隨著房價走低盤整，愈來愈多屋主認賠出場的案例，房仲業者分析，認賠出場的物件相當高比例集中在屋齡二至五年左右的大樓，多屬屋主在2010年至2013年間房市處上升階段、房價最高點時買進，如今市場反轉，一遇資金需求或停損考量，只好認賠出場。

房仲業者指出，不少新北、桃園重劃區成屋供給量大，建商餘屋讓利銷售帶動房價向下修正，投資型屋主只好認賠出場，特別又以接手性較薄弱的大坪數產品，跌價狀況更為明顯，不少屋主出場甚至價格已低於二、三年前的買進價，部分短時間持有認賠出場的案例，應與屋主財務狀況有關。

且賠售金額高的也不乏是中小型投資客，因手上同期物件多，過了房貸寬限期，資金壓力大，若再加上屋主個人其他周轉資金需求，寧可認賠殺出。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出，這些賠售的物件大部分屋齡都在二至五年左右，當年預售時期都是市場高點，房價反轉直下，幾乎交屋就跌價；若位於重劃區大坪數規劃的新案，總價門檻高，加上目前主流買盤改變，需求降低，因此去化緩慢，只能降價吸引買氣。

即便近年來房價下修，買氣出現比前2年提升，但民眾荷包並無實質增加，購屋對多數人來說壓力大。網友boodikuo3在Mobile01房地產綜合區發文指出，在這幾年高漲房價讓民眾遲遲不敢下手,建商看準這點推出小坪數2~3房，讓過去買屋要千萬元以上的下滑到600~800萬元，一堆剛性需求自住客忍不住買了，痛陳「6都建商靠推小坪數房撈最後1票。」

 該討論文引起許多網友回應，piganddog認為建商賣小坪數是順應市場狀況，必竟房價不可能跌多少，小坪數大部份人才買的容易。ilkoei2認為，低總價的真的較能吸引想買房但預算不足的人，建商大魚沒了捉小魚的概念沒錯，只是魚小了就沒太多油水，低總價在中南部非1線城市的利潤只有2~3成，根本沒有對折空間。

 而網友yumilee回應卻充滿了許多無奈，她指出，自己是在地高雄人普通科大畢業，1995～1996年畢業時找的第1份工作電信業行政起薪25000元，記得當時實領加有的沒的應該有3萬，至今高雄起薪依然沒變，可以參考《104》，當然我們大部分同事升主管了，可是那不是多數，也不是每間公司年年調薪，而現在物價房價漲很多，真佩服那些可以買千萬房的人，若不是父母有贊助，高雄薪資真的很難啊！應該說會很辛苦，尤其要生小孩的情況下。

 針對小宅當道，高雄房屋市場調查協會榮譽理事長蘇永仁分析，低單價、低總價、低坪數所謂3低宅，是市場上長年不敗推案類型，但目前建商也面臨了1大挑戰就是民眾薪資不高，自備款不足，加上營建成本、人事成本與土地價格均一路上揚，當房價漲不上去但成本屢創新高，只能減縮利潤，推低價小宅搶市。

（葉家銘／綜合報導）

4月房市風向球亮出黃藍燈，雖然推案量增，買氣卻沒大幅加溫，反而「旺季不旺」。針對北台灣新建案市況，《住展》雜誌統計6大觀察指標中，預售推案、成屋推案量出現上揚局面，總量高達879億元，來客及成交組數卻略微下滑。專家指出，雖然4月房市風向球延續3月的黃藍燈，但實質上卻有「強中透弱」的疑慮，主因是推案降價幅度不如買方預期，房市復甦仍未明朗。
 
代表北台灣新建案市況的住展風向球，2018年4月分數來到33分，較3月增加1.5分，對應燈號仍為黃藍燈，連二個月亮出黃藍燈。住展雜誌企研室經理何世昌表示，4月風向球分數雖然持續挺升，但卻「強中透弱」，因為分數上揚主要是由預售與成屋供給量大增所致，但買氣卻未能進一步提升，房市能否穩定復甦仍有疑慮。
 
4月是房市傳統推案旺季，統計資料也顯示，預售推案、成屋推案量雙雙走高。其中，預售屋推案量續增至500多億元，單一案量達15億元以上的指標案為中正「冠德羅斯福」與「森城大院」、大同「京王」、萬華「岳泰峰鼎」、南港「東本木」、板橋「歡喜市」與「興富發大悅」等。
 
至於成屋的新增供給量亦同步走升，總量有300多億元。單一案量逾15億元以上的指標案為中和「齊家一品苑」、土城「土城日月光」、新莊「麗寶ALL IN ONE」。
 
建商推案信心持續走高，但消費者反應卻不理想，4月份看屋來客組數較3月驟減約2成，級距分數連降2級，且4月第1週雖有5日連假，整體來人量僅與3月持平；4月第2週來人量明顯下滑，下滑的狀況持續到4月底仍不見回升跡象。
 
此外，4月成交組數方面也下探，成交量從第二週起開始走低，4月全月成交量較3月減約一成左右，各縣市無論蛋黃、蛋白區受影響狀況差不多，在大台北各區域中，僅板橋江翠北側、土城暫緩發展區、新竹地區仍維持好表現外，其餘區域多無所倖免，成交組數下挫。
 
