不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

 

信義房屋根據2018年、2019年全年實價揭露交易資料統計，2019年高雄土地整體交易件數為3,073件，總交易金額逾800億，其中以商業用地交易件數較2018年成長五成為最多，且皆位於北高雄，前三名行政區分別為仁武區、左營區及楠梓區；信義房屋分析，仁武區、楠梓區、左營區也同樣是去年人口淨移入的前三名，因看好人口成長，加上重劃區開發完成商業用地釋出，而吸引建商積極獵地，預期今年推案熱區也會轉往這三區。

高雄自縣市合併後，政府於仁武區大力投入許多重大建設，包含交通、防洪、土地重劃、文教及公園綠地景觀等，信義房屋明誠鼎山店店長孫再生表示，2019年仁武區商業用地交易件數較2018年成長逾4倍，主要是住宅用地趨近飽和，而區內的商業用地位置屬於區域型重劃區，仁武區內有近20個重劃區，目前最大面積屬公辦八德重劃區，幾乎是商業用地，且土地價格也較其他縣市低，未來有機會發展成新商圈形態。

孫再生說，仁武近年來發展成形，主因是多個重劃區開發完成，區內街廓整齊環境舒適，住宅需求也跟著揚升，以仁孝路、慈惠二街周邊的新屋多屬規劃30坪至40坪、大面寬電梯車墅，總價在2,000萬元至3,000萬元，而社區大樓目前以八德重劃區內居多，成交價多在14萬元至17萬元，產品頗受首購族青睞。

 

2019年商業用地交易件數成長第二名的左營區，年增亦有3倍之多，信義房屋左營高鐵店店長陳麗蘭指出，左營區因為地段精華，商業用地多為建商、金融業及企業主購置佈局，地點多集中在捷運沿線和高鐵周邊，不只北部建商南下搶地，本土建商也不遑多讓，龍騰建設、京城建設、城揚建設集團去年都相繼購入高鐵左營站周邊29期重劃區的商業用地。

陳麗蘭特別提到，左營高鐵站旁的29期重劃區屬於高雄市最大面積的重劃區，也是建商近幾年的推案重心，而建商購地於重要交通樞紐周邊，主要看好高鐵商圈大樓密集度高，且商圈內無商旅、飯店型的產品，預期已擁有素地的建商們未來推案將會朝此方向，為高鐵商圈的商業行為再升級。而附近房價以近三年變化來看，20年屋齡的電梯大樓每坪單價約15萬元上下，15年內屋齡約落在16萬元至19萬元，新成屋則攀升到2字頭，未來尚有增值空間。

 

值得注意的是，楠梓區不僅是2019年人口淨移入最多的行政區，人口數也攀升至18.8萬，區內商業用地交易件數年增1.7倍，僅次左營區。信義房屋楠梓店店長侯鐵漢提到，楠梓區可分為兩塊重劃區來看，分別是高雄大學周邊及土庫路段重劃區，都是近兩年高雄發展快速的區域，由於市中心較精華區域發展飽和，導致土地交易的重心轉移至此，且楠梓部分雖為工業區，近期也是房市交易熱區，剛性需求撐起商業用地交易，因此吸引建商獵地開發成住宅或廠辦使用。

侯鐵漢認為，高雄是全國公辦市地重劃區總面積最大的直轄市，所選擇開發的區域，皆依縫合縣市、交通節點、重大建設、活化土地、人口成長地區等原則，且重劃區內地價相對市區便宜，隨著移入人口的結構及首購、換屋族群的改變，使大樓住宅產品越來越多，目前楠梓區房價1字頭，價格較其他行政區親民，中古屋以屋齡10年內的產品最受市場青睞，25坪至35坪、2房至3房為主力，具屋況新及低總價的優勢，市場詢問度高，也吸引首購族。

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