不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

據內政部的未辦繼承登記土地及建物列冊管理統計顯示，2018年底全國未辦理繼承的土地有1.47萬公頃，已經是接近一個金門的面積規模，另外全台未辦理繼承的建物則有47萬坪，面積約4棟101大樓，根據官方估計光台北市到今年3月為止，就有561億元的土地無人繼承，推估全台未繼承的土地金額價格可能破千億元。而常見未辦登記的原因有「繼承人間意見不同」、「產權複雜且價值低」及「不諳法令」、「稅務問題」等因素。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，人口老化的趨勢已經無法逆轉，連帶近年的繼承移轉棟數也持續創下新高，不過北市地政局曾統計2012年到2016年每年的繼承人數與繼承取得人數比例約為60%，還有將近4成繼承人未繼承取得不動產，顯見不動產發生未繼承的狀況相當普遍，統計近10年未辦理繼承登記的土地面積增加58%，建物未辦理繼承面積則暴增143%。

而六都之中，2018年底未繼承土地面積最大的是新北市，土地約有2,760公頃，建物有6.9萬坪，最少的則是地價最高的台北市，土地僅約279公頃，建物約4萬坪，台北市地政局統計，截至今年3月，北市因未辦繼承登記被列冊管理的土地高達16,548筆、面積逾269公頃，建物為1,986棟，依2019公告土地現值計算高達561億餘元。

實務上繼承人常因不知被繼承人遺有不動產、繼承人的傳統性別觀念導致繼承協議條件談不攏、或被繼承人留有債務等原因致未辦理繼承登記。內政部建議，如果是因為無法會同全體繼承人一起申請時，可由部分繼承人先申請登記為公同共有，等全體繼承人會齊並同意後，再申請登記為分別共有。(時報資訊 郭鴻慧)

台中豪宅區七期土地一地難求，近期也引發寶鴻建設、瓏昇建設土地買賣糾紛，進而對簿公堂，但是探究背後原因，發現過去1年多來，七期新市政中心土地交易可說十分熱鬧，至少就有四塊高價土地交易，也是少見盛況，每坪最高達266萬元，也難怪只要有土地一釋出，雙方都不肯退讓。專家表示，七期要找到完整400~500坪基地，幾乎是沒有，也因此常成為兵家必爭之地。

隨著七期新市政中心開發飽和，沉寂一段時日的豪宅土地交易漸漸復甦，盤整過去一年七期土地，尤其以主要幹道旁土地買賣最熱門，土地議價空間也相對大；例如獵地快狠準的興富發集團，去年加碼七期市政路原LEXUS閒置用地，基地面積高達1011坪，正臨市政路第一排，直接享有千萬豪宅夜景，雖然是住4土地，但每坪換算僅168萬元、總價16.98億元取得。

在地業者私下透漏，近年豪宅景氣不如以往，生活圈確實稍有跌價，不少土地議價空間相對大，「例如興富發這塊土地自從LEXUS遷出後，起先地主是開出每坪280萬元待價而沽，但是一放就是3年，推測可能地主有讓步」。

而豪宅一哥聯聚建設去年同樣加碼市政路650坪土地，單價172萬元，今年預計主攻45~60坪的「輕豪宅」產品，也是該品牌首度推出百坪以下新案。另外豐邑建設、雙橡園開發去年共同投資親家建設接待中用地，基地坪數達2493坪，去年成交最高價每坪達266萬元，已是近年七期高檔行情。豐邑建設投資部投資長劉郁麟表示，目前實際方向仍未定，還正醞釀中。

群義房屋七期朝富店經理廖香婷則說：「七期新市政中心已飽和，而商業開發將緊接而來，土地稀有程度愈來愈高，也成為建商卡位考量因素，去年土地成交價格仍有行情水準，未來隨著商業氛圍發展成熟，還有機會向上攀升。」（王鈞生／台中報導）

