7月24日，新華社發表了《「贈面積」被認定「違建」「豪宅」質量堪稱「豆腐渣」……「花式」售樓宣傳里有多少「坑」？》的新聞調查。文章稱，記者調查發現一些開發商通過虛假宣傳、不實承諾等花樣忽悠購房者，消費者權益受到極大損害。
中國房地產報記者在廣東惠州也發現類似情況，一起品牌房企的代建代管合作，被廣大購房者發現並質疑虛假宣傳、高價售樓、掛羊頭賣狗肉。
2019年7月11日上午8點多，惠州市惠陽區人民法院門口，聚集著從四面八方趕來的數十位購房業主，他們多數是在2017年購買了位於惠州市惠陽區淡水第八小學旁的保利香檳頌（備案名為澳林大邸）。買房時，售樓人員散發的宣傳單上清楚地寫著「央企保利」等品牌字樣，加上網路媒體、大量廣告、專家不斷地渲染，讓購房者都深信不疑，這個樓盤的開發商就是保利地產（現已改名保利發展）。
直到2019年1月，被通知收房，購房者們才發現，樓盤的開發商是惠州市鴻企房地產開發有限公司（以下簡稱「鴻企地產」）。
此後，500多戶購房業主與鴻企地產的維權拉鋸戰持續了近半年，但始終沒有任何進展。今年5月10日，業主將鴻企地產告上了法庭。
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高價買了「山寨」保利
2017年4月，保利香檳頌項目一期正式對外開盤預售。公開資料顯示，項目佔地面積5.8萬平方米，建築面積22萬平方米，此次開盤預售的一期項目共510套房源。
奔著央企保利的品牌，蕭磊（化名）以1.4萬元/平方米的價格購買了保利香檳頌的一套房子。「賣房的時候，到處宣傳是央企保利地產建設的房子，交房后才發現，保利並非真正的開發商，只是代建和代管方。開發商是虛假宣傳。另外我們認為，項目質量、規劃也有問題。」蕭磊一邊說，一邊拿出當初買房時開發商售樓人員散發的宣傳單和用手機拍攝的視頻，「這些宣傳單上清楚地寫著『央企』保利，世界500強企業。你看，視頻里路邊的廣告牌也是寫著『保利』品牌的字樣。」
記者從這些宣傳單和廣告牌上看到，「央企」「共和國長子保利」等字樣非常明顯。蕭磊告訴記者，「如果不是看到央企保利這個品牌，我們怎麼可能花這麼大的代價在這裏買房？」
回憶起購房經過，蕭磊稱，當時售樓處的銷售人員均表示，樓盤系央企保利開發，並要求購房者先預交定金，在交納定金后，樓盤提供的購房認購書上清楚在左上角標註：保利·地產字樣。「我在看認購書時也發現了一些貓膩，在購房認購書抬頭上，保利香檳頌后另加有『澳林大邸』，我曾就此提出疑問，銷售人員解釋澳林大邸只是備案名，鴻企地產系保利旗下子公司。我沒多想，對銷售的說法也予以相信了。畢竟對外的廣告宣傳打得這麼轟轟烈烈，誰會想到有問題。」就這樣，蕭磊購買了一套89平方米的房子。
大概過了一個多月後，蕭磊接到銷售員的通知，可以來簽署正式購房合同，簽合同時，他被要求在空白紙張上的指定位置簽名，之後將由開發商在簽名的白紙上列印合同內容進行簽約，「當時銷售讓我們簽空白合同時說要走一個流程，避免我們以後再跑一次，就讓我們在指定地方簽字，相關購房合同以及補充協議的條款也沒有和我們協商過。」
一直到今年1月，蕭磊接到收房通知，稱1月12日可以收房。收房當天，蕭磊來到現場，看見「保利澳林大邸業主入夥大吉」的橫幅高掛在小區入口處。此時的蕭磊一想到馬上就可以收房了，還是一臉喜氣洋洋的樣子，和周邊的新鄰居們一同有說有笑地走進小區。
「檢查的時候就發現不對，房內牆面空鼓、陽台欄杆嚴重鬆動，樓道等公共區域也沒有進行圍蔽。部分業主在入住后發現一遇到下雨天，雨水就會漫進電梯、走道，嚴重的時候甚至會漫到家裡去。」蕭磊告訴記者，惠州是颱風經常發生的區域，雨水較多，如果小區電梯口及公共走廊處都沒有設計擋雨設施，這將造成重大安全隱患。
一位家有老人的業主告訴記者，小區沒有無障礙通道，但是小區入口處有樓梯，導致坐輪椅的老人出入十分不便。「目前只有一個消防通道被開發商稱為無障礙通道，但是這個消防車道有一定的傾斜度，安全性並不高。」