何世昌分析，市況突然停滯的原因，疑與中國在台灣海峽軍演有關，軍演消息在第二週曝光，當週假日來人量就忽然減少，不過，軍演畢竟只是短暫性因素，而軍演過後市況仍無法回復，應與「失望性不買」關聯性較大，由於近期高價案增多、議價空間縮小，買方期望的有感降價得不到回應，導致市況往下走弱，買氣可能流至相對便宜的中古屋市場，對新建案後市而言確實不妙。（黃阡阡／台北報導）
 
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最新預售市調，4月建商推案爆量，但買氣不佳，看屋組數較上月驟減二成，成交也減少一成。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，4月買氣降溫，主要是近期高價案增多，建案議價空間也縮小，不少買方找不到有感降價案，失望之餘，轉進中古屋市場；另外大陸軍演消息在4月第二周曝光，當周假日來人量就忽然減少，可能也有關係。

何世昌表示，建案大增，去化卻變慢，餘屋賣壓勢必升高，持續下去，價格戰恐怕又會重演，對新建案後市不妙。

根據住展調查，代表北台灣新建案市況的住展風向球，4月雖較3月增加1.5分，連二個月亮出黃藍燈，但主要是4月延續329檔期推案旺季，預售與成屋供給量都大增，實際買氣不升反降。

4月預售屋推案較3月再增加100億至500多億元，成屋新增供給量亦同步走升，較3月500多戶增加二倍至1,500多戶；代銷業者刊登廣告量較3月稍微減少，議價率變動也不大，與3月維持同樣水準。

建商推案信心持續走高，但消費者反應冷淡，4月第一周雖有五日連假，整體來人量僅與3月持平；4月第二周，來人量明顯下滑，下滑的狀況持續到4月底仍不見回升跡象，和3月相比，4月看屋來客組數驟減約二成。

成交組數方面也同步下探，4月成交量從第二周起開始走低，全月成交量較3月減約一成左右，北台灣各縣市無論蛋黃、蛋白區受影響狀況差不多。大台北僅板橋江翠北側、土城暫緩發展區仍維持好表現外，其餘區域成交組數均下挫。

2018-05-02 14:11

〔記者徐義平／台北報導〕「百年」老店月租金竟比建物殘值還高。根據內政部實價網最新揭露資訊，3月，揭露一筆士林夜市屋齡高達101年的店面租金行情，每月租高達20萬元，年租金達240萬元，還比建物殘值高出不少。

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  根據內政部實價網資訊，士林夜市前十高的租金單價紀錄，高達7筆屋齡都超過50年，其中有2筆屋齡超過75年，有1筆屋齡超過百年。（翻攝Google地圖）

根據內政部實價網最新揭露資訊，3月，士林夜市文林路上一棟屋齡高達101年的店面，1樓坪數約15.60坪，月租金竟高達20萬元，每月每坪租金高達1萬2823元，更是實價登錄政策上路近6年以來，士林夜市第五高租金單價的紀錄，而且屋齡超過百年，更成為名符其實的「百年」老店面。

據悉，該店面為磚造平房，對照北市地政局建築改良物耐用年數及每年折舊率表資訊，磚造耐用年限為46年，每年折舊率2.1%，若以該磚造平房屋齡高達101年，折舊率超過200%，建物殘值應該是歸零。

不過，即便建物已經無價值，但是受惠地段優勢，位居士林夜市主要幹道，因此，店面相對搶手，租金單價也破萬元。

進一步查詢士林夜市的店面租金揭露情形，目前租金單價破萬的實價紀錄主要集中在士林夜市主要入口，大東路、文林路一帶，其中租金實價最高的紀錄，為2017年2月，大東路上一間屋齡60年的店面1樓，月租金42萬元，坪數約22.51坪，每月每坪租金單價約1萬8659元。

小標：士林夜市高齡店面多 租金單價前十貴有7筆超過50年

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，根據內政部實價網資訊，士林夜市前十高的租金單價紀錄，高達7筆屋齡都超過50年，其中有2筆屋齡超過75年，有1筆屋齡超過百年。＃

許多傳統的台灣人都喜歡住透天厝，有自己家的獨立空間，也沒有樓上樓下鄰居的打擾，還不必付管理費。但新舊透天厝的格局很不同該怎麼挑？專家指出，關鍵在於樓梯的位置及房子面寬大小。
 
對於透天厝格局影響最大的因素，就是樓梯的位置。高雄市市調協會理事長蔡紹豪表示，傳統透天厝樓梯的位置通常在房子的中間，叫做「鴛鴦梯」，多會把平面切成前、後2個空間。像1樓的格局就會因為樓梯在房子中間，將客廳擺在前、餐廳和廚房擺在後，也是最常見的規劃。
 
但現在的透天別墅居住人口減少，常會規劃整層主臥，採用樓梯在中間就不好設計，樓梯旁的走道也減少可用空間。而且一般透天厝都是連棟，樓梯在中央較難設計開窗，光線不足也容易造成危險。
 