買房受騙偶有所聞，但是精明幹練的建商也會栽跟斗！台中知名的寶鴻建設，去年向瓏昇建設以總價約6億元，購入495坪稀有角地，並支付3000萬元訂金，約定今年2月底交地，不料對方竟然毀約，讓寶鴻建設倒賠3千萬元前置費用，該公司老總氣得大罵：「擺明吃定人！」而瓏昇建設不僅是大地主，也是日前漲租逼走「赤鬼牛排」的舊房東，負責經營瓏昇建設的「女子兵團」，在業界相當有名。

這起糾紛的「苦主」寶鴻建設總經理陳明仁，早年發跡於台中「瑞聯建設」，累積10餘年的房地產經驗，2004年自行創業，短短時間靠著獵地果斷、品牌經驗、創新規劃，在台中知名度慢慢建立起口碑，平均每年推出1~2件大樓或別墅新案，且都屬於區域中高價型換屋產品，市場銷售向來不俗。今年看好房市春燕回歸，原本打算拉高推案量，一口氣推出台中、彰化共4大案，總銷破40億元，創下公司歷年之最。

至於被投訴的瓏昇建設，也是在地知名建商，早期為嘉義起家，推案同時遍及台中，該公司女性負責人謝碧菁帶領的團隊，則是建築產業中少數的「女子軍團」，手握不少市區精華土地。其中位處公益路、大墩路口的黃金角地原「赤鬼牛排餐廳」店面，土地也是其所有，當時最具爭議的即是「漲租80萬元趕赤鬼」，鬧上不小新聞版面，如今則由連鎖健身品牌承租。

不僅握有燙金店面，瓏昇建設更是台中市河南、大業路口一處495坪稀有角地的大地主。寶鴻建設相中該地，以每坪122萬元、總價約6億元購入，並支付3000萬元訂金，約定今年2月底交地，去年還找來日本建築大師高松伸設計建築外觀、3D影片，並租了七期一處精華地，月租33萬多元，當作接待中心，全案並規劃住家20~30坪小宅產品、單價40萬元，要以低總價切入豪宅市場。

按照寶鴻建設提供的雙方合約百紙黑字寫道：「如賣方無法於2019年2月28日前，排除買賣標的租約，達到足以點交程度等，得一次以現金加倍返還已收之價金，並同時解除原買賣契約。」

寶鴻建設總經理陳明仁表示，由於該地還有地上承租餐飲業者，基於買賣不破租賃的原則，所以同意給予一年時間緩衝交地，沒想到時間一到，現在卻片面不履行契約，「等於給對方3000萬元訂金無償使用一年，還損失了額外的推案3000萬元規劃費用，過去心血都白費，從沒碰過這種事，實在沒有誠信可言。」

陳明仁說痛批：「對方說因為地上餐飲承租業者不願遷離，並且要求1500萬元巨額搬家費，所以才無法如期交地，但現在只願意返還訂金、不按照合約精神賠償1倍，簡直吃定我！」

針對這起土地交易糾紛，近日記者致電6次、傳簡訊1次給瓏昇建設，卻都被該公司人員以「負責人開會中、下班、或可能出國去了」，始終無法取得實質回應。

另一方面來說，該地位處河南、大業路口，住2土地、每坪122萬元，以實價行情觀察，算是合理交易行情，目前地上物僅剩唯一知名炭火燒肉店營業中。查證相關人士說：「兩方交地破局，最主要的是因地上物租約喬不攏，目前該地仍有餐飲業者以每月約10萬元承租，租期還剩下不到一年時間，瓏昇建設並非故意不交地，背後也沒有人出更高價買地，目前是雙方對賠償金額認知有差距，其他細節就不得而知。」

不具名台中老牌建商指出，交地沒完成，什麼狀況都有可能發生，常見的像是房市景氣非常好，已經有其他買家現身、願以高價攔胡，才會促使地主寧願毀約也不交地，這樣的可能性最高。但他也指出，照理來說，高價買賣契約應要做「公證」才較有保障，但是實務上較少經過這道程序，但是通常都會照合約走，「該賠多少就賠多少」。

大台中不動產開發建築同業公會則表示，這樣的案例幾乎沒聽過，一般銀貨兩訖，都得照契約條款走，建議業者可向市政府相關調解委員會尋求協助，以第三方進行調解較佳。（王鈞生／台中報導）

