不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

▲「水美璞麗」位在民權西路巷弄。（圖／記者林裕豐攝）

記者林裕豐／台北報導

很多人在台北市買屋策略都是沿著捷運站，民權西路站因為是新北三蘆地區、桃園地區通勤族重要轉運地點，房價相對有撐，實價登錄揭露，捷運站旁的「水美璞麗」6樓戶轉手賺412萬元，專家分析，低利率的時代，置產收租是不錯的選擇，新屋主應該就是看好逼近3%的收租效益，出手買入。

「水美璞麗」位在民權西路巷弄，距離民權西路捷運站9號出口步行約3分鐘，歷史高價曾來到89.22萬元，6樓戶面積24.3坪，原屋主於2010年7月以1508萬元買入，單價62.2萬元，今年5月以1920萬元售出，單價79.1萬元，總共賺了412萬元。

▲「水美璞麗」規劃小套房物件。（圖／記者林裕豐攝）

記者實際走訪觀察，民權西路捷運站附近有不少類似案件，坪數不大，但是生活機能好，附近住戶表示，「光是一個巷子就有好幾個新建案，都是小套房，很多人買來出租，加上咖啡廳開了不少，整個街景看起來比以前整齊漂亮。」

中信房屋復興民權加盟店經理張家銘表示，民權西路捷運站是新北三蘆地區、桃園地區通勤族重要轉運地點，加上緊鄰晴光商圈、蘭州市場商圈台北美食聚集地，生活機能非常好。

張家銘說：「2010年剛經過完金融海嘯，整體房市相對低點，到現在2020年北市整體房價上漲約1.25倍，以現在低利率的時代，置產收租是一個不錯的選擇，附近類似的建案有『紐約紐約』、『新碩恆美Viola』、『鎮金殿』等建案。」

▲「水美璞麗」6樓戶面積24.3坪，轉手獲利412萬元。（圖／翻攝實價登錄）

全球居不動產情報室總監陳炳辰表示，近年社區身價在單坪75萬元左右，早期或預售時入手多在6字頭，房市好的時候，如2013～2015年還飆至8字頭，該社區多套房產品規劃，加上地段方便，也是投資出租的好產品。

陳炳辰分析，該社區釋出出租物件租金相當高，單坪可來到2000元左右，投報率換算可逼近3%，算是不錯的投資物件，像極了甜蜜的愛情，轉手獲利也不意外。

▲新五泰規模最大傳統早市「宏泰市場」內一間25坪店面開價月租10萬元。（圖／記者黃靖惠攝）

記者黃靖惠／採訪報導

緊鄰新莊幸福路商圈、捷運站的「宏泰市場」，是新莊、五股、泰山規模最大傳統早市，近期市場內25坪店面，開價月租10萬元，換算單坪4000元，媲美捷運雙連站周邊一坪近4000元行情。房仲業者說明，市場周邊消費力強勁，且可同時分租多個攤位，一同分攤租金，因而開價十分合理。

婆媽菜籃族最愛平價又實惠菜市場，也支撐起周邊店面行情，「宏泰市場」內一間25坪店面開價10萬元出租，換算單坪租金高達4000元，不僅如此，更有騎樓2坪左右攤位，開價月租1.3萬元，平均單坪租金6500元。直衝捷運雙連站、也就是台北市地段行情。

▲新五泰規模最大傳統早市「宏泰市場」緊鄰幸福路商圈。（圖／記者黃靖惠攝）

大家房屋幸福中平店店長簡池羽說明，「宏泰市場」占地200~300坪，涵蓋自信街、自治街、自重街、自強街及自由街兩側店家及攤商，除了販賣蔬菜水果、生鮮漁貨，還有服飾、日常用品等， 而市場核心路段為自強街，行經消費人流多，也推升店家、攤位租金行情。

他說明，「宏泰市場」早市雖只有5、6個小時，但一週7天幾乎天天營業，且附近住宅社區、居住人口密集，再加上物美價廉、品項繁多，周邊五股、泰山及板橋地區民眾也會慕名而來，整體消費力強勁，仍有不少業者搶在附近開店，市場周邊店面空置率低，多日租攤位，租金單價2500~3000元。

