不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

記者林裕豐／台北報導

只要買對時間點，蛋白區也有增值空間。實價登錄揭露，台北市文山區建案「九昱十美」5樓戶，原屋主在2012年入手，今年2月出場，為自己賺進814萬元。專家分析，原屋主買得早，加上「九昱十美」平均單價在5字頭，對比周邊的新大樓單價65萬元，在比價效應下，吸引自住客接手。

　
▲「九昱十美」屋齡7年，總樓高15層，位在文山區萬芳路巷弄內。（圖／記者林裕豐攝）

基地位於文山區萬芳路巷弄內的「九昱十美」，屋齡7年，總樓高15層，基地面積1006坪，總戶數93戶。根據實價登錄揭露，5樓戶面積54.5坪，原屋主在2012年10月以總價2042萬元買入， 今年2月以2856萬元賣出，賺進814萬元，拆算車位後，成交單價約57萬元。

▲「九昱十美」5樓戶轉手賺了814萬元。（圖／翻攝實價登錄）

記者實際走訪觀察，「九昱十美」基地方正，雖然位在巷弄內，不過附近也都是新大樓，街廓像是重劃區，附近住戶表示：「這一區當初蓋的時候，很多人不看好，想說這邊很偏，但是住的人多，有做起來，現在也不便宜了。」

住商不動產文山興隆加盟店店東劉書豪指出，以這個區段而言，今年成交單價約在每坪56萬元上下，周邊新大樓的單價可在每坪65萬元左右，「此案例能有這麼大的增值空間，主要是入手的時間點房價較低。」

劉書豪說：「此案所在的區域較晚開發，故以大樓社區為主，街廓也較整齊，鄰近文山運動中心及興華國小是區域特點，且步行至萬芳醫院站不到10分鐘，生活機能可仰賴萬芳醫院生活圈，吸引許多換屋買方。」

▲「九昱十美」附近街廓整齊，鄰近文山運動中心及興華國小。（圖／記者林裕豐攝）

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，「九昱十美」以萬芳醫院周邊住宅行情而言，屬於中價位，周邊較高的社區單價在每坪60萬元以上，距離萬芳醫院站較遠的區域則有單坪3字頭的社區，是北市不少自住客會考慮的區域。

信義區統一國際大樓16樓以12億4088萬元出售。(圖/翻攝自Google街景圖)

在全球經濟衰退隱憂下，台灣商用不動產市場再度傳出逆疫情的好消息，中國信託金控4日代子公司中國信託資產管理股份有限公司公告，以總價12億4088萬元，順利處分台北市信義區統一國際大樓16樓、828.22坪的辦公樓層，含地下室10個車位，每坪換算為新台幣179萬，創下信義區商辦交易紀錄的歷史新高。

然而統一國際大樓繼去年李氏投資以總價逾5.3億元買下18樓後，本次16樓交易以179萬元更創區域新高，也是信義計劃區罕見的成交案例。世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示，本案標脫換算單坪價創下歷史新高，投資人其狼性積極佈局商用不動產的態勢不言而喻，亦反映出投資人對於商辦產品持續展現高度興趣。

綜觀台北市商辦租賃市場表現穩健，平均空置率仍處歷史低檔，加上房東惜售心態濃厚、市場出售的商辦貨源稀少的多重因素，都是激勵投資人在疫情爆發之時仍勇敢進場的主要因素。

世邦魏理仕觀察今年以來商辦交易動態，第二季見到跨足不動產投資的宜進實業以新台幣5.38億出售太平洋商業大樓14樓，與二年半前取得之價格相比，其資產價值於期間內溫和上升8個百分點。季內另一件辦公室成交案為台灣港務公司斥資新台幣3.5億元，買下位於南京松江區內的貝斯美語大樓共二個樓層。

https://estate.ltn.com.tw/article/10157

記者林裕豐／台北報導

北市大直豪宅「忠泰聚」屋齡7年，雖然交屋多時，但是有網友晚上經過時發現，整棟大樓的點燈率竟然是零，專家分析，根據交易紀錄，總價落在1.7~1.8億元，至於為什麼沒點燈，可能是屋主沒住也沒出租，才會出現整棟暗的情況。