新式的透天別墅會將樓梯擺在房子的最內側，讓整個住家空間感更開闊，要規劃整層主臥也較容易。蔡紹豪表示，這樣規劃讓樓梯間可以開窗，有採光也通風。樓梯旁的空間常會做為浴室，所以衛浴也能開窗。
 
不過，只要房子的面寬夠大，樓梯在中或在後就不是那麼重要。蔡紹豪表示，目前透天別墅的上下樓梯總寬度約2米，因此只要房屋面寬超過5米，樓梯對格局的影響就會減低。（陳建宇／高雄報導）
 
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詳全文 房市成交量升溫　桃園這區詢問度高-財經新聞-新浪新聞中心 http://news.sina.com.tw/article/20180502/26718728.html

繼三峽在生活圈逐漸形成脫離「林三淡」後，淡水新市鎮人口也來到新高，因應人口快速成長，新北市政府規劃要在淡水新市鎮設立新的小學，預計2022年招生。

新北市長朱立倫表示，淡海輕軌2018年底通車，而且進駐人口將越來越多，以每班29人的規模計算，到2021年，淡海新市鎮約有53班小學就學需求，因此決定在文小5用地籌設新小學。

淡海新市鎮從2015年8月至去年同期，人口成長14.6％，目前人口數已達4.9萬人，輕軌通車後，預估2021年會有新建案9735戶完成，增加1213至1535名國小學齡人口，鄰近的6個小學校舍將不足以容納，因此評估設校。

利多出盡但房價命運卻不盡相同

號稱「富人灣」的淡水紅樹林站，在淡水地區堪稱高價地段，雖近紅樹林捷運站，也是淡水輕軌綠山線的起點站，許多建商在此地蓋了不少豪宅，最高房價曾要價逾70萬/坪，是新北市除了板橋新板特區之外，另一豪宅聚落。但以實價登錄來看，以豪宅「水立方」為例，最高價每坪曾達65萬元，近期成交紀錄為27.9萬元，房價幾乎腰折。

反觀淡海新市鎮，由於建商開發量體大，而且一樣有輕軌經過，從實價登錄統計2013年到今年1~2月的房價，最高點落在2015年，平均一坪21.68萬，最低點在2013年，當時一坪僅17.94萬，而近三年的低點是在2017年。其中淡海輕軌綠山線「淡水行政中心站」中有市民聯合服務中心、家樂福商場和運動中心皆已進駐，生活機能也漸趨完善，吸引許多雙北市小家庭前來入住，讓此地的新市國小也是幾乎滿額招生。

機能多價錢低才有買氣和人氣

對於淡海新市鎮人口大量成長，大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，近年許多新興區域雖然案量大、賣壓大，不過基於價格低的因素，許多首購族願意用較低的房價等待生活機能成熟，而當自住人口逐漸匯集，生活機能也自然陸續到位，但從另一方面來說，這些區域就是因為低價才能吸引買氣，因此儘管人口連年成長，房價只能走向穩定，而沒有大幅拉抬的空間。

 

房屋比價平台統計顯示，高雄房市氣氛雖轉好，屋主仍很務實，多數行政區待售屋平均開價仍低於去年，也因屋主友善，買方願意進場，15個主要行政區待售賣壓全數下降。

高雄房市在首購買氣升溫帶動下，去年交易量較前年增加約一成，今年第一季持續回升，建商購地也轉趨積極，公部門土地標售頻傳競標，房市氛圍明顯由冷轉熱。

以往區域房市轉熱，屋主都會大幅拉高開價，但屋比統計今年4月高雄15個主要行政區平均開價，和去年同期比，有11個行政區開價下修，其中三民區開價下修4.2%較多，楠梓、鳳山、鼓山、左營均開價也較去年下修3.6%~4.1%。

其餘四個開價上漲的行政區，分別是苓雅、小港、前鎮及新興區，漲幅僅在1%到2.4%間。

另外觀察主要行政區待售量，屋主開價降價較多的行政區，賣壓減幅也較大。以三民區為例，去年4月網路待售物件約5000件，今年降到4500件，降幅約9.3%；開價比去年一坪少7000元，降幅第二名的楠梓，待售物件也從3100多件，降至2800多件，降幅達8%。

左營區、鼓山區、鳳山區目前待售物件和去年同期相比，也都減少2、300件。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，從數據來看，高雄屋主先前降價，明顯吸引買氣進場，也有效降低市場賣壓，尤其是屬於市郊區的鳳山、楠梓等地區，因房價相對低廉，又有環境規劃較佳的新興重劃區題材，吸引許多首購型進場買屋。

陳傑鳴指出，雖然近半年隨房市明顯升溫，但歷經低迷，屋主開價平實，不再像以往一看到景氣好轉，開價立即大幅提高，目前除了鼓山區開價均價一坪達25萬外，其他單價都在21萬元上下，小港、鳳山、楠梓仍在一字頭，預料能持續買氣進場。

新北市重劃區不僅去化壓力大，轉手還可能承擔賠售風險。據實價資料揭露，位於新莊頭前重劃區的建案「誠」，去年12月成交頂樓一戶，該戶於2012年以3512萬元買進，時隔5年後以2570萬元出售，慘輸942萬元。
 
