不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

商仲調查台灣主要工業區指出，今年上半年工業土地平均價格漲幅約3%，漲勢主要集中在桃園、新竹及台南地區的低單價工業區，或新北市及桃園區有辦理工業區立體化方案的地區，其他先前價格水準已明顯拉高的工業區，今年上半年價格則維持平穩。

第一太平戴維斯表示，國內工業不動產交易持續熱絡，今年上半年大型工業地的交易金額達到180億元，比去年同期增加33%。

觀察這波工業地買氣，台商擴大在台投資是最主要推手，隨著中美貿易戰進入2.0，全球新冠肺炎疫情尚未受控制，在在提升台灣製造的優勢，科技業及傳產製造對於工業土地及廠房的需求維持高點。

另外，物流倉儲的工業地需求也在這兩年爆發，包括富邦momo、全聯、統一及全家便利店都積極購地建置現代化物流中心，規模經濟的考量下，物流倉儲的土地面積多在5,000坪以上。

看好市場需求，第一太平戴維斯受託辦理新竹市茄苳景觀大道工業地公開標售，標的位於新竹市香山區，正臨路寬40米的茄苳景觀大道，面積共9,118坪，包括8,812坪的丁種建築用地及306坪的丙種建築用地，底價15.88億元，開標日期為9月15日。

第一太平戴維斯指出，此次標售的新竹市茄苳景觀大道工業地，是目前新竹市香山區少見大面積，且單價一字頭的工業地，區位條件佳，可快速抵達新竹市市區及新竹科學園區，距離國道三號僅3公里，土地面積高達9,000坪，可配合企業中長期生產布局發展或打造現代化物流園區。

麗寶集團今年將強攻桃園！最新登場的桃園區市藝文特區百億指標大案「麗晶花園廣場」，高樓層每坪房價「坐4望5」，已直追新北市房價；市場專家指出，已成功挑戰桃園市中心的史上「新天價」。麗寶集團表示，今年至明年，集團將在桃園至少推案達250億元，將重點耕耘桃園。

住展雜誌調查，桃園三大重劃區提供大量土地，今年房市回溫，推案量也明顯攀升，上半年正式推出的新案，總戶數已超過3,200戶，比去年同期已激增一倍多。

其中藝文特區指標大案，為市場上規模最大的單一個案「麗晶花園廣場」，總銷100億元，由麗寶集團旗下福容開發投資興建、「代銷天王」海悅廣告代銷。

海悅廣告、海悅國際總經理王俊傑表示，該案全部284戶住戶，已售80戶，每坪成交均價，在高樓層已「見到5字頭」！

「麗晶花園廣場」最近進入強銷階段，廣告量已大量曝光，最小坪數56坪起，每戶總價逾2,600萬元，由於地段稀有、採大面積開發，且建築外觀突破古典的框架，大膽走流線型現代時尚路線，因此最近人氣、買氣十足，叫好叫座。

接下來，麗寶集團將於下半年，轉戰市場上最熱門的小檜溪，推出首發案，總銷約20億元。(工商 )

▲楊正。（圖／彭世杰攝）

自台中北屯沿著近山路進入大坑風景區內，「眼前看到的整座山都是我們的⋯⋯」味丹企業集團常務董事楊正說。這一望無際的這座山有多大？答案是330公頃，相當於12.7個大安森林公園，約100萬坪的面積。

就在大坑風景區中，從頭嵙山山腳下，隨著蜿蜒道路緩慢爬升，舒心綠地映滿眼簾，路旁的桃花心木矗立迎賓。這裡正是味丹集團新推出的住宅別墅建案，甫交屋的生態聚落宅邸隱身在原始生態林中，遠眺還有120公頃的台中國際高爾夫球場，以及70公頃的薰衣草森林集團心之芳庭。

