不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

 

各直轄市地政局今(2)日陸續公布6月建物買賣移轉棟數，目前公布的台北市、台中市、台南市以及高雄市相較上個月皆呈現衰退趨勢，其中以台南市月減18%最多，其次為台北市月衰退16%，台中、高雄衰退也逾一成。和去年同期相比，台中年減15%，高雄年減更達18%，僅台北持平。

全國不動產企研室主任張瀞勻分析，今年以來利空消彌，買方積極看屋，但股市萬點續航，加上政策對於房市友善、前五月移轉量數據佳等因素，讓賣方樂觀看待後市，不願讓價出售，買方殺價不成，猶豫期拉長，交易量因此出現明顯減少。

南部二都衰退幅度大，全國不動產南區會長楊俊雄表示，部分購屋人認為年改上路，經濟景氣可能下滑，且年底選戰未明，加上一個月內斷交兩國新聞一出，購屋人認為政治的不穩定性，有影響台灣未來經濟發展的疑慮，因此轉而觀望。

根據各地公布的6月移轉量，台北市2,204棟，月減16.2%、年增0.7%；台中市移轉量3,290棟，月減10.2%、年減15.5%；台南市1,789棟，較上個月減少18.3%、年減1.9%；至於高雄市則為2,720棟，月減13.2%、年減18.8%。

全國不動產大台北市經理許智堯指出，目前台北市房市交易穩定，大多是市中心換屋族，看中蛋黃區價格修正，在投報率合理之下，積極進場購屋，但近期屋主心態轉硬，買方殺價並不如第一季容易。

 

位於北市仁愛路與復興南路口的空軍官兵活動中心，財政部國產署今（2）日公告招標設定地上權案，面積約1,139.5坪，底價36.7億元，將於9月3日軍人節開標。

空軍官兵活動中心原為提供官兵、眷屬住宿和餐飲服務設置，隨著社會改變，後來轉型對一般民眾開放。由於該處屬於低用度國有土地，在產權移交後，國有財產署於日前掛起藍色帆布，正式展開拆除工作，並公告招標地上權。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，空軍官兵活動中心地上權標案基地範圍第一次釋出標售，換算每坪底價約322萬元，底標金額高，整體開發成本高，估計國產署是先放消息試水溫，若流標後再向下調整。

根據公告資料，空軍官兵活動中心使用分區為第三種商業區，基地四面臨路。設定地上權期間為70年，地租年息率4.5％，其中地租隨申報地價調整之年息率為1％，地租不隨申報地價調整，年息率則為3.5％，用途限制不得作住宅使用。

張旭嵐分析，目前台北飯店餐飲業疲弱，開發商辦大樓，租金也難有信義區Ａ級商辦的租金水準，該案地屬精華，因此底價不低，除非壽險財團有插旗的決心，或有具體開發用途，如醫院、綜合型的商場商辦或企業總部大樓，否則以這樣的高底價門檻，第一次標售的可能會流標收場。

全台灣368個鄉鎮市區，有不少爆笑地名街道，台中新光、大遠百商圈附近的「市政北七路」依然蟬連最知名又最貴的爆笑路名冠軍，另外還有西屯區中清交流道附近的「同志巷」，以及外埔區的「大馬路」都讓外地人印象深刻。
 
不過也有些可愛的路名，如豐原就有一條「田心路」，店家招牌就可以掛上「田心分店」趣味十足。也有讓人更尷尬的地區，雲林台西被封為「被發最多好人卡的地區」，原因是男生自我介紹時說：「你好！我台西人（台語）」，良家婦女都被嚇跑了。但一樣在雲林大美村也被封為「最容易嫁出去的村莊」，女生都能很嬌傲的說：「你好！我是大美人」。
 
有網友說自己家就在「大馬路」上，每次和外地朋友報路時都很崩潰；只能說台灣各縣市的路名都很有特色啊，這些特別的路名，不管是有趣還是不雅，都成為當地的特色，讓台灣更添人情味。（陳筱惠/台中報導）
 
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網路曾經票選最怪路名，由台中市政北七路奪下冠軍。翻攝網路

買房買地除了要注意位置機能，「路名」也很重要！日前高雄市地政局的土地標售旺到不行，差點創下100%的脫標率，僅有1筆位於中都重劃區的土地無人投標，但該筆土地條件並不差，不過路名卻很不吉利，因為叫「中華橫四巷」。
 
「橫四巷」聽起來就很像「橫死巷」，確實感覺「怪怪的」，地政局土地處分科科長郭陽春表示，該地約392坪、地形方正，且使用強度為商2，底價是每坪50萬元，開出的各項條件都算合理，土地強度也夠，為何流標還要了解。不過郭陽春也表示，標售當天就有民眾開玩笑表示路名太差應該改名。
 
由於該地屬於重劃區，調整路名難度不高，例如鼓山區的美明路原名「美術北七路」，也因為聽起來感覺不佳而改名，郭陽春表示也會詢問民政局是否有調整路名的可能。
 
不過高雄有許多道路名稱一直是大家茶餘飯後閒聊的話題，如鳳山區的「王生明路」聽起來就像「往生明路」，苓雅區的「苓中路」聽起來像「臨終路」，小港區的「桂興街」聽起來像「過身街」，都不是很理想。（陳建宇／高雄報導）
 
