張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
3月中旬，筆者在本欄目發表了《政策對抗疫情衝擊、大灣區樓市好轉可期》一文。文章預測大灣區樓市基本上回穩，且進入逐漸復甦期。樓市是否復常，還是依賴經濟基本因素。2020年上半年廣東省GDP是49,234.2億元，同比下降2.5%，但已相比第一季度同比下降6.7%，有着明顯改善。其中第一、二、三產值分別同比增長1.6%、下降6.2%和增長0.1%，只剩下第二產業同比下滑了。廣東省第二產業恢復不似預期，主要是大部分製造產品依賴出口，受到新冠肺炎疫情和中美貿易戰深深拖累着。
根據廣東省統計局於19日發布，上半年廣東省完成規模以上工業增加值雖然同比下降6.4%，但是降幅比第一季度已大幅收窄8.7%。作為「百本之母」的房地產業，上半年開發投資實現今年首次正增長，同比增長2.5%，還比半年GDP表現亮麗。
灣區樓價指數半年回升5%
上半年整體房地產開發投資同比增長2.5%，增幅比第一季提高10.8%。商品房銷售情形於第二季有明顯改善，銷售面積和金額降幅持續收窄，銷售面積和金額於上半年同比只是分別下降16.8%和16.1%，同樣比第一季降幅均收窄12.3%和9.3%，均價且錄得稍為增高。受到當地經濟情形及供需量不同影響，九城市出現商品房成交「冷熱不均」情況。上半年九市商品住宅供應量和成交量均呈縮減：供應量同比減少28%、環比減少39%；成交量同比減少16%，環比減少26%。不過，4月起交投量明顯改善，至5、6月間各城成交量基本都同比轉正。大灣區樓價整體指數6月上升到120.11點，半年內已回升約5%，反映大灣區樓市已普遍受落再向好。
剛需強勁 深莞樓價節節高
深圳、東莞市場熱度最高。深圳樓價節節上升，表明市場剛需強勁，持續推高樓價。鑒於深圳市土地供應受制，只有於7月中加碼限購限貸，期望可拖慢上升勢頭。為了刺激發展商釋放供應，3月起東莞市取消新房備案價格限制，已成功推高第二季供應量，達到房價平穩效果。
相反，惠州、珠海、中山成交環比跌破三成，但是受到不同因素影響。惠州市受到外貿出口放緩的拖累，經濟增長放慢，只有南部惠陽和大亞灣得益於深圳購買力外溢效益，成為全市成交主力。港澳暫未通關珠海、中山，港澳居民購買力受到抑制，令到珠中兩市成交量下降，分別同比下降48%（珠海）和18%（中山）。7月中，粵澳已經恢復通關，預料對珠海和中山成交量有所裨益。
商住地走俏 半年成交過百宗
房產交易趨活躍，上半年大灣區賣地火熱。根據當地研究機構數據，上半年大灣區商住地成交突破一百宗，主要集中廣州、佛山、東莞，出讓面積和金額是564.8萬平方米和1,804.6億元。以總金額算，首三位是廣州出讓32宗和822.4億元、佛市出讓45宗和580.5億元及東莞出讓23宗和401.7億元，反映開發商拿地積極，但成交溢價率不失理性。今年第二季是廣東省經濟恢復轉折點，且開創房地產開發投資和交易活動轉穩的前景。房產投資應注視中美關係的未來發展及廣東省經濟持續改善的勢頭。可幸的是，廣東省已開啟新型經濟工業的路徑，將有助對沖中美貿易戰、中美政治關係和新冠肺炎疫情的負面作用。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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