根據實價登錄資料，新北市新莊區頭前重劃區「誠」去年12月有一戶頂樓交易，賣方在2012年11月以3512萬元買進，去年12月以2570萬元出售，拆算車位後單價約32.4萬元，認賠942萬元出場，房價下跌26.8%。
 
此外，該案賠售不只一例，去年10月16樓戶也有一筆交易，售出總價3180萬元，但該戶在2012年買價為3327萬元，賠售了147萬元；7樓戶一樣在2012年以2720萬元買入，去年05月2460萬元售出，賠售260萬元。
 
全國不動產企研室主任張瀞勻分析，該案鄰近福美公園，位居新北產業園區站、幸福站間，預售時價格每坪約45-50萬元，而目前周邊行情每坪約35-42萬元，至於本次認賠近千萬的頂樓戶是在2012年時取得，當時每坪單價為48萬元，為社區成交第二高價，推測賣方近期可能因資金調度，進而認賠出場。
 
張瀞勻指出，頭前重劃區在多頭時間，開價曾經逼近6字頭，但近2年來大坪數去化如緩慢，尤其總價2千萬以上銷售較難，想要轉手，只能認賠出售。（黃阡阡／台北報導）
 
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房市從2014反轉下跌後，近期進入盤整階段，豪宅市場也受到景氣影響，據了解北市6棟指標豪宅去年實價揭露成交額僅82.63億元，以今年搶攻頂級客的6大豪宅推案量1530億元來估算，可能要花18.5年才賣得完。

北市近幾年指名新豪宅社區屋齡排序，分別是華固天鑄、西華富邦、松濤苑、和平大苑、文華苑、皇翔御琚等6大豪宅建案，好房網報導，從2017年的實價登錄來看，以蓋完1年的「華固天鑄」登錄16筆最多，男神彭于晏花3億購買而聲名大噪，目前仍有6成多的待售戶。

屋齡5年的「文華苑」也有5筆實價，國巨董事長陳泰銘對該社區情有獨鍾，豪砸逾30億元收藏了6戶，是富豪追逐的標的，後來許多屋主轉手都大賺出場；至於藝人周杰倫花了6.6億元買下「和平大苑」，去年也僅1筆揭露。

「惜售」、「守住房價」是多數興建豪宅建商的共識，位在信義計畫區的「皇翔御琚」，屋齡至今8年，49戶僅賣了10戶，另外，潤泰集團總裁尹衍樑自購頂樓戶「松濤苑」，完工4年來，20戶也只賣6戶，這2大豪宅社區去年銷售都掛蛋。

報導指出，北市今年強勢推出6大豪宅新案，包括One Park Taipei信義聯勤、Diamond Tower、華固敦品、陶朱隱園、琢白及冠德信義等，推案量衝上1530至1930億元；若以去年6大指標豪宅揭露成交額僅82.63億元來估算，可能要18.5年才能賣完，未來豪宅銷售恐會掀一波價格戰。(中時電子報)

最近關於樓市轉向的信號層出不窮。

4月17日，央行罕見降准，下調大型商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行等金融機構人民幣存款準備金率1個百分點，釋放出1.3萬億元流動性。

4月21日，工商銀行總行宣布將「房貸年限和借款人年齡之和」由70年延長至75年。

在房地產業入冬的觀念早已深入人心的今天，政策的風向標似乎來個集體大轉彎，一下子就打蒙了那些昔日言之鑿鑿的分析家們。

看空派秒變成吃瓜群眾，眾多大佬們也冒出來，異口同聲地喊你買房。

任志強：現在正是抄底的機會，只要是限購區域，你就買。

樊綱：六個錢包湊在一塊兒能夠幫著支付首付的話，我建議還是買房好。

管清友：買不起房就多買兩套。

似乎一夜之間，樓市調控重回了晦暗不明的階段。

01

樓市是否迴光返照？

最令人在意的，還是來自頂層的信號。

4月23日，中共中央政治局會議提出：要全力打好「三大攻堅戰」，同時要堅持積極的財政政策取向不變，保持貨幣政策穩健中性，注重引導預期，把加快調整結構與持續擴大內需結合起來，保持宏觀經濟平穩運行。

這是自2015年以來，政治局會議上首次出現「持續擴大內需」這一要求。

很多人由此想起了1997年的時候。當時索羅斯狙擊泰銖，引爆亞洲金融危機，全球經濟形勢急劇變化。中國引以為傲的”出口”大馬車，當時也是負重難行。

在全年增長率跌至8.8%的情況下，中央政府同樣提出了「擴大內需」的舉措，其中最為厲害的殺手鐧就是「房改」——取消福利分房、開啟住宅商品化，給銀行下令推動商業貸款買房。