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高雄苓雅區有條苓中路，感覺也不是很ok。唐郡威攝

小港區的桂興街聽來像台語的往生。唐郡威攝

鳳山區的王生明路被戲稱是往生明路。唐郡威攝

鼓山區的美明路曾叫美術北七路，後來才改名。唐郡威攝

近年隨著高房價、休閒露營風潮盛行，業者陸續開發出不少符合時代潮流的另類「居住型產品」，其中一大特色即是非固定式建物，例如木屋、露營屋、涵管屋等，西方則流行出拖車小屋，不同地方則發展出不同建築概念，因應地方潮流。

例如由英國團隊Invisible Studio所設計開發的拖車小屋（Trailer），造價僅約折合台幣80萬元，據該團隊表示，結構是使用乾燥木材、建築廢棄料打造環保小屋，設計理念源自小體積的簡易房、輕鬆在公路上移動運輸，基座底部搭配滾輪，只要拆卸下來，也可做為長期居住所。

這款拖車小屋的外觀是以玻璃纖維和鋼板打造，還特別設計採光菸窗，室內也能夠有足夠的自然光照，同時團隊也指出，這種可移動的小屋可適用各種地形條件，也可作為工作室或其他空間，為不少人，提供一個超低價的房屋住所。

而在台灣近年也因應老齡化、休閒風潮，出現了「涵管屋」、「行動木屋」等的新型住宅單位，多作為民宿及自宅擴建使用，不過不同於拖車小屋，這類小屋要移動，得要靠著吊車、「即吊即走」，最便宜售價大約從50萬元起跳，若是高端經裝修配備、原木設計，最貴要價200~250萬元。 （王鈞生／台中報導）

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英國團隊設計的該款拖車小屋，室內以木材搭建，上方開啟天窗採光。取自《Arch daily》。攝影Piers Taylor

斜屋頂設計，任何地形都可適用。取自《Arch daily》。攝影Piers Taylor

隨著人口結構變化，台灣近年新住屋型態也不斷演進，行動木屋近年漸成話題。資料照片

「涵管屋」也是近年業者嘗試方式，移動只要吊走即可。資料照片

2018年上半年房市交易量增溫，但從數據來看，2018年第2季房市平均單價，與歷史高點價格相比已開始下跌，不過上半年房價已無明顯波動，而各區域新案的平均單價近年來也都是處於略微修正的狀態，對於房價還會不會再下跌？專家認為現階段還未到觸底的時候。
 
根據《住展》雜誌統計，新案近3年上半年平均房價，也可觀察出北市、新北市、新竹價格小幅下修，而桃園市略為上升，但波動不大。《住展》雜誌企研室經理何世昌解析，現在房市處於買方不願意追價，賣方不願意降價，房價就陷入了死魚盤完全僵局的狀況，下半年政府若無對房市有其他直接性政策，應該還是會處於僵持的價格。

以2018年第2季房價分析，永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示，2018年第2季房價與第1季房價相比，季增率都有微幅成長，台北市季增率有1.9%，新北為2.3%、桃園0.6%、新竹2.3%，但若跟歷史高點價格相比，則是都有下修的現象，其中台北跌幅13.1%、新北跌幅11.6%，價格已下修超過1成，桃園跌幅9.7%、新竹跌幅3.2%，故房價趨勢由緩跌格局轉為平盤橫向整理，整體而言，2018年價差應呈現正負2%小幅震盪的情況。
 
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰補充，最簡單來看，現在房市是房價跌，但租金漲的狀況，說明民眾預期心理還是認為房價會下跌，2018年還不到觸底，只能說是大U型谷底的開始而已。​（黃敬涵／綜合報導）

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全球富豪何其多，根據萊坊公佈的財富報告調查，富豪中的超級富豪，以去年全球淨資產來算（淨資產是指該富豪的總資產超過5000萬美元，不含主要自住住宅），就有高達129,730名，創下近5年來新高，年增率高達10%。而台灣也不遑多讓，從2016年的1,590人再增加420人，總數為2,010人，全球排名15，亞洲第6。全球人數年增率為26%，僅次於巴西和俄羅斯，全球第3。

調查中也指出，台灣富豪住宅擁有數維持4.3戶的水準，名列全球第3，而沙烏地阿拉伯以5.7戶居冠，其次為德國的4.8戶。以全球平均來說超級富豪擁有2.9戶住宅。

台灣富豪數成長率，全球第三名

以全球來說，美洲地區仍是最富裕的地方，光超級富豪就佔了全球34%，而亞洲取代歐洲成為第2名。而俄羅斯、獨立國協和拉丁美洲則是成長率最高，分別是26%和20%。但由於近年中國掘起，中國成長率將高達104%，位居全球第2名，而印度也將首度擠進前10名，印尼也擠進前20名。

全球超級富豪大量增加的原因在於，經濟環境的溫和、融資成本的低廉、創業和投資氣氛相當熱烈，以及美元的匯率變動，帶動各國股市頻創新高，相對資產價格也跟著水漲船高。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，2016年除了要面臨升息、縮表的結構性調整所產生的預期心理，年中的英國脫歐、年底的川普當選等兩大驚奇，讓投資市場以守代攻。但到了2017年，兩者均在調查的各項不利因素中敬陪末座。英國脫歐對投資市場幾乎已成了假議題，再加上川普的「美國製造」政策、減稅帶動各地以補貼措施振興產業，兩大疑慮卸除後，全球投資市場再現活力。

