率510萬戶，高於去年12月的499萬戶。

此外，全美房仲協會（NAR）先前公布，去年12月美國成屋銷售經季調後年率跌破500萬戶，創下2015年11月以來最低，月減6.4％、年減10.3％，顯示房市動能減弱。房地產分析公司Showingtime指出，美國各地房市買氣均出現降溫跡象，這對於房屋買家是件好事，因為市場競價的壓力變小；美銀美林（BAML）經濟學家更指出：「先前許多房屋潛在買家在利率上升期間而抱持觀望態度，如今或許是個不錯進場時間。以近期來看，我們可望看到美國房市指標好轉。」(工商時報)

【大紀元2019年02月01日訊】推動舊金山灣區房價上漲的7年熱潮可能在慢慢消退。房地產數據公司CoreLogic，週四（1月31日）發布的一份報告顯示，去年12月的房屋銷售量遠遠低於上一年，並且9個縣的房價中位數價格幾乎沒有變化。

根據CoreLogic的數據，去年12月整個灣區房屋銷售數量同比下降了20%，是11年來銷售量最少的12月。經過幾個月的價格上漲超過10%後，灣區的再出售房屋中位數價格僅上漲了1.3%。

CoreLogic分析師Andrew LePage表示：「上個月，舊金山灣區的住房銷售下降幅度最大，這是自上次房屋市場低迷時期以來的最大跌幅。」「這種下降反映了各種因素。11月份抵押貸款利率觸及7年高點，影響12月交割，股市波動給高端市場帶來額外阻力。」

硅谷聖塔克拉拉縣12月房屋銷售價格暴跌10%，這裡是蘋果、谷歌和其它利潤巨大且不斷擴張的科技巨頭所在地。而在2018年的春季和夏季，該縣的房價每月上漲兩位數。

聖塔克拉拉縣獨立屋的中位數轉售價格降至106萬美元，但仍然是全美國房價最貴的地區之一。

房價同比下跌的縣還有3個：聖馬刁縣（San Mateo）下跌2.5%至133萬美元，納帕（Napa）價格下跌5.2%至632,500美元，索諾瑪（Sonoma）價格下跌6.6%至59萬美元。

而其它縣的房價依然在上漲，其中舊金山依然保持強勁勢頭，獨立屋中位數房價上漲11.5%至145萬美元，康縣（Contra Costa）上漲2.8%至557,000美元，阿拉米達縣（Alameda）持平於80萬美元。

總體而言，12月份出售的灣區現有房屋的中位數售價為775,000美元，低於5月份的935,000美元。每個縣的房屋銷售都減少了。自2012年4月以來，灣區房價每月都在上漲，同比上漲。

代理商表示，買家無法承受更高的價格並且正在等待交易。賣家收到的房屋報價較少，房屋停留在市場上的時間更長，賣家也會做出更多讓步。靠近科技公司和好學校的地區，仍然是買家的熱點。◇

（此文發表於1223E期舊金山灣區新聞版）

【大紀元2019年01月31日訊】洛杉磯房地產市場去年底售出房屋大幅減少，12月只賣出5,291套房，比去年同期少了20%。據房產信息及諮詢網站CoreLogic的一份最新報告，洛縣12月房屋中價為58.15萬美元，比一年前只漲了2%，相比11月下降了3.1%，比8月下降了5%。
整個南加地區12月的房屋中價比一年前也僅高出1.1%。南加地區去年獨立房和康斗銷售數量也大幅減少，目前達到了一年來的最低水平。12月只賣出15,781套， 是2007年來當月的最低紀錄。

住房分析人士估計，洛杉磯紅火的房市已在2018年轉冷，未來一年預計情況差不多。

CoreLogic分析師里佩吉（Andrew LePage）說，通常12月的房屋銷售都好於11月，但是，今年南加地區12月比11月售出房屋減少了8%。這個情況有多種原因。其中之一可能是房貸利率去年一直上漲，限制了買家擴大預算的能力。

里佩吉還說，部分潛在買家仍買不起或是不願意買房，因為擔心房價已超出可持續發展的水平。雖然南加現在的房價（經通脹調整）還沒有達到大衰退前的水平，但是，其目前的增長步伐已經達到了幾年來的最慢。12月南加房屋中價的年同比增長已是2012年來的最低。

里佩吉說，另一個原因是最近高價房銷售大幅減少。一些富裕的買家在年底可能因為擔心股市而推遲了買房計畫。對於想買房子的人來說，這意味著比較可負擔房的價格仍然會繼續攀升。◇責任編輯：方平

【大紀元2019年01月31日訊】（大紀元記者周恆西雅圖編譯報導）西雅圖地區幾家大公司的首席執行官（CEO）們，正在呼籲為中等收入者提供更多的住房。在西雅圖，越來越多的新建住房面向高收入群體，而護士、教師、警察等中等收入人群卻負擔不起。
這個名叫「挑戰西雅圖」的17人團體，以前任華盛頓州州長格雷瓜爾為首（Christine Gregoire），包括亞馬遜、波音、星巴克和Nordstrom等公司的首席執行官，在1月30日發布的一份報告中，呼籲為年收入在5萬4千美元到10萬8千美元的家庭建設更多住房。