▲新五泰規模最大傳統早市「宏泰市場」採買人潮眾多。（圖／記者黃靖惠攝）

他認為，自強街為市場核心地段，25坪店面開價10萬元，十分合理，除了店面實際使用空間外，騎樓可分租2個攤商、租金約4~5萬元，而業主實際只負擔5萬元店租，換算單坪2000元，屬於合理行情。

東森房屋新莊副都心加盟店店東林平川說明，隨著「宏泰市場」周邊居住人口逐年變多，市場有逐漸擴大趨勢，而市場內的房東持有年限長，至少30~40年以上，早年25坪店面總價200~300萬元，如今若想轉賣人人搶，且單坪價格從百萬起跳。

至於租賃行情，林平川說明，新北市店面平均租金單價2000~3000元，該案換算單坪租金4000元，高於行情，甚至比照台北市熱鬧商圈店面租賃行情，根據實價登錄，中山北路二段、鄰近雙連捷運站旁一間22坪店面，月租8.5萬元，換算單價3834元。

「宏泰市場」內的三角窗店面月租，甚至可達20~30萬元，換算單坪租金來看很驚人，但實際上三角窗店面兩面騎樓，最多可租給10個攤販，單日收1萬元攤租，月收10萬元以上，若依此類推，幾乎一半以上租金由攤商分攤。

▲六合夜市周邊的店面近期有動起來的跡象，閒置店面開始減少。（圖／記者陳建宇攝）

記者陳建宇／高雄報導

六合夜市曾經是高雄最知名的夜市，但前幾年因為陸客來台人數大減，導致夜市本身蕭條之外，周邊的店面也乏人問津，不過近期因為國內報復性旅遊增加，又碰到暑假，六合夜市的商機也重新浮現，附近閒置店面去化約1成，租金也回升約10%。

六合夜市附近的店面以中山路為大宗，多數屬於透天店面，房仲業者透露，租金行情在最高峰之時，大概都有20萬元的水準，信義房屋新堀江店一級專員林彥輝表示，六合夜市過去一段時間店面的租金行情維持在10萬元上下，但前2年因為陸客大幅減少，店面也開始有閒置現象，甚至曾出現租金5~6萬元的狀況，等於是腰斬的價格。

▲中山、六合路口的三角窗店面近期出租，據了解租金超過20萬元。（圖／記者陳建宇攝）

不過近期因為國內出現報復性旅遊人潮，且時值暑假學生出遊比例高，因此六合夜市不管攤商或附近店面，都有復甦的跡象，林彥輝表示，近期六合夜市附近店面的詢問度增加不少，租金行情也有回升約10%。例如中山路、六合路口的三角窗5樓店面，近期出租金額，據了解就超過20萬元，該店面原本是婚紗店承租，據傳新租客是寵物相關行業。

林彥輝指出，該店面屬於三角窗產品，能見度高因此租金也較高，該店面地坪46坪、建坪約214坪，租金回到20萬元以上的水準，也代表鄰近的租金行情也回溫的趨勢。不過閒置店面減少的態勢明顯，林彥輝表示，近期中山路閒置店面去化約1成。

至於店面的成交價則還需要時間醞釀，林彥輝指出，近期六合夜市內有店面成交約1700萬元，換算土地單坪為108萬元，和高峰時期的120萬元略有差距，但近期詢問度也增加2~3成，有機會靠著這波國旅風潮慢慢升溫。

一位專門投資店面的Charlie表示，六合夜市附近的店面其實租金行情慢慢回升中，但是因為屋主的價碼仍高，因此有意願的買方都還在觀望，如果房價能下修1成，也許就會吸引投資置產的客層出手。

▲復興民生商圈緊鄰捷運中山國中站、中山國中，周邊不少低總價住宅產品。（圖／記者黃靖惠攝）

記者黃靖惠／綜合報導

北市中山區最東側「復興民生商圈」沿興北路、民生東路兩條幹道發展，區內有捷運中山國中站，4大機能成熟生活圈，與松山機場一站之隔，兩房電梯總價1800萬元，吸引年輕首購族築巢。

民生東路、復興北路兩條主要幹道統稱「復興民生商圈」，涵括民權東路三段、敦化北路、長春路、復興北路一帶，四周商辦林立、車流量大，巷弄內公寓、華廈、電梯大樓住宅量體，隨著時間推移發展出「民生重劃區」、「台北大學」、「興安國宅」及「慶城街」4大熱鬧生活圈。