財富快速累積，開始擔心投資風險

萊坊調查也顯示，雖然超級富豪的財富快速累積，但影響超級富豪投資策略的不利因素裡，其中非經濟因素所帶來的風險最大。以全球觀點來說以「恐怖主義」最嚴重高達56%，再就是「民粹主義」49%帶動的政治波動及社會對立，另外，互聯網產業勃發、虛擬貨幣交易熱也讓超級富豪擔憂「網路犯罪」的問題，分佔第3名47%。而以亞洲觀點來看因為地緣政治的關係，關注北韓問題比例達也高達59%。

最後，被稱作全球版肥咖條款的共同申報準則條款（CRS）的「透明度」因素，讓這些超級富豪們對於財產的配置及保存策略都有的深遠的影響，尤其是對亞洲地區影響最大。因為美國和台灣是少數沒有簽署CRS的地區，以2017年第二季往前3年累計，非銀行存款分別增長1,220億美元、250億美元，而開曼群島一年流出311億美元，都顯示「透明度」確實帶動全球資金的暗流。

富豪不動產布局，從豪宅轉商辦

而在全球豪宅投資降溫下，超級富豪們將不動產投資轉往商用不動產，商用不動產中以商辦最多，有近48%，其次為零售店面（Show Room）30%、健康醫療29%、倉儲物流27%、銀髮住宅26%。

由此可知超級富豪們的投資趨勢，將從低投報的環境，轉為境外投資，且維持近34％的高檔水準。而從以往交易者多為機構法人、投資基金、主權基金為主，但從去2017年轉為私人投資者為大宗，全球超過10億的交易有43%更是以私人身分完成，例如：香港中環大樓（中國國儲能源公司）、英國倫敦通話機大樓（李錦記LKK Health）、英國倫敦起司刨大樓（中渝置地CC Land）都是個人買家。而這三棟商辦大樓除了起司刨大樓外，其他兩棟皆為交易金額超過10億美元的亞洲買家。

而這些超級富豪投資商辦的主要原因，是為了要成立家族辦公室作為投資、管理不動產的新工具。而且商辦物件對他們來說是最吸引他們投資的領域。2017年近5億美元的全球不動產交易中，其中有55%是由家族辦公室的投資的。

合宜住宅再現法拍戶，根據新北地院最新公告，板橋浮洲合宜住宅「日勝幸福站」，出現今年第1宗法拍物件，1拍底價1800萬元，拆算車位後單價31.8萬元，高於該案承購價19.5萬元許多。專家透露，合宜宅有10年禁轉售限制，而以「日勝幸福站」為例，近2年已出現4起法拍，除最新1筆，其中有2筆皆在1拍時由債權人承受，突破「法拍閉鎖期」的意味濃厚，一般民眾實難從中撿到便宜。
 
將於下月10日法拍第1拍的板橋浮洲合宜住宅物件，位於A3區8樓，總坪數為61.65坪，含1停車位，1拍底價1800萬元，拆算車位後單價近32萬元，使合宜住宅出現幾乎與周圍一般物件，差不多的行情價。而該案遭法拍原因，為清償票款，全案因帶租約，因此設定不點交。
 
以板橋浮洲合宜住宅為例，觀察2年間4筆法拍物件，存在部份共通點，如拍賣原因均為清償票款，且已拍出的3物件中，有2件在1拍時，債權人即火速承受，另外1案則在2拍時，由自然人標下，價格同樣高出承購單價的19.5萬元許多。

寬頻房訊表示，合宜住宅，不論是板橋或是林口案，分別有10年、5年的禁轉售閉鎖期，但是若物件被法拍後，其禁錮就會消失。除了持有人確有財務窘境，另外也可能遭到有心人透過假債權的方式，利用法拍方式取得使合宜宅可合法移轉，新買方不論是自告奮勇承受法拍物件的債權人、或是搶標的自然人，就存在各種想像空間。

專家提醒想藉由法拍管道，取得便宜合宜宅的一般民眾，還是得精算房屋入手價值，或投資報酬率再出手，否則僅有可能只是在「投機客」身旁喊燒的陪榜者而已。（詹宜軒／台北報導）
 
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文／曾文龍

台灣的房子已經老了，有些房子甚至已破舊危險，然而卻無法整合拆不掉，嚮往台灣觀光的國際人士到了台灣看到這麼多老舊而醜陋的房子，不免感到驚訝與失望！

目前，全國30年以上建築約有384萬戶、8萬6千棟，依公有建築物耐震評估經驗推估，其中未能符合耐震標準者約有3萬4千棟，部分危險及老舊建築物之建築立面、公共管線老舊，違建加蓋嚴重，且多數位於狹窄巷弄內，消防設施非常不完備，耐震設計與現行規範有一段距離、環境品質非常不佳等問題需要迫切解決，而且台灣為地震發生之高危險地區，如果發生高強度地震災害，將對台灣民眾生命、財產及安全影響甚鉅，後果將甚為慘重。如果地震發生在台北市中心，慘重後果難以想像！

我國已步入少子化高齡社會，年輕一代迫於生活壓力不但普遍晚婚且不願生小孩，台灣已成全世界生育率最低的國家！目前65歲以上高齡者已近人口結構的13%，5層樓以下老舊建築多無設置升降設備，對於無障礙居住環境之需求非常迫切！

為了改善日益老舊的都市建築，台灣20年前就推出了都市更新條例（87年11月11日），第一條立法目的明白的寫著『為促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益，特制定本條例。』可謂立意良善有遠見，然而20年過去了，成功案例寥寥可數，可見都市更新條例是非常失敗的，甚至有人建議應當廢除！