報告中提出，在過去十年，本地房價和房租的增長是收入增長的兩倍。過去首當其衝的是低收入家庭，但是現在大約40％的中等收入者的住房支出超過了他們可以負擔的價格。可負擔的住房價格一般定義為收入的30%。

雖然最近在西雅圖的近郊出現了建築熱潮，但是幾乎沒有房產為中等收入者開發。近十年來，85％的新公寓都是豪華單位，每月租金高達2千美元，開發商這樣做是因為它們最賺錢。另一方面，一些非營利組織和公共機構一直在為最低工資收入者建設補貼型住房，稅收抵免和捐贈，使得這些項目在經濟上可行。

該報告列舉了住房短缺的影響：單程通勤時間超過90分鐘的人在過去10年內增長了70%；普吉特灣能源公司僅有三個非工作時間的值班員還住在服務區內，這減慢了事故響應速度；貝爾維尤的警察局長被迫搬出了工作的區域。

這個團體還提出了15項建議，包括要求地方政府放寬分區法律，以增加建築密度；保護現有可負擔住房，購買土地，為新住房項目提供資金；把現在用於資助低收入者的稅收抵免擴展到中等收入家庭等。

微軟是該聯盟的成員之一，在本月早些時候微軟宣布，提供5億美元的住房基金，其中包括2.25億美元用於給中等收入者提供低於市場利率的貸款。但該團隊的其它任何成員都沒有承諾為這個項目投入自己的資金。格雷瓜爾表示，該團隊將在未來幾週內考慮與當地公司合作創建類似於微軟的住房貸款基金。責任編輯：舜華

十年前美國房市泡沫化引發的金融海嘯衝擊全球經濟，如今美國房市景氣復甦裂痕日益擴大，不僅使房地產相關股票烏雲罩頂，也加深這個世界最大經濟體成長減緩的顧慮。

美國房價跌到2012年才止跌，之後隨經濟復甦、失業率下滑和利率創新低上漲逾50%，帶動房屋建商股價回升。

在止於2017年的五年，道瓊房屋建築業指數的報酬率幾乎是美股大盤指數的兩倍。

但情勢在去年改觀。道瓊房屋建築業指數從峰頂到谷底跌逾40%，儘管房屋建商股過去幾個月來已反彈，仍比巔峰價位低32%，反映投資人擔心房市景氣轉弱將拖累相關類股與美國整體經濟。

全國不動產經紀商協會（NAR）上周公布的數據顯示，美國房屋銷量在去年12月降到三年低點，是房價2012年開始復甦以來第二大月比跌幅，令人質疑利率攀升已侵蝕實質經濟。聯準會（Fed）去年升息四次推高新房貸成本，使購屋者望而卻步。

長期展望面臨更大挑戰。除利率外，房地產業還遭遇多股逆風，包括房價已漲到讓年輕人覺得負擔不起，而選擇與父母同住；去年股、債市動盪讓富裕買家住進「套房」，打消購屋投資念頭；營建成本上漲則使建商獲利變薄。

去年購買美國商用不動產的中國大陸資金大幅減少，甚至創2012年來全年最低，專家認為是北京當局不斷對大陸投資人施壓，要他們把現金調回國內去支撐持續惡化的經濟。

Real Capital Analytics數據顯示。來自大陸的保險業、集團和其他領域投資人，去年第4季淨賣出8.54億美元的美國商用不動產，為陸資連續三季賣出金額高於買進金額，是陸資首次延續如此久的淨賣出時間。

雖然Real Capital資料顯示陸資去年全仍然淨買進26.3億美元的美國不動產，但這卻是6年來最低的年度金額。

去年陸資持續賣出美國房產，跟之前5年大舉買進地標性建築的情況完全不同。許多曾在海外掃貨的陸資大戶，現在反過來不斷賣掉其手中部份最具價值的不動產或相關物業股份，來降低其在美國房市中的曝險。

陸資去年撤出美國房市的舉動，被視為是大陸政府透過限制特定海外投資，讓陸資把海外資金匯回國內來穩定人民幣匯率、降低企業負債和協助挽救其放緩的經濟。

部份大陸開發商因面臨國內信貸環境緊縮，而必須賣掉其部份美國物業來籌措所需要的資金。

專家認為中美貿易與政治等關係愈來愈緊張，讓美國對陸資來說已不像過去那麼適合他們去投資，才會令陸資去年出現連續三季淨賣出美國房產。

陸資開始撤出美國不動產市場，被視為大陸經濟持續放緩的最新跡象。大陸經濟持續放緩，去年經濟成長6.6％創28年來最低年增幅，成為不斷增加全球金融市場波動，和各國企業獲利下降的重要原因之一。

專家認為大陸政府不可能短期內就放寬資本管制，因此預期陸資今年會繼續賣掉其手中的美國不動產。少了陸資的買氣，外界認為美國房市將缺少追價力量而難以大幅上漲。(工商時報)

美國全美不動產協會(NAR)公布, 12月二手樓銷售按月減少百分之6.4, 以年率計, 有499萬間, 少過市場預期的525萬間, 是2015年11月、即是三年以來最低. 按年減少百分之10.3.
        11月二手樓銷售由原先公布的532萬間, 向上修正至533萬間.