 

中央銀行今（23）日公布最新統計，今年第1季，五大銀行合計新增1,305億元的房貸，創下2012年以來、八年新高紀錄；進一步觀察建物買賣移轉棟數，3月明顯呈現「北冷南熱」，台北市、新北市與桃園市年增率均為下跌，台中、台南、高雄為上漲，高雄更是一枝獨秀，年增率高達25.6%，為六都之中唯一兩位數成長的都會區。

央行每月公布台灣銀行、土地銀行、合作金庫、華南銀行與第一銀行等五大銀行新增貸款數據，這五大銀行合計房貸市占率約四成，金額增減，被視為房市景氣風向球。

央行提供資料顯示，相較於其他都會區，買賣移轉棟數增減互見，今年以來，高雄市已連三月正成長，顯示房市交易相當熱絡；單看3月，六都買賣移轉棟數，台北市年減28.8%，新北市年減4.7%，桃園市年減3.3%，顯示大台北都會區房市交易不增反減；相較於北部，中南部房市轉趨熱絡，且「愈往南走房市交易愈熱絡」，台中市年增0.2%，台南年增6.4%，高雄市年增25.6%，六都合計年減1.3%。

對於高雄房市交易熱呼呼，在六都裡呈現一枝獨秀，住商機構不動產企劃研究室經理徐佳馨分析有三大原因，包括高雄過去的比較基期偏低，還有兩年至兩年半前建商大量推案，近期湧現交屋潮，第三則是確實有北部的投資人南下到高雄投資不動產，「高雄房價比台北便宜，兩千多萬元大概就可以買到豪宅等級的房屋」。

至於是否持續看好高雄房市、高雄房地產還可投資嗎？徐佳馨坦言，高雄短時間之內有話題，加上基期低，確實吸引北部的投資盤進駐，但中長期來看，高雄市長韓國瑜開出的選舉支票能否兌現，對未來高雄房市有很大的影響，房市在話題過後，最終還是需要自住買盤進場承接，但由六都平均收入來看，高雄並不是特別高，若高雄房價上漲，高雄在地人是否具有足夠的購屋能力？如果經濟基本面沒弄好，高雄房市要維持榮景，恐怕會有困難。

囊括中壢、桃園及機場三大生活圈的青埔特區，橫跨桃園市中壢區、大園區，總面積達490公頃，其中3/4隸屬中壢區，1/4則屬於大園區，有高鐵、捷運及鄰近國道的交通優勢，若是開車通勤，車程5分鐘可上國道二號大竹交流道，可連接國道一號及國道三號，搭高鐵到台北更只需20分鐘，便利的北北桃一日生活圈，加上房價2字頭就可買到新屋，相較於雙北市的高房價，近年來吸引不少民眾選擇到桃園青埔買房落地生根。

桃市不動產公會新任理事長李文科表示，桃園市升格為直轄市之後，相關建設預算由每年的400億提昇至每年1100億元，相較於過去縣府時代，能夠挹注建設的資金多了8倍，資金到位將直接改觀未來桃園實質建設的規模和效率。同時桃園房價相較於雙北也更具競爭優勢，加上捷運與軌道建設陸續動工，也直接為桃園房市的潛力和實力，埋下指日可待的伏筆。

李文科指出，桃園工商業發展迅速，每年都有3萬5千至4萬的人口成長，帶動居住的需求，目前爆量的地區都是之前累積的推案量，2021年之前會消耗掉高容積建照，桃園到時就會進入供不應求的時期，房價也將每年漲5至10%，特別是在高鐵特區。

正因為看準青埔大園地區的未來發展性，今年年初起，不僅當地房市買氣回溫，就連建商也開始進場購地，多項大型商場、公共建設及商業大樓建案，包括華泰名品城第3期、位於機捷A19、即將8月完工的冠德Green Mall、市立美術館、流行音樂劇場、桃園會展中心等重大建設都將相繼完工，當地整體房市可望持續延燒。

