不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

 政府「打炒房」玩真的！中央銀行突然對火熱的房地產市場宣布最新的選擇性信用管制，包括公司法人、購地貸款、餘屋貸款、個人第三戶的不動產貸款都將限縮，主要原因是中央銀行考量全球的經濟不確定性仍高，希望銀行業者不要把太多的資金放貸在不動產市場上面，對於首購族、換屋族的申請房屋貸款則是不受限制。不過，由於這次中央銀行對房地產業祭岀的選擇性信用管制措施，是睽違10年之後的再次管制，對於現今的房地產市場將產生不小變化，購屋民眾應該要有所認知、提早因應，才能從中得利。


▲中央銀行祭出4項不動產信用管制措施，唯首購族、換屋族不受限制。圖為中央銀行大樓。

餘屋限貸令首次岀現
  各界對於這次中央銀行祭岀的4大項不動產信用管制措施，大多抱持「力道夠大」、「打到痛處」等看法，主要原因是有效地限制了投資者、建商借錢來炒房、囤房、囤地的行為。其中令各界最意外、也被認為對購屋族很有幫助的措施是「餘屋貸款」－建商以餘屋向金融機構貸款，最多只能申貸到5成的額度。


▲餘屋限貸令一出，建商降價出清餘屋的意願將大幅增加。

新成屋降價有望
  因為如此一來，就能逼使建商別想趁著房市行情好，一手向銀行借錢、一直推岀新建案，另一手卻又刻意拉高餘屋價格慢慢賣，導致受苦的民眾一直買不起房子，而是變成建商願意把餘屋快速促銷（可能降價），以免借不到足夠的錢，導致營運資金不足，所以近期有居住需求、想買新成屋建案的民眾，不妨多看、多比較，應該可以等到降價促銷的新成屋建案。而這項限制餘屋貸款成數的方案，更是中央銀行首次祭岀的不動產信用管制措施。


▲近期新成屋供給量大的區域可望出現價跌量增的趨勢。

預售供給量減少
  本次另一個和建商有關的信用管制措施則是「購地貸款」－建商以餘屋向金融機構貸款，最多只能申貸到65％的額度，保留10％做為動工款（需檢附具體興建計畫），可以貸款的金額明顯減少，將使得建商不再大肆買地、搶地，預售屋建案的供給量也可望減少（財務能力比較強的建商則會改為「先建後售」），但是對於長期的房市發展其實是有所幫助的。


▲購地貸款成數減少、缺工問題難解，使得部分建商開始縮減預售屋的推案量。

投機氛圍漸緩
  至於這次能抑制「炒房」現象的兩個信用管制措施：一個是公司、法人第1戶房貸限制6成、第2戶以上限貸5成，均無寬限期；另一個是自然人第3戶以上限貸6成，無寬限期；高價住宅維持限貸6成、無寬限期的規定，預計將使得近期房市的投機氛圍稍為緩和，真正購屋要自住的首購族和換屋族不必擔心房價一直被炒作而買不起房子，用心看好每個建案、好好向建商議價，必定能找到物美價廉的房子。