不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

▲大安區「敦南寓邸」2樓戶，今年5月成交總價約1.64億元。（圖／記者張菱育攝）

記者張菱育／台北報導

隨著海外資金回流及低利率的帶動之下，國內房地產景氣似乎逐漸回暖，近期出現不少豪宅交易，包括大安區「敦南寓邸」2樓戶，每坪單價114.3萬元，創下該社區新低單價記錄，另外，屋齡已近40年的「仁愛世貿廣場」，也有破億元交易。

大安區「敦南寓邸」2樓戶，今年5月成交總價1億6426萬元，共169.22坪（包含3車位、35.97坪），扣除車位坪數及總價1200萬元後，換算每坪單價約114.3萬元，創下該社區新低單價記錄。

調查謄本資料發現，買家為住在中山區的王姓自然人，他跟海悅廣告董座黃希文，同樣在5月買下「敦南寓邸」2樓隔壁戶，互相當鄰居。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示「敦南寓邸」平均成交單價約每坪132萬元，低樓層成交單價則在每坪120萬元上下，而這次2樓交易單價114.3萬元，創下該社區最低單價記錄，也因屬於低樓層，因此仍然在市場行情內。

大安區仁愛路四段「仁愛世貿廣場」，屋齡已36年，規劃地上16層、地下2層大樓，成交均價約每坪94萬元。今年5月成交8樓戶，總價1億1604萬元，每坪90萬元，共128.93坪。買家為高禾股份有限公司，主要經營機械器具批發。

▲大安區「仁愛世貿廣場」今年5月成交8樓戶，總價約1.16億元。（圖／翻攝自Google Map）

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這次疫情對大小企業有不同程度的衝擊，也發現在疫情嚴峻的期間，的確有些屋主調整手上資產，將高總價產品釋出兌現，加上國內早年的名宅屋齡都已經老舊，有些自用買方也趁這波屋主售屋意願較強時入場，所以屋齡較老的名宅也出現交易。

▲台北市北投奇岩「華固奇妍晴川」4樓轉手獲利800多萬元。（圖／記者張菱育攝）

記者黃靖惠／綜合報導

北市首座「生態社區」奇岩重劃區，低建蔽率、高綠覆率，環境舒適，房價曾一度飆漲8字頭，隨著買氣萎縮、價跌頻傳，一度被封「賠售重災區」，不過今年前5月買氣回升，區內三合街一段兩側社區轉手，也逆轉勝，如「裸心聽澗」、「華固奇妍出雲」、「國美大奇」、「玉山岩」等開始出現轉手獲利紀錄，就連大坪數的百坪豪宅轉手也出現800多萬獲利。

實價揭露，三合街一段上的「華固奇妍晴川」4樓、100.8坪，今年5月以總價6338萬元、單價76.5萬元，比起5年前前屋主以總價5500萬元、拆車位單價65.5萬元，兩者相比之下，一轉手賺了838萬元，漲幅1成5。

同路段的「裸心聽澗」2樓、21坪今年5月以總價1520萬元成交，同樣是持有短短1年時間，轉手獲利102萬元；「玉山岩」頂樓戶今年以總價6888萬元入手，比起6年前屋主以總價6818萬元，轉手獲利72萬元。

▲台北市北投奇岩「華固奇妍晴川」。（圖／記者張菱育攝）

除此之外，三合街一段82巷弄「國美大奇」3樓以總價1855萬元、單價62.35萬元成交，比起5年前前屋主以總價1779萬元、單價60.2萬元，一轉手賺進76萬元。另外「水美奇岩」6樓以今年1月以總價6255萬元、單價62.3萬元入手，比起去年屋主以5990萬元、單價60.1萬元入手，一轉手仍賺進265萬元。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡說明，奇岩重劃區當初標榜低密度開發重劃區，規劃大坪數產品，也因坪數大，能買、願意買的買方就相對少，不過今年換屋族跟台商回歸，幫助大坪數買氣復活，尤其以這類高價產品買家，多注重建築本身採光通風條件，重於樓層數字多寡，而且北投一帶多公司行號，如天母、石牌些高階主管或企業主想換房，尤其想換新屋多半參考這個區域。

東森房屋北投奇岩捷運加盟店店長葉淑珠表示，台灣疫情控制有術，台商回流、市場游資多，紛紛選擇投入地產市場避險，以北投、石牌及天母購屋，奇岩居住環境舒適，為少有高質感社區，成為返台高資產族首選地，以「華固奇妍晴川」4樓轉手能夠獲利，與屋主附帶新裝潢、家具、家電等超過750萬元價值一同銷售有關，再加上前後入手雜支，其實獲利幅度不如帳面數字龐大。

