投資於房地產投資信託(REITs)看來是「必勝之選」，當中大多數RETIs的每單位派發均有顯著增長，並定期向單位持有人作出穩定分派。
近期亦無有關任何REITs的任何問題或事件的報導，而公司則面對著各種不同的問題，例如現金流出現問題，或面臨破產申請等。不過，REITs並非「百毒不侵」，2008年至2009年經濟衰退期間發生的事件，正是例子。
於該期間，REITs相關的大多數問題涉及金融業停滯不前。由於REITs主要依賴資本市場及房地產市場表現，全球資金凍結，以及房地產市場崩塌，導致部分REITs出現嚴重問題。
筆者將在下文剖析投資者需要汪意的REITs3大主要風險。
1.再融資風險
法例規定REITs需要向單位持有人派付其最少90%的盈利，作為分派。因此，REITs需要依重外部借貸及槓桿投資，為營運提供資金。
因此，再融資風險是任何REIT的主要風險之一。由於在重大金融危機期間，銀行可能容易倒閉，並將需要注資以重整資本，因此，REIT因貸款人的壓力無法就其債務再融資。
2.估值風險
估值風險是在金融危機期間，REIT組合內物業價值急瀉，導致違反與金融機構簽訂的貸款契據的風險。
這很有可能發生，原因是物業並非流動資產，而在經濟下滑時，賣家或會為了急於賣出物業而大幅減價，導致物業估值公司在估值時會作出重大折讓。如果觸發貸款契據，這將會導致須即時應要求償還貸款，並可能導致REIT破產。
3.資本市場風險
假設REITs未能為其貸款再融資，在理論上，REITs可轉向資本市場集資，以獲得注資。不過，如果出現熊市，令股票市場崩潰，這意味著任何形式的集資需求將會偏低。
REIT或許亦需要以較市價大幅折讓的價格發行新股票，這將導致所有現有單位持有人遭受嚴重攤簿。如果REIT未能籌集足夠資金，以支付到期債務，其或許被迫清盤。
在最令人意想不到的時間，可能出現風險
雖然上述風險於2008至2009年全球金融危機期間冒起，投資者應注意，自該期間起已過了差不多十年，相同的風險或許隨時出現。無人能夠預測下一次令我們遭受打擊的危機何時出現，因此，值得作好預備。
因此，投資者需要確保 i)不會過份投資於REITs，ii)選擇於未來數年續期債務比例較少的REITs，及 iii)擁有在經濟下滑時能夠保值的資產。
留言列表