慢慢的，業主們陸續發現，項目在房屋質量及規劃上均存在問題，認為這和保利的高品質嚴重不符，蕭磊告訴記者，「之前簽購房認購書的時候就存在貓膩，現在又出了質量問題，我們對保利香檳頌項目的開發資質開始產生質疑，經過部分業主的自行調查後發現，這個項目並不是保利地產旗下產業，真正的開發商是鴻企地產，保利香檳頌只是項目的推廣名，其備案名實際上是澳林大邸。」
業主們普遍認為，開發商鴻企地產為了高價售樓，在宣傳、銷售以及簽約過程中向購房者隱瞞了保利公司只是代建代管企業，而非真正的開發商這一事實，讓他們誤以為購買的就是保利的項目。「開發商明顯是進行了虛假宣傳，鴻企地產的房子根本不值這個價。」一位業主提出意見稱。
「我沒有收房，同時也把拒絕收房通知書寄給了鴻企地產，但快遞都被他們拒收了。」有業主告訴記者，他們拒收的主要原因是房屋存在嚴重質量問題，以及虛假宣傳。根據業主的不完全統計，目前有近200戶業主拒絕收房，佔據已售房源中近一半的數量。
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保利稱鴻企地產濫用保利商標
從今年1月份交房后，保利香檳頌的數百戶業主聚集到售樓處維護權益。內容包括開發商涉嫌虛假宣傳、房屋存在質量問題、規劃不合理、部分房屋至今還沒有備案等諸多問題。
一個多月過去了，保利香檳頌的業主們始終沒有等到答覆。屢次溝通無果后，他們先後前往惠州市市場監督管理局、惠陽區信訪局、惠陽區住建局、惠陽區市場監督管理局等相關部門多次反映情況。
4月10日，惠陽區市場監督管理局就「保利香檳頌樓盤涉嫌存在虛假宣傳等問題」作出書面回復，稱分別在2月27日、3月4日、3月11日對保利香檳頌樓盤進行檢查，但並未在該樓盤營銷中心及周邊發現有虛假宣傳的房地產廣告，因證據不足無法對其作出立案查處。
惠陽區市場監督管理局的說法，並沒有得到業主們的認可，「4月1日，我們去售樓處，這些宣傳廣告牌都還在，你看我手機里還有當時拍的視頻和照片。」有業主說，他們在收到惠陽區市場監督管理局的回復文件后，隨即向惠州市市場監督管理局投訴該項目宣傳廣告涉嫌嚴重違反《中華人民共和國國徽法》和《中國人民共和國廣告法》有關規定，並提供相關資料和圖片。
「4月28日，惠陽區市場監督管理局給我們答覆，稱4月16日他們再次前往現場進行核查，並未發現該項目售樓處及周邊有使用國徽、國旗等發佈房地產廣告行為，但通過我們提供的材料，也不排除該項目存在違規違法的可能，他們表示會進一步進行調查。但直到現在，我們還沒有得到任何反饋。」
蕭磊告訴記者，幾番周折無奈之下，今年5月10日，有64位業主向惠州惠陽區人民法院遞交了訴狀，起訴鴻企地產，訴訟請求主要包括四個方面：1．判令撤銷原告與被告簽訂的《商品房買賣合同》（預售）；2．判令被告返還購房首期款、契稅及其他購房費用；3．判令被告返還購房按揭款；4．判還原告購房相關損失。
有業主稱：「鴻企地產從頭到尾都在設計，好讓我們往裡跳。」
7月11日上午9點，64位業主狀告鴻企地產商品房預售合同糾紛案在惠州惠陽區人民法院正式開庭審理。記者在採訪中了解到，由於證據相同，惠州惠陽區人民法院將64名原告的案件分成上午和下午兩組，一併審理。
法庭上，64位業主的代理律師許龍稱，2019年1月，業主在收樓時發現涉案房產存在質量問題，與保利發展表示的5U服務嚴重不符，對保利發展產生懷疑，后經業主調查發現涉案房產的開發商不是保利地產。
此外，許龍還表示，此前，他們已和保利有過幾次交涉，在保利的回復函中，對鴻企地產獲得授權使用保利名牌有明確的範圍，鴻企地產存在濫用保利商標標識的行為。鴻企地產作為保利子公司，即使有授權，也應當限制用於約定協議範圍內，並不代表鴻企地產可以用保利地產的名義進行宣傳。
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法庭爭辯