開發13年　刷新當地行情

事實上，味丹早在46年前、創辦人楊深波偕同葉山母、李水土等十大股東，就已從一位菲律賓華僑手上取得大坑土地，由於幅員廣大，味丹並非唯一持有者。楊正指出，早年縣市未合併，交通不便利，大坑在老台中人印象中仍屬邊疆之地，當時已有開發構想，股東們打算先開闢球場來驅動偌大開發案，1995年球場開幕，1999年發生九二一大地震，大家對山坡地的開發出現疑慮，加上後來球場經營遇上困境，許多股東陸續退出，味丹始終沒退，不斷參與增資認股，成為最大股東。

楊深波育有4子4女，長子楊頭雄現任味丹董事長；曾任味丹總經理的楊正，是楊深坡的么子，轉戰任味丹轉投資的萬寶資產董事長，負責大坑的整體開發案。

一座山，放到你面前該從何下手？為了多吸取年輕人想法，楊正也找來自己兒子、現任味丹總經理室策略長楊世熙協助。楊世熙說：「由於整體開發歷時會超過10年，要找到一個可長可久的精神，不隨波逐流。」他找上城鄉規畫師、2016年臺北世界設計之都執行長吳漢中擔任總顧問，以及薰衣草森林集團董事長王村煌。（延伸閱讀：「不要追錢，要讓錢追你」身價176億陳武剛 為了賣水買下一座山） 

王村煌表示，10年前地主味丹楊家找他合資，說要為大坑引進文創的第一槍，當時大坑風景區荒煙蔓草，連打球的人都少，又有小黑蚊，連親友都勸退，「楊董告訴我願景，跟我聊土地公的故事，不同一般地產業3年、5年邏輯，他們是用10年、20年的時間軸來看，他們比我有耐心等待，對整片山林的想像力也比我豐富，我就被說服。」

據了解，2017至2018年間曾有萬豪酒店集團的人來看過這塊地，想在當地一次開3個萬豪品牌，連晶華集團董事長潘思亮也有意插旗，規畫100到200間飯店房間。但這些卻全部被楊正喊停，堅持保留生態。

楊正有一樁流傳在業界的瘋狂事，就是他親自深入了解大坑小黑蚊逾10年，還找專家出研究報告，如今成了小黑蚊專家，「我現在到一個地方遇上小黑蚊，站在原地給牠吸血，就能感受密度，立刻說出有幾隻。」他說，小黑蚊不能用撲殺的，要利用牠不能垂直飛1米半的飛行特性，例如將景觀平台拉高，蓋低密度建築，和平共存。（延伸閱讀：建商補庫存 土地交易金額挑戰3000億元歷史紀錄）

老企業談轉型　讓專業進來

身為合作夥伴的半畝塘創辦人江文淵回憶，5年前有次強颱，楊正清晨4點到工地現場感受風勢雨勢，監看山坡地狀況，到下午3點還不下山；最後是楊頭雄擔心弟弟安危，打電話來催促他才離開。

今年邁入66年的味丹集團，如今也面臨轉型、傳承問題，楊正坦言近年中國崛起，以生產導向的事業壓力不小，他喊出「百年思維」計畫，由自己擔任總召集人，會重新審視香港上市的部分，也會將製造、消費品、生技、地產4大主軸清楚劃分，提出「4個單位都要能讓外部專業進入董事會，」往各自公開發行的大道前進。未來味丹會積極活化資產，「全台各地許多土地，我父親一放就是40年，會加速開發。」

技聯組工程顧問副總陳君風預估，光是味丹大坑山上的總銷逾300億元；台北北投士林科技園區、台中市精華區也有土地待開發，總銷數百億元，味丹的地產事業甚至超過本業。

https://www.wealth.com.tw/home/articles/26705

 

富邦人壽看好未來都更改建增值潛力，前天以二六八億元購入前身為環亞飯店的台北王朝大酒店，整合之路跨出一大步。房產投資業者分析，目前北市敦南敦北商圈，已完成或準備都更的舊商辦建案多，儼然成為台北市「都更一條街」。