▲大直豪宅忠泰聚（前棟）晚上竟沒有一戶點燈。（圖／記者林裕豐攝）

「忠泰聚」位在敬業一路上，基地面積628坪，樓高11層，規劃116~166坪的雙拼建築，總戶數21戶，是大直的知名豪宅建案。

有網友晚上經過，發現整個社區都沒點燈，在臉書社團《房東房客》po文，「這一棟蓋好很多年，怎麼都沒人住？」引起網友好奇「對啊，怎麼會這樣」、「有錢人的房子是拿來炒作用的」

觀察實價登錄，「忠泰聚」最近的一筆交易是在2014年12月，11樓戶面積146.9坪，總價約1.8億元，拆算車位，單價146.93萬元。

▲大直豪宅忠泰聚到了晚上整棟暗。（圖／記者林裕豐攝）

記者實際走訪觀察，「忠泰聚」鄰近美麗華商圈，又剛好有一小段距離，不會被出捷運站的人潮干擾到，地段位置精華，1樓店面已經有不少店家進駐，2樓以上比較少看到有人進出，附近鄰居表示：「這裡很多高級豪宅，晚上來看幾乎不點燈，有些房子根本就還是毛胚屋，這種情況在大直不是特例。」

屋比房屋總監陳傑鳴指出，「忠泰聚」位在大直北彎段的商業區內，從「忠泰聚」實價歷史揭露數據來看，社區每坪成交價落在146.9萬元上下，不過自2014年後該社區就沒出現新的移轉紀錄，推測恐與豪宅市場反轉與北市府對大直商業宅開罰有關，導致區內大坪數產品買氣急縮，屋主看價格不好也不願輕易出脫。

陳傑鳴表示，大直房市隨北市府擬對大彎北段商業宅解套後，只要繳回饋金就可以「就地合法」，去年以來大直北彎段的買氣已開始出現復甦，加上近年台商回流也帶動豪宅買氣回溫，預期將可以使大直地區房市止跌回穩，有意在當地買房的購屋者可以多留意。

▲「忠泰聚」最近的一筆交易是在2014年12月。（圖／翻攝實價登錄）

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，該高價宅鮮少有交易與釋出，至於點燈率偏低「一方面高資產族群不見得只購一戶房產自住，因此不見得規律或長期返回此處；另一方面，若出於投資效益，更是閒置機率大，且這類高價房產，投報率低，出租給不適切租客還有可能造成物件損毀，有錢人口袋深，也不在意幾年的空置，若真想賣房也靜待好價格才脫手。」

陳炳辰分析，雖然大直豪宅近年聲量不及大安森林公園周邊、信義計畫區等新豪宅區，但釋出率也不高，可開發新案亦不多，卻擁美麗華商圈、內湖科學園區、故宮博物院圍繞，交通上有多線聯外網絡，以及捷運文湖線經過，且近松山機場，方便國內外往返，行情還是有撐。

史上最大詐貸案主嫌楊文虎、王音之夫妻逃亡至今，名下共6件資產流入法拍(圖/資料照)

涉嫌長年偽造不實文件向銀行借貸的貿易商潤寅集團負責人楊文虎、王音之夫妻逃亡至今，名下共6件資產流入法拍，其中王音之名下位於台中市西屯區台灣大道三段的豪宅「鄉林皇居」23樓戶日前執行三拍，總底價達3,520萬元、拆算單價和市價差異不大，沒想到拍賣當天跌破眾人眼鏡，出現一名陳姓自然人投標，最後以3,607餘萬元拍定，每坪24.68萬元，貼近市場行情，沒撿到便宜。