▲興南國宅2房～3房總價1800~2800萬元。（圖／記者黃靖惠攝）

信義房屋復興民生店店長黃漢中表示，北市最早重劃區「民生重劃區」緊鄰中山國中，屬於純住宅區，社區質感佳，且鄰近松山機場，吸引就近工作的機師、空姐、地勤人員購屋，電梯大樓3~4房，總價3000~4500萬元。

至於區內「富春大樓」樓下有全聯、便利超商、傳統早市，自成一格生活機能，日常採買不虞匱乏，還算便利。

由此往南到捷運南京復興站旁「慶城街生活圈」，早年周邊如「凡爾賽」、「宏泰國際名園」屬於名人社區，是低調傳產大老闆起家厝，近年來才接續出現知名「文華苑」豪宅、文華東方酒店以及微型百貨，周邊商街人潮熱鬧。

▲復興民生商圈緊鄰捷運中山國中站，周邊交通便利。（圖／記者黃靖惠攝）

另外，捷運中山國中站旁錦州街一帶的「台北大學」生活圈，以錦州街相對熱鬧，是當地知名餐飲一條街，兩側如傳統美食「鬍鬚張」、「甘泉魚麵」、「大塊牛排」、日本料理「海力士」搶插旗展店，以及藥妝店「屈臣氏」、手搖飲料「Comebuy」及咖啡廳等開業，除了是學生吃東西地方外，也是居民採買重要據點。

不僅如此，再往南興安街、民生東路三段、長春路、建國北路、復興北路涵蓋範圍中，最熱門交易社區是｢興安國宅｣，屋齡30年，電梯大樓2~4房，單價66~70萬元，總價帶1800~2800萬元。

▼復興民生商圈內錦州街餐飲小吃林立。（圖／記者黃靖惠攝）

黃漢中說明，另龍江路以西、民權路、長春路一帶仍有低總公寓，平均單價55～58萬元，3、4房總價1600~2100萬元，主力購屋族群是附近復興、建國、敦化商辦上班的年輕首購。

▲忠孝東路上的大樓交易，屋主持有5年賠370萬元出場。（圖／記者林裕豐攝）

記者林裕豐／台北報導

台北市東區的房價持續下探，實價登錄揭露，位在捷運忠孝敦化站出口，正忠孝東路上的電梯大樓交易，屋主持有5年，賠370萬元出場，專家分析，捷運站出口交通地段佳，不過屋齡普遍偏高，且東區不似過往熱絡，整體大樓的房價下滑10.3%，這時候賣出當然賠錢。

實價登錄揭露，北市大安區忠孝東路四段的商辦大樓，7樓戶面積18.8坪，原屋主在2015年4月以1800萬元買進，單價95.74萬元，接近百萬身價，持有5年，在今年4月以總價1430萬元賣出，單價剩下76萬元。

▲忠孝東路上的商辦大樓位置精華。（圖／記者林裕豐攝）

記者實際走訪現場觀察，該物件位在忠孝東路上，正對捷運站出口，地段堪稱無敵，1樓還是大型國際連鎖運動品牌，附近店家表示：「以前這裡可以說是全台灣最紅的地方，不管什麼牌子都要擠進來，現在人潮比較少，連店面招租時間都拉得很長。」

東森房屋忠孝SOGO加盟店店長周榮義分析，該物件原本是一層一戶，當時公設比僅12%，算是相當超值，後來改成3戶，彼此之間必須規劃出走道等公共空間，公設比拉高，原本的優勢就沒有了。

▲忠孝東路上的商辦大樓交易。（圖／翻攝實價登錄）

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，這個區域近1年平均房價約每坪79.7萬元，其中大樓的平均房價是87.4萬元，對比2015年平均房價每坪可到83.0萬元，大樓均價甚至可達到97.4萬元，等同5年平均房價下滑4%，大樓類型房價下滑10.3%。

郎美囡指出：「雖然交通地段佳，不過屋齡普遍偏高，且東區不似過往熱絡，人潮受電商及信義計畫區興起影響，房價也隨房市盤整而下修。」

▲桃群餐廳在松菸商圈已經22年。（圖／記者林裕豐攝）

記者林裕豐／台北報導

台北市松菸商圈雖然曾經因為文創走紅，不過這幾年店面空租情況嚴重，連經營了22年的老牌餐廳「桃群」也退租，76坪的店面，開價33萬元招租，不過專家分析，松菸商圈店面空租店面多，短時間要重回榮景不容易。