【大紀元2019年01月22日訊】北維吉尼亞房地產經紀人協會發布數據顯示，該協會的經紀人成員在2018年售出22,140套房屋，幾乎與2017年售出的22,555套房屋相當，這是自2005年以來的最高銷售量。

去年北維州的房產總銷售額為131億美元，略高於2017年的總銷售額。

北維吉尼亞州房地產經紀人協會的足跡涵蓋了Fairfax 和Arlington郡，包括Alexandria、Fairfax、Falls Church、Vienna、Herndon和Clifton市。

經濟學家預計，亞馬遜第二總部的到來可能引發投資者的熱情。Arlington市和Alexandria市12月份房屋銷售同比增長28％，北維州同比增長5.4％。

對於潛在買家來說，可選擇的房屋數量不多。北維州的房源從2017年12月起下降了20％。

去年12月北維州售出房屋的平均價格為593,400美元，而一年前為591,005美元。

責任編輯：肖琳

MoneyDJ新聞 2019-01-23 08:13:39 記者 賴宏昌 報導

全美不動產協會(NAR)1月22日公佈，2018年12月美國成屋銷售年率(經季節性因素調整後)月減6.4%至499萬戶、創2015年11月以來最低(英國金融時報)，3個月以來首度呈現下滑，遜於市場預期的525萬戶；較2017年12月(556萬戶)下滑10.3%(見圖)。 

NAR會長John Smaby指出，聯邦政府的部分關閉對12月的成交沒有產生重大影響，但關閉的不確定性有可能會傷害市場。他說，一旦政府完全重新開放、房市交易有望增加。 

NAR首席經濟學家Lawrence Yun指出，目前的房市數據部分是受到利率在2018年多數時間呈現上升的影響。他說，房市顯然對房貸利率非常敏感，12月份較為疲軟的銷售反映了消費者的搜尋過程以及前幾個月房貸利率高於目前的合約簽約活動。現在，隨著房貸利率降低、預估房屋銷售的復甦將持續到春季。 

1月18日公布的數據顯示，2019年1月美國密西根大學消費者信心指數初估值年減5.2%(月減7.7%)至90.7、創2016年10月(87.2)以來新低。密大消費者調查首席經濟學家Richard Curtin 1月18日指出，消費者信心在1月初下跌至川普當選以來最低水準，下跌主要是源自於美國經濟前景、因未來一年國內景氣展望創2014年年中以來最糟。 

NAR統計顯示，2018年12月全美成屋房價中位數為253,600美元、較2017年12月(246,500美元)上揚2.9%、連續第82個月呈現年增。 

2018年12月首購族佔比為32%、與2017年12月相同，低於2018年11月的33%。2018年10月29日公布的調查結果顯示，2018年首購族佔美國成屋銷售比重預估為33%、低於2016年的35%以及2017年的34%。 

2018年12月全部現金成交比重報22%、高於2017年12月的20%以及2018年11月的21%。個別投資人佔比報13%、與2018年11月相同，低於2017年12月的16%。 

NAR統計顯示，2018年12月美國西部成屋銷售年率年減15%(月減1.9%)至102萬戶，當地成屋房價中位數為374,400美元(註：高居全美之冠)、較一年前上揚0.2%。 

2018年12月美國東北部成屋銷售年率年減6.8%(月減6.8%)至69.0萬戶，當地成屋房價中位數為283,400美元、年增8.2%，漲幅居全美之冠。 

2018年12月美國中西部成屋銷售年率年減10.5%(月減11.2%)至119萬戶，當地成屋房價中位數為191,300美元、與一年前同期相同，漲幅居全美之末。 

2018年12月美國南部成屋銷售年率年減8.7%(月減5.4%)至209萬戶，當地成屋房價中位數為224,300美元、年增2.5%。 

根據房屋抵押貸款業者Freddie Mac提供的數據，2018年12月份30年期傳統固定房貸利率自11月的4.87%降至4.64%。作為對照，2016年30年期傳統固定房貸利率平均為3.65%、2017年為3.99%。 

2018年12月出售成屋的求售時間中間值為46天、高於11月的42天以及2017年12月的40天。12月出售成屋當中、39%的求售時間不到1個月。 

按當前銷售速度，未售出庫存為3.7個月、高於2017年12月的3.2個月，但低於2018年11月的3.9個月。 

嘉實XQ全球贏家報價系統顯示，SPDR標準普爾營建商ETF(XHB.US)1月22日下跌1.76%、收34.66美元。XHB去年下跌26.53%、今年迄今上漲6.58%。 

主要新聞原文出處 
Existing-Home Sales See 6.4 Percent Drop in December