不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】台灣前進文化發展協會及立法委員洪宗熠、消基會房屋委員會林旺根委員2018年5月14日於立法院召開「成屋價金履約保證」記者會，直指台灣的不動產交易中最重要的成屋履約保證缺乏強制信託的管制作為，根本無法保障買賣雙方。全民每年買賣房屋高達約6仟億的龐大資金，不僅引來詐騙集團的覬覦，引發一連串的詐騙事件，這筆龐大金額更可能淪為財團私房錢，可以隨意挪用動支！為此，與會人士共同要求主管機關要正視問題，並儘速強化相關法規保障。
 
所謂的「成屋價金履約保證」，就是在房地產交易過程中，當買賣雙方議價完成即將進行交易前，買家購屋的金額應先存於銀行開立之「履約保證信託專戶」，確保賣家在完成產權移轉買家後，買家購屋金額能結清予賣方，不會有交屋卻收不到錢或是付了錢卻拿不到房子的問題。「成屋價金履約保證」原本是對買賣雙方的保障，立意良善；但因為缺乏明確的管理辦法，所以有部份業者及從業人員，利用現行法規沒有強制規範的漏洞，將購屋價金或物業權狀擅自挪用，導致買家付款卻拿不到產權，或賣家產權過戶了卻收不到賣屋款的情事，因此衍生出不少訴訟案件。「成屋價金履約保證」出了問題，在財團眼中或許只是九牛一毛，卻可能是民眾一生積蓄化為烏有的噩夢！協會理事長池國平表示，預售屋履保的強制信託規定已施行了許多年，有效提升交易安全，但成屋買賣的數量及金額是預售屋的好幾倍，卻沒有任何強制信託規定，買賣房屋的交易安全保障在哪裡？
 
池國平指出，單以成交量較低的2017年來看，成屋買賣交易仍高達26萬6千餘戶，若單戶交易均價800萬，其中頭期款30％存進成屋履約保證帳戶的總金額即高達6仟多億，這麼龐大的金額若發生問題，將對社會大眾產生極為重大的影響。就已經曝光的案例來看，許多民眾辛苦一輩子的買房錢，恐怕會變成財團的私房錢；因此該協會特別呼籲，政府應該比照預售屋買賣，強制落實「成屋價金履約保證」的信託制度！否則連信義、安新建經這種大型財團都鑽法律漏洞，如何讓人安心？
 
而出席記者會的消基會房委員林旺根教授也指出，近幾年房地產交易糾紛頻傳，有許多民眾辛苦打拼一輩子的積蓄化為烏有，顯見這樣的「保證」在台灣是有名無實，若仔細比較美、日兩國制度，就可發現台灣現行制度缺乏強制規範，有關單位應該要盡快完善相關制度，讓房地產交易多一層保障。而一般民眾也大多不知道有「成屋價金履約保證制度」可以保障買賣雙方，即便簽署相關契約，也不知道中間有甚麼風險或保障。而現行制度的漏洞，原因就出在專戶並非「強制信託」，也沒有法規或行政命令可以規範，存入的金額會不會遭業者挪用轉投資？龐大金流誰來管理？以及後續衍伸的種種問題，都只能仰賴業者自律。
 
立委洪宗熠則表示，「成屋價金履約保證」專戶之「強制信託」與「非信託」確實有明顯的風險差異。加上目前對於成屋交易並無強制履保的規定，詐騙集團發現這個漏洞，已開始進行有組織的房屋交易詐騙行為。近期發生的幾樁案例都是詐騙集團利用民眾不懂履保、法規也無強制規範的情況，以詐術騙取民眾的畢生積蓄。洪宗熠說，擁有一間房是許多人辛苦一輩子的期盼，這類詐騙造成的影響既深且鉅，有關單位應該要有所警覺。他也擔心，這麼龐大的金流，若只是仰賴業者自律的內控機制，會不會變相成為企業挪用轉投資或牟利的資金？萬一企業發生問題，這些錢有沒有辦法確保不被動用？
 
洪宗熠指出，未來若買賣價金若能納入強制信託的範疇，業者就無法隨意挪用資金，風險自然降低許多。為此，協會理事長、立委洪宗熠及消基會林旺根教授在記者會中特別提出兩點訴求，一、成屋應比照預售屋強制實施履約保證；二、履約保證專戶應強制辦理信託，不得以公司私有帳戶混充。協會也呼籲政府應正視問題，盡快研議如何納入法規保障，讓房屋買賣價金不再危機重重，讓買賣雙方都有保障！