不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

傅士鵬 我們昨天推送了以李嘉誠為首的香港家族資本2018對英投資盤點（李嘉誠神了！2018香港房價全面下跌，富豪加速撤離，200億投向英國），反響不錯。

今天推送包括內地買家在內的中國對英地產投資完整清單，時間從2018年1月到12月，詳細回顧今年中英地產圈大事件。

根據英倫投資客（ID: BuyLondon）的統計，2018年中國對英房地產投資金額超過60億英鎊（按照最新8.73的匯率約為523億人民币）。

相比我們2017年統計的超過100億英鎊的總投資額（2017年，哪些中國金主在英國買房了？），2018年的投資額有一定程度的下滑，但考慮到今年大環境趨緊，這個下滑也可以理解。

而且從另一方面看，即便是脫歐觀望期，且政策收緊的情況下，中國買家依然對英國房市投入超過60億英鎊，實屬不易。

接下來，我們就來重點盤點一下，2018年，到底有哪些中國金主來英國買房了？

1月 （3筆投資）

2018年1月8日，北京國銳地產正式完成了對倫敦金融城大樓Juxon House的收購，最終成交價為1.345億英鎊（約11.76億人民币），這是國銳在倫敦買的第二個樓。

價為1.345億英鎊（約11.76億人民币），這是國銳在倫敦買的第二個樓。

大樓緊貼著聖保羅大教堂，靠著倫敦證券交易所，地段非常優越。

2018年1月9日，上海萬城國際以1.42億英鎊（約12.21億人民币）的價格，完成了對倫敦金融城寫字樓99 Gresham Street的收購，該樓目前被出租給多家金融機構和律師事務所。

2018年1月21日，港交所上市公司——昊天發展集團發布公告稱，將斥資1.3億英鎊收購位于英國倫敦金融城的谷物交易所大樓（The Corn Exchange）。

大樓賣家是持有倫敦四季酒店和英國溫特沃斯高爾夫俱樂部的中資企業——華彬集團（Reignwood）。

2月（3筆投資）

2018年2月8日，央企保利旗下保利地產發布公告稱，通過合作的方式，公司已經正式完成收購位于英國倫敦北四區Mill Hill的一處大型開發地塊。

該地塊屬于Millbrook Park地產項目的其中一部分，占地11.88英畝、用地面積為47793平方米，收購價格為7465萬英鎊（約6.53億元人民币），土地用途為住宅用地，保利擁有該項目100%權益。

2018年2月14日，香港南豐集團斥資3億英鎊（31.3億港币，26.22億人民币），買進倫敦國王十字地區——谷歌新總部附近巨幅地塊Regent Quarter，提前布局倫敦的科技轉型，收租科技巨頭和公司總部。

南豐買下的Regent Quarter地塊占地25萬平方英尺，包括30棟現有建築，其中20萬平方英尺為滿租的辦公樓，曆史倉庫和零售空間。

2018年2月23日，港交所上市的錢唐控股發布公告稱，將投資倫敦住宅開發項目Lillie Square。

珠寶起家的錢塘控股，以6620.6萬英鎊的價格（約合7.22億港币，5.83億人民币）認購了西倫敦Lillie Square項目2期中的49間公寓和31個停車位。

項目位于西倫敦Earls Court附近，隸屬于肯辛頓和切爾西區，預計于2020年完工。

3月（3筆投資）

2018年3月13日，萬達酒店發展發布倫敦項目出售的詳細公告，公告證實富力地產買下萬達“倫敦ONE”（One Nine Elms）地產開發項目100%股權。

萬達于2018年1月16日宣布出售倫敦項目。根據公告，萬達拟以3561萬英鎊（約合3.74億港元）的代價，出售倫敦項目60%的股份，買方同時支付倫敦項目1.60億英鎊（約合16.75億港元）的債務。

萬達于2013年9月收購了倫敦項目，上市公司萬達酒店發展持股60%，其母公司萬達海外持股40%。在此次交易中，倫敦項目剩餘40%的股份也被出售，每股價格等同。

“倫敦ONE”又被稱為倫敦“九榆樹一号”，項目占地面積為8400平方米，建築面積11.2萬平方米，包括兩座高塔式建築——City tower和 River tower，分别建設439套公寓和一家五星級酒店。

