不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

個人出售不動產時，將因出售的不動產屬於「房地合一稅」新制或舊制，有不同課稅方式。若出售適用新制不動產者，裝潢費用可扣抵，但須留意裝潢費用的舉證將影響課稅額度。

勤業眾信聯合會計師事務所稅務部協理王瑞鴻表示，過去土地因課徵土地增值稅，所以土地交易所得不再課徵所得稅，只有建物的交易所得，須申報計入綜所稅的「財產交易所得」項目。但若出售2016年以後取得的不動產，適用房地合一稅「新制」，不論是土地或建物交易所得，都須在所有權完成移轉登記的次日起算30天申報納稅，不再併到個人綜合所得稅課稅。

王瑞鴻進一步指出，出售所得的計算方式，為房屋及土地的實際售價，減除「取得成本；因取得、改良及移轉而支付的費用；依土地稅法計算之土地漲價總數額」。其中，「裝潢費用」屬成本的一部分，因此，出售適用新制不動產者，裝潢費用的舉證將影響課稅額度。

王瑞鴻說，由於根據所得稅法施行細則第17條之2的規定，個人出售房屋時，若沒申報或未能提出證明文件者，稽徵機關可依財政部標準核定。因此，出售屬房地合一稅「舊制」不動產者，時常誤解需根據財政部標準申報交易所得。

不過，稽徵機關會針對非長期持有或鉅額不動產交易，進行專案調查。在取得買進賣出房地總價格資料後，要求納稅者提出因取得、改良及移轉而支付的費用證明；若無法提供相關資料，將可能需重新計算並片面認定未核實申報裁罰補稅，導致徵納雙方對補稅及違章裁罰認定不一。

因此，王瑞鴻強調，不論適用房地合一稅新制或舊制，計算所得時相關舉證顯得格外重要，提醒納稅者，務必妥善保存裝潢成本的證明文件，例如合約、估價單、發票與支付款證明文件等，切勿讓自己的權利睡著了。