不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

「自備30萬起，月付輕鬆」、「低自備10萬交屋‎」，房市不景氣，建商祭出低首付小宅猛藥催眠年輕人，但小心落入「養套殺」陷阱！台中一名上班族，被88萬低自備方案吸引，購入預售小宅，原本銷售人員承諾，可向建商貸款並結合信貸，填補頭期款不足的缺口，豈料交屋前才發現信貸核不過，不只淪為斷頭戶，可能還要將已付款全賠進這間房，他只好委託仲介低價轉單急售，最終只拿回一半自備款，人生第一次買房，落下財房兩失的遺憾。
 
32歲的張姓上班族，月入4.5萬元，他被建商「自備88萬圓夢購屋」吸引，心想自己年過三十、存簿也有近百萬元，心一橫就簽下權狀21坪、總價780萬的預售小宅案。
 
差34萬，買房夢一場空
總價780萬元的預售屋，至少要二成頭期款、156萬元，可想而知88萬元根本不夠，這時候銷售人員告訴張男，可以一半向建商貸款、一半用信用貸款，補足剩餘68萬元缺口，張男心動答應，但沒想到的是，直到交屋前半年，他才發現在自身還有車貸的情況下，34萬元信核過不了，在家人也無法支援的情況下，面臨違約風險，依照合約，建商最高可收最高總價15%的違約金，換句話說，不只88萬元拿不回來，房屋也面臨斷頭危機，他只好為託仲介以低於市價轉單急售，最終只拿回一半自備款元，一場購屋夢，讓他賠掉44萬元血本。
 
按照一般購屋流程，簽下預售屋合約後，要陸續付出定金、簽約金；建案開工時，繳交8％至10％不等的開工款；之後依建案進度，每期繳交工程款，到交屋前付出的總金額，大約就是屋價的二、三成，也就是所謂的購屋頭期款。
 
但張男的低自備方案，從下定到開工，建商只收88萬元，直到交屋前才需繳足頭期款餘款，而張男直到交屋前半年才發現信貸不過，房屋根本過不了戶，這就是建商的經典的養、套、殺三部曲。
 
第一步養，誘你衝動下定
建商除了大打心理戰，從簽約後到交屋前，消費者只要付不出價金，房屋所有權都還在建商手上，真的遇到斷頭屋主，沒收已繳價金之餘，還能再將房屋重新出售，實際上穩賺不賠。
 
資深的代銷業者就透露，建商第一步曲「養」，先打出各式口號「低自備XX萬即可成家」、「買房比買車還便宜」等等，讓年輕人衝動下訂，尤其第一次購屋的年輕人，在銷售人員糖衣包裝之下，毫無抵抗力，儘管有《預售屋定型化契約》規範，但在頭期款付款項目，也會另行註明「若因顧客因素導致貸款無法放款，差額顧客需自行補足。」等約定。

第二步套，哄你掏出老本
當被廣告吸引來的購屋客，擠滿案場後，建商的第二步「套」就展開了，不具名的建設公司老闆就表示，在低自備的條件下，當然不足以應付頭期款，此時滿手鈔票的建設公司，就能夠利用「建商貸款」、或是幫忙找「信用貸款」來加速成交，也就是說至少兩成的自備款，屋主僅自備一成，「其他的，建商幫你想辦法」，讓民眾無後顧之憂的簽約，反正建商、代銷賺到業績，銷售一路長紅，誰管無知的購屋客貸款能不能通過。
 
歡喜簽約做足成家夢之後，一路到了交屋前半年，就是建商第三部曲「殺」的收割期，最容易引爆斷頭危機的，是自備款關卡，繳不出來就會面臨建商不交屋，被沒收已繳價金，或是急於降價轉售求現等窘境。
 
第三步殺，繳不起等斷頭
群義房屋名星逢甲加盟店彭育峰表示，今年已進入第一波低自備交屋潮，只要是當初打出低首付、低自備的建案無一例外，在交屋前半年的時間，進入貸款對保程序時，都出現貸款不能過，約5%的資金斷頭屋主，急售需求，看似比例很低，但小宅預售案少則百戶多則上看400、500戶，數量也不容小覷。
 
不過更多人選擇撐過頭期款門檻，先用盡全力補足差額咬牙拚交屋，但別忘了「低首付」不等於「低房價」，入手後才是惡夢的開始，舉例來說780萬的預售案，頭期款屋主自備80萬，加上建商無息借貸80萬分三年償還，共支付兩成160萬；用現在房貸1.7%試算，620萬房貸分30年，一個月須支付約2.2萬，再加上建商貸款每月也須繳交2.2萬。
 
加總起來交屋後，一個月房貸竟高達4.4萬，資深的代銷業者表示，大多數被「低自備」建案吸引來的消費者，財力本就不雄厚，即便使用「寬限期」也只能多生存兩年，當初埋下年輕人衝動購屋的因，已造成未來幾年財務隱憂的果。
 
看懂合約，自備至少三成
中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出，預售屋就是賣一個夢，建商、代銷口頭上會允諾購屋者貸款成數能達到8成，但其中有部分可能是信用貸款，在購屋前建議消費者先了解貸款組合，並且注意在合約中是否有載明若達不到貸款成數是否可以解約，還是消費者必須用現金補齊。
 
現在市況的確是買方市場，適合入手，不過最穩妥的做法，江龍名建議，在購屋前至少備足總價的三成，甚至更多一些，以備不時之需；另外銀行在審核貸款時，會依循用戶信用卡繳納是否正常、工作的穩定度來評斷放款成數，自身評估十分重要。
 
最後他提醒，預售屋只是將頭期款繳納時限分期、拉長，工程款一但結束，在交屋前還是須備齊所有款項，斷頭危機一旦出現，一場成家美夢立刻變惡夢。（陳筱惠/台中報導）

建商經典的養、套、殺三部曲，除了大打心理戰，從簽約後到交屋前，消費者只要付不出價金，房屋所有權都還在建商手上。資料照片

「低首付」不等於「低房價」，舉例來說780萬的預售案，頭期款加上建商貸款，交屋後每月支付貸款達4.4萬。資料照片

當初埋下年輕人衝動購屋的因，已造成未來幾年財務隱憂的果。資料照片

統計方式：計算相異地址數。 住宅係指一住址之住宅使用面積大於、等於該住址總面積之50％。 資料來源：內政部不動產資訊平台http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20190617/1583216/rtn/%E3%80%90%E8%B2%A1%E6%88%BF%E5%85%A9%E5%A4%B11%E3%80%91%E8%90%BD%E5%BB%BA%E5%95%86%E3%80%8C%E9%A4%8A%E5%A5%97%E6%AE%BA%E3%80%8D%E9%99%B7%E9%98%B1%E3%80%80%E9%AD%AF%E8%9B%87%E8%B3%A040%E8%90%AC%E8%B3%BC%E5%B1%8B%E5%A4%A2%E4%B8%80%E5%A0%B4