業界人士指出，目前王朝與隔壁的前環亞百貨，共用地下室與建照，但因百貨大樓裡，中國人壽持有兩個樓層，龍亨酒店持有一個樓層，未來不論走危老、都更，開發價值與效益極大，也成為富邦後續整合重點。

房產業者分析，富邦人壽布局南京敦化商圈已久，二○○九年就砸一百億元取得緊鄰王朝大酒店的「MOMO百貨」（前身環亞百貨、後由微風南京接手）一、二樓、地上六至十五樓，及地下一、二樓等樓層。現在地下二樓到地上四樓為「微風南京」百貨。

第一太平戴維斯協理丁玟甄指出，王朝大酒店土地面積約三○二四坪，與富邦MOMO百貨土地面積約一三七二坪，兩者的建物屬於同一張建照，也共用同一個地下室，需透過整合才能進一步都更重建，如今等於整合之路邁進一大步；但在百貨大樓裡，中國人壽持有兩個樓層，龍亨酒店持有一個樓層，未來勢必積極整合，將來也可一起進行都更，並分回互利。

市場人士說，王朝酒店由「鄰居」富邦買下很合理。受疫情影響，飯店業生意慘澹，王朝的持有者、仙妮蕾德創辦人陳得福這時順勢退場也很合理。王朝前身為環亞飯店，淪入法拍後，三拍都沒人要，最後由陳得福出手以底價取得。陳得福二○○六年取得時僅花七十點四億元，如今出售大賺近二百億元。

信義全球資產表示，今年國泰營區標脫，加上敦化南北路沿線有許多辦公大樓都更改建，沉寂一陣子的敦南敦北商圈重返榮耀。以此地段的精華性，預估未來將規劃複合式商業大樓，辦公租金可望挑戰每坪三千五百元以上。

丁玟甄表示，目前敦南敦北商圈，已完成或準備都更的有玉山敦北第二總部、中壽敦北總部、國泰寰宇大樓、台塑大樓、敦南安和、元大空總、敦南誠品、中華票券大樓等，儼然成為台北市「都更一條街」。在眾多總部陸續啟用等利多條件加持下，將使商圈租金、商辦運用價值再創新猷。這些商辦開發完成後的價值，也上看一千多億元。

 

中央銀行撒錢紓困，使六月五大銀行新承做放款金額，首度單月衝破兆元大關，創史上新高。其中，房貸月增八十一點九五億元，較去年六月也增加四十點八八億元，顯示房市回溫，愈來愈熱絡。市調統計指出，受惠資金行情，北北桃三都今年第二季房價，同步漲至二○一八年反彈以來新高。

房產業者指出，預料下半年資金行情應會延續，房價將持續走升，但因有房地合一稅箝制，漲幅不會像上一波資金行那麼瘋狂。

央行統計，六月五大銀行新承作房貸金額為五二四點七二億元。央行官員表示，主要是因六月有建案完工交屋，有整批分戶貸款使房貸金額增加。觀察台北、新北、桃園、台中、台南、高雄等六都移轉棟數，月增百分之十四點九，年增也有百分之三點四。

央行官員分析，三、四月受疫情影響，大家不敢出門看屋，但六月新承作房貸金額創四月以來、三個月新高，呼應業者所說，四月中旬之後，房市已慢慢走出疫情陰霾。

住展雜誌研發長何世昌表示，這一波房市資金行情，可用瘋狗浪形容，來得又急又猛，今年上半年雖有疫情、失業率創高、全球經濟衰退等利空，但資金瘋狗浪一舉淹沒空頭，雖然經濟基本面不佳，房價照漲不誤。

台北市第二季房價完全未受疫情拖累，新建案成交均價來到每坪八十七萬元，較第一季上漲約百分之二，單季漲幅明顯擴大，且連續兩季走揚，更創下二○一八年反彈以來新高點。新北市一樣創下二○一八年反彈以來新高價位，新建案成交均價達每坪三十九點三萬元，季漲幅近百分之○點三。

