不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

中新社北京9月9日電 (王慶凱)1998年中國取消福利分房，拉開了住房市場化序幕。如今20年過去，中國住房市場面貌煥然一新：戶均住房超過1套，且多數一二線城市二手房交易量超過新房，進入存量時代。

　　二手房市場催生並推動了房產經紀行業逐步繁榮，圍繞二手房交易產生的經紀公司品牌、傭金市場、廣告市場和配套服務逐步完善，形成完整的二手房交易產業鏈，貝殼研究院(原鏈家研究院)統計數據顯示，全國房產經紀公司門店數超過20萬家，有145萬經紀人服務於2億社區家庭。

　　數據顯示，20年間，中國二手房市場已從不到百億元(人民幣，下同)的交易額擴大到了如今的萬億元級別，全國累計成交總額達到30.33萬億元，交易總套數達2391萬套。尤其是過去5年，中國二手房交易體量更是實現跨越式增長，全國交易量達到1557萬套，佔總交易額的70%。

　　率先進入存量時代的一線城市更是如此。以上海為例，過去20年，上海的二手房交易成交總額達到6.6萬億元，交易總套數365萬套，交易量翻了15倍，成交總額翻了250倍。並且，隨著存量市場進一步發展，二手房交易需求在中國核心城市已超過新房成為主導。

　　「但高流失率、惡性競爭、重複產能建設以及用戶滿意度不達標等難題，依然困擾著中介行業。」貝殼研究院院長楊現領表示，在二手房交易市場，經紀人是鏈接需求雙方的紐帶。20年時間，一大批職業經紀人隨著行業壯大成為行業支柱力量，但經紀人群體也存在收入總體偏低、收入方差大、缺少合作等問題。

　　數據顯示，經紀人收入過於集中在頭部，頭部10%的高收入經紀人，在收入中的佔比高達40%-50%，而尾部50%低收入經紀人，其收入佔比僅有10%左右。

　　中國房產中介行業的傭金費率、人效和經紀人覆蓋率等指標均未達到國際成熟市場的標準。楊現領認為，行業的未來趨勢是合作共生。只有合作，構建「共生型網路」，才能提高行業整體效率，降低邊際成本，推動行業向專業化、標準化演化。

　　移動互聯網對中介行業持續快速滲透，信息的生產、分發與匹配、服務線上化等因素也將成為驅動行業走向下一階段的關鍵力量。對於房產中介行業的未來發展，楊現領認為，首先要堅持真房源；其次是聚焦人效提升，以技術和管理提高經紀人人效，是行業需要持續思考的問題。

　　但在中原地產首席分析師張大偉看來，中國房產交易市場目前存在的核心難題是中介雙邊代理、一手拖兩家的問題。張大偉告訴中新社記者，國外房產中介多是只負責買房或賣方其中的一方，房產買賣是兩家中介代表各自客戶進行對接。

　　「單邊代理中介會保持委託人利益最大化；雙邊代理涉及到博弈雙方利益，造成最惡劣的結果是房地產中介『雙邊吃』，侵佔兩邊客戶的利益。」張大偉認為，政府主管部門應該在制度上引導房產中介行業建立「單邊代理制」，規範行業發展。(完)