2018年3月22日，河南開發商——鑫苑置業發布公告稱，已經斥資2911萬英鎊（按照最新匯率計算約為2.6億人民币）收購了位于倫敦金絲雀碼頭金融城的住宅開發項目TheMadison的50%的股份。

收購完成後，鑫苑置業將持有倫敦The Madison住宅開發項目50%的股份，剩餘50%股份依舊由ED Group所持有。

2018年3月29日，中國銀行以7075萬英鎊（約合6.2億人民币）的價格，從英國保險巨頭——標準人壽（The Standard Life）手中買下與中行倫敦總部僅一街之隔的60 Gresham Street大樓。

4月（2筆投資）

2018年4月3日，中國第一大房地產開發商——碧桂園聯合一家香港基金，從英國開發商Lindhill和Galliard手中買下位于倫敦東二區的住宅開發地塊Ailsa Wharf，買地價格約8000多萬英鎊（約7.7億人民币）。

該項目地塊位于金絲雀碼頭金融城與奧林匹克公園之間，靠著利河（Lea River），將建設785套住宅公寓，項目建成後總價值（GDV）為4億英鎊（約合35億人民币）。

碧桂園Ailsa Wharf地塊整體效果圖，該地塊處在利河重建區核心，在過去一直是倫敦“被遺忘的角落”，因此價格也比一些中資開發商紮堆的地段低了不少。

2018年4月27日，港交所上市房地產開發商——遠東發展發布公告稱，集團斥資520萬英鎊（約合5574萬港币，4508萬人民币），在網上拍賣中買下了位于曼城市中心北部Dantzic街區的住宅開發地塊Angelgate。

該街區地塊對于遠東意義重大，地塊緊連遠東在曼城的另一大開發項目Northern Gateway，未來10年將在曼徹斯特北部建設1.5萬套新房（遠東發展宣布在英國曼城開發超大型地產項目，總投資超10億英鎊）。

5月（3筆投資）

2018年5月3日，中民投控股的上置集團發布公告稱，廣西榮和將以2947.6萬英鎊（約合2.54億人民币）的價格，收購上置集團持有的兩棟倫敦大樓41 Tower Hill和12Moorgate 50%的股權和股東貸款。

倫敦41 Tower Hill大樓，目前為法國興業銀行總部

倫敦12 Moorgate大樓，英國投資公司Cazenove的總部大樓

2018年5月18日，中國駐英國大使館完成收購前英國皇家鑄币廠地塊（Royal Mint Court），用于建造全新的一站式大使館園區及教育文化中心。

該地塊位于倫敦金融城，靠著倫敦塔橋和倫敦塔，對面就是倫敦市政府，地塊占地5.4英畝，約600,000平方英尺（約55741.82平方米），賣家未透露該地塊最終的成交價，但項目總開發價值在7.5億英鎊（約65.9億人民币）左右。

2018年5月23日，香港遠東發展集團旗下的帝盛酒店集團（Dorsett Hospitality International）宣布，將在英國追加投資7億英鎊（約61億人民币），擴大酒店業務，提升其在英國的經營項目，帝盛酒店還計劃在倫敦及曼徹斯特新增五、六家酒店。

目前，帝盛酒店集團已經分别在西倫敦的Shepherds Bush和金融城東北角的Aldgate先後新建了自營的帝盛酒店（Dorsett Hotel）。

6月（3筆投資）

2018年6月5日，港交所上市公司冠亞商業集團發布公告稱，將斥資300萬英鎊（約3123萬港币，2579萬人民币）收購位于倫敦南肯辛頓的住宅公寓。

公寓位于倫敦西一區南肯辛頓（South Kensington），地址是女王門路107号（107 Queen's Gate），郵編是SW7 5AG。

冠亞商業將用上市公司主體，向私人購買這套公寓，并以現金全款支付房屋總價，房價換算成人民币約為16萬一平米。

2018年6月14日，李嘉誠旗下香港長江實業集團斥資10億英鎊（約105.4億港元）收購了位于英國倫敦金融城的地標級寫字樓5 Broadgate，該樓為瑞銀（UBS）倫敦總部所在地。