何世昌指出，今年房市是「投資盤」，是由投資、置產需求帶頭點火上攻的盤勢；投資需求湧現的關鍵，來自於極低利、貨幣寬鬆所催生出旳資金行情。投資置產族如前鋒軍隊，因資金氾濫、糧草充足，大舉攻城掠地。

 

位於敦化北路上的王朝酒店由富邦人壽以268億元買下。信義全球資產表示，信義計畫區的崛起，過去台北指標的敦北、敦南辦公商圈光環褪色，但今年國泰營區標脫，加上敦化南北路沿線有許多辦公大樓都更改建，沉寂一陣子的敦南敦北商圈重返榮耀。

信義全球表示，富邦買下的王朝酒店，推測未來也可能與南側的微風南京百貨所在大樓一起都更，微風南京大樓產權集中在中國人壽、富邦人壽、環宇世宬，以此地段的精華性，預估未來將規劃複合式商業大樓，辦公租金可望挑戰3,500元以上。

信義全球資產公司總經理柯宏安表示，台北市中心頂級A辦需求大於供給，帶動租金上漲，預招租成為趨勢，以及企業總部需求提高，加速都更整合誘因，敦化南北路沿線屋齡較為老舊，因此出現一波舊商辦都更熱潮。

敦化商圈商辦多由壽險、金融業持有，產權單一，包括中國人壽大樓、宏泰世界大樓、宏泰金融大樓、元大金控大樓、玉山敦北總部、中壽敦北總部，整條敦化北路若加上王朝酒店，就有7棟商業大樓為金融壽險業持有。

柯宏安表示，王朝酒店若未來都更改建為頂級辦公室，從鄰近台北金融中心大樓，屋齡10年，租金已有2,500至2,900元水準，對面新完工的中壽敦北總部陸續揭露租金平均達3,500元，推估租金可望挑戰3,500元以上。以此商圈租金投報率推算，未來平均售價有機會達150萬以上。

他說，看好未來敦北區域成為下一個頂級辦公聚集之地，已有多組客戶在評估敦北商圈。

https://house.udn.com/house/story/5887/4723643

記者蔡佩蓉／台北報導

受到利率創史上新低、全球大灑幣，也產生股房齊揚效應，正好讓建商有機會刷一波！其實，房市跟股市一樣，建商推案也必須要主力拉抬，散戶才會跟進，目前市場預售案已經出現不少「跳空」區域開價的現象，再搭配粉絲、置產客締造完銷、熱銷，加上政府放手不打房，4個劇本走完，還沒回神，房價就漲一波了。

 

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劇本一》預售屋跳空開價，拉抬區域房價

目前包括台北市中正區巷內就有熱銷案，總銷12億元，宣稱開案即完銷，每坪開價155至165萬元，成交均價達140萬元，今年周邊行情，大概落在每坪125萬元左右，已經高出1成多。

也有士林區新建案每坪開價110至120萬元，也超過去年內湖區指標案開價。不僅如此，目前台北市、新北市，甚至到桃園青埔，都有跳空開價現象，目的就是要一口氣點火抬價。

》秒殺、熱銷、完銷

「不畏疫情，狂賀秒殺完銷」今年從新竹、新北土城，到台北中正、信義、大同，都有建案秒殺的消息。天時地利不動產總經理張欣民指出，締造快速完銷，可振奮建案士氣，繼續締造熱銷，有些建案會以第一期、第二期分期銷售，以利價往上抬高，吸引前期進場的買方，有價差誘因。

》玩紅單、放餌，甜頭先送粉絲

要有主力拉抬捧場，散戶才會跟進。建商、代銷都有口袋名單與長期經營的粉絲，當市場被點燃，粉絲、置產客必須追捧，案子才能動起來，假若業者評估價格會快速往上揚，當然要讓粉絲們可以先獲得優惠價，再讓一般購屋散客進場。