近年來，東區商圈成為許多人關注的焦點，過去被認為是「潮流尖端」的東區，店面卻一家家的撤出，除了居高不下的租金之外，東區商圈到底還有甚麼問題？能有復甦的機會嗎？

中信房屋商仲部副理王藝樺認為，商圈的發展其實跟金融商品很像，「先漲就先跌、有一定的循環軌跡」，過去東區商圈發展迅速，相較於東區，西區的發展就不怎麼樣，但為了平衡區域發展，在政府的規劃之後，東西區漸漸翻轉。

他提到，這樣的情況可以用「人與小狗」的理論來比喻，人是總體經濟，而小狗則是股票市場，不論誰先走，基本上都會回到同一個平衡點。拿東區來舉例，租金一直高漲，但經濟卻沒有起色，租金就像狗，有可能先跑在主人前面，但最終還是會回歸到正常水位。

其實東區商圈的變化，早在3、4年前就可以看出端倪，由於店租太高，就連統一超商都不會在大馬路上開店，而是選在大馬路後的小巷子內，王藝樺認為，就連這樣規模的企業都無法支撐東區房租，怎能認為一般經營者足以負擔。

東區要「谷底回升」到底該怎麼做？王藝樺說，租金回落是必須的第一步，但除了租金回落之外，找到商圈定位才是真正的關鍵，他提到，過去東區被視為是舶來品、精品聚集的商圈，但現在網購、代購風行，許多市場早已經飽和，這樣的商圈定位似乎無法繼續走下去。

對比起西門商圈，王藝樺認為，西門商圈主打快速、年輕、時尚，吸引了許多遊客背包客，人潮絡繹不絕，人潮就是錢潮，就算租金漲到一坪一萬、兩萬都還是有人敢租。

而回過頭來看東區，除了大馬路大廠牌店面撤出之外，就連巷弄裡的小店，下午茶餐廳等等也都不覆存在，就算連假日到當地，也都沒能看到人潮，連夜店都消失，「夜生活」指標早已從東區轉移到信義區。

這樣的東區到底要找到怎麼樣的商圈定位？要走過去的精品老路嗎？王藝樺認為，現在應該要打造另一種商圈定位，像是文創、新興經濟等等，且地方的商圈要有共識，他也舉例，像是寧夏、饒河街雖然屬性不同，但卻有自己的管理委員會，商圈需要組織規劃，使得商圈有個同樣方向性去發展，才能找到一個平穩發展的可能性。

詹宜軒／台北報導

去資產作創新、加碼投資花蓮事業，台灣土地開發日前公告將標售台北市3筆精華資產，地點分別位於重慶南路、承德路及至善路，台開董事長邱復生今日更透露：「4~5月間還會標售包括新埔、草屯、大坑等區土地，合計資產價值達100億元左右。」另外，6月則將推出花蓮、新埔等區預售個案。邱復生不諱言，為求加速開發花蓮洄瀾灣園區事業，因而祭出資產銷售活化的計劃。

本月18日，台灣土地開發委由住邦資產管理公司，標售台北市3筆建物資產，包括台開金融大樓地下1~2樓樓層、台開承德商業大樓部份樓層、及士林區至善路二段「雙溪逸苑」建物，總標售建物坪數超過4500坪，全案訂於5月7日截標、5月8日開標，針對底價，邱復生不願多談，僅說：「這等同是『買鑽石土地持份，送房子』，且加上精華地段誘因，具有十分吸引人的投資價值。」

▲台開集團董事長邱復生。（圖／台開提供）

除北市建物外，邱復生透露，今年將分兩階段啟動資產活化計劃，一是在4~5月間，去化包括草屯、大坑及新竹新埔地區土地，總計資產價值約100億元；二是在6月後，啟動預售3案，分別在花蓮洄瀾灣園區有2件、新埔地區有1件。

邱復生直言，現距離蘇花改通車僅餘200多天，未來台北到花蓮的車程時間、將等同台北到台中，以工業用地價值來看，台中每坪均價已達20萬元、花蓮卻僅有6萬元，就增值空間來看，花蓮具有相當潛力，「加上整體園區的開發，我們勢必將重點投射於花蓮，去資產、作創新，會是台開目前的營運目標。」

