中房報記者 翁曉琳 | 深圳報導
順著深圳市寶安大道一路向西，距離固戍地鐵口1100米就可以看到深圳市康達爾（集團）股份有限公司（股票代碼000048，以下簡稱「康達爾」）山海上城二期項目。項目旁邊的空地，原本是山海上城三期、四期的建設地，6月11日被深圳市規劃和自然資源局寶安管理局下發閑置土地認定書。
上述地塊還牽扯到和中糧集團（深圳）有限公司（以下簡稱「深圳中糧」）的官司糾紛中，導致康達爾去年1月遭受了5.19億元財產凍結。「屋漏偏逢連夜雨」，此前年報還難產導致了康達爾「披星戴帽」變成了*ST康達，加之公司業績毫無起色，財報失真問題，受到了深交所關注。
留下了諸多「後遺症」的康達爾，隨著大股東京基集團（以下簡稱「京基」）入主，新的管理層更迭，也加速處理歷史遺留問題。6月14日，康達爾公告稱擬與深圳中糧達成和解，支付約1.3億元和解及履約保證金。
對於大股東入主帶來的新變化，康達爾回應中國房地產報記者：「自2018年8月以來，公司組建新的經營團隊后，逐步推進聚焦資源、產業梳理、開源節流、建章立制、梳理遺留問題等措施。」
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兩宗閑置土地背後的價值
天下熙熙皆為利來，天下攘攘皆為利往，如今的康達爾似乎更能體會。作為曾經的「中國農牧第一股」，過去在深圳積累了大片的養殖場房用地，一方面助推了康達爾向房地產進軍，一方面土地資源也成為了各方利益的焦點。
近日其手中兩宗西鄉的土地受到了深圳市規劃和自然資源局寶安管理局的關注。建設項目應於2017年4月1日前動工開發，卻存在著規定的動工開發日期滿一年未動工開發，以及動工面積不足三分之一或者已投資額佔總投資額不足25%的情況，被認定是閑置土地。
中國房地產報記者在現場走訪，發現目前工地上堆積著不少建築垃圾，並沒有開工的跡象。工地上有工作人員對記者表示：「沒有開工，何時開工也不太清楚。」
康達爾向中國房地產報記者回應稱：「兩宗閑置土地目前該事項並非最終認定，公司享有向相關主管部門申請聽證的權利，屆時將根據該事項進展情況及時履行信息披露義務。」
受到「大前海」概念影響，寶安區房價水漲船高。2014年山海上城一期均價2.5萬元\/平方米，2017年二期均價走高到了5.9萬元\/平方米。去年6月又繼續推盤，該項目銷售對記者表示：「目前售價在5.6萬至5.9萬元\/平方米，二手房都賣超過6萬元\/平方米。」
這兩宗地分別為 A108-1159 和 A108-1160，土地面積分別約 9580.26平方米和約 34181.97平方米，可售面積超過25萬平方米。這兩宗地塊的價值頗高，若是開發完貨值達上百億元，不過目前卻陷入無法開發的局面。
康達爾對於閑置的原因解釋稱：「2016年4月，公司簽訂土地合同后，立即開展各項報批報建手續。因土地歷史遺留原因，導致相關手續受阻，無法正常推進項目的開發建設。」
中國房地產報記者了解到，歷史遺留原因涉及深圳市寶安區信興學校和相關主體提出的因搬遷安置補償、《土地租賃合同》提前終止的索賠問題。這也和康達爾以及中糧深圳之前的官司糾紛有關。
資料顯示，1987年，雙方簽訂了合同成立了信興公司，隨後在續簽合同中將城西雞場的固定資產、土地和流動資金作為出資，並強調了「不管是否屬於農用，使用權應轉回本公司。」但是2008年信興公司經營屆滿，康達爾未將城西雞場土地使用權過戶給信興公司。
深圳中糧早在2009年和2010年就同一事實起訴康達爾，2011年撤訴。不曾想2011年，康達爾因政府徵用土地獲得巨額賠償。深圳中糧認為康達爾要返還政府依法收回公司上述土地使用權的部分補償款，雙方進行了數次訴訟對決。2018年1月，深圳中糧向廣東省高級人民法院請求查封、扣押凍結康達爾5.19億元的財產。
