一個地產人非正常死亡的啟示：房地產業奇迹不再
來源：經濟觀察報
6月13日，萬達集團官網刊出《南京萬達茂開啟新商業時代》的文章，詳細介紹了這個萬達「第四代文旅商綜合體」、南京「頂級商業地標」的品牌業態組合和創新運營方式。
開業之後進入運營階段，被認為是一個購物中心生命真正的開始，就像一個嬰兒出生之後需要傾注更大的精力餵養調教。
遺憾的是，南京萬達茂總經理徐毓在項目開業5天后被發現高樓墜亡，再也沒有機會陪伴它長大了。
9大主力店、228個品牌進駐，開業首日客流超過26萬人次，這是徐毓一年的成績單。就一個中國二線城市的購物中心來說，這個開業表現堪稱亮眼。
徐毓和她的團隊為此付出了無數個晝夜，徐毓家屬稱，她「長達6個多月的時間，吃住在單位，除夕只在家匆匆吃了頓飯，又匆匆回到工作崗位」，「加班時間最短至半夜12點，多則至凌晨兩三點，乃至通宵」。
徐毓的經歷引發了強烈的關注，特別是在地產人中間。對一個同業逝者的追念和惋惜背後,我們聽到的是一個行業的顫音。或者說，過去20年來，這個行業從來沒有像今天這樣，對現實和未來充滿迷茫和不確定感。
要知道，萬達是最早宣稱放棄追逐銷售目標、向輕資產堅定轉型的行業頭部企業，其工作強度尚且如此，可想而知，在一個言必稱「千億」銷售目標的時代，不想掉隊就要力爭上遊，行業整體的工作壓力會到什麼程度。
中國房地產業過去的20年，無論是業者眼中的黃金時代或白銀時代，高收益乃至超高回報的獲得，首先靠的是對金融槓桿的極致運用，一手拉住金融機構、一手拉住購房者，最大限度地提高資金的使用效率。誰能創造更多的頭寸，在頭寸空間里實現更高的周轉，誰就能快速地把雪球滾大。所以不用詫異，規模增長最快的往往是那些馬力全開的房企。
過去幾年情形稍變。一方面「錢的槓桿」已然放大到極致；另一方面，去槓桿和防風險成為宏觀調控主旋律，房地產行業被重點盯防。在這種情況下，通過組織變革和獎懲機制的調整——比如通過合伙人制度和職業經理人捆綁為利益共同體，用高強度的工作匹配高收入，將人的槓桿用到極致成為更多地產企業的選擇。
我們相信，無論是房企掌舵者還是職業經理人，沒有誰會真的願意用生命換業績。問題在於，在現實面前，行業第一或者那些希望在規模座次上更上層樓的腰部企業概無例外。當規模和速度決定生死，當千億成為一把標尺，「只要干不死，就往死里干」就是這些公司衝刺路上的標語。事實上，這種集體亢奮正是房地產黃金時代的底色。
毋寧說，一個地產人的非正常死亡，以一種近乎殘酷的方式告訴我們，房地產行業奇迹不再。無論有多麼不甘心，我們都應該確認，賺行情的錢變得越來越難。不論是短期的調控緊縮，還是長期的 「房住不炒」基調，都決定了房企「收割」範圍的急劇縮窄。對於這個仍被視為支柱的行業來說，是該從奇迹的幻想中走出，習慣平常的收益率了。
可以肯定，一方面，房地產行業會變得越來越「普通」。這意味著，中國富豪榜上的房地產老闆會越來越少。房地產業的「暴利」終成歷史。另一方面，對於房地產企業來說，核心競爭力將不再是加槓桿——無論是「錢的槓桿」還是「人的槓桿」。
房地產企業要賺另一種能力的錢。一個簡單的例子，中國內地和香港房企最大的不同，可能要數名字了，內地叫開發商，而香港叫發展商。差別在於，發展代表的是發展資產的能力。有了資產，便可以在股權基礎上做更多的金融延伸，讓優質資產成為全社會的投資財富，房企因此獲得穩定的管理收入和租金收入。當然這種不同，很大程度上來自於城市化發展水平的差異。
在進入大規模城市化之前，中國房地產企業更多比拼的是建設和協調能力，那時重要的客戶是公共部門，主要需求是保證質量。大規模城市化尤其是房改后，市場主體們將房地產企業重點打造的能力拉向了周轉能力、金融能力和槓桿能力。此時市場的主要矛盾是解決人們對物理空間規模上的需求。
今天，我們身處需要解決城市發展水平不協調不平衡矛盾的階段，市場期待的是整合與運營資產的能力，將有限的物理空間與更豐富更持續的需求鏈接起來的能力。但很顯然，這需要對組織結構、運營機制乃至經營戰略來一次全面的刷新。
詳全文 一個地產人非正常死亡的啟示：房地產業奇迹不再-財經新聞-新浪新聞中心 http://news.sina.com.tw/article/20180617/27211890.html
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