▲新店「五峰重劃區」內多高價住宅、店面，鄰近北新路一帶多間店面也吸引金融業者進駐。（圖／記者黃靖惠攝）

記者黃靖惠／綜合報導

新店區隨著北新路一段富人聚落「五峰重劃區」新案完工，近期出現多間店面開價破億元出售，且早有多間銀行、證券業者進駐營業，當地業者認為，如金融業、高端醫美診偏愛這類型新且氣派店面，短期要順利出租並非難事，未來有機會成為下一條地區型「華爾街」。

北新路三段「極景」千戶社區1樓店面有富邦、永豐、新光人壽、元大銀行、群益等證券金融進駐，被當地人稱是「新店華爾街」，隨著「五峰重劃區」新案陸續完工，近期1樓店面也開始有中國信託、台新銀行、富邦等銀行進駐，且更有樓店開價破億元，被視為下個潛力金融商街。

「五峰重劃區」周邊有捷運新店區公所站、惠國市場，和即將啟用新店行政園區，房價6、7字頭高房價，也被視為新店富人圈居住區塊，而以豪宅規格打造店面自然身價不斐。

近期，「W太子」2間店面刊登租售廣告，其中一間面積110坪，招租價格單月約49.5萬元，售價則約2.4億元，拆算單坪售價210萬元；而另外一間店面面積51.7坪，開價近24萬元招租，出售價格則是1.3億元左右，換算單坪價格來到245萬元。

▲五峰重劃區內的「W太子」出售中的2間店面，坪數分別為110、51.7坪，開價2.4億、1.325億。（圖／記者黃靖惠攝）

東森房屋北區營業處協理洪鈞昊說明，新店最熱鬧商街莫過於捷運七張、大坪林站周邊，當中又以大坪林商圈周邊民權路、北新路三段，曾有單坪近200萬元店面交易紀錄。

「現階段區域店面成交單價欲破200萬元有難度，除非先找到長期穩定租客。不過，要注意豪宅客較挑剔進駐社區產業、因而限制營業業種規範較多，如不能經營餐飲、超商等，但如金融業、高端醫美診所，也偏愛這類型新且氣派店面，短期要順利出租並非難事，該路段具有成為下一個金融街的潛力。」洪鈞昊說。

▲竹圍商圈生活採買及交通機能都已到位。（圖／記者楊詩益攝）

記者張菱育／台北報導

新北市淡水的竹圍商圈，是捷運淡水線的第一個新北市門牌，房價親民許多，住宅總價1000~1300萬元的2~3房加車位，詢問度最高，而且屋齡大多為20幾年的電梯華廈或大樓，生活採買及交通機能都已到位，有不少在地客、馬偕醫院醫護人員、和碩、華碩等大企業的上班族，來此置產。

竹圍商圈機能完善，商圈內有馬偕醫院，而且餐飲、零售業匯集，包括85度C咖啡、摩斯漢堡、星巴克、路易莎、全聯福利中心、頂好超市等，居民生活採買便利，走進民族路29巷內，小吃店、餐廳聚集，還有從早到晚都有人擺攤的竹圍傳統市場，因採買方便，也有不少從紅樹林及關渡附近的居民來此採買生活所需。

▲竹圍商圈內有馬偕醫院。（圖／信義房屋提供）

▲竹圍商圈的民族路29巷內，小吃店、餐廳聚集。（圖／記者楊詩益攝）

信義房屋竹圍店專員王永年表示，竹圍商圈前一個捷運站是關渡站，有大型企業和碩和華碩公司，所以也有不少公司上班族來竹圍置產，孩子可以就讀竹圍國小、竹圍國中；交通方面，除了捷運竹圍站之外，還有多路線公車可通往台北市、八里、三重、蘆洲、五股、淡水等區域。

▲竹圍商圈除了捷運竹圍站之外，也有多路線公車。（圖／記者楊詩益攝）

對開車族來說，可經由民族路、民權路187巷連接至大度路，可串聯到洲美快速道路或是經由承德路通往台北市中心；另外，竹圍往南可通往八里，經由關渡大橋可連接台64快速道路，並且可以上國道一號高速公路。

王永年指出，竹圍商圈屬於新北市第一個捷運站，房價不論是總價還是單價都比台北市還更親民，住宅以總價1000~1300萬元的2~3房加車位詢問度最高，大多為屋齡20幾年的電梯華廈或大樓，商圈內屋齡較老的公寓產品反而比較少。

