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【文/住展房屋網】短期來看,新冠肺炎仍是影響台灣,乃至全球最鉅的因素;但中長期而言,人口結構變化則一直都是台灣內部國安等級的議題,而且現在甚至已非進行式,而是完成式!因為國發會上週公布的最新統計顯示,今年二月台灣人口就開始負成長,而且每五人就有一人超過65歲的超高齡社會,更因此將提前於2025年到來。

其實開發商也很清楚,面對不可逆的人口衰退,擴張式的都市發展(重劃)絕非長久之計,我們最愛借鏡的日本即是如此。這十幾年來該國房地產陷入所謂失落年代,但近乎無量下挫的,多半是郊區或新興開發區域;相對地,都會區價格、租金則仍歷久不衰,去年還因夏季奧運將舉辦,而使得東京又出現地產炒作行情。

再回到台灣;儘管這幾年官方努力推動都市更新或危老重建,但出發點實有可議之處;因為看起來,官方的真正目的並不是城市再造,而是藉此活絡相關產業,進而刺激經濟(數據)。尤其目前為止,官方也仍篤信且持續推動外擴式的城鄉發展方針,這從這些年來各地持續增闢新重劃區,房市上演重劃區價量熱潮,就可得到證明。

然即便如此,住展房屋網企研室觀察發現,在眾多重劃區中,真正穩定發展、銷況平順的,還是距市區不遠者,如江翠北側、新店央北、土城暫緩或桃園中路等;相對地,離人口稠密成熟發展區稍遠者,如淡海新市鎮、台北港特區或鶯歌鳳鳴,則是不上不下,甚至也容易陷入盤整或低檔。

又如高鐵青埔特區,最近雖然復活,但靠的又是投資買盤;尤其官方的建設發展,還要好幾年才能真正成型甚至成熟,還得看航空城的發展進度而定。換言之,如果航空城發展不如預期或最後仍是畫大餅,則青埔光靠民間的商業設施,仍很難維持現有的價量規模。

當然,人口總量減少,不見得會對整體房市帶來立即且全面性的衝擊,甚至因為新產生的高齡需求,還可能創造新的藍海;但無可否認,新興郊區則幾乎肯定會受到一定程度衝擊。據此,開發商回守人口密集、機能完備成熟,原本需求(換屋)能量就足夠的市中心區,也是很合理的策略。

只不過,這是不是北市近期新推案中,十個有九個半不是危老就是都更案,背後的真正核心原因?或單純只是建商認為此類推案潛在獲利更豐,也只有建商自己清楚了。

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