瑞銀總部大樓位于倫敦金融城核心地段，靠著Liverpool Street 火車站以及地鐵站，建築面積約120萬平方呎，2015年落成，租金到2035年，大樓年租金回報率約為3.95%。

2018年6月20日，香港房地產巨頭南豐集團背後的陳氏家族緊随李嘉誠家族腳步，斥資7500萬英鎊（約7.8億港元，6.4億人民币），收購了位于倫敦金融城的寫字樓90 Queen Street。

大樓緊鄰Bank地鐵站和英格蘭央行，大樓面積約為70,000平方英尺，主要租客是意大利銀行Intesa Sanpaolo，年租金收益率約為5%。

7月（2筆投資）

2018年7月11日，香港麗新集團宣布其在倫敦金融城新建超高層摩天樓的計劃，已經正式拿到倫敦市政府的規劃許可，這意味著麗新已經可以開工建設這棟56層高的寫字樓。

這棟大樓建成後將成為倫敦金融城第三高樓，麗新此前曾耗資1.9億英鎊（約17億人民币）收購了利德賀街（Leadenhall Street，EC3）100号、106号、107号的三棟大樓，然後提出申請拆除并原址重建，這一申請于本月正式獲批。

麗新集團拆除原來的三棟大樓後，將原址重建一棟超高層摩天大樓

2018年7月，中國信泰資本斥資4.02億美元，完成收購了HCP英國養老資產包51%的股份，這一資產包前後合計在英國持有百餘處養老物業。

HCP是以養老地產為主的REIT，擁有英國醫療地產領域中最大規模的資產組合。

2018年11月，信泰資本繼續與美國房產信托HCP談判，將出資3.86億美元收購HCP在英國養老地產資產包餘下49%的股份，交易預計將于明年完成。

8月（2筆投資）

2018年8月24日，隸屬于大曼徹斯特的博爾頓市政廳（Bolton Council）在其官網宣布，北京建工（BCEG）將參與博爾頓城鎮中心重建計劃，整個項目總價值約10億英鎊（89億人民币，13億美元）。

博爾頓重建計劃開發周期超過10年，分五期開發，將新建1800套住房，提供7400個工作崗位，預計于2030年完工。

北京建工和Midia共同成立的公司Bolton Regeneration Limited，將率先開發整個重建計劃的第一期，價值2.5億英鎊的Crompton Place商圈，重建博爾頓中心的零售和休閑空間。

北京建工除了將承建一期工程，還已經和許多機構投資者達成一致，共同成立财團投資博爾頓城市重建項目。

2018年8月24日，香港天海集團（Tenacity Group）斥資6900萬英鎊（約6.97億港币，6.05億人民币），收購了位于倫敦金融城的寫字樓55 Gracechurch Street。

55 Gracechurch Street大樓高六層，面積為超過7.5萬平方英尺，主要租客是倫敦皇家互助保險協會（The Royal London Mutual Insurance Society），年租金為303萬英鎊，年收益率約為4.4%。

9月（5筆投資）

2018年9月14日，李嘉誠長子，接手萬億商業帝國的李澤钜考慮將長江基建旗下英國資產在倫敦公開上市。

長江基建正在和投行讨論通過一個規模達到數十億美金的基金將英國資產在倫敦IPO，在倫敦上市可以幫助長江基建補充更多資金，使其擁有充足的彈藥去收購更多資產。

2018年9月20日，香港“商鋪之王”——黎永滔斥資4900萬英鎊（約5億港元，4.4億人民币）買進位于西區Soho的大樓151 Wardour Street。

2018年9月25日，香港王姓私人投資者收購位于西倫敦肯辛頓大街的大樓42-60 Kensington High Street，成交價約為5000萬英鎊（5.1億港币）。

2018年9月27日，浙江省建設投資集團确定參與英國曼徹斯特房地產開發項目Meadowside第一期，項目總值2億英鎊。浙江省建設投資集團已經被開發商遠東集團選中作為項目承包商。