法庭上，圍繞「鴻企地產是否利用保利地產進行宣傳，刻意欺詐誤導業主購房，使業主誤以為保利香檳頌繫保利地產所開發，並代表著保利地產所宣傳的高品質，才選擇與被告簽訂《商品房買賣合同》（預售）」和「鴻企地產的行為是否可以構成合同欺詐，並予以撤銷合同」進行答辯。
鴻企地產方面稱，購房認購書上的蓋章是鴻企地產，業主在簽訂認購書時就應當知道涉案樓盤的開發商是鴻企地產，既然業主簽訂了認購合同，就意味著業主知道所購樓盤的開發商不是保利發展，但仍選擇簽訂合同。在補充協議第24條中，明確約定應當以合同和補充協議為準。對於業主提出的空白簽名，鴻企地產並不認可，認為這不代表普遍性。
鴻企地產方面認為，他們是保利旗下子公司，且與保利粵東房地產開發有限公司（現名稱為保利灣區投資發展有限公司）簽訂項目委託協議，涉案項目全程由保利進行開發、銷售、管理和指導，不存在業主說的質量問題，並強調有驗收報告予以佐證。
對於在房屋銷售過程中使用保利品牌進行宣傳，鴻企地產表示，在簽訂的項目委託協議中，其中明確約定鴻企地產可以使用保利的名義對涉案項目進行宜傳，特別是營銷階段。至於專家及其他媒體的相關報導，則與鴻企地產沒有關係。「他怎麼寫是他的事情。」鴻企地產在答辯中稱。
有業主在法庭上提出，他們作為普通人，從諸多媒體和銷售人員處均得知涉案樓盤與保利地產的關聯，所以並不能從合同公章判斷出鴻企地產與保利的關係。業主認為，鴻企地產通過對外宣傳、媒體相關的文章、銷售人員，對購房者持續性的欺詐和誤導，讓購房者不可能僅通過鴻企地產的公司名字判斷與保利無關。
該業主堅持認為，鴻企地產對購房者進行欺詐這一事實，是顯而易見的。
許龍在庭審上強調稱，鴻企地產與保利簽的委託協議簽訂時間是2017年12月13日，涉案樓盤早在同年4月份已完成開盤，並不存在保利代建的情況，請求法院向保利發函查明事實。在2019年5月23日保利給律師事務所發函回復中，也表示保利香檳頌一期項目的開發主體是鴻企地產。此外，根據協議中的第2.4條明確說明，除銷售推廣過程中，項目公司名稱、項目開發報建過程、項目地名中均不得出現「保利」字樣。鴻企地產宣稱可以使用保利地產商標權標識並沒有事實依據。
在此次法院庭審即將結束的時候，有業主在最後的補充意見中發問，「我們當時簽合同時沒有發現開發商是鴻企地產，難道就說我們傻嗎？如果可以用保利品牌來騙人的話，必將擾亂市場秩序。」
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一波未平，一波又起
事件隨著業主愈演愈烈的權利維護以及調查的不斷深入，潛伏在訴訟背後的細節逐漸浮出水面。
7月17日晚，業主鄧浩（化名）告訴記者，他們發現有部分在2017年9月已經辦理完貸款的房屋至今還沒有備案。據不完全統計，有61戶業主的房屋還沒有備案。「開發商一直在忽悠，一會說現房不用備案，直接8月份出房產證，一會又說在準備材料。」
記者通過採訪了解到，在進入訴訟程序后，業主們通過多番打聽后，意外得知該項目地塊在今年7月1日被深圳市中級法院查封，這讓他們嗅到了不一樣的味道。業主們先後通過微信小程序粵省事、房管局等方式查詢房屋備案信息，部分業主經查詢發現，自己購買的房子並沒有辦理網簽備案手續。「當時簽的是空白合同，是開發商拿去備案的，之後問開發商，他們也說備案了。」
蹊蹺的是，在這些尚未辦理網簽備案手續房屋的業主中，還有一部分業主早在2017年9月已成功在廣發銀行股份有限公司惠州惠陽支行（以下簡稱「廣發銀行」）及中國建設銀行惠州惠陽支行（以下簡稱「建行」）辦理了貸款，至今已還款近兩年。
廣發銀行表示在與惠陽區住建局溝通后，了解到該地塊目前確實已被查封，但是一期的現樓不受影響，目前尚無業主向住建局反映房屋沒有備案的情況，他們需要進一步了解情況。
建行方面則讓業主找鴻企地產解決問題，並表示房屋是否辦理網簽和銀行沒有關係。
