美國房市拐點到了？－不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

美國著名的蘇富比地產公司（Sotheby's）經紀David許說，現在曼哈頓的高級公寓越來越難賣。幾年前，曼哈頓第57街上One57大樓每套價格都在千萬元以上，因為可以看到中央公園，剛一推出就被搶購一空，但現在盛景不再。他說，為了賣房子，開發商不得不降價，有的給到20%折扣。「若是2000萬元一套公寓，購買一套就節省400萬元，但是買家不為所動。」

與此同時，紐約大都會區和南加州兩個房市高地也「開始下跌」。紐約萬榮地產（Winzone）總裁潘小峰說，從今年初開始，大紐約地區房市「下跌了」。根據今年9月紐約市皇后區和長島地區的房市資料，市場待售住宅共有2840套，比去年同期增加12.34%，簽署購屋合同和完成交割的數量分別下降12.93%和5.66%。「如果要急著賣房，一定要降價。」房地產信息公司CoreLogic數據顯示，南加州新屋和成屋9月銷售較去年同期下跌18%，是8年來單月最大跌幅，也是2007年次貸危機以來最差的9月。

•房價超過1000萬元「基本上賣不掉」

曼哈頓地產經紀David許說，若是房價在300萬至500萬元之間，基本上能賣掉，但時間要久一些；價格在500萬至800萬元之間的公寓，銷售起來就比較難了；若是房價超過1000萬元，基本上賣不掉，因為高檔公寓「供過於求」。他表示，現在曼哈頓高檔公寓是「買方市場」。

曼哈頓第57街為東西走向，與中央公園南邊只隔兩條街，蓋有幾棟超高的高檔公寓，住著來自世界各地的富豪，被人們稱為「億萬富翁空中保險箱」。最近推出的第57街上One57兩旁的111W和217W兩棟樓層更高的高檔公寓，成為新的賣點。經朋友的介紹，David許認識了許多中國買家，每周都要陪中國客人在紐約看房。但是，他們只是一家家地看，但不出價。「一位中國富豪9月來看過這些豪華公寓，告知今年底或明年初再來看。」

今年初，他帶一位中國富豪去看紐約最高的公園大道432號高檔公寓。公園大道被稱為「億萬富翁大道」。432號大樓一套8255平方呎的公寓要價8200萬元，賣家私下告訴他，如果買家出價6500萬元，就可以拿下，「雖然少了1700萬元，但中國買家不出手」。而2017年12月，一名中國富豪一口氣買下這棟大樓第92、93層的三個單位，總面積有1萬1906平方呎，購價為9100萬元。但是，現在「這麼豪氣的中國買家沒有了」。

David許說，兩三年前，世界富豪紛紛來紐約曼哈頓買房，那時候的房市是賣方市場，因此建築商堅持不降價，房子也很快賣完。但是，現在市場突變。

•資金出不來中國富豪買氣急涷

潘小峰同意這個觀點。他說，萬榮地產公司現有近1100位地產經紀中，一半以上是華人。有的華人經紀把自己的網站連上中國國內網站，因此中國的客戶也會找過來看房。他說，如果是曼哈頓的房子，200多萬元的還有人買，300萬元以上房子就沒有人要了，「主要是中國的資金出不來」。

David許說，曼哈頓的高檔公寓主要分為共有公寓（Condo）和合作公寓（Co-op），中港台富豪都購買共有公寓，不買合作公寓。因為購買共有公寓，買家有產權，而合作公寓沒有產權，只擁有公司的股份。另外，若要購買合作公寓，公寓委員會要審核他們的背景及資金，而他們無法證明在中國的資產。

他說，由於中國政府限制資金外流，因此要把錢從中國轉到美國來非常困難。「許多中國人先把錢轉到香港，然後從香港轉到美國購房。」他說，10月1日是中國的國慶節，放假八、九天，所以許多中國富人趁著假期到紐約看房。他們買到房子後，馬上出租，賺取租金。嘗到甜頭後，他們會繼續買房，「一連買好幾套」。來自台灣的他說：「現在，我每個星期都有中國客人，今年的業績已經完成。」

許多中國人來美國買房是為了資產保值增值。他說，美中貿易戰展開後，美國要對2000億美元中國產品徵收10%的關稅；中國試圖通過貶值人民幣抵消美國的提高關稅。人民幣開始下跌，而美元開始走強。對中國富人來講，人民幣貶值就是讓他們的資產損失。於是，他們要通過「螞蟻搬家」方式把資金轉出國。

他說，有個中國買家不久前買了一套300萬元的房子。成交後，人民幣貶值的消息公布，他高興地說，如果不轉出來，資產肯定虧很多，現在通過購買美國資產把損失補回一些。「我聽說，美中貿易戰對中國影響很大，致使許多中國企業倒閉。」

不僅中國富人來美買房，而且中國公司也要在美置業。經過他牽線，中國航空公司下屬分公司，準備買下曼哈頓南端新蓋的世貿大廈一號樓的商業地產，面積1.7萬呎。他們計畫在美國成立公司，準備買飛機租給世界上的廉價航空公司，收取租金。同時，他們還成立信貸部門，向航空公司貸款，賺取利息。「他們說好回去準備資料，很快就回來，但至今渺無音訊。」

他後來才知道，由於中國政府限制中國企業在國外投資，許多中國企業也不能購房。中國政府要求航空公司做好本職工作，不要做航空業務以外的事情，也不要投資房地產。因此，他的經紀費也「泡湯了」。他說，中國政府要求已經投資的海外房產要賣掉，於是他還幫助一家中國公司脫售地產。這家公司在曼哈頓擁有四棟大樓，他只賣掉一棟樓。「有的買家不敢買，說是擔心中國人在大樓內安裝了竊聽器。」