張欣民說，紅單轉售目前在台北市比較少，反觀新竹地區有這樣現象，要低單、低總產品，才比較有快速轉手的利潤空間。

》不談景氣、無薪假、年輕人買不起房，房市唯一上漲理由「低利率、資金氾濫」

即便疫情衝擊許多行業，且疫情延燒全球，台灣處於鎖國狀況，但因低率利、熱錢氾濫，即便房價堆疊到脫離基本面，但多數業者還是會說「低利率、資金氾濫」置產客進場、房價一定漲。

張欣民表示，市場利率太低，資金需要出口，房地產就變成熱門標的，加上目前政府釋出善意沒有打房意願，現在就如民國78年股市大好，資金再轉入房市，締造了一波熱潮。

https://tw.news.yahoo.com/%E5%BB%BA%E5%95%86%E5%87%BA%E8%B2%A8-%E6%88%BF%E5%83%B9%E5%99%B4%E5%95%A6-4%E5%8A%87%E6%9C%AC%E6%9B%9D%E5%85%89%E4%BA%86-103051042.html

原文網址: 影／找嘸做工的人！興富發總裁腦筋動得快　「機器工人」將上陣 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1765073#ixzz6Stfa9f65
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記者陳韋帆／台北報導

台灣房價只漲不跌已是趨勢？無殼蝸牛教授章定煊日前提出「貨幣寬鬆」、「低利環境」等因素將使台灣房價接連攀漲，建議政府因在稅制上再做思考。此論點引起網友討論，認為「日本貨幣更氾濫」、「美國持有稅高房價照樣上漲」。

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「日本貨幣氾濫」且「利率」更低，但為什麼房價漲幅很小？章定煊說，約30多年前，日本經濟泡沫化正嚴重時，租金吃掉大部分企業獲利，日本政府也在1990年推出房地產稅改，可惜為時已晚，直接導致1992年的泡沫崩潰。

雖然沒有成功阻擋泡沫化的崩潰，但近10年房價漲幅才8.43％，也可以說是成功抑制房價上揚，以日本現行的稅制而言，光是買入，就要先交3％的持有稅；自用的話每年還要交1.4％固定資產稅跟0.3％的都市物業稅，出租用的要交4％的固都稅。

倘若最後要出售，五年內必須繳交39％稅金，超過五年也要交20％。重要的是日本人口嚴重老化，住屋需求日低，房客又有借地、借家法的保護，這些稅賦根本大多數無法轉嫁給房客身上，所以熱錢不再往房市方向跑。

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「美國持有稅高房價照樣上漲」主因來自於美國是「移民者天堂」，光1980年至今，人口從2.2億成長到3.3億、50％。導致房地產供不應求，而美國又缺乏保護租屋者制度，租金甚至可占比租屋者家戶收入的30％以上，

供給不足除了過多的合法＋非法移民造成，也因為美國環境保護相當嚴格，即使擁有土地權，也不見得可取得營建許可，最後熱錢、供需失衡兩者同時發威，熱錢不斷流入房地產，稅制無法保護租屋者，讓租屋族成為最大的受害者。

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最後，章定煊說，各國環境不同，其實難以比較，但倘若只看熱錢流入房地產的狀況，相對日、美，台灣也只是進行式，我們不該急著反駁「房價必漲」趨勢，而是應該借鏡這兩大國家的失敗足跡，避免台灣成為下一個因房產熱度過高，導致經濟泡沫化的國家，也提前為弱勢的租屋者做好準備。

https://tw.news.yahoo.com/%E6%97%A5-%E7%BE%8E%E8%B7%9F%E5%8F%B0%E7%81%A3%E6%AF%94%E6%88%BF%E5%83%B9-%E5%B0%88%E5%AE%B6-%E6%80%8E%E9%BA%BC%E6%AF%94-081021418.html