不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】即便來台觀光旅遊客自2015年開始，連續三年突破千萬人次，不過，台灣的旅館業其實仍存有隱憂，包括自2014年以後，台灣旅館新增房間數，每年以超過1萬間的數量釋出市場，再加上商務客逐年減少、台灣民眾出國人次逐年攀高進而排擠國內旅遊商機、以及近年興起的網路訂房網站、民眾熱衷露營等多重因素。因此，高力國際建議，對旅館有興趣的投資者應把目光放在高品質渡假型飯店，以及發展空間較大的中低價國際酒店品牌。
 
高力國際指出，按建築與設備標準、場所面積、經營、管理及服務方式區分，台灣主要住宿設施分為觀光旅館、一般旅館與民宿三類，其中以觀光旅館為最高標準，其次為一般旅館以及民宿。
 
根據高力國際調查，2017年全國觀光旅館可供給房間數近3萬間、為2萬9353間，相較2007年該年度2萬1171間，11年來新增8182間，平均1年新增房間數約743.82間；至於，2017一般旅館房間數為17萬679間，對比2007年的12萬1461間，11年來新增6萬6285間，平均1年新增近6026間；民宿部分，2017年房間數為3萬4868間，對比2007年為1萬2032間，11年新增房間數為2萬2836間，平均1年新增約2076間。
 
而且自2014年以後，台灣旅館市場每年新增超過1萬間房間，進而衝擊每日平均房價，甚至導致住房率下降。根據交通部觀光局統計資料，觀光旅館每間房可帶來的收入高點落在2014年，一般旅館則落在2015年，隨後便進入修正期。
 
以台北市觀光旅館市場來看，2017年的平均每日房價為4384元、住房率為73.2％，平均每間可帶來的收入約3209元。若假設以每間房面積約13坪(含公設面積)，旅館業者若要在台北市承租A級或頂級大樓經營觀光旅館，必須將每間房可帶來的收入提高至4500元以上，才可以將租金成本占客房收入比率壓低到2成以下，因此，如何提高房價成為旅館業者首要解決的問題。
 
根據統計，觀光旅館的住宿者分類中，高達45％比率是台灣民眾。因此，國人出國人次大幅增加可能使國人減少在國內旅遊的次數，降低國內的住宿需求。根據觀光局統計資料，2007年到2017年出國旅遊人次平均高出國內旅遊人次達367萬人次。
 
不過，近期在廉價航空公司機位供應數大幅成長及日圓相對便宜等因素下，自2015年起台灣民眾出國人次每年皆增加百萬以上，又，來台旅遊人次達到千萬後增長趨緩，導致2017年台灣民眾出國旅遊人次相較國內旅遊人次差距達到491萬人次。
 
此外，以商務目的來台的旅客人次業也出現減少，2007年高峰期時約有106萬人次，2017年卻僅有83萬人次。再加上近年許多住宅透過Airbnb 與線上訂房網站招攬旅客，以及國人著迷於露營旅遊的戶外活動，使旅館業面臨另類的競爭。
 
因此，高力國際建議對於台灣旅館市場有興趣的投資者，首先可朝向迎合本地旅客的高品質渡假型飯店，以2017年台灣前十大觀光飯店每間房帶來的收入名單中，有七家屬於渡假型飯店，且大部分的客源來自國內。除蘭城晶英酒店外，所有渡假型酒店均位處知名風景區或具溫泉資源的地區。
 
再來則可將投資目光放在引進中低價位的國際旅館品牌，主因是該類型的國際旅館品牌在台灣的市佔率尚低，而且相較高檔飯投資成本相對負擔較輕，目前已有多家日系飯店業者計畫開設此一定位的旅館，甚至來自日本的H.I.S. Hotel Holdings 直接入股台北市最大的中低價連鎖酒店品牌之一的洛碁飯店集團。
 
最後建議投資者關注科技的與行銷工具的應用適當的科技應用，將有助於降低成本與提升房客的體驗。旅館業者應鼓勵遊客直接訂房而非透過線上訂房網站，進而尋求專業意見旅館開發案中牽涉許多利害關係人且各自面對不同的風險，在簽訂合作契約前後應尋求專業意見，以維護自身的利益。