不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

 

房價是否止跌，近來爭論不休，吉家網董事長李同榮表示，市場多數人使用的兩大落底判斷指標，其實有盲點，容易誤判。

首先是以年交易量作為判斷，認為全年交易量30萬戶以上，房市才會止跌。然而用此判斷，有兩個問題。

第一個問題、交易量只重供需面分析，容易忽略經濟因素，包括資金丶利率丶物價，以及政策因素的綜合分析，過去也有專家以房價所得比過高因素判斷房市一定會泡沫化，結果房價卻無畏所得比偏高而年年劇漲。

第二個問題、30萬年交易量是落後指標，不是預測指標。就如同人的體溫到38度就算發燒，這是常識，同時也是落後指標，等到年終統計年交易量才判定止跌點，其實可能年初房市已經止跌。

何況30萬戶是過去的統計標準，現在都是自住剛性需求，缺少投資需求，交易量不可能依過去的數據經驗，當作預測判斷的基準，若要以交易量佐證，只要三季的季線走平就足以判斷房市已經止跌。

第二是以價量俱增作判斷，沒有價量俱增，房市就不算止跌。

李同榮認為，很多專家把止跌落底解釋為反彈點，認為只要房價沒明顯價量齊揚，就判定房市尚未落底，事實上，止跌點不一定是反彈點，這四年房價呈現緩跌現象，房價跌幅不深，房價在止跌後不會立即反彈，只會以盤代跌。

李同榮表示，就數據來看，中古屋由於剛性需求進場，整體房價平均值已止跌，台北市的中古屋自2017年第3季平均價每坪52.5萬低點，已經4季沒再跌破，顯示2017年第3季是台北市房價的止跌點。

2018年全台房市由新北市往南到高雄，房價也已三季呈現全面止跌。