從那一年起，中國的房地產業算是真正迎來了草長鶯飛的春天。

這一次中央再提「擴大內需」，很多人將其理解為鬆綁樓市，理由無非兩個：

對外，中美貿易隨時擦槍走火，特朗普的貿易保護主義、逆全球化思潮阻礙了中國崛起。中國的外貿存在下滑的隱患，政府提前打開樓市調控的後門，進行對沖。

對內，經濟存在下行壓力，既然大搞基建不符合當下提倡的「高質量發展」，那麼未來通過降准提供流動性可能會成為新常態，從而間接激活樓市。

然而，這些推測都嚴重低估了中央摒棄舊有發展模式的決心。

「持續擴大內需」這句話的出現，說明政策基調從「供給側改革」向「需求側改革」適度傾斜沒錯，但擴大內需並非只有刺激樓市一招，降成本、補短板同樣可以。

政府先承壓減少企業和個人稅費，補上經濟高效運行的各類短板，充實民間的口袋，反過來就有可能拉動內需，擴大生產。

歷史的經驗表明，刺激樓市是爽一時痛一生，「一降一補」是痛一時爽一生。兩者利弊之大小，明眼人一看就明白了，何況是深謀遠慮的中央政府。

相比飲鴆止渴式的刺激樓市，中央其實更看重細水長流的發展模式。

在今年的政府工作報告中，國務院提出了九大重點任務，排在首位的是這樣一段話：

深入推進供給側結構性改革。堅持把發展經濟著力點放在實體經濟上，繼續抓好「三去一降一補」，大力簡政減稅減費，不斷優化營商環境，進一步激發市場主體活力，提升經濟發展質量。

看到沒有，後半段都是在重點描述減稅減負，「一降一補」的地位得到了前所未有的提升。

兩個多月前的這個部署，其實就與如今的”擴大內需”遙相呼應。

可能有的人會問，難道就不能是臨時生變轉向呢？

這個可能性是非常小的。政府工作報告在出台之前，經歷了上上下下無數次討論修訂，短短兩三月時間就調轉槍頭極為罕見。

更何況，前陣子中興遭遇美國封殺，扯出的中國缺芯之痛，就全面暴露了資金長期流向房地產的負面效果，中央還會允許殺雞取卵的方式繼續延續下去嗎？

02

炒房客速速收手吧

回過頭再一去看其他的「信號」，不過是一些迷人的煙霧彈罷了。

央行降准釋放出的13000億，9000億用於替換到期的MLF，4000億給銀行發展普惠金融，定向輸給小微企業，並不直接利好房地產。

房貸調整后，50-55歲的購房者可以拿到更長的還款年限，但中國主力購房人群是25-49歲，所以這個政策影響並不大。

那些認為樓市調控會放鬆，手拿大把熱錢蠢蠢欲動的炒房客，還是趁早打消這個念頭吧。

雄安新區剛定為千年大計，房市立馬就被凍結了，不管是違法還是正規的中介機構全部封停，本地人不允許買賣，二手房也停止交易，成百上千的淘金者鎩羽而歸。

海南剛收到自貿區、自貿港的大紅包，轉身就關門打狗，一夜凍結六千億資金。那些乘著間隙，撬動銀行槓桿入手四五套房子的人，無一不被套住。

知名評論員劉曉傅就斷定：

未來中央在給一個地區出台重大利好的時候，必然伴有嚴厲的房地產「調控」，以打壓「投機購房」。或許，未來在公布粵港澳大灣區方案的時候，也會這樣做！

毫無疑問，中國正在對投機性炒房痛下狠手，徹底扼住房產暴富之路。

隨著房地產調控的逐步深化，國內炒房客的天花板越來越矮，空間越來越小。對於那些手有餘錢的富裕階層來說，國內動不動就”取得不動產證滿5年後方可轉讓」限定接盤俠條件，一不小心，幾百萬的資金就得被冰凍好幾年，反而海外是廣闊天地，大有所為。

可以預見，未來幾年在國內壓抑的房產投資需求將在海外集中爆發，柬埔寨、泰國、菲律賓、澳大利亞……

繼80年代末的日本人之後，中國人很可能在全世界掀起一波買買買。

03

剛需客不用再等了

今天，在房住不炒的利好基調下，已經有部分剛需客搬起小板凳坐等房價進一步下探了。

可惜的是，你看到的所有關於房價止升、下跌的數據，基本都是失真的。任大炮前幾天出席杭州「2018諾亞財富房地產金融高峰論壇」，他就透露了一個小秘密。

房管局局長陪我吃了三頓飯，就是要問一大堆問題，拿著小本子使勁記，他的第一任務是不能讓市長和書記被請去談話。因為房價漲到一定程度以後，市長書記被約談，官兒就當不成了。

房價與官帽子緊緊拴在一塊。當地政府能看到房價繼續上漲嗎？

我們現在看到的數據很多情況下是這樣的：房管局官網公示的價格，確實符合政府指導價，但購買者手中有雙合同，實際購買價格仍在上漲中。一些機構在統計房價的時候，將遠郊區、縣域的範圍也納進來，一攤下來就低了。

如果剛需客非要坐等房價下跌，到了真要上車時就一定會付出沉重的代價。

地變少了。各地都在響應中央號召推進租賃市場，雖然也鼓勵使用集體用地，但目前能搭上順風車的只是少數，大部分還是要用到國有用地，本身商品化的住宅用地供應量就少，現在挖去了一部分，單價更有可能上漲。