以首購型產品來說，王永年推薦屋齡約12年的「南加州」，距離捷運站約10分鐘路程，總價約750~1000萬元，為挑高4米2規劃，每坪單價34~37萬元；另外還有民族路「春天之旅」，距離捷運站約8~10分鐘路程，屋齡約14年，每坪單價也約34~37萬元，2~3房加車位總價約落在1000~1350萬元，4房產品則約1600萬元左右。

▲「南加州」總價約750~1000萬元，為挑高4米2規劃。（圖／信義房屋提供）

▲民族路「春天之旅」，2~3房加車位總價約落在1000~1350萬元。（圖／記者楊詩益攝）

至於換屋型產品，像是「觀海極品」距離捷運站僅5分鐘左右路程，2房加車位總價約1000萬元上下，3房則為1200~1250萬元，每坪單價32~35萬元，而且具有公設比低、室內使用坪數大的優勢，吸引不少因為家庭成員增加，或是需要接長輩一起居住的買方；換屋產品「漢皇丰川」屋齡僅1年，而且沒有規劃游泳池公設，所以不會多出額外的公共費用，產品規劃44~100坪，總價2000~4000萬元，每坪單價40萬元左右。

▲「觀海極品」，2房加車位總價約1000萬元上下。（圖／信義房屋提供）

▲「漢皇丰川」產品規劃44~100坪，總價2000~4000萬元。（圖／記者楊詩益攝）

王永年透露，這裡的首購族包括竹圍在地有地緣性的買方，以及在馬偕醫院或和碩、華碩公司的上班族，為了離上班地點近所以來此購屋，像是「春天悅灣」、「春天芳鄰」、「春天之旅」等大樓，都是買方指名度高的社區；至於換屋買方則大多因為小換大因素，選擇同樣商圈內的較大空間產品。

▲信義房屋竹圍店專員王永年。（圖／記者楊詩益攝）

記者林裕豐／台北報導

桃園機捷自2017年通車後已3年半，截至2020年5月止，總運量突破7,624多萬人次，台灣房屋調查沿線各站，自2017年到2020年房價漲跌變化，漲幅最大以A18高鐵桃園站漲18.7%奪冠，A22老街溪站漲16.2%居次，A17領航站漲14.0%名列第三，機捷沿線房市站上2字頭，1字頭房價已經快買不到。

台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示，房價表現亮眼的A17領航站、A18桃園站兩站，位處青埔特區，其中A18桃園站在建設和交屋助攻下，房價成長迅速，單價由25.2萬元追漲至29.9萬元，現有營運中的華泰名品城，新光影城等，加上學區為雙語青埔國小優勢，區內的住宅確實是吸引力十足。

A17領航站，以書法公園、流行音樂廣場等利多建設為主軸，配合明星學區大園國際高中加持，吸引不少家長「孟母三遷」，周邊房價更從20.7萬元走強升至23.6萬元。

▲機捷沿線房市站上2字頭，1字頭房價已經快買不到。（圖／業者提供）

不過，同樣在青埔特區核心內，A19站體育園區站則呈現價格修正，江怡慧表示：「主是因推案量較大，建議有鎖定青埔特區找屋的民眾，不妨趁現階段往推案開價，差距大的區域尋找符合自己的物件，多比較仍有機會找到不錯的蘋果物件。」

▲機捷沿線主要站區周邊三年房價增減幅排行榜。（圖／業者提供）

至於雙北則是A1台北車站，及A5泰山兩站最搶眼，房價各上漲8.2%、7.7%，優美地產企研室主任林哲緯認為，台北車站近年在西區門戶計畫、忠孝路橋拆除等利多下，近期中山北路一段和林森北路一帶的電梯大樓、套房產品買氣較旺，也帶動周邊房價成長。

林哲緯說：「泰山站因近新莊成熟生活圈，但價格又比副都心4字頭房價門檻低，吸引首購族群，且近期也有塭仔圳重劃區重啟、五股泰山輕軌等議題加持，長線發展性相當可期。」

▲超商進駐民生社區5個多月撤離。（圖／記者黃靖惠攝）

記者陳俊宏／綜合報導

台北民生社區從去年就爆發空租潮，但至今仍只有2成的房東願意降租，讓「空租一條街」的狀況越來越慘了，餐廳、服飾店倒一片。有房東直接擺了躺椅，坐在空租的店面上，期待有人願意承租。