因此政府乃另外開了一條小路，立法院於107年5月11日通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，期待能解決這些迫切問題！ 去年11月起各地方政府陸續開始受理民眾申請危老重建計畫，至今總共23件，11件完成核定，速度快多了！其中全國首件危老案今年5月在高雄動工！因為4年前興總建設在高雄市苓雅區蓋房子時，施工不慎，導致鄰近22戶透天住宅嚴重傾斜龜裂，其中有8戶與恆宇建設合建分屋，為全國首件通過審核、動工的危老重建個案。該個案於今年3月核准建造執照，5月11日動土，可見政府對危老政策推行決心。

5月11日立法院並三讀通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」增訂第十條之一，放寬危老建築物所有權人資金融通，得不受「銀行法」的30％放款融資比率限制，讓重建資金有了活水。

另外，由內政部、財政部共同主導的「台灣金聯都更服務公司」，主要股東包括台灣金為首的8大公股行庫與台灣金聯，今年3月底已經完成公司登記。「台灣金聯都更服務公司」主要鎖定屋齡老舊危屋，提供整合、興建計畫、不動產評估報告與財務稽核等服務。

台灣危險老舊房子重建條例重新燃起了新的希望，但因法條規定需要不動產所有權人100%同意才能啟動重建，這又是另一個整合能不能成功的重大挑戰！台灣加油！

原文網址: 都更推動20年大失敗，台灣老舊房子何去何從？ | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/wltseng/article/214613199685

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】國內經濟表現數據佳，景氣燈號連四綠、出口超乎預期，但近期國際情勢緊張，中美貿易戰衝突恐擴大，民眾消費信心受衝擊，購屋態度轉趨觀望，但部分屋主著眼於國內經濟穩定復甦，仍樂觀看待後市，降價意願減，買賣雙方對於價格的拔河戰持續，從國際角度觀察，中美貿易戰未解，恐有擴大為多邊貿易戰的可能，國際情勢動盪，衝擊台灣經濟發展，下半年不容過度樂觀。而美國持續漸進式升息，2018年預計升息4次，台灣恐難置身事外，跟進機率大，恐衝擊房市表現。
 
根據永慶房產集團研展中心統計2018年6月內部交易資料與5月相比，2018年6月房市買氣略降溫，全台交易量較5月量縮5％，若與2017年同期相比則成長13％，顯示2018年房市交易量與2017年相比仍呈現小幅回升格局。七都2018年6月房市交易量表現，北市交易量縮2％，新北減少5％，桃園交易量縮3％，新竹縣市減少4％，至於中南部三都交易量，台中交易量持平，台南與高雄則分別減少10％與11％。
 
永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，根據永慶房產集團2018Q3網路民調分析顯示，41％民眾持續看跌房價，但連續8季呈現收斂趨勢，顯示民眾認為房價還有小幅下修空間，但在國內經濟穩定復甦、股市萬點續航的狀況下，賣方反而樂觀看待後市，不願意讓價出售，雙方價格認知差距無法拉近，這也是讓6月交易持續量縮的主因。觀察七都房價變化，房價呈現持平或正負1％內的平盤整理走勢，波動不大。
 
謝志傑認為，觀察6月帶看量較5月成長約一成，民眾看屋仍積極，但收斡旋金減少，顯示民眾觀望期有拉長趨勢，購屋態度轉趨保守，不急著現在進場，反觀賣方在目前低利環境下，利息負擔輕，讓價幅度不如買方預期，買賣雙方價格認知難以產生共識，房市交易陷入僵局。不過，謝志傑補充，在低利環境持續的狀況下，房價大幅修正機率低，急跌期已過，預期近期房價處於平盤整理格局，買方目前也轉趨理性，期待房價小幅修正，只要賣方願意合理讓利，成交機會仍大。
 
謝志傑說明，近期國際情勢詭譎多變，中美貿易戰未解，恐有擴大為多邊貿易戰的可能，國際情勢動盪，衝擊台灣經濟發展，下半年不容過度樂觀。而美國持續漸進式升息，2018年預計升息4次，台灣恐難置身事外，跟進機率大，恐衝擊房市表現。因此，建議有意售屋的屋主，適度調整價格，貼近買方需求，增加成交機會。另外，目前房市已趨近於健康的供需基本面，建議有意購屋的民眾，趁目前低利環境持續，且目前市場可選擇的物件多，先挑才有好貨，多看多比較，慎選符合自身需求的房屋，一圓購屋夢想。

關鍵字：房市﹑房仲﹑中古屋﹑交易﹑房產新聞

原文網址: 維持上半年旺季表現　信義房屋：6月仍未衰退 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1202092#ixzz5Jo5aFWRH 
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921的地震的災後重建開啓了台灣的都市更新紀元，政府透過都更條例的容積獎勵措施協助受災戶完成房屋重建，並希望藉此條例，一方面協助危老建築重新改建變成安全建築，另一方面也可以改變過都會區老屋的殘破景像、美化市容，可謂一舉兩得。

建商和釘子戶因投入都更而賺得暴利

只可惜這樣的美意反而成了一些建商的新淘金管道，建商私下默默的以低價購入老屋，等到購入行動完成後，才正式啟動都更的作業程序。因為買入老屋的成本不高，再加上有了容積獎勵的加持，改建後的房地因而大幅度增值，使得這些投入的業者獲得巨額暴利，而當時未賣出老屋的住戶也因為扮演釘子戶的身份，而得以向建商需索，並同樣的分享了巨額利潤；尤其是在房價飆漲的年代，所有利潤幾乎全歸建商和釘子戶所享有，坊間「建商和釘子戶因投入都更而賺得暴利」的說法在這個階段完全正確。都更至此已經完全質變。