2018年9月27日，香港新鴻基地產最大股東郭氏家族出手英國，聯手愛爾蘭開發商Ballymore，買進倫敦金絲雀碼頭超高層住宅開發項目Millharbour Quarter，項目價值10億英鎊（約102億港币，90億人民币）。

郭氏家族從倫敦本地開發商Galliard手中買下兩塊相連的帶規劃的土地，買地價格為5080萬英鎊，共開發6棟44層高的住宅高樓，供應1513套公寓。

10月（5筆投資）

2018年10月3日，香港基匯資本（Gaw Capital）斥資3620萬英鎊（約合3.7億港币，3.3億人民币），買下了兩棟位于倫敦金絲雀碼頭的寫字樓Harbour Exchange4号和5号。

2018年10月4日，複星正式完成收購倫敦金融城地標——皇家交易所（Royal Exchange）寫字樓，最後成交價為4500萬英鎊（約4億人民币），相比大樓此前4750萬英鎊的要價低了250萬英鎊（約2220萬人民币）。

皇家交易所是英國國家一級保護建築，始建于16世紀，倫敦證券交易所、勞埃德保險市場都曾坐落于此，其寫字樓面積達到6.8萬平方英尺（約6317平米），成交尺價為662英鎊每平方英尺，約每平米6.3萬人民币。

大樓擁有97年租賃使用權（Leasehold），目前被出租給多個不同的公司，平均未到期租約還剩7年，年租金收入為280萬英鎊，按照複星的成交價和後續交易費用計算，年租金收益率高達5.93%。

皇家交易所正對著英格蘭央行，在倫敦金融城的位置極其核心，屬于當之無愧的地標級寫字樓。

2018年10月8日，南豐集團完成收購倫敦開發商Endurance Land大多數股權，并宣布未來會為Endurance Land注資超1億英鎊，南豐也通過這一方式大舉進軍英國房地產市場。

收購之後，南豐會把旗下所有英國房地產資產交給Endurance Land打理，南豐的英國團隊也會馬上并入Endurance Land，Endurance Land創始人Jonathan Fletcher會繼續擔任公司CEO。

南豐目前在倫敦金融城手握至少五棟寫字樓，并在國王十字持有大型地塊Regent Quarter，這些項目未來都會交由Endurance Land操盤。

Endurance Land成立于2006年，是專注寫字樓和綜合體開發的倫敦本土開發商，擅長翻新和改造倫敦市中心的舊寫字樓和商場。

2018年10月9日，複星旗下英國資產管理公司Resolution Property推出債權投資平台，正式進軍英國、歐洲商業地產債權投資市場，首期已經募得2億歐元資金。

首期資金未來將優先投資夾層債、優先級債權、開發貸、過橋貸等債權類需求，單筆投資在1000-2000萬歐元，複星選擇的債權投資往往會有寫字樓、商場等實體資產作為抵押，風險較低，安全系數高。

投資類别方面，複星表示除了寫字樓、商場等傳統類型的商業地產外，還考慮投資酒店、學生公寓、養老地產、甚至住宅開發項目的債權。

2018年10月16日，香港遠東集團宣布投資3000萬英鎊，重新開發北倫敦Crouch End的市政廳廣場Town Hall Square。

Town Hall Square建成于1935年，是英國最早的現代化建築之一，遠東集團會將其改造為135套公寓和一個精品酒店。

11月（4筆投資）

2018年11月6日，李嘉誠家族旗下長江實業集團再出手，欲收購位于西倫敦Earls Court的超大型地塊。

地塊最新估值為7.07億英鎊（約72.2億港元，63.6億人民币），占地77英畝（約31公頃，31萬平方米），地價為每英畝918萬英鎊（約每平方米2.05萬人民币），是倫敦西一區最大的開發項目。

地塊未來將新建8000套住宅、400萬平方英尺的辦公區域與75萬平方英尺的商鋪。

2018年11月6日，中國光大集團（Everbright）以275萬英鎊（2475萬人民币）的價格，收購了位于英國西北部坎布裡亞郡彭裡斯鎮（Penrith）的喬治酒店（George Hotel）。

