文／賴淑惠 房市緩跌，換屋需求湧現，我不少買在新北市的朋友，都有意換屋回到台北市，但口袋不夠深，如果「先買後賣」，恐怕連頭期款都給不出手，更怕貸款成數與利率都被掐在銀行手上，資金根本動彈不得；萬一「先賣後買」，又怕一家大小流落街頭，無處棲身，整房子的家當搬來搬去，光想就頭皮發麻，又擔心房價萬一又翻轉，賣了之後，等到找到喜歡的物件，又已經回漲，瞻前顧後，下不了決定。
但，房市好不容易從「先求有」，直接可以進入「先求好」的階段，不少人想趁勢而為，想在此時無痛換屋？一步步如攻城略地，得錙銖必較、分毫不差！ 攻略一：協定先租後買 白紙黑字確認權益 我的好友小陳，原本住的是汐止三房，但孩子大了，想讓他念台北的明星小學，加上最近房價鬆動，夫妻倆精打細算一番，感覺有機會往內湖移動，好不容易看到喜歡的物件，但原本的房子卻還在跟幾個買家議價，小陳算過，要從汐止公寓換到內湖電梯大樓，如果舊房子還沒售出，仍需繳付500萬元貸款；而名下有兩間房，新房部分，銀行又只肯給七成貸款成數，除了籌措頭期款外，還需同時繳付兩間房子的貸款，此時要買新房子，恐怕不得不先向親友借貸。
就在小陳急到跳腳之時，房仲建議，反正舊屋成交，大概只差臨門一腳，不如跟新房子的屋主講好，前三個月先以承租方式入住，三個月後，賣屋價金入手，就可以付清頭期款，無痛接軌，就連家當都可以直接進駐新房子，這是坊間很常見的無痛換屋手法，用在這個「買家最大」的時代，再合適不過，說白了，此時的屋主，眼看交易到最後關頭，也不想再橫生枝節，重新找買家，答應先租後買，雙方就這樣一拍即合，賓主盡歡，只是雙方一定要白紙黑字，先簽訂買賣契約，生效日雖往後延，雙方權利義務，經第三公正方確認，交易才具法律效力。 攻略二：逢低先買再賣 力爭銀行寬限期 在房市緩跌的狀況下，「先賣後買」當然是比較穩當的策略，售屋所得落袋為安後，之後甚至可以好整以暇，慢慢用更便宜的價格挑選物件，也減輕換屋過程中的財務壓力，但，有時候時間不等人，喜歡的物件也未必俯拾可得，小陳的案例，算是無痛換屋的經典之作，但未必人人都可以碰到這麼好說話的屋主，萬一新屋主急於成交，舊房子又仍乏人問津？這種時候，學會跟往來較頻繁的銀行交涉，就格外重要！建議不妨可以跟銀行洽談，提供新房子一到兩年的繳息寬限期，如此一來，用時間換取空間，壓力較小，也有機會可以爭取到更多時間，尋找誠意買家，不用被人壓價。 只是，銀行也不是傻子，他們除了會根據貸款人的資金條件做評估，除了最基本的薪資條件外，為了降低未來資金壓力，這筆帳自己也得算仔細，評估自己的換屋實力！最簡單的算法，就是把舊房子的預估市價，扣掉貸款以外的餘額，最好能夠達到新房子自備款的三成，這樣不但銀行好說話，舊屋賣了之後，也能立刻補上銀行只能貸七成給新房子的資金缺口，新舊買賣的時間差距越短，對屋主來說，也相對不會對正常生活造成太大壓力與困擾。 攻略三：新舊物件分登夫妻 善用理財型房貸 如果舊房子來不及賣，又真的很缺新房子頭期款，建議可以利用銀行的「理財型房貸」，舉例來說，假設當初貸款一千萬元，剩下八百萬元沒有償還，購屋者就能利用二百萬元的空間，向銀行把錢借出去買新屋，就可以暫時解決燃眉之急，先把想買的物件訂下來，再慢慢賣掉舊物件，但這種方式，必須要有先見之明，在上一次購屋時，得先選擇這樣可以彈性運用的貸款方式。 至於擔心手上有兩房，貸款成數拉不高？也有解套方法，像是夫妻購屋，最好新屋、舊屋不要登記在同一人名下，比如舊房子用的是老公名字，現在要換屋，就可以改用老婆的名字，但前提是太太名下，不能有仍在繳貸款的房子；或是找有一定財力的擔保人，也有助於提高新屋貸款成數，切記！一般大型銀行都規定要二親等之內，才能符合保人資格，申貸前，先做足功課，在這種新舊青黃不接的尷尬時刻，才能游刃有餘，無痛換屋。
原文網址: 以小換大衝一波！直攻房市「無痛宅」三攻略… | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/maggie0207/article/858396209103
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