過去的案例和政府的誇大宣導造成民眾不務實的幻想

過去案例顯示的都更暴利實景，加上主政官員的誇大宣傳已使得大部分民眾對都更產生了不切實際的幻想，人人想要藉著老屋更新不勞而獲，甚至一夕致富。此時居住安全已經不是大家關注的焦點，民眾、建商這個時候想的是：怎麼利用都更這麼一個機會來發財。但是都更給出來的餅卻是有限的，在兩邊都搶食、餅卻不夠大的結果下，必然導致矛盾和衝突。

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台北大同區「斯文里三期」的居民等了20多年，終於等到了都更。（台北市政府提供）

真正因為政府給予的改建（容積）獎勵而動心啓念的比例很少

目前完成或進行中的危老改建，絕大多數都是原本就有改建的計畫，容積獎勵變成改建的額外福利，反而一些老宅的民眾在聽到政府（一坪換一坪）的宣導和一些已完成的改建實例（一些商業區的改建案，往往一坪的土地可以蓋出10坪的容積）之後，早已將室內一坪換一坪設定為他們參與都更（老屋）改建的基本條件，甚至有些把商業區的換坪標準套用到自己的住宅區土地上，提出「一坪換一坪以上」否則免談的高調要求，這些誤解使得一些改建案，縱然費盡千辛萬苦，讓盡利益卻始終無法整合成功，尤其參與改建的住戶愈多時，這種抱有錯誤認知的住戶愈多。

住宅區的土地室內一坪換一坪是個難以達到的目標

過去，政治人物為了達成「都更改建後室內一坪換一坪」的承諾，甚至將原來的容積獎勵值加大一倍，縱然如此，執行迄今已逾五年，卻仍只有屈指可數的完成的案例。如今這些「暫時性」的「加倍」獎勵措施不僅已屆滿退休，還因法規改變，不僅不再有加倍獎勵，甚至比原有的獎勵還要限縮，以後要想在改建後「室內一坪換一坪」會有極大困難，若原住戶還緬懷過去的好光景，奢望著「一坪換一坪，甚至更多」的心態，那麼改建之路將更遙遙無期。（推薦閱讀：胡偉良觀點：政府應該對危老改建擔起責任）

＊作者為台大土木工程系畢／營管博士、企管博士、法學博士。現任台北市/新北市老屋改建發展協會理事長

 

瑞普萊坊今（29）日發表最新財富報告，全球不含主要住宅、淨資產超過5,000萬美元（約台幣15億）的超級富豪達12.9萬人，台灣去年大增420人至2,010人，排名全球第15、亞洲第6，年增26%，增幅全球第三。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，台灣超級富豪暴增26%，主要受惠股市最長萬點行情，光是股票現金股利就達1.5兆，許多企業老闆身價水漲船高，紛紛擠入超級富豪行列。

萊坊每年調查全球富豪人士發布財富報告，報告指出，在溫和經濟環境、低廉融資成本、熱絡創業和投資氣氛，以及美元的匯率變動，帶動各國股市頻創新高之下，去年淨資產超過5,000萬美元的超級富豪增至12萬9,730名，年增10%為五年新高。

美洲仍是最富裕的區域，超級富豪人數佔全球34%，亞洲正式取代歐洲，成為第二名。

從各國人數分析，美國一枝獨秀，總人數達3萬8,500人，日本9,960人居次，其次為中國、德國、加拿大。台灣從1,590人增加至2,010人，名列全球第15名。

根據調查，全球超級富豪平均擁有2.9戶住宅，但台灣富豪平均擁有4.3戶，名列全球第三，僅次於沙烏地阿拉伯5.7戶、德國4.8戶，約27%亞洲富豪計畫在未來一年購置國內住宅，以此推估台灣豪宅有540戶左右的潛在需求。

文 / 劉彥君

「租不如買」是真的嗎？租賃專法簡介

華人文化傳統觀念認為有土斯有財，造就台灣人以購買不動產成為保值財富方式，遂不斷推升都會區房價，造成現在台灣地區現在「低薪高房價」問題，但食衣住行為國民基本需求，台灣都會區房價居高不下，因求學就業有租賃住宅需求者據統計已涵蓋我國總人口八分之一，而「買屋」或「租屋」除了個人經濟條件考量外，有關政府不動產政策與稅賦政策均應納入考量，現今不動產政策已逐步從「人人買得起」朝向「人人有得住」來改變，為改善的租屋環境，立法院已三讀通過「租賃住宅市場發展及管理條例」（下稱租賃專法）甫自2018年6月27日開始上路施行。此為我國首部住宅租賃專法，除補充現行法令規範不足之處外，也整合了許多散見於民法、土地法等相關規定，以及法院相關實務見解，實在值得房東、房客們多加關注。以下即就租賃專法施行後，房東、房客們需要注意與因應的事項加以說明：