楊文虎、王音之夫妻涉嫌造假10年，詐貸9大銀行386億元，如今兩人逃亡，不動產淪落法拍，根據台中法院公告，位於台灣大道三段的「鄉林皇居」23樓戶遭到法拍，債務人為王音之，法拍原因為拍賣抵押物，主要因積欠銀行約11餘億元，而今年6月第一拍以底價5,500萬元流標、緊接著7月又執行二拍，再度以4,400萬元流標，而第三拍底價為3,520萬元，一口氣大降1,980萬元，但拆算單價每坪約23萬元，仍和市價貼近，但最後由陳姓自然人加價87萬元拍定，扣除3個車位後，每坪約24.68萬元。

寬頻房訊發言人徐華辰指出，近一年該社區實價登錄行情約26.83萬元，最新一筆22樓交易單價約25.68萬元，鄉林皇居此次拍賣戶型因價格與市價差距不大，且該戶為面向市區，景觀較差，是沒有太多投資人進場的主要原因。

https://estate.ltn.com.tw/article/10130

 

 

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，同社區有賺有賠時有所聞，關鍵除了入手價格外，出售時間點也很重要。

遠雄御之邸位於北投區文林北路上，正對北投士林科學園區，推案時訴求區域指標豪宅，開價每坪80~90萬，高樓層成交價不少在80萬以上，社區普遍交易單價6~7字頭，平均單價每坪69.8萬。較周邊大樓平均單價為每坪53萬，比區域行情高出三成。

遠雄御之邸在2012年底交屋，2015年首次有住戶轉手，當時台北豪宅市場已走下坡，7樓戶以7250萬元轉手，小賺10萬出場。

2016年房市深陷低迷，6樓戶可能看壞市場，以7723萬元轉手，小賠65萬元。

2017年至目前共有4戶轉手，包括8樓、12樓、17樓，以及最近的14樓戶，其中，前三戶都獲利千萬以上，12樓戶6600萬買入，7800多萬手， 獲利1200多萬最多。

郎美囡表示，房市要獲利不外兩重點，買進時選在相對低點，賣出時避開低點。近一波房市低點為2016年，當年出售房子，除非很早取得，否則賠多賺少，尤其是大坪數住宅，但如等到2017年市場反轉後出售，就可少賠，甚至獲利。以遠雄御之邸來說，只差一年時間，2017年以後轉手的人，都有不錯獲利。

https://money.udn.com/money/story/5621/4754197

卡位熱門據點 租金議價空間大

根據實價網最新揭露資訊，五、六月北市接連出現兩筆月租金破百萬元的包棟租金實價。其中五月艾捷天麗大飯店砸下月租金一百七十五萬元、年租金達二千一百萬元，承租四月甫宣布停業的首都大飯店南京館整棟；六月時旅居文旅捧著月租金二百三十萬元、年租金達二七六○萬元，承租五月停業的洛碁飯店集團松江館整棟及營業設備。

根據交通部觀光局統計，三月時北市觀光旅館平均住房率僅一成，四月更慘、連一成都不到，所幸六月疫情趨緩、國旅回溫，旅館業壓力才稍微緩解；但市區型飯店住房率仍相對低迷，疫情發生前，信義計畫區「W hotel」及「寒舍艾美」住房率還逾八成，但目前僅剩約兩成。

第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄指出，部分新興飯店品牌危機入市，趁疫情趨緩時拓點，尤其是過去市區整棟大樓相當難尋，甚至在重建與改建熱潮下，租金較便宜的老舊商辦或透天紛紛打掉重蓋，在一級路段找到合適標機會更是困難，趁著同業退出市場，選擇大膽搶進。

丁玟甄分析，對承租方而言，可趁這波旅館業洗牌下，直接卡位熱門據點、直接使用前一手設備與裝潢，除了降低初期投入龐大硬體成本外，租金也有較好的議價空間。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛認為，第二季分別停業的兩個知名連鎖旅館，過往主要訴求輕資產經營，也分別引進外資來擴增市占率；其中洛碁飯店集團在二○一七年被日本大型旅遊集團H.I.S.吃下過半股權，透過結合品牌資源及導客通路，前幾年在台灣迅速擴張，但目前正處外客不來、日本母公司自身壓力也大，策略勢必轉為保守，要求降租或甚至停業。