中國銀行相關工作人員告訴記者，沒有辦理網簽備案的房屋無法辦理貸款，如果確有此事，可能是銀行工作人員執行不規範，這或許會造成開發商一房兩賣，不過也不排除有部分地方金融機構為完成業績而違規操作。
記者在和惠陽區房地產研究人員交談中了解到，2015年開始，來惠州買房的人越來越多，房價猛漲，銀行對房屋貸款方面的要求相對寬鬆，沒有明確房屋是否需要備案。對於這方面的貸款要求是否適用於所有銀行，該研究人員告訴記者，「這要看銀行和開發商的關係，如果是長期合作夥伴，銀行會睜一隻眼閉一隻眼，有些小型商業銀行為了吸收公眾存款，在有開發商做擔保的前提下，也會通過這些貸款業務。」
記者查閱公開資料了解到，惠州市房管局曾向房地產開發企業下發過《關於進一步加強商品房預售登記備案管理的通知》，要求開發商在簽訂預售合同后三十日內需到房產交易中心備案，最長不能超過六十日。逾期不備案的開發商將暫時停止辦理相關業務。
許龍告訴記者，鴻企房地產以及按揭貸款銀行在房產交易操作中可能存在違規操作情形。他解釋，「目前業主中未看到招商銀行的按揭業主出現此情況，主要是廣發和建行。」
許龍認為，根據目前房屋交易的流程，網簽備案是辦理房屋過戶的前提條件，樓盤部分房產辦理按揭貸款而未進行備案，將導致購房者可能面臨付了全部購房款，最終卻無法辦理房產證的風險。
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法院或將作出調解
7月16日，惠陽區人民法院就是否變更訴求進行口頭徵詢意見。許龍告訴記者，法院希望雙方能接受調解，否則，判決結果不一定對業主有利。「法官對解除合同門檻設定很高，考量非法律因素太多，導致司法不敢擔起責任去判決。」
7月26日，惠陽區人民法院召集業主對訴訟請求進行釋明。有業主向記者透露，法院認為鴻企地產不構成欺詐，沒有虛假宣傳，再次讓業主們回去考慮是否變更訴訟請求，給予他們10個工作日的考慮時間。
期間，業主們向法院反映了該涉案項目地塊被查封以及有部分業主的房子已辦理完銀行貸款，但至今尚未辦理網簽的情況。法院表示，此前並不知曉。
就在該案件正在審理的當口，記者收到一起類似案件的法院判決書。
位於惠州市大亞灣區澳頭中興北路的「勝源香山居」項目，在前期宣傳時以「新力東園二期」進行推廣，稱與「新力東園」是同一小區，共享「新力東園」幼兒園、高端休閑會所、人工湖等小區內環境及公共設施。
后根據查證資料證實，「新力東園」項目僅有一期，兩個樓盤為獨立項目。由於開發商引人誤解的宣傳方式，讓購房者誤認為這兩個樓盤是一個社區，在「新力東園二期」房源售罄后，開發商開始通過建設圍牆等隔離設施將兩個樓盤進行隔斷，目前「新力東園二期」所在小區成為僅僅只有4棟樓房和少量綠化的狹窄小區，前期銷售階段提及的小區內環境及公共設施，「新力東園二期」的業主無法享受。
在這份判決書中，法院認為勝源公司在銷售中存在虛假宣傳，誤導、引誘業主購買勝源香山居房產，並在銷售過程中一直強調最後實際交付和居住給業主的就是新力東園大社區的房產，實施欺詐行為，使業主購買新力東園的合同目的無法實現。
中央財經大學法學院副教授武滕告訴記者，在上述兩起案件中，買受人很難調查清楚具體情況。撤銷合同是買受人的權利，只要構成欺詐，就能撤銷合同，如果法院駁回，只能以不構成欺詐為由駁回。根據《民通意見》第68條：一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤意思表示的，可以認定為欺詐行為。
截止到記者發稿前，蕭磊等人一邊等著法院的判決，一邊在為此事奔波。
他們告訴記者，「不是在乎賠償與否的問題，是在乎信任力的問題，我們作為普通百姓業主，置業已經非常不容易，還要忍受開發商肆無忌憚的欺詐。難道我們就該如此被欺？」
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