據統計，民生社區的待租店面數節節高漲，從去年的80間攀升到7月的90間，就怕淪為東區2.0。而原本一間超商坐落於公車站牌旁，通勤人潮多，沒想到只開了5個多月就關門撤點，店鋪在14日公告停業。

▼業者張貼停止營業公告。（圖／業者提供）

據了解，該家超商為直營店，約莫30坪大小，月租金推估落在18至20萬元左右，今年2月開店後，便懸掛徵求接手加盟主布條。附近店家透露，超商開店一周即發現入內短暫休憩的人流，大於實際消費的人潮，因而縮短原先24小時營業時間，轉為晚間11時歇業，未料撐不到半年就關店。

當地居民說，店家換來換去，生意比較難做，「這邊都是老人」；另一人表示，可能也是因為景氣關係，也有服飾店、藥品店倒閉。

還有房東拉了張躺椅跟水壺，等人來看屋，因店面已空租5個月，遲遲等不到新人進駐。一名房東表示，民生社區有點沒落了，現在要人家來開店有困難度；他以前租15萬元，現在租12萬元。

不動產台北民生加盟店店長賴宏源分析，民生社區部分店面租金已從高點的25萬元，直接砍4成降到15萬元，但願意降租的房東只占2成，「在社區其實很多產業都比較飽和的狀態，那以目前進駐的來看，很多都是類似網紅咖啡廳。」

▼民生社區民生東路5段為正核心商圈。（圖／記者黃靖惠攝）

▼有房東拉了張躺椅跟水壺，等人來看屋。（圖／東森新聞）

▲▼各種出租廣告。（圖／東森新聞）

關鍵字：民生社區﹑超商﹑房產雲

▲高雄的武廟市場成功轉型，附近房市發展也很熱絡。（圖／高雄市經發局提供）

記者陳建宇／高雄報導

黃昏市場對很多家庭來說是很重要的設施，不論是生鮮採買或直接可食用的熟食都有，高雄市的武廟市場就是如此，該市場更獲得今年高雄市「金市獎」肯定，周邊生活圈房市也相對熱絡，新建案房價落在2字頭，屋齡20年以上的中古屋房價，最低只要每坪13萬元就買得到。

高雄的大型黃昏市場因為販售的品項多，不管生食、熟食都有，是很多上班族或家庭不可或缺的重要設施，可是很多人對於傳統市場的環境有抗拒感，因此傳統市場也在進化當中，例如高雄的武廟市場不僅曾經獲得經濟部「優良市集評核計畫」的四星獎，近日更獲得高雄市首次的「金市獎」，透過環境衛生、營運管理、創新改善等3大指標，創造新型態消費模式，甚至規劃了休息區和哺乳區。

▲武廟商圈新建案房價落在2字頭，便利的機能吸引不少購屋族。（圖／記者陳建宇攝）

而武廟市場所在的武廟商圈近期房市發展也很熱絡，信義房屋文化店一級專員鄭宏權表示，武廟商圈先天條件優異，除了捷運橘線技擊館站、五塊厝站雙捷運加持外，鄰近中山高中正路交流道，通往北高雄及東高雄也是近在咫尺。

而2012年武廟市場改建完成後商圈持續蓬勃發展，建商也積極布局此區，鄭宏權指出，近年武廟商圈建案持續推出，平均單坪成交價格約落在22~25萬元，中古屋也因此雨露均霑，屋齡20年以上的中古大樓，平均成交價格約落在每坪13~16萬元，若是屋況佳或附有車位的物件，成交價格有望再提升。

▲台中西屯區「鄉林皇居」。（圖／ETtoday新聞雲資料照）

記者張菱育／台北報導

近年最大銀行詐騙貸款案，潤寅詐貸案相關人楊文虎、王音之夫婦，其名下及公司名下6筆不動產陸續被法拍，包括台中「鄉林皇居」大樓1戶、台北萬華「有富正旺」3戶、中正「宏綺首相」1戶及文山區公寓1戶等，紛紛遭到拍賣，一拍底價總計約3.4億元。法拍業者認為，這幾筆法拍物件，應該都要到第三拍，比較會有投資人進場投標。

「潤寅集團」負責人楊文虎、王音之夫婦運用集團旗下公司名義，包括潤寅、易京揚、潤琦、頤兆、星榮5家公司，向多家銀行借貸額度約100億元，最大債權銀行為王道銀行的14.73億元、台灣企銀13億元，另外還有元大銀行、兆豐銀行、第一銀行、合作金庫等13家銀行都受害。