走輕文旅路線 彌補國外客流失

他說，不管是承接首都飯店南京館的新品牌艾捷天麗，或接手洛碁松江館的旅居文旅，都是近幾年崛起的本土連鎖旅館新秀，兩者都走向輕文旅路線，可擴大國旅來彌補國外商務客、團客的流失，加上房東降租意願提高，的確是危機入市的時機。

記者陳建宇／高雄報導

高雄市的鹽埕區發展時間早，是高雄最早的市中心區段，但是近30年因為商圈移轉而沒落，不復過去的風華。不過近年由於駁二藝術特區帶動，加上重大建設即將完工，鹽埕又重新出現生機，新建案房價也站穩2字頭，中古屋則因為屋齡較高，最低每坪10萬元就買得到。

▲鹽埕區雖然沒落好一段時間，但因為觀光而重現生機。（圖／記者陳建宇攝）

鹽埕區因為緊鄰高雄港，在日據時代就被形塑成為高雄的市中心，更把等同於市政府的「市役所」設在鹽埕，甚至在1960年代是高雄人口最多的行政區，包括堀江商場、國際商場都是最熱門的商場，台中以南的舶來品都要到鹽埕買，台灣第1座電扶梯也是出現在鹽埕的大新百貨。

不過隨著高雄市政府東移，大統百貨開幕，鹽埕區的風采逐漸被其他行政區取代，鹽埕也開始走向沒落，根據統計資料，截至2020年6月鹽埕區的人口數為2萬3800人，已成為高雄舊市區裡人口數最少的行政區。信義房屋成功漢神店主任林政柏表示，高雄的市中心離開鹽埕後，先轉往新興、苓雅區，接著又南移到三多商圈，然後現在則是北移到鼓山、左營區。

▲高雄流行音樂中心即將完工，可望帶動鹽埕區發展。（圖／記者陳建宇攝）

而鹽埕區經過了超過30年的沒落，在最近10年也浮現生機，林政柏指出，首先是駁二藝術特區經營出特色，變成觀光客必訪的景點，吸引相當多人潮，而且鹽埕區是高雄少數可以合法經營民宿的區段，也吸引經營民宿的業者進駐。此外，高雄流行音樂中心即將完工，未來將成演唱會等大型演藝活動的主要場所，也可望帶動鹽埕區的發展。

▲鹽埕區新建案稀有，往往可以吸引民眾目光。（圖／記者陳建宇攝）

鹽埕區因為發展早，建物多半屋齡較高，因此新大樓建案推出都頗受歡迎，例如「塩埕序」、「百達富埕」、「仰德灣」等，林政柏表示，目前鹽埕區新建案的開價主要落在25~32萬元，詢問度頗高，買方主要是和鹽埕有地緣關係的民眾。

▲「海揚」屋齡較新、具備海景，房價在每坪20萬元左右。（圖／記者陳建宇攝）

而中古屋部分，大樓、華廈、公寓等產品都有，屋齡則從10~40年不等，屋齡高的公寓、華廈產品房價每坪10~15萬元，而若是大樓房價則約13~17萬元，少數屋齡較新且具有海景的大樓如「海揚」，房價則在每坪20萬元上下。

▲ 淡水老街「公明街」一級商街近期出現多間店面空租。（圖／記者黃靖惠攝）

記者黃靖惠／採訪報導

北台知名景點「淡水老街」以傳統餅舖、阿婆鐵蛋、魚丸及黃金水岸景觀聞名，成為國際旅客必訪景點之一，距離捷運站最近的公明街成為一級商街，隨著疫情爆發，觀光轉為內需，短短250公尺商街竟有6、7間招租店面，甚至不少是夾娃娃機店充場面，反觀中正路一帶空租比例較低，對此房仲業者認為，中正路房東持有店面早，甚至部分為自用開店，因而較少為了租金而撤離業者。

「淡水老街」涵蓋中正路、重建街、清水街、公明街一帶，沿街可見傳統餅舖、蛋糕、雜貨玩具、阿婆鐵蛋、淡水魚酥、魚丸等小吃等，又鄰近淡水河岸步道休憩空間，成為遊客聚集消費地區。