最終可能會像新加坡一樣，形成二元分化的住房市場，富人階層住商品房，普通人住保障房、租賃用房。

人變多了。目前一二線城市紛紛加入搶人大戰，變相放鬆了限購政策，較優質的人口會不斷聚集於核心城市，對沖了因為限貸、限轉讓、限網簽所減少的住房需求，房價有了持續托底的可能。

所以我們才看到，2018年1季度，全國商品房平均銷售價格為8507元/平方米，同比上漲523元，上漲6.6%，漲幅較2017年全年加快1個百分點。

4月26日中國社科院發布的報告稱，三四線城市房價仍將繼續慣性上漲，更是從側面印證了當今的主旋律：

只要宏觀貨幣政策不出現類似上世紀末日本的重大失誤，房地產市場出現整體崩盤的可能性極小。

為什麼投資英國？嚴九元帶大家一探究竟！全方位了解房地產項目：多個項目、不同類型、不同價位、不同地段、不同城市。「閱讀原文」報名。

最近關於樓市轉向的信號層出不窮。

4月17日，央行罕見降准，下調大型商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行等金融機構人民幣存款準備金率1個百分點，釋放出1.3萬億元流動性。

4月21日，工商銀行總行宣布將「房貸年限和借款人年齡之和」由70年延長至75年。

在房地產業入冬的觀念早已深入人心的今天，政策的風向標似乎來個集體大轉彎，一下子就打蒙了那些昔日言之鑿鑿的分析家們。

看空派秒變成吃瓜群眾，眾多大佬們也冒出來，異口同聲地喊你買房。

任志強：現在正是抄底的機會，只要是限購區域，你就買。

樊綱：六個錢包湊在一塊兒能夠幫著支付首付的話，我建議還是買房好。

管清友：買不起房就多買兩套。

似乎一夜之間，樓市調控重回了晦暗不明的階段。

01

樓市是否迴光返照？

最令人在意的，還是來自頂層的信號。

4月23日，中共中央政治局會議提出：要全力打好「三大攻堅戰」，同時要堅持積極的財政政策取向不變，保持貨幣政策穩健中性，注重引導預期，把加快調整結構與持續擴大內需結合起來，保持宏觀經濟平穩運行。

這是自2015年以來，政治局會議上首次出現「持續擴大內需」這一要求。

很多人由此想起了1997年的時候。當時索羅斯狙擊泰銖，引爆亞洲金融危機，全球經濟形勢急劇變化。中國引以為傲的”出口”大馬車，當時也是負重難行。

在全年增長率跌至8.8%的情況下，中央政府同樣提出了「擴大內需」的舉措，其中最為厲害的殺手鐧就是「房改」——取消福利分房、開啟住宅商品化，給銀行下令推動商業貸款買房。

從那一年起，中國的房地產業算是真正迎來了草長鶯飛的春天。

這一次中央再提「擴大內需」，很多人將其理解為鬆綁樓市，理由無非兩個：

對外，中美貿易隨時擦槍走火，特朗普的貿易保護主義、逆全球化思潮阻礙了中國崛起。中國的外貿存在下滑的隱患，政府提前打開樓市調控的後門，進行對沖。

對內，經濟存在下行壓力，既然大搞基建不符合當下提倡的「高質量發展」，那麼未來通過降准提供流動性可能會成為新常態，從而間接激活樓市。

然而，這些推測都嚴重低估了中央摒棄舊有發展模式的決心。

「持續擴大內需」這句話的出現，說明政策基調從「供給側改革」向「需求側改革」適度傾斜沒錯，但擴大內需並非只有刺激樓市一招，降成本、補短板同樣可以。

政府先承壓減少企業和個人稅費，補上經濟高效運行的各類短板，充實民間的口袋，反過來就有可能拉動內需，擴大生產。

歷史的經驗表明，刺激樓市是爽一時痛一生，「一降一補」是痛一時爽一生。兩者利弊之大小，明眼人一看就明白了，何況是深謀遠慮的中央政府。

相比飲鴆止渴式的刺激樓市，中央其實更看重細水長流的發展模式。

在今年的政府工作報告中，國務院提出了九大重點任務，排在首位的是這樣一段話：

深入推進供給側結構性改革。堅持把發展經濟著力點放在實體經濟上，繼續抓好「三去一降一補」，大力簡政減稅減費，不斷優化營商環境，進一步激發市場主體活力，提升經濟發展質量。

