中房報記者 曾冬梅丨廣州報導
廣東的房地產調控似乎陷入了一個謎局。
根據廣東省房地產行業協會（以下簡稱「廣東省房協」）6月底發佈的報告，2018年1~5月份，廣東的商品房銷售面積、銷售額同比增速均出現了逆勢反彈，商品住宅銷售均價同比上漲13.7%。另一方面，商品住宅的庫存卻還在不斷上升，前5月增加了184.86萬平方米。
在這個數據背後是一系列矛盾的市場現象。「政策越來越嚴厲，大環境低迷，按理說成交不會有太大起色，但事實上，不少熱點城市的新房都銷售火爆。正常來說，銷售火爆會造成庫存下降，但統計數據卻顯示待售面積在持續上升。」一位長期觀察廣東房地產市場的專家表示，廣東各大城市為了控房價而採取的限價、限簽措施使得市場數據失真、價格調節機制失靈，很難從官方的統計數據辨析市場變化，而行政干預的一些負面影響也已經顯現，給調控帶來更大壓力和挑戰。
矛盾的統計數據
來自廣東省房協的數據顯示，5月份，廣東的商品房銷售呈現出了超預期的火熱，一改前4月的頹勢，並直接拉動了統計數據的反彈。2018年1~5月，廣東商品房銷售面積4907.93萬平方米，同比下降10.5%，降幅較1~4月收窄3.7個百分點；銷售金額6198.52億元，同比增長0.6%，較1~4月提高3.3個百分點；商品房銷售均價12630元/平方米，同比上漲12.3%。
商品住宅的表現更為突出，1~5月的銷售面積為4269.03萬平方米，同比下降10.7%，但5226.54億元的銷售金額已經實現逆轉，同比增長了1.6%。銷售均價12243元/平方米，同比上漲13.7%，保持上升態勢。
在廣東省房協看來，5月商品房銷售數據出現反彈，既與市場需求仍然旺盛有關，也與重點城市嚴控房價過快上漲相關聯。為遏制房價過快上漲，熱點城市普遍對新建商品住宅採取政府指導價等限價措施，出現新房相對二手住房價格更低，從而促使購房需求加速釋放。從珠三角城市新建商品住房和二手住宅均價的比較來看，除東莞、惠州外，均存在一定程度的「價格倒掛」。直接的限價措施，一定程度上導致了價格調節機制的失靈，也增加了調控難度。
銷售端的改善沒有傳導到庫存埠，廣東的商品房庫存仍在不斷攀升。截至2018年5月期末，廣東商品房待售面積5248.15萬平方米，其中商品住宅待售面積2599.61萬平方米。與2017年末相比，商品房待售面積增加259.57萬平方米，其中住宅增加184.86萬平方米。
廣東省房協的有關人士指出，在當前熱點城市新房市場需要採取搖號競買的情況下，庫存不減反增不符常理，相當部分已認購的住宅可能因為限制網簽等而呈現為庫存，凸顯調控政策仍有進一步完善的空間。
數據失真與調控僵局
數據的失真普遍存在於廣東的核心城市，新建住房和二手房價格倒掛最有說服力的案例莫過於6月22日開售的深圳華潤城三期。該盤推出741套可售房源，價格區間在7.5萬元~9.3萬元/平方米之間，而周邊二手房的掛牌均價已經接近11萬元/平方米。因此，這批房源吸引了大量深圳市民的關注，最終的誠意登記號達到了6776個，中籤率僅10.94%
據估算，買到華潤城三期190平方米的一套房，相當於到手就可賺到500萬元。不少買家甚至直言搶房就是為了投資。這顯然與「房住不炒」的調控初衷是背道而馳的。
廣州是限價最為嚴格的一線城市，因為市場反應慢，在2016年國家對各大熱點城市提出房價控制目標時，廣州的房價剛剛步入啟動階段，因此，廣州的房價控制目標被定格在1.6萬元~1.7萬元/平方米的區間，但此後廣州房價迅速進入補漲通道，大部分在售項目的價格已經是房價控制目標的數倍。為了達成控房價的任務，限價、限簽等非市場化的手段被地方政府廣泛運用，造成大量已成交的商品住房無法網簽。按照克而瑞廣州首席分析師肖文曉的估算，目前廣州800多萬平方米的庫存中，至少有100多萬平方米是已經賣掉但暫時無法網簽的。
有知情人士對中國房地產報記者透露，廣州調控的天平正在失去平衡，限價、限簽的後遺症逐漸暴露，某個開發商今年年中有2000套房子收樓，但其中4成還沒網簽，隨之產生的回款問題，客戶的入住、子女入學矛盾已經開始激化。限價、限簽也很容易成為開發商捂盤的利器，有在售項目因此捂了兩年盤，坐等區域規劃落實后才推出銷售，樓價翻了一倍。
迫於種種壓力，地方政府不得不對調控措施進行局部調整。「近期增城的備案價從1.3萬元/平方米放鬆到1.7萬元/平方米便是個信號。下半年，這些違背市場規律的措施還有可能繼續調整。」肖文曉表示。
詳全文 2000套房收樓4成未網簽 廣東樓市現剎車失靈人為失控-財經新聞-新浪新聞中心 http://news.sina.com.tw/article/20180708/27436858.html
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