該酒店是光大集團在英國收購的第四家酒店，也是去年在肯德爾（Kendal）收購Stonecross Manor酒店後，在坎布裡亞郡（Cumbria）收購的第二家酒店。

2018年11月7日，北京建工（BCEG）确認中標利物浦超高層地標The Lexington，項目總價值8200萬英鎊（約7.4億人民币），北京建工將擔任主承包商。

這是北京建工在利物浦的第一個項目，也是其在英國承建的第五個大型地產項目。

The Lexington由英國“長租公寓”開發商Moda Living打造，是一棟34層高的地標大樓，北京建工將為其建設325套“隻租不售”的高檔公寓。

The Lexington是英國Peel Group重建利物浦默西河畔計劃的一部分，整個重建計劃于2012年拿到規劃批準，總價值高達55億英鎊。

2018年11月27日，前身為永泰制衣廠的香港永泰地產（Wing Tai）聯手香港萬泰制衣（Manhattan Garments），斥資4.6億英鎊（46億港币，40.6億人民币），正式買下了位于倫敦金融城的超豪華地標寫字樓30 Gresham Street。

30 Gresham Street大樓最初要價僅為4.25億英鎊，但因為多家财團參與競標，香港兩大服裝巨頭最終加價3500萬英鎊（3.5億港币，3.1億人民币），溢價8%才赢下競標，反映出即便英國遭遇脫歐不确定性，金主們依然看好倫敦稀缺地段的資產。

12月（1筆投資）

2018年12月21日，“香港商鋪之王”黎永滔再出手，斥資1.525億英鎊（約15億港元，13.26億人民币），收購了位于西區梅菲爾（Mayfair）的大樓——老邦德街2-5号（2-5 Old Bond Street）。

大樓面積約為2.33萬平方英尺（約2161平方米），單價6500英鎊每平方英尺（約人民币61萬每平方米），包括位于邦德街的店鋪和樓上寫字樓部分。

商鋪部分被出租給英國知名服裝品牌亞曆山大·麥昆（Alexander McQueen）和意大利鞋履和包包品牌托德斯（Tod's），大樓年租金回報率約為2.75%。

英倫投資客寫在最後

縱觀2018年全年中國對英地產投資，我總共盤點了32筆交易，總投資金額超過60億英鎊，相比去年同期的100億英鎊确實有所下降，但就像我在開頭提到的，能在今年政策收緊的大環境下取得這樣的成績，非常不易。

再回顧一下這張清單。

2018上半年中國投資者在英地產投資清單

（2018.1.1-2018.12.30）

我在表格裡把金額在1億英鎊以上的交易用紅底標記了出來，可以看出今年大手筆交易基本是來自老牌港資（長江實業、南豐集團）和中國國字号機構，今年監管趨緊著實讓中資民營機構出海投資房地產有所降溫。

不過雖然數量上有所下降，但中國民營企業明顯買得比之前更精了，以碧桂園、複星、信泰為代表的民企今年還是在英國買了不少好東西。

英國本地市場方面，雖然中國資本有所降溫，但以韓國、日本、新加坡為代表的亞洲資本卻在今年表現極其活躍。

韓國人僅今年上半年就來英國投資了超過30億英鎊，創下曆史新高，如果算一整年的話，投資金額甚至要比中國金主更多。

圖為英倫投資客整理的2018年韓國資本英國地產投資清單

機構之外，我們也在之前的文章裡多次提到，今年需要特别關注中國個人投資者。

從數據上看，個人投資者因為單個金額較小，因此很難統計出比較完整的數據，但從今年以來英國各大開發商紛紛設立China Desk就可以明顯看出，中國個人買家已經成為倫敦、曼城等房地產市場的絕對主力。

另外，英國某上市開發商的中國區負責人最近也向我們提供了一個很有標志意義的數據：

2018年，從中國內地來英國買房的個人買家，無論在數量還是金額上，已經全面超過香港買家，這是曆史上的第一次，也是幾乎難以逆轉的趨勢。

傅士鵬 常駐倫敦從事英國地產投資，觀點地產網專欄作者