2020-09-29
─從實務面探討房價高低所衍生的不確定性問題
─桃園區每坪最高48萬元，最低24萬元，差距高達2倍
─不同區位價差，分屋比例差異大
Q根據內政部營建署公布資料，桃園市截至2020年8月31日，辦理都市更新報核中五件，已核定公布實施案件，包括已完成二件、施工中一件、未動工五件，合計13件，總件數相當少；其次，危老重建受理63件、重建計畫核准46件，就都更與危老數量加以比較，顯然危老遠超過都更數量。請教莊教授，此一發展趨勢對於桃園市都更或危老政策推動之影響如何？
A有關危老重建超過都市更新數量，主要原因在於危老申辦程序較為簡便，不過值得注意的是，基地面積普遍較小，在規劃設計方面小坪數占比偏高，除市場銷售挑戰性較高之外，更值得注意的重要事項如下。
桃園市房價普遍不高，應格外注意市場性
─歷來空屋餘屋數量龐大，都更與危老挑戰性高
1.桃園市各區房價普遍不高，即使開價較高，議價空間大都超過一成，在實際成交價不如預期情況下，都更或危老建案就得格外注意立地條件與市場性，俾免影響銷售與財務規劃。
2.歷年桃園市空屋、餘屋數量龐大，加以近年推案量相當大，預售銷售率普遍未超過一半，因此，選定都更或危老地點就顯得格外重要。
3.小基地小坪數規劃，應格外注意扣除公設比之後的室內實際使用空間，以免完工交屋橫生枝節。
4.不論都更或危老，大都以舊社區建案為主，因此，應格外留意近年購屋較傾向預售或新成屋之新趨勢。
現階段台灣房價最高，也較符合都更、危老條件者首推台北市與新北市，目前桃園市之都更或危老條件相對較差。以下謹就桃園市各行政區之最高與最低房價、基地面積、規劃坪數以及市場性對於財務規劃影響等相關細節，分別逐項深入解析，以供參考。
桃園市有些行政區每坪開價最高與最低差距高達二倍
─整合之前應先將該區域的立地條件與房價徹底了解清楚
由附表之統計資料可知，桃園區開價每坪最高48萬元，最低24萬元，差距高達二倍，由此可見不論是都更或危老，整合之前就得先將該區域的立地條件與房價徹底了解清楚，方不致耗費大量人力物力，最後卻依舊徒勞無功！
以下謹就近年價差較大之桃園區、中壢區、蘆竹區、龜山區、平鎮區與大園區之相關重要資訊分別加以彙整，以供參考。
1.桃園區：2020年1-8月買賣移轉數量7,648棟。
30坪以下小坪數占比45%，新成屋占比49%，並且還有2014年完工建案仍持續銷售中，由此顯見餘屋數量不低，而導致新建案規劃坪數普遍較小。另外，區域內最高單價48萬元「麗晶花園廣場(56-68坪)」，坐落於同德五街2號(基地1,875坪)，在規劃設計方面較容易發揮地理優勢。其次，最低單價24萬元「名軒夢享家(30-38坪)」，坐落於大德三街、大有路722號(基地2,066坪)。值得注意的是，區域內最高與最低房價差距高達二倍，並且每坪價差高達24萬元，其對日後都更或危老新建案之銷售與財務規劃影響至鉅。
2.中壢區：2020年1-8月買賣移轉數量6,568棟。
30坪以下小坪數占比38%，新成屋占比56%，並且還有2014年完工建案仍持續銷售中，由此顯見餘屋數量將近六成，導致新建案規劃坪數普遍較小。另外，區域內最高單價50萬元「實德璞園的家(28-45坪)」，坐落於領航南路三段、青心路口(基地1,676坪)，在規劃設計方面較容易發揮大基地優勢。其次，最低單價21.5萬元「太子松馥(22-39坪)」，坐落於松勇路58號(基地889坪)。值得注意的是，區域內最高與最低房價差距高達2.33倍，對於日後都更或危老新建案之銷售與財務規劃影響。
3.蘆竹區：2020年1-8月買賣移轉數量1,710棟。
30坪以下小坪數占比80%，新成屋占比60%，並且還有2018年完工建案仍持續銷售中，由此顯見餘屋數量高達六成，並且小坪數占比高達八成。另外，區域內最高單價28.8萬元「益展閱美(25-42坪)」，坐落於五福六路40號旁(基地1,314坪)，在規劃設計方面較容易發揮大基地優勢，因此，定價較高。其次，最低單價25.5萬元「豐郡大景(29-41坪)」，坐落於大興路271號(基地470.9坪)。惟值得注意的是，小坪數占比與新成屋數量太大，對於日後都更或危老新建案之銷售與財務規劃影響。
4.龜山區：2020年1-8月買賣移轉數量1,963棟。
30坪以下小坪數占比78%，新成屋占比14%，並且還有2014年完工建案仍持續銷售中，由新成屋占比僅14%，顯見近年本區之銷售較為順暢，惟小坪數占比將近八成，就應密切注意完工交屋之困難性。另外，區域內最高單價40萬元「長庚RICH(40-68坪)」，坐落於文化二路34巷6號(基地231坪)。其次，最低單價22萬元「真幸福(25-42坪)」，坐落於幸福七街26號(基地660坪)。值得注意的是，區域內最高與最低房價差距高達1.82倍，對於日後都更或危老新建案之銷售與財務規劃影響。
5.平鎮區：2020年1-8月買賣移轉數量1,944棟。
30坪以下小坪數占比42%，新成屋占比53%，並且還有2017年完工建案仍持續銷售中，由此顯見餘屋數量超過一半，並且小坪數超過四成。另外，區域內最高單價31萬元「天臻(45坪)」，坐落於文化街90巷(基地585.9坪)。其次，最低單價18萬元「宜誠禾雅(26-40坪)」，坐落於自由街7巷51號(基地357.5坪)。值得注意的是，區域內不論最高或最低房價普遍不高，其對日後都更或危老新建案之市場性與財務規劃影響。
6.大園區：2020年1-8月買賣移轉數量1,115棟。
30坪以下小坪數占比48%，新成屋占比58%，並且還有2013年完工建案仍持續銷售中，由此顯見餘屋數量將近六成，尤其新建案規劃小坪數者亦近五成。另外，區域內最高單價39.8萬元「昆旺品藏(22-51坪)」，坐落於致祥一街(基地547.5坪)。其次，最低單價15.5萬元「馥悅(30-59坪)」，坐落於學十一街91號(基地1,708坪)。值得注意的是，區域內最高與最低房價差距高達2.55倍，對於日後都更或危老新建案之銷售與財務規劃影響。
現階段桃園市預售建案高達449案，然囿於市場購買力，規劃面積普遍較小，尤其是在公設比普遍超過30%情況下，除立地條件較佳建案，未來一旦景氣逆轉，就可能面臨餘屋去化之考驗！
本文所述，係將現階段桃園市各行政區之最高與最低房價以及可能衍生的不確定性問題予以深入解析，期能有助於都更與危老推動過程，能兼顧市場性與自償性，不致陷入景氣迷思而仍不自知！
https://www.moneyweekly.com.tw/ArticleData/Info/%E7%90%86%E8%B2%A1%E5%91%A8%E5%88%8A/49341/
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