桃群餐廳位在忠孝東路四段的巷子裡，正對文創園區的入口處，位置精華，菜色以客家菜為主，蔥油雞肥嫩、薑絲大腸入味、蚵仔煎蛋料多味美，還有菜圃蛋及炒米苔目，更是必點菜色。

桃群餐廳鄰近刑事警察局，松菸商圈附近也很不少商辦，鼎盛時期，桃群餐廳光是預約的桌菜就客滿，一名刑事局高階警官透露：「當年考進去刑事局，長官就是在桃群辦桌請客，後來要調到外縣市當主官，也是在桃群聚餐送別，看到桃群關門，心裡無限感慨。」

▲桃群餐廳正對文創園區的入口處。（圖／記者林裕豐攝）

記者實際走訪觀察，桃群餐廳內部裝潢都拆光了，僅剩下招牌掛著，正對松菸文創的路口，2個店面都空租，附近住戶表示，桃群的店面方正，加上有穩定客源，有聽說其他餐廳業者來看過，希望快點租出去，不然會越來越冷清。

東森房屋研究中心副理謝欣亞表示，松菸文創商圈在2011年開幕後的時候，因為剛好搭上文創產業的興盛時期，加上誠品生活的進駐，當時周邊店面的租金一度飆破每坪5500元，因為後期認為會與大巨蛋引發的人潮串接起來，預計周邊行情一路是看漲的。

▲桃群餐廳對面的店面空租超過6個月。（圖／記者林裕豐攝）

後來隨著大巨蛋的停擺，加上2018年的松菸文創大樓的槍擊案引發治安問題的討論等等，有眾多店家選擇撤出這個區域，但隨著大巨蛋的復工重啟，周邊租金有機會漸漸回溫。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析，零售商圈在這一波疫情受創嚴重，其中做觀光客的商圈以及專辦聚會型的中餐廳，客源流失比例最高，挑戰最大。

▲桃群餐廳鄰近刑事局。（圖／記者林裕豐攝）

黃舒衛說：「如果又是位於市中心，還有租金水位難降的苦衷，過去一到假日的暢旺餐期，現在人潮反而都跑到郊區消費，即使口碑再好，如果沒有其他靈活策略，如：配合外送平台、加強網路行銷，市場大餅縮水、大者恆大的趨勢下，小店家入不敷出的狀況很普遍。」

▲松菸商圈租金行情。（圖／業者提供）

▲「Under Armour 信義忠孝旗艦店」1、2樓近500坪店面開價月租265萬元招租。（圖／記者黃靖惠攝）

記者黃靖惠／綜合報導

捷運市府站旁「Under Armour 信義忠孝旗艦店」今年2月撤離，1、2樓近500坪店面，短暫租給特賣業者，時隔5個月開價265萬元招租，換算年租3180萬元。

「Under Armour 信義忠孝旗艦店」曾是全台最大旗艦店，2017年開幕時還曾邀請舉重女神郭婞淳出席，不過今年2月底租約到期後撤離，原址先後租給特賣會後，直到最近委託商仲開價265萬元招租。

該店於「揚昇忠孝大樓」1、2樓，緊鄰捷運市府站、百貨商圈，目前1樓近170坪營業空間，開價月租170萬元、換算單坪租金1萬元；另2樓325坪空間，開價月租95萬元，換算單坪租金近3000元。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡說明，該店鄰近捷運市府站、市府、阪急百貨、信義區百貨商圈，主力消費群是周邊的住戶及上班族，該店跨越基隆路、較靠近忠孝東路五段，附近商業氣息不如百貨商圈濃厚，以商辦大樓為主，不過由於地段佳，適合付租能力高的連鎖大牌、健身中心跟大型醫療診所進駐。

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄說明，「聯合報新大樓」2017年1樓店面143坪、開價143萬元，換算單坪約1萬元，若靠近忠孝東路、跨過基隆路一段店面行情單價6000~8000元，比較偏向展示類，以那邊來說車流量多，大巨蛋竣工後約萬坪商辦量體，可以串聯與市府站兩端人潮，就這個點來說，還算合理行情，2000~2100元樓上純辦，所以還是採計店效。
▼「Under Armour 信義忠孝旗艦店」鄰近捷運市府站。（圖／記者黃靖惠攝）