統計法拍物件，這6戶法拍屋，包括王音之名下的台中「鄉林皇居」23樓戶，底價3520萬元、每坪24萬元，將於7月31日執行三拍。

另外，易京揚實業名下的萬華區大樓「有富正旺」3戶，一拍底價分別為2179萬元、4667萬元、5080萬元，單價落在60~67萬元左右，將於10月6日執行第一拍。目前這3戶都在出租中，每戶月租金落在2.7萬元至6.92萬元不等。

▲楊文虎、王音之夫婦持有萬華區大樓「有富正旺」3戶，遭到法拍。（圖／翻攝自Google Map）

「宏綺首相」11樓戶，一拍底價1.05億元、每坪193萬元，將於8月13日執行一拍，原本由楊文虎、王音之自行居住，但是在去年6月時因涉刑事案件潛逃出境，雖然在今年2月時引渡回國，但是尚未回來居住，所以該案拍定後點交。

▲中正區大樓「宏綺首相」11樓戶，淪為法拍屋。（圖／翻攝自Google Map）

至於文山區木新路二段5樓公寓，原本也是出租使用，每月租金1萬元，但是因租約已經屆滿，所以拍定後點交，已於7月16日執行一拍流標，後續拍次尚未公告。

▲潤寅詐貸案，楊文虎之妻、王音之遣返抵台。（圖／記者林振民攝）

寬頻房訊發言人徐華辰認為，台中的「鄉林皇居」本身市場上就有多戶在銷售，若法拍價格和市價差不多，對買方來說，還不如找一般的產品，還有仲介能帶看房屋。至於「宏綺首相」豪宅，應該要到第三拍底價降至6720萬元，比較會有投資人願意進場投標。

徐華辰指出，「有富正旺」這3戶法拍物件，屋主隔成超過10個房間出租，主要是因為有二房東將房子做隔間另外再分租，而債務人公司沒有相關合約記錄租金價格，因此得標人只能按照原訂租金收取，但之後法拍也有可能變更條件，把租約排除，若以每月租金5.78萬元計算，一拍底價的投資報酬率僅1.49%，以每拍底價打8折計算，到三拍的投報率才達2.32%。

▲南京西路上72年老透天厝售出。（圖／記者林裕豐攝）

記者林裕豐／台北報導

台北市迪化街商圈附近，南京西路上一棟2層樓的透天厝，總面積275.25坪，目前是布料行使用中，今年3月以總價2億6843萬元售出，專家分析，買家是地產開發公司，用現金購入，可能是看好台北軸線翻轉，大同區的增值潛力，搶先佈局。

南京西路靠近迪化街附近，由於早期有不少布料行，被稱為「布街」，實價登錄揭露，南京西路上的一棟屋齡72年，2層樓的透天厝，以2億6843萬元賣出，經調謄本資料得知，買方為吉田地產開發公司。

▲72年老透天厝以總價2億6843萬元售出。（圖／翻攝實價登錄）

記者實地走訪現場觀察，該棟透天厝距離路口僅10公尺，交通位置便利，整條街都是服飾、布料相關店家，附近店家表示，一直都有人來談買賣，「有很多人來，建設公司、土地開發都有，他們要土地，不要房子，不然這麼老的房子怎麼可能賣這麼高的價錢。」

▲老透天厝鄰近迪化街商圈。（圖／記者林裕豐攝）

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，大同區在大稻埕文青風及復古情懷的氛圍下，近幾年的商業活動趨向熱絡，捷運網絡的外圍發展也提高人流，而這棟透天距離松山新店線的北門站步行時間不到10分鐘，具有大眾交通工具優勢。

這筆透天交易總價是今年大同區第二高價，以地坪拆算單價每坪約145.0萬元，相比較今年大同區最高總價透天，以地坪計算約每坪297.7萬元，地坪單價低許多。

屋比房屋總監陳傑鳴分析，買方可能是看準近年都更、危老議題持續發酵，有進行危老都更申請的打算，由於政府在2017年5月10日公布實施「都市危險及老舊建築物加速重建條例」後，該條例除提供額外的「時程容積獎勵」外，申請條件門檻更相對「都更條例」來得低，不僅無「都更條例」1,000平方公尺的最小面積限制，而且又無須經過都市更新審議委員會長時間的審查，重建時程可加快不少。

▲老透天厝距離捷運北門站約10分鐘路程。（圖／記者林裕豐攝）

陳傑鳴說：「觀察市場可發現，北市精華地段產權單純、容易整合來申請危老都更的億級透天，近年交易有明顯升溫的狀況，2019年交易件數42件就比2018年交易件數22件增加快一倍，足見北市億級透天交易熱度之高。」