一、租約應注意內政部新頒佈「房屋租賃契約書範本」內容 
內政部在2016年5月23日原已頒布新版的「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」、「房屋租賃契約書範本」，但此係基於消費者保護法（下稱消保法）第17條授權而來，所以，該應記載及不得記載事項與房屋租賃契約書範本並不適用於非消費關係的一般住宅租賃契約，而只適用具有消費關係的租賃契約，行政院消費者保護處曾解釋：「不論公司、團體或個人，亦不論其營業是否合法登記或許可經營，若反覆實施出租行為，非偶一為之，並以出租為業者，均可認定為企業經營者，其出租行為均得以「消保法」加以規範。但租賃專法第5條規定，租賃契約非具消費關係者，其應約定及不得約定事項，由中央主管機關定之；一般住宅租賃契約的條款，若違反應約定及不得約定事項者，無效。該應約定事項未記載於契約者，仍構成契約之內容；其為口頭約定者，亦同。因此，只要出租或承租房屋以供居住使用時，不論房東是否為偶一為之或企業經營，均應遵循內政部未來訂頒之應約定及不得約定事項。內政部雖暫未發佈新版「房屋租賃契約書範本」，但依內政部新聞稿內政部為提供住宅租賃或委任雙方更全面性之保障，依租賃專法之授權，研訂之契約書範本包括：

（一）、非具消費關係之住宅租賃契約
1、「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」（簡稱一般租賃契約）， 適用房東非為企業經營者。 
2、「住宅包租契約應約定及不得約定事項」（簡稱包租契約），適用包租業與房東間。 
（二）、具消費關係之住宅租賃契約： 
1、「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」（簡稱轉租契約）適用包租業與房客間。 
2、「租賃住宅委託管理定型化契約應記載及不得記載事項」（簡稱代管契約）適用代管業與房東間。
內政部為防範房東或包租業者利用契約條款限制或剝奪房客應有的權益，本次訂定契約書範本之契約不得記載事項，其重點包括：1、不得約定房客不得申報租賃費用支出。2、不得約定房客不得遷入戶籍。3、不得約定應由房東或包租業負擔之稅賦若較出租前增加時，其增加部分由房客負擔等，以保障租屋者權益。就非具消費關係一般租賃契約及包租契約，內政部發布契約書範本即生效；至於具消費關係之轉租契約及代管契約，尚需依消費者保護法第17條第1項規定，報請行政院消保處審查核定後公告之。

二、押金不得超過二個月租金總額
往昔房客無約定或法定事由提前退租的情形，房東往往會不分其損害大小直接將房客所繳押租金全部沒收不退，但單以提前退租就沒收押金是有法律爭議的。依法院實務見解，押金係房客對房東取得一個附有停止條件的債權，也就是租賃關係終了、承租人無不履行其債務且已返還其租賃物（即所謂停止條件成就）後，房東才應有全額返還承租房客之義務。由此可知，押金並非提前解約的賠償金。

租賃專法也特別明訂押金的作用為「承租人為擔保租賃住宅之損害賠償行為及處理遺留物責任，預為支付之金錢」（租賃專法第3條第13款），返還時期為「租賃契約消滅，承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時，返還押金或抵充債務後之賸餘押金」（租賃專法第7條第2項）。且房東與房客間若有約定押金，其數額多寡，依土地法第99條即限定不得超過2個月房屋租金之總額，超過的話，承租人得以超過之部分抵付房租，租賃專法也同樣規定上限為 2個月的租金總額（租賃專法第7條第1項）。應提醒房客注意，實際繳納的押金數額如超過2個月租金總額，這不會因此讓押金契約、租賃契約失效，此時房客只是對超過部分金額可就每月租金行使抵銷權；但超過上限的押金也不會自動發生抵銷租金的效果，因為依民法第335條規定，抵銷必須向對方以意思表示為之。所以，房客必須寄發郵件（不限於存證信函）、簡訊、口頭（需注意舉證問題）向房東表達抵付房租的意思才可發生抵銷的法律效果。

三、房東可有條件減稅
為鼓勵房東將房子委託包租、代管業者，未來月租金收入6000元以下，可以免徵所得稅，6000元至2萬元間，所得稅的必要費用可扣除百分之53，2萬元以上，則可扣除百分之43，縣市政府對於應課徵的地價稅、房屋稅，也得予適當減徵，但前提是房東需與專業經營者簽1年以上契約。

四、房東與房客其他權利義務
又因往昔惡房東侵害房客權益問題層出不窮，惡房客破壞租賃房屋之事或遺留雜物不處理更讓房東傷透腦筋，也影響一般人出租自有房屋意願。租賃專法也就此有明確規定應提供合於所約定居住使用之住宅，讓房客安心居住，及於簽約時，應說明由房東或包租業負責修繕項目及範圍，並提供有修繕必要時之聯絡方式等。租賃雙方共同完成屋況及附屬設備之點交手續。租賃之一方未會同點交，經催告仍不會同者，視為完成點交。

同時亦更明確規定房東得提前終止租約之情形：例如房客毀損住宅不賠償、遲繳2個月租金經催告仍拒繳、或房客未經同意轉租住宅等，房東須在30天前通知房客。房東為重新建築而必要收回房屋時，則須在3個月前通知房客。租約終止房客遺留物處理：經房東定相當期限催告，逾期仍不取回時，視為拋棄所有權及得由押金扣除處理費用。若住宅未合於房客居住使用（難以繼續居住）時，如房客若因疾病、意外有長期療養需要等，房客得提前終止租約，房東不得要求賠償。

