不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

【明報專訊】房地產、高槓桿、地方債，內地經濟三大隱患。其中的任何一個出了問題，都將引發災難後果。

三大隱患的最大金主，恰是國有金融機構，尤其是國有商業銀行。除了130多萬億元（人民幣，下同）的貸款，內地還有100萬億元的資產管理產品、77.7 萬億元的託管債券。

加碼調控 炒房者資金被套

為解決三大隱患，中央落棋不止。國有商業銀行上調房貸利率的同時，中央下令規範資產管理業務：打破剛性兌付的預期，禁止資管產品承諾保本保收益。切斷資金來源的同時，防止銀行資金巧立名目繼續為房地產、「殭屍企業」和地方政府債務輸血。

國務院副總理劉鶴直言，要讓全社會都懂得，做生意是要有本錢的，借錢是要還的，投資是要承擔風險的，做壞事是要付出代價的。

愈來愈多的城市出台加碼限購、限售政策，國有商業銀行大幅提高放貸利率，內地房地產的大門陸續關閉，形成一道道圍城。

城外，剛性住房需求者因為房價太高，購買力不足，無法入局。城內，通過加槓桿購入多套房產者開始焦慮，賺的錢不及上漲的利息，因為限售、限購，房產無法出手。

炒房最終炒成了房東。猶如洪水猛獸的資本，被凍結在樓市。內地似乎找到了解決房產危局、流動性氾濫的良方。福州、成都、西安等地均是如此，海南尤甚。

2014年至2017年，海南房地產累計吸納6100多億元。其中，2016年、2017年，海南房地產銷售額相繼增長五到八成。2017年房地產銷售佔經濟總量的比重高達60.8%，房地產化傾向明顯。

海南經濟增長 20年最低

一紙限購令，數千億元資金被套海南，房地產銷售應聲而降。島外資金，或將因此被套6、7年。

同時下降的，還有海南省的經濟增速。今年一季度，海南經濟增長5.1%，是20年來的同期最低值。

2016年末，內地宏觀槓桿率達到247%，其中企業部門槓桿率達到165%，高於國際警戒線，部分國有企業債務風險突出，「殭屍企業」市場出清遲緩。內地國有企業負債超過100萬億元。

財政部清理1.8萬億地方債

1到4月，16隻債券先後違約。負債百億的浙江金盾控股集團董事長周建燦跳樓自殺，負債450億元的浙江盾安集團被迫向政府求援。

地方政府債務如同一座冰山，水面上的是顯性債務，水面下的是隱性債務。顯性債務一目了然，截至4月底地方債餘額16.6萬億元，但沒人知道隱藏在水面下的隱形債務究竟有多少。

一些地方政府繼續以各類「名股實債」、購買服務、PPP等方式加槓桿。財政部不斷下令嚴管地方債，先後清理退出1695個PPP項目、涉及投資額1.8萬億元。

[馮其十 神州新形勢]