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大股東入主后的變化
2018年遭遇了資產凍結對於康達爾來說是沉重打擊。康達爾手中最值錢的資產就是土地，因為拿地成本低廉，業內對此的保守估值超過300億元。手中握有土地卻無法開發，康達爾寄希望於地產業務能帶動業績大幅度增長也成為了泡影。
有接近康達爾人士對中國房地產報記者表示：「凍結資產對公司經營影響較大，因為公司業績基本要靠地產銷售來做支撐。深圳土地價值含金量高，尤其是寶安區這一片，在開發商眼裡都是香餑餑。之前雙方誰都不想讓，到後來新管理層上台後，才有了些變化。」
中國房地產報記者了解到，京基成為了康達爾大股東后，管理層也進行了更迭。目前康達爾的管理層中，董事長、公司總裁、公司副總裁此前均為京基集團高管，新管理層上台也積極推動糾紛處理。
2019年6月14日，康達爾公告稱，同意向信興公司支付8600.5萬元和解款項，並向中糧支付4386.26萬元履約保證金。截至6月10日，因該案保全凍結的康達爾銀行存款金額合計為5.52億元。中糧將向法院申請解除財產保全措施。
除此之外，新管理層也開始梳理康達爾的業務線。雖然現代農業為公司戰略核心業務，不過2018年年報顯示，34.37億元的營業收入中，房地產開發收入達到了17.90億元，佔比高達52.08%。
但是一家以農業為主業的企業，房地產開發優勢並不明顯。因此，京基地產將為山海上園提供綜合管理服務及策劃營銷與銷售服務，並採取「兜底銷售」合作模式，承諾去化率達到90%。
換而言之，京基正式接手了康達爾旗下的地產項目。未來佔地面積42萬平方米的康達爾工業園項目，也可能以委託方式交給京基地產。
對於公司接下來發展方向，康達爾對中國房地產報記者表示：「進一步強化農業板塊主營業務的定位，重視農業板塊經營管理，聚合農業企業，突破發展瓶頸。同時加快地產開發，助力主業發展。」而和京基是否存在地產之外的合作，康達爾則回應稱：「目前暫無計劃。」
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防止年報再「難產」
事實上，在成為康達爾實控人之後，京基集中在房地產領域進行了一系列的調整。其中最重要是將山海上園項目的營收時間調后。
2017年年報，信永中和會計師事務所因為康達爾13.93億元商品房銷售收入無法確認而給出了「無法表示意見」的審計報告。據深交所規定，上市公司連續兩年被會計師事務出具否定意見或無法表示意見的，其股票應暫停上市。
為了防止退市，康達爾進行了前期會計差錯更正以及追溯調整，分別調減2017年度，2018年1至6月份房地產銷售收入。
中國房地產報記者仔細查閱了康達爾給深交所的回函，以及中審亞太會計師事務所給出的最新的2017年審計報告，發現康達爾和中審亞太就房地產銷售收入確定標準同樣存在著分歧。
康達爾認為按照購房合同約定完成毛坯房交付再確認銷售收入就可以。但中審亞太認為精裝房銷售應於精裝修工程完工，並達到其他相關交付條件時才能確認收入。
康達爾最終還是同意了調減，公司2016年房地產的銷售收入為0.69億元，2017年為0元，2018年為17.90億元。這也導致了公司營業收入從2017年的29.43億元調整為15.5億元；歸母凈利潤由2.77億元調整為-1.56億元，2017年公司為虧損狀態。
6月15日，康達爾公告了更新后的2017年年度審計報告，中審亞太會計師事務所給康達爾出具了「保留意見」。有接近康達爾的人士對記者透露：「公司2017年年度報告被出具無法表示意見，2018年年度報告被出具保留意見。這樣才能擺脫暫停上市的風險。現在可以向深交所提交摘帽流程。」
（此文刊於中國房地產報6月24日05版 責任編輯 徐妍）
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