想衝法拍撿便宜　「查封筆錄」內容要詳讀 1小時前－不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

投標人必須對資金調度有縝密規劃，以免得標後無法於七日內繳清價金。資料照片

房仲業者統計歷年法拍物件移轉棟數，在2017~2018連續2年攀升，2019年也有超過5000棟的水準，今年前五月也達2098棟，預估全年可達5000棟以上，法拍交易市場熱絡。對此，專家表示，法拍屋問題層出不窮，民眾要避免買到地雷屋應留心5件注意事項，包含詳細閱讀查封筆錄、調閱謄本、探勘標的物、瞭解周邊行情、資金調度得宜。

法拍價格低於市價，隨近年房市復甦，有不少民眾想在法拍市場撿便宜，根據屋比房屋彙整近五年建物拍賣移轉棟數資料發現，從2016年全台法拍移轉量創歷史新低的4630棟後，法拍移轉數量在2017~2018連續兩年攀升，2019年也有5117棟的水準，而今年前五月也達2098棟，預估全年可達5000棟以上，法拍交易相當熱絡。

不過，因過去法拍屋問題層出不窮，究竟要如何避免買到地雷屋？對此，屋比房屋總監陳傑鳴表示，法拍屋因為個別情況不同，常有點交困難的情形，若不熟悉的民眾，仍不建議輕易進場。而對於要購買法拍的民眾，也一定要特別留意法院執行處所做的「查封筆錄」內容，詳讀拍賣不動產資料、查封原因及查封時該不動產使用情形，需詳細確認拍賣標的，包含是否有租賃、點交、抵押權、優先購買權、移轉取得是否有資格限制(如：國台、原住民保留地)等狀況，再評估是否投標，千萬別因價格便宜就貿然投標。

寬頻房訊發言人徐華辰表示，法拍業者通常是看案號為主，已經拍定了就會記錄一筆，而內政部是等過戶才計算，但得標人要多久才會過戶通常不得而知；此外，若一個案號會有2筆建物拍賣，業者通常算做1筆，統計方式和內政部不同。

至於今年上半年是否有因受到疫情影響，民眾繳不出貸款房屋遭拍的情況，徐華辰說，遭拍賣件數未明顯增加，加上政府和銀行針對房貸實施紓困政策，所以短期內就算繳不出房貸也不會遭到拍賣。

購買法拍屋應詳細閱讀查封筆錄，內容載明拍賣不動產資料、查封原因及查封時該不動產使用情形，如是否有人佔用或由第三人租用，拍賣標的是否有嚴重瑕疵(海砂、輻射、非自然死亡)，建物是否遭到政府其他單位「禁止處分」等，可由查封筆錄中得知。

此外，建議在投標前調閱拍賣標的謄本，因法院公告資料僅有主建物坪數，通常公設部分僅揭露部分資訊。投標人可參考謄本確認法拍標的正確坪數，也能確認該建物所有權是否完整持有，避免得標後才發現僅拍賣到部分產權。

徐華辰提到，投標前宜依據投標公告內容，親赴標的物現場查看地理環境是否符合期待，由於法拍屋無法進入觀察屋況，可先由外觀了解房屋大致構造，並就近詢問管理員或附近鄰居，打聽是否積欠管理費、發生兇殺或自殺致死情形，避免法院資訊記載疏漏或錯誤。

市場行情也是出價時的重要依據，除了利用政府實價登錄查詢，詢問仲介瞭解市場成交行情是最直接的辦法，除了到法拍屋所在區域的仲介店面詢問，也可查詢仲介公司網站，通常仲介公司會將其體系的成交資訊揭露於網站供民眾查詢；也可找提供不動產鑑價服務公司詢問該區房價，或問銀行的不動產鑑價部門，都可得知標的物附近區域行情。此外，詢問法拍屋大樓管理員或鄰近居民也可知道行情。

最後徐華辰強調，依規定得標人要在拍定後七天內繳清除了保證金抵付拍賣價金以外的餘款，因此投標人必須對資金調度有縝密規劃，以免得標後無法於七日內繳清價金，而遭到法院將保證金充作再行拍賣的費用及拍賣不足的差額；目前有部份銀行提供代墊款服務，但民眾最好在鎖定投標物件後，先將該物件資料和欲申請貸款的相關文件送至銀行評估，由銀行估算可提供貸款比率，避免得標後，銀行提供貸款的幅度不如預期，出現資金不足的狀況。（林佩萱／連線報導）