看到沒有，後半段都是在重點描述減稅減負，「一降一補」的地位得到了前所未有的提升。

兩個多月前的這個部署，其實就與如今的”擴大內需”遙相呼應。

可能有的人會問，難道就不能是臨時生變轉向呢？

這個可能性是非常小的。政府工作報告在出台之前，經歷了上上下下無數次討論修訂，短短兩三月時間就調轉槍頭極為罕見。

更何況，前陣子中興遭遇美國封殺，扯出的中國缺芯之痛，就全面暴露了資金長期流向房地產的負面效果，中央還會允許殺雞取卵的方式繼續延續下去嗎？

02

炒房客速速收手吧

回過頭再一去看其他的「信號」，不過是一些迷人的煙霧彈罷了。

央行降准釋放出的13000億，9000億用於替換到期的MLF，4000億給銀行發展普惠金融，定向輸給小微企業，並不直接利好房地產。

房貸調整后，50-55歲的購房者可以拿到更長的還款年限，但中國主力購房人群是25-49歲，所以這個政策影響並不大。

那些認為樓市調控會放鬆，手拿大把熱錢蠢蠢欲動的炒房客，還是趁早打消這個念頭吧。

雄安新區剛定為千年大計，房市立馬就被凍結了，不管是違法還是正規的中介機構全部封停，本地人不允許買賣，二手房也停止交易，成百上千的淘金者鎩羽而歸。

海南剛收到自貿區、自貿港的大紅包，轉身就關門打狗，一夜凍結六千億資金。那些乘著間隙，撬動銀行槓桿入手四五套房子的人，無一不被套住。

知名評論員劉曉傅就斷定：

未來中央在給一個地區出台重大利好的時候，必然伴有嚴厲的房地產「調控」，以打壓「投機購房」。或許，未來在公布粵港澳大灣區方案的時候，也會這樣做！

毫無疑問，中國正在對投機性炒房痛下狠手，徹底扼住房產暴富之路。

隨著房地產調控的逐步深化，國內炒房客的天花板越來越矮，空間越來越小。對於那些手有餘錢的富裕階層來說，國內動不動就”取得不動產證滿5年後方可轉讓」限定接盤俠條件，一不小心，幾百萬的資金就得被冰凍好幾年，反而海外是廣闊天地，大有所為。

可以預見，未來幾年在國內壓抑的房產投資需求將在海外集中爆發，柬埔寨、泰國、菲律賓、澳大利亞……

繼80年代末的日本人之後，中國人很可能在全世界掀起一波買買買。

03

剛需客不用再等了

今天，在房住不炒的利好基調下，已經有部分剛需客搬起小板凳坐等房價進一步下探了。

可惜的是，你看到的所有關於房價止升、下跌的數據，基本都是失真的。任大炮前幾天出席杭州「2018諾亞財富房地產金融高峰論壇」，他就透露了一個小秘密。

房管局局長陪我吃了三頓飯，就是要問一大堆問題，拿著小本子使勁記，他的第一任務是不能讓市長和書記被請去談話。因為房價漲到一定程度以後，市長書記被約談，官兒就當不成了。

房價與官帽子緊緊拴在一塊。當地政府能看到房價繼續上漲嗎？

我們現在看到的數據很多情況下是這樣的：房管局官網公示的價格，確實符合政府指導價，但購買者手中有雙合同，實際購買價格仍在上漲中。一些機構在統計房價的時候，將遠郊區、縣域的範圍也納進來，一攤下來就低了。

如果剛需客非要坐等房價下跌，到了真要上車時就一定會付出沉重的代價。

地變少了。各地都在響應中央號召推進租賃市場，雖然也鼓勵使用集體用地，但目前能搭上順風車的只是少數，大部分還是要用到國有用地，本身商品化的住宅用地供應量就少，現在挖去了一部分，單價更有可能上漲。

最終可能會像新加坡一樣，形成二元分化的住房市場，富人階層住商品房，普通人住保障房、租賃用房。

人變多了。目前一二線城市紛紛加入搶人大戰，變相放鬆了限購政策，較優質的人口會不斷聚集於核心城市，對沖了因為限貸、限轉讓、限網簽所減少的住房需求，房價有了持續托底的可能。

所以我們才看到，2018年1季度，全國商品房平均銷售價格為8507元/平方米，同比上漲523元，上漲6.6%，漲幅較2017年全年加快1個百分點。

4月26日中國社科院發布的報告稱，三四線城市房價仍將繼續慣性上漲，更是從側面印證了當今的主旋律：

只要宏觀貨幣政策不出現類似上世紀末日本的重大失誤，房地產市場出現整體崩盤的可能性極小。

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高雄的新堀江商圈就如同台北的西門町，是年輕人聚集的消費場所，但近期新堀江商圈內卻有很多店面閒置待租，是景氣不好所以沒人願意承租，還是屋主太監持租金不願意降價，才造成商圈店家離開呢？
 
事實上，新堀江商圈的店面閒置狀況已經改善不少，信義房屋新堀江店店長柳伯壽表示，自去年初到現在新堀江的閒置店面已經減少約一半，整體商圈的狀況算是在盤整當中。但柳伯壽也不諱言現在整體大環境景氣並不好，民眾可以用在消費的錢變少了，必然影響店家的生意，他說：「例如從八德路到民生路這段的中山路，過往以來一直是高雄的精華商圈，但現在竟然有約20個店面待租待售。」
 
消費者購物習性改變也是原因之一，愈來愈多民眾利用網購買東西，到實體店面的人數大幅減少，店面就出現閒置狀況。不過仍有店家即便開了網路商城，還是會有個實體店面供民眾取貨或試穿，只不過租金勢必要調降，柳伯壽舉例以新堀江商圈徒步區的30坪店面來說，6~7年前月租金大約在18萬元，但現在只要10萬元就租得到，顯然屋主對於租金下滑也有體認。（陳建宇／高雄報導）
 