•華人社區房價漲得離譜

潘小峰說，從統計數字看，紐約市及長島地區的房市「開始趨冷」。例如，皇后區和長島地區2018年9月的房產統計顯示，許多住房減價銷售。例如，住宅9月平均售價是79萬2098元，而平均要價為84萬754元，售價比要價少5.79%。與半年前相比，房屋供給增加了2.63%，而房屋需求減少了0.42%。

最近，美國房地產經紀協會發布統計報告顯示美國房市「仍然強勁」，但他說房地產經紀協會的統計只是代表部分情況，不能代表全部。另外，有些銷售是屋主自己出售或者是私下交易，沒有進到銷售名單上。

他說，有的屋主把房價定得很高，但是長期賣不掉。他舉例說，紐約市法拉盛一名華人屋主，要賣獨棟木屋，要價188萬元。因為房價太高，賣了很久賣不掉。「最近，我看到他簽給另外一家經紀賣，要價還是188萬元。」他認為，這個「價格太高了」。

過去幾十年，紐約市法拉盛已經從一個英國移民小鎮變為紐約市最大的華人移民社區，估計住有二、三十萬華人移民。因此，法拉盛的房價已經高於周邊許多區域。他說，因為法拉盛交通、生活、辦事比較方便，儘管法拉盛的房價高於周邊地區，但是還是有人要買這裡的房子，因為他們喜歡住在華人社區。

•低價吸引華人移民外流

潘小峰說，由於華人社區房價太高，於是買主開始走出華人社區，在房價窪地購房。過去，福州移民主要居住在布碌崙第八大道附近，但是現在都到第20大道以外買房。以前華人住在史泰登島（Staten Island）較少，現在也開始在那裡置業。過去，很少華人在布朗士（Bronx）居住，但現在開始向布朗士發展。「布朗士有兩個小區，房子一出來，就被華人買下。」華人一多，當地華人超市也興旺起來。

同時，華人也去紐約州長島地區買房，主要出於兩個原因：一是購買學區房。長島耶利哥（Jericho）有全美最好的小學和中學，因此家長為了孩子教育，希望在當地買房。二是有錢人在當地買豪宅，享受生活。「他們覺得華人社區太吵。」

他說，長島一家房地產經紀公司透露，他們公司代理的一半房子都賣給了華人。現在，潘小峰將在長島設立辦公室。

來自溫州的他表示，華人喜歡買房，是受到傳統觀念影響。華人總認為，買了房子才算落地生根，因此買房很重要。他透露，溫州移民開發房地產的很多，一般是買地蓋樓，但是現在很難做，因為找不到便宜的地皮。如果地價太高，開發房地產不划算。於是，許多人去紐約市附近找地皮，但是將來蓋好後能不能賣掉，很難說。

最近，他剛剛去了一趟新州，「應邀去看房」。他說，新州這家地產公司開發了幾百個單位的房子，但是賣了幾年賣不掉，希望他介紹給紐約的客人。他說，紐約人只能把它當作度假屋，周末過去住住，當住房不行。

•房貸業務下降 26年來頭一遭

新美貸款銀行總裁陳名岷說，美國今年房價降得太快。紐約市曼哈頓是高房價地區，對全美房市起到風向標的作用。豪華公寓「今年年初還有人搶，但是現在不行了」。洛杉磯房價從去年下半年開始下跌，今年更加明顯。「洛杉磯郊區的房價下降了10-20%。」他表示，他們公司的業務下降很多，「連我們都慌了，開業26年來從來沒有見過」。

他說，人們都說加州人買房都是加價買房，不然買不到。熟知情況的他說，實際上這是加州房地產經紀的銷售策略所致。「為了把買家都招來，經紀把可以賣到100萬的房子定價為60萬，結果來了很多人，紛紛出價競標。」由於出價人較多，最後把房價拉抬到100萬元以上，給人的印象是「高於出價才能買到」。

美國2008年發生經濟危機，但是對他們沒有影響，業務非常好。但是，到了2018年，情況發生變化，貸款都是買房，沒有重新貸款，業務減少。他們分析，這種下跌與他們的貸款政策有關。「我們過去貸款要查收入。」但是，他們公司從10月底開始做「不查收入的貸款」，不然無法生存。

美國政府在過去十年間，採取四次量化寬鬆措施，放鬆銀根，因此現在市場上錢很多，但是想借款的人借不到。他說，一些華資銀行、房地產基金和有錢人也在做不查收入的房貸。他說，一個叫Cooper的球星賺了很多錢，於是創辦房屋貸款公司，名字就叫Mr. Cooper。現在，它每年生意「有幾十億」。

他說，許多華人移民有錢，但是不符合貸款條件。該貸款條件是2010年經濟危機後推出來的，要求比較苛刻，許多華人貸不到款。但是，華人的信用沒有問題。「新美貸款開業26年，只有一個貸款沒有按時還完。」他說，這對借款人是夫妻倆，妻子是華人，但是丈夫是其他族裔。「最初沒有銀行願意借款給華人，但現在都爭著向華人貸款，因為華人信用好。」

他曾經遇到一個在華爾街工作的外裔人士，這位外裔人士對第一代華人移民的信用很有信心，但想知道華人移民下一代是否會像上一代那樣講信用。他說：「對於這個問題，我也沒有答案。」(詳細報導請見世界周刊)