▲高雄市從去年至今，以三民區的店面交易量78件最多。（圖／台灣房屋提供）

記者張菱育／台北報導

高雄全市內有超過上百個重劃區，近年不少首購族移居新重劃區，也創造許多新的住宅型商圈，也讓店面買氣提升，根據房仲業者統計，2019年至今，高雄的店面共成交476筆，其中總價3000萬元內店面成交404戶，佔85%最多。當地業者說，像醫生、高收入專業人士或中小企業老闆，喜愛買店面投資，而低總價店面較好入手，報酬率達2~4%。

台灣房屋集團趨勢中心統計實價登錄揭資料，從2019年至今，高雄店面以3000萬元以下的交易量最大，佔85%；以行政區來觀察，以三民區交易78件最多，其次為楠梓區64件，而鳳山、苓雅區也有不少店面買家。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，近年高雄成交的屬於低總價、好入手店面，其中也不乏老透店，1樓店面坪數雖不大，但是2、3樓仍有樓店、住家、辦公室或倉庫等多重效益，而且多半位在住宅型商圈，或進入人口成長期的新興重劃區，屬低風險又高成長型的投資商品，吸引退休公務員將定存資金轉買透天，改當包租公。

台灣房屋愛河之心特許加盟店店長林家福表示，三民、楠梓與鳳山店面成交量大，這些也是住宅成交量多行政區，以三民區為例，後驛與高雄車站商圈受惠台鐵地下化，加上南和興產公司，大量釋出土地讓建商蓋大樓，造就樓店成交提升，

林家福指出，鳳山區包括文山、華鳳，楠梓則為高雄大學特區等，都是重劃區新屋供給熱區，帶動投資客進場，「卡位重劃區主要是因房價屬低基期，店面價格不如蛋黃區昂貴，而多半購屋族屬於投資客，購入後轉租給便利商店、全聯超市與各類服務業。」

他說，不少手頭上有現金的投資客偏好買店面，尤其醫生、高收入專業人士或中小企業老闆，不喜歡額外多花時間管理，買店面、土地比較方便，收益穩定出租單純，投資報酬率達2~4%。

▲車位價格有時暴漲，很可能是因為建商把房價灌進車位裡。（圖／記者陳建宇攝）

記者陳建宇／高雄報導

很多人最近在買房子的時候會發現，房子的單價似乎有些微降低，以為是房價降了，但實際上房子買起來的總價並沒有改變，原因就出在「車位」上，因為有不少代銷或建商會將減下來的房價灌進去車位價格裡，讓民眾誤以為房價較低，利用這種手法進行銷售。

把房價灌進車位價格近期相當常見，會這麼做的原因主要還是希望拉低房價讓民眾願意出手購屋，1位不願具名的房產界人士表示，其實這就是種「銷售技巧」，舉例來說，中古屋買賣時是連同房子、車位價格一起計算坪數及總價，但新建案銷售時往往分開，而且大家通常都針對「房子」部分殺價，鮮少有民眾針對「車位」殺價，甚至有的建案還打出車位「不二價」，這就變成可以利用的點。

這位知情人士表示，把房價回補到車位裡，就能降低建物的總價、單價，但這種做法只是把減掉的錢放進車位裡，實際觀察車位的坪數大小，並不會因為價格提高而變大，就能了解其中用意。

▲從實價登錄可以發現，其實今年最高價車位水準和往年差不多。（圖／住商機構提供）

從實價登錄的行情也可以發現，其實車位的售價相對穩定，並沒有太多起伏，以今年1~5月為例，台北市車位最高價是400萬元的平面車位，而高雄市車位最高價是240萬元的平面車位，其實和過去的差異並不大，民眾若發現車位價格偏高，很可能就是房價被灌進車位價格裡。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，車位的價格漲幅並不如房價來的大，價格成長的幅度較平穩，主要車位的貸款條件普遍不理想，較少有投資人選擇車位做標的，至於有些建案的車位價格高於行情，因屬於個案特殊狀況，有些建案為了讓平均房價較低，將部分價金移轉至車位，也有反向操作的案例，讓房屋單價維持在較高的水平，並非為車位本身的價值有起伏。