五、包租代管法律保障 
明確規定租賃住宅服務業可分為包租業及代管業，「包租業」為專業經營者先向房東承租房屋，再轉租並管理，擔任專業二房東的角色；「代管業」為專業經營者接受房東委託管理出租房屋，協助房東處理租賃大小事，提供租賃住宅管理服務，如租屋點交、收租與押金管理、日常修繕維護及糾紛協調處理等；此外，由業者繳納營業保證金，發生糾紛時，可透過租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會（簡稱全國聯合會）調處及代為賠償機制，讓房東委託經營更放心。

租賃住宅服務業屬許可行業，自租賃專法施行日起，需向公司主管機關預查「H706011租賃住宅代管業」、「H706021租賃住宅包租業」營業項目及申請經營許可，並完成公司登記、繳存營業保證金、配置租賃住宅管理人員、加入登記所在地之同業公會及申領登記證後，即得開始營業。如所在地同業公會尚未成立，應先行加入所在地商業會。

租賃專法包租代管專業服務制度，有「專業證照制度」、「業務責任規範」、「損害代償機制」等三大安全機制，讓租屋服務更具保障。「專業證照制度」部分，為確保包租代管服務專業性，租賃專法規定應建立租賃住宅管理人員專業證照制度，經參加中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會(以下簡稱全聯會)訓練30個小時及測驗合格，並登錄領得租賃住宅管理人員證書者，始得受僱執業。但為保障現有業者及從業人員執業權益，在租賃專法施行前已從事包租代管業務者，仍有2年得繼續執業的緩衝期，惟執業過程亦應遵守租賃專法相關業務責任規範。租賃住宅服務業除僱用已取得租賃住宅管理人員資格者執業外，亦得自租賃專法施行起2年內僱用上述現有從業人員充任租賃住宅管理人員。其次在「業務責任規範」部分，為提升包租代管專業服務品質及可信賴度，租賃專法規範租賃住宅服務業應履行的業務責任，包括：租賃廣告內容應真實、契約與費用收據等重要文件應由專任租賃住宅管理人員簽章、代管業使用之「委託管理契約」及包租業使用之「包租契約」與「轉租契約」應符合內政部訂定的應記載（約定）及不得記載（約定）事項。未來租賃住宅服務業於網站刊登之租屋廣告內容，如面積、屋齡、樓層別、法定用途等，應與事實相符。在「損害代償機制」部分，為保障租屋服務當事人權益，租賃專法明定受損害之服務當事人得向全聯會，請求由業者已繳存之營業保證金額度內代為賠償所受損害。

六、租屋爭議調處及諮詢
新法規定各直轄市、縣（市）政府不動產糾紛委員會調處住宅租賃爭議糾紛，免收調處費用；並聘任具租賃糾紛調處經驗的專業人士，擔任不動產糾紛調處委員，以有效協助民眾解決租屋糾紛，讓民眾遭受租屋糾紛時，有方便、公正、專業的協助管道。

租賃專法是剛出爐的全新法律，為了保護自己的居住正義，值得我們多花一點時間好好關心一下喔。

(本文作者為台灣司法人權進步協會會員、基隆地檢署檢察官)

高力國際統計，今年上半年土地交易總額為907億元，將近千億元，創2007年、12年來調查以來同期新高，主要是部分縣市政府底價合宜的土地標案多，加上建商推案態度也一改過往保守，有實質推案需求，促使土地買氣攀升。

根據高力國際統計，第2季土地交易總額為494億元，為近10季以來單季新高，上半年土地交易總額達934億元，相較去年全年土地交易總額1218億元，已達近77%，若進一步對比2016年全年土地交易總額1087億元，更達近86%。

第2季前十大土地交易紀錄，高達九筆是建商或是具有建築背景的投資公司，僅有一筆為壽險業者。根據高力國際調查，第2季土地主要買家是建築業者，合計出手334億元購地，占整體土地交易比率約68%。

進一步分析土地成交背後的釋出來源，高達272億元是來自政府的土地標售案，占土地交易總額約55%。六都中又以新北市的政府土地交易標脫金額最高，達139億元，北市也有115億元，其餘四都分別在46~67億元之間。

高力國際調研部董事李日寶表示，第2季因政府釋出土地標案多，底價算是合宜，加上建商有實質推案需求，因此，促使本季土地交易金額攀升，光是上半年土地交易總額便已達907億元，為2007年調查同期以來新高紀錄。

第一太平戴維斯新任總經理黃瑞楠表示，2018年第2季大型商用不動產交易金額達到317億元，是近八季以來的新高，年增率高達108%，合計上半年總交易金額達411億元，已超過去年全年度交易金額的五成。

英國最大上市地產顧問公司第一太平戴維斯今(26)日舉辦台灣新領導團隊成立記者會，宣布第一太平戴維斯台灣分公司董事長由Mr. Frank Marriott(馬洛暉先生)接任，並由商用投資部主管黃瑞楠接任台灣分公司總經理。

新任董事長Frank Marriott同時也是第一太平戴維斯亞太區房地產投資諮詢部的最高主管，Frank 指出過去5年來，亞太區投資人的需求不斷擴張，對於跨出既有熟悉市場的動機強烈，帶動跨境投資需求快速成長，2017年亞太區不動產投資資金流出達美金643億元，五年來資金出口需求成長超過一倍。

新任總經理黃瑞楠指出，上半年企業購置自用不動產達到334億元，占總交易的81%，顯示在全球與台灣景氣持續好轉下，企業購置商用不動產的需求穩定擴張，預期今年度商用市場買氣會優於去年，呈現價穩量增的格局，特別是辦公室、廠辦以及工廠買氣。土地市場方面，建商獵地狂熱，上半年購地金額已達577億元，只差47億元即打平2017年整年購地金額。