▲ 短短250公尺「公明街」出現6、7家店面空租。（圖／記者黃靖惠攝）

緊鄰捷運淡水捷運站口的公明街商街，全長250公尺，過往成為業者搶進一級商街，如今卻出現6、7間招租店面，甚至不少是夾娃娃機店充場面，反觀中正路兩側店面空租比例較低，似乎受影響層面較低，不過卻出現較多店家高掛「反對輕軌進入老街」等字樣。

經查《591房屋交易網》刊登招租廣告，公明街平均20~35坪，月租開價10~15萬元，換算單坪租金達4000~5000元。這個價碼足以讓銀行業者於北市中心租下百坪營業場所。

▼ 淡水老街「公明街」上多間娃娃機店。（圖／記者黃靖惠攝）

東森房屋淡海新市鎮加盟店店東沈雅純表示，過去淡水老街主力消費客群，偏向國際觀光客，一般住戶若有採買、娛樂等逛街需求，大多會去量販店家樂福、將捷金鬱金香酒店、國賓影城、美麗華影城百貨商場等，隨著疫情爆發，逛街人潮腰斬，衝擊到兩側商家生計，市場轉為內需，只能仰賴國內其他縣市旅客支撐。

同為老街的中正路店面空租不如公明街嚴重，她認為，中正路店面房東持有店面早，部分為自用開店，少為了負擔租金而撤離的個案，以中正路沿線依人潮多寡分為前段、中段、後段，又以鄰近一信銀行、日藥本舖的中段人潮最多，因而少有空租。

▲ 淡水老街「公明街」兩側商家空租率高。（圖／記者黃靖惠攝）

有巢氏房屋淡水運動中心加盟店店長林思潔說明，中正路上有銀行、自來水公司及派出所公家機構、菜市場等，當地居民會前往洽公、採買人流多，至於公明街兩側以伴手禮、銷售鞋包、娃娃、手機周邊商品以及小吃業種為主，過往主要以國際觀光客為主客群，近期因疫情關係客流銳減，也影響到商圈店面租賃現況。

她說明，近期觀光客減少，公明街部分房東調降租金，共體時艱，部分業者為減輕租金壓力，也紛紛將前方攤位分租，現階段租金水準，一般租客較不採計單坪租金，主要考量總租金能否負擔，以公明街一間25坪店面，最高月租15~20萬元，目前絕大多數落在10萬元左右。

新北市泰山十八甲重劃區生活和交通機能完整，且擁有3字頭房價，在雙北地區相當難得，因此近年來買方需求一直高於賣方供給。由於當地正在進行的建設議題也多，房市前景佳，對於外地首購族相當具有吸引力。

新北市府大力推動新泰塭仔圳重劃區開發，五股泰山輕軌可行性研究今年也獲交通部審查通過，加上泰山十八甲重劃區、明志商圈擁有親民房價、便利的生活機能，未來發展性與房市現況均佳。

信義房屋泰山店專案經理李邦祁指出，十八甲重劃區應是目前泰山區最夯的交易熱區，該重劃區以公有市場為中心，市場的複合大樓內擁有小吃攤商、停車、戶政事務所、托嬰中心、圖書館，市場外還有免費接駁車可直達台北車站。十八甲重劃區內，亦有全聯、康是美等各大商店，亦與明志商圈距離不遠。

李邦祁說，公有市場周邊大約有70多個社區，幾乎都是屋齡16年以內的電梯大樓，由於屋齡普遍新，且行情落在每坪30至35萬左右，對於在地或雙北其他地區的首購族別具吸引力。值得注意的是，近期預售屋建案都以38至40萬之間的價格完銷，房價受到新成屋穩定支撐。

除房價、生活機能，李邦祁表示，在交通便利性部分，泰山鄰近機場捷運泰山站，若是自行開車，台一線高架橋可直接上忠孝橋，不必經過三重市區即可到台北市；另外，走國道1號、十八標可往北接內湖與汐止，亦可上五楊高架橋，往南30分鐘內抵達桃園機場。

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