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全台各地不時會有熱門商圈出現衰退狀況，顯示消費者並不會永遠聚集在同一處，當更優越的消費場域出現，人潮會現實地往更吸引人的地方靠攏，專家建議，當店家營業額下降、商圈招租比例增加，就應留意該商圈是否開始走下坡，並及早因應、甚至遷離。
 
都會區指標商圈此起彼伏，如台北五分埔、東區、台中美術園道等，近年出現人潮衰退現象，20多年前則有西門町因捷運興建而沒落、以及台中中區、高雄鹽埕區因商圈移轉而衰退。
 
衰退過程一般大同小異，先期特徵多從人流減少、商家不斷汰換開始，接著因降租不易，招租比例增加，到了後期因店面空租率仍高，租金開始調降，店面性質逐漸轉變，最終吸引低價商品業者進駐，直到有重大利多才會讓它重生。
 
由於商圈衰退的過程是緩慢的，因此店家也易失去戒心，如台中中區從鼎盛時期到20多年前的衰退，過程緩慢，經政府多次振興也宣告失敗，台灣房屋國美特許加盟店店長王芳進表示，店面即使開在宮原眼科正旁邊，也不易經營，人潮一旦流失就難再回來，但經營者最難接受的也是這一點，懂得斷尾求生的人並不多。（洪子恩／台中報導）
 
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個人出售不動產時，將因出售的不動產屬於「房地合一稅」新制或舊制，有不同課稅方式。若出售適用新制不動產者，裝潢費用可扣抵，但須留意裝潢費用的舉證將影響課稅額度。

勤業眾信聯合會計師事務所稅務部協理王瑞鴻表示，過去土地因課徵土地增值稅，所以土地交易所得不再課徵所得稅，只有建物的交易所得，須申報計入綜所稅的「財產交易所得」項目。但若出售2016年以後取得的不動產，適用房地合一稅「新制」，不論是土地或建物交易所得，都須在所有權完成移轉登記的次日起算30天申報納稅，不再併到個人綜合所得稅課稅。

王瑞鴻進一步指出，出售所得的計算方式，為房屋及土地的實際售價，減除「取得成本；因取得、改良及移轉而支付的費用；依土地稅法計算之土地漲價總數額」。其中，「裝潢費用」屬成本的一部分，因此，出售適用新制不動產者，裝潢費用的舉證將影響課稅額度。

王瑞鴻說，由於根據所得稅法施行細則第17條之2的規定，個人出售房屋時，若沒申報或未能提出證明文件者，稽徵機關可依財政部標準核定。因此，出售屬房地合一稅「舊制」不動產者，時常誤解需根據財政部標準申報交易所得。

不過，稽徵機關會針對非長期持有或鉅額不動產交易，進行專案調查。在取得買進賣出房地總價格資料後，要求納稅者提出因取得、改良及移轉而支付的費用證明；若無法提供相關資料，將可能需重新計算並片面認定未核實申報裁罰補稅，導致徵納雙方對補稅及違章裁罰認定不一。

因此，王瑞鴻強調，不論適用房地合一稅新制或舊制，計算所得時相關舉證顯得格外重要，提醒納稅者，務必妥善保存裝潢成本的證明文件，例如合約、估價單、發票與支付款證明文件等，切勿讓自己的權利睡著了。

個人出售不動產時，將因出售的不動產屬於「房地合一稅」新制或舊制，有不同課稅方式。若出售適用新制不動產者，裝潢費用可扣抵，但須留意裝潢費用的舉證將影響課稅額度。

勤業眾信聯合會計師事務所稅務部協理王瑞鴻表示，過去土地因課徵土地增值稅，所以土地交易所得不再課徵所得稅，只有建物的交易所得，須申報計入綜所稅的「財產交易所得」項目。但若出售2016年以後取得的不動產，適用房地合一稅「新制」，不論是土地或建物交易所得，都須在所有權完成移轉登記的次日起算30天申報納稅，不再併到個人綜合所得稅課稅。

王瑞鴻進一步指出，出售所得的計算方式，為房屋及土地的實際售價，減除「取得成本；因取得、改良及移轉而支付的費用；依土地稅法計算之土地漲價總數額」。其中，「裝潢費用」屬成本的一部分，因此，出售適用新制不動產者，裝潢費用的舉證將影響課稅額度。

王瑞鴻說，由於根據所得稅法施行細則第17條之2的規定，個人出售房屋時，若沒申報或未能提出證明文件者，稽徵機關可依財政部標準核定。因此，出售屬房地合一稅「舊制」不動產者，時常誤解需根據財政部標準申報交易所得。

不過，稽徵機關會針對非長期持有或鉅額不動產交易，進行專案調查。在取得買進賣出房地總價格資料後，要求納稅者提出因取得、改良及移轉而支付的費用證明；若無法提供相關資料，將可能需重新計算並片面認定未核實申報裁罰補稅，導致徵納雙方對補稅及違章裁罰認定不一。

因此，王瑞鴻強調，不論適用房地合一稅新制或舊制，計算所得時相關舉證顯得格外重要，提醒納稅者，務必妥善保存裝潢成本的證明文件，例如合約、估價單、發票與支付款證明文件等，切勿讓自己的權利睡著了。