黃瑞楠表示，雖然建商積極搶收這波住宅銷售回溫，同時也看到建商希望能平緩住宅市場榮枯的影響，由單純建築開發行為轉型為資產公司的趨勢，包括興富發、京城建設及聯聚建設等指標建商積極多角化經營，擴大辦公室、商場及飯店等商用不動產佈局，著眼在租金收益的提升。

「千金買房、萬金買鄰」！如果碰到難搞的惡鄰居，只會讓你避之唯恐不及，所以怎樣才能遇到好厝邊，其實就是個機率問題，但看屋時若從的產品規劃、環境及管理難易度等面向，也可以降低遇到「歹厝邊」機率。
 
避開單層多戶：近年市面上充斥小坪數、單層多戶的建案，一般來說，一層6戶以上住家，人口複雜度就偏高。房地產業者吳秋凉指出，單層戶數多，等電梯也會是個問題，建議單層2~6戶最佳。
 
共用壁愈少愈佳：挑選戶型時，盡量以邊間、無共用壁為主，可以降低左右鄰居居住噪音，不過樓上聲響可能較難避免，或是預算足夠，直接購買頂樓戶最安穩。

低自備方案：在景氣不佳、又是首購市場的情況下，不少建商會打出低自備降低購屋負擔，不過，這也容易吸引許多「衝動型購屋」，本身的財力可能較為不穩，嚴重者過去也有不少法拍案例，進一步可能會拖垮社區身價。
 
避開投資產品：投資型商品通常都是置產為目的，若要購入套房、1房自住，那可能就要小心住戶組成相對複雜。
 
環境單一性：可避免太靠近商圈，純文教住宅區住戶普遍較為單純，而新重劃區屋齡、總價門檻相仿，居住品質也相對一致。

社區公佈欄：若是已成屋的產品，社區公佈欄一定要看，通常會設在電梯處，可以知道管委會是否有用心經營，也可以更了解生活規範。（王鈞生／台中報導）

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高房價時代為自己買個高CP值物美價廉的房子，並不是件容易的事，在買賣交易過程中，買方殺價賣方守價，儼然就是場諜對諜心理戰。專家指出，若看到看板或文宣出現急售、斷頭、出價就談、賠售、夫妻失和、家族爭產等資訊，屋主較易溝通願降價，建議民眾可從8折開始談起。
 
若是價格砍過頭，屋主可能連出來談價的意願都沒有，信義房屋高一區主管協理陳毓禮，善用實價登錄查詢與分析屋主售屋心態，有助於選購物美價廉物件，依統計成交行情多數介於開價8~9折，購屋族可先至實價登錄網查詢同社區成交物件，做為比價標的。
 
除此之外民眾可調閱謄本了解屋主有無抵押設定，如同物件有多次抵押，代表屋主資金缺口較大，也可從調閱謄本中資訊得知，推算過去屋主購屋年份，估算當時合理房價做為出價依據，都可提升買到便宜住家機會。（葉家銘／綜合報導）
 
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豪宅買氣近期出現回潮現象，這波豪宅買家與以往不同，以海歸派為首。然而，各地台商為何選在這時機，把台北豪宅列入全球資產配置中？

「這波豪宅是政府在幫有錢人殺價！」興富發總裁鄭欽天豪爽說，過去幾年政府打房，豪宅更是重稅伺候，經過幾年價格下修，近來開始吸引買盤進場，豪宅跌價簡直就是政府在幫有錢人省錢。

鄭欽天說的豪宅價格戰，在台北市豪宅新案今年相繼推出後，因供給量大增，效應更是明顯。根據《住展》雜誌統計，光是北台灣的豪宅，今年新增銷售總額約是2千億元，是史上新高。

這波豪宅買主　投資成分低

然而，豪宅出貨潮因價格依地區不同下修1至3成價位，也吸引買盤進場，且從去年下半年至今的這波買方面貌，與2013、2014年房市高峰時截然不同。

《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，過去房市價格看漲，且股市好，不少有錢人從投資上賺到的錢投入房市，再賺一波增值財；但這一波豪宅買主，投資成分低，都是買來自住的，專挑價格明顯回檔的豪宅。

何世昌觀察，這波從大陸回台的製造業台商、在國際上賺進出口貿易的台商很多，前者除了因為大陸對台商經商環境已經不如以往友善，以及面臨退休等時機，乾脆就把資金從大陸移回來；後者則是持有多國護照的美籍、加籍台商，認為豪宅價格成交價比幾年前開價跌幅1、2成，判斷是時機可以購入。

豪宅代銷業者透露，有大陸製造汽車零組件的台商，事業逐漸交給二代經營，此時想回台灣購置豪宅等退休，加上大陸多年累積賺到的錢，想移回部分回台；但沒料到，歷經7、8個月才從正式管道把錢匯回台灣、成功買到房，目前大陸對於資金匯出都有嚴格管制，台商找妥會計師與財稅專家才得以把資金緩慢移出。

地產業界說的豪宅價格下修，以信義區為例，正在邊建邊售、步行台北101大樓不用10分鐘的「琢白」，近日居然傳出低樓層下訂客人，每坪只花190萬元左右買到，引起市場譁然，但大陸建設否認。…【更多精彩內容，請見《財訊雙周刊》】

(中時電子報)