原文網址: 加碼投資花蓮　台開預備狂賣資產逾百億元 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://www.ettoday.net/news/20190422/1428047.htm#ixzz5loYTaEIi 
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2019-04-22 13:00

〔財經頻道／綜合報導〕鐵路局等公家機關會把閒置宿舍定期釋出，讓民眾標租，不過卻有人藉此做起「無本生意」牟利。週刊報導，「公宅蟑螂」許姓男子靠著高報酬率吸引投資人標租這些公家機關的閒置宿舍，並以包租代管名義取得經營權，但卻不付錢給公家機關和投資人，許男5年來獲利高達數千萬，而他掌控近百間套房，光靠收租就月入百萬。

《鏡週刊》報導，受害者高小姐出面指控，表示許男對她說，這些公宅多為公家機關閒置宿舍，為了活化資產，會用很便宜的價格標租，並聲稱目前1人限租1戶、不得轉租規定只是形式上的，找人頭就能解決，公家機關也不會查。高小姐認為這有賺頭，因此找來親友標下多戶公宅，並集資800萬讓許男裝潢、隔間，許男則保證，會把租金收入8成支付給高小姐及投資人。

但許男收租後不付錢給公家單位和投資人，並以話術拖延，由於他不只和高小姐這組人馬合作，故他共掌控約20戶公宅，隔成套房近百間，加上地點多數位於北市精華地區，因此許男光靠收租就月入逾百萬。

在與許男談判未果後，這些受害的投資人們最終提起告訴，但一查才發現，許男已脫產，甚至把部分套房的「收租權」轉賣給別人，根本求償無門，像高小姐雖然打贏民事官司，拿到了「債權憑證」，但因為許男名下無資產，所以這個憑證等於廢紙，刑事部分檢方則根據合約，認定是投資糾紛不構成詐欺，所以不起訴。

許男對此表示，此事涉及司法，自己很忙，希望當面再說，但之後就再也連絡不上了。

2019-04-21 08:47

近10年全國買賣移轉棟數與不動產經紀業家數（製表：記者徐義平）

〔記者徐義平／台北報導〕2013年曾有房仲大老喊出房仲業已經倒店500家，2016年又有另位房仲大老大喊要倒店3000家；不過，據內政部統計，這波房仲家數最高峰為2014年的達6865家，2017年6324家最低，4年減少為541家、減幅8.55％，不如房仲大老說的那麼嚴重。

房價漲推升服務費 彌補虧損

2009年金融海嘯以後，國內房市進入一片榮景，7年內不動產經紀業家數大增逾2700家、增幅近7成，平均1年增加近400家。若對照全國買賣移轉棟數，即使2010年達到40萬餘棟的階段高峰，增幅僅7％；自2015年後連續4年不及30萬棟，移轉棟數不增反減；2016年更來到24.5萬棟的史上新低，較2010年大減近4成，但同期經紀業家數減幅卻相對有限、甚至不到1成。

不過，房地產業者認為，上述統計無法即時反映真實情況，畢竟有一部分房仲真的已經停業，卻沒有去撤銷登記，導致帳面上的停業數字看起來沒有實際的多；而且，房市低迷時，有些房仲加盟店採取精簡人力的方式，除加盟業主與親友外，沒有更多的雇員。

此外，房仲業最大的獲利來源是收取服務費，服務費上限是總價的6％；過去10多年房市多頭帶動，房價上漲幅度驚人，墊高服務費；因此，即使此波房市盤整階段移轉棟數大幅減少，但房價上漲也順勢推升服務費，只要有維持一定成交量，便能夠營運下去。

根據不動產資訊平台統計，2008年全國住宅買賣契約平均總價691萬元，若服務費4％，服務費約27.64萬元；2018年全國住宅買賣契約平均總價1023萬餘元，一樣收取4％，服務費40.95萬元；換言之，2018年成交1件的服務費等於2008年成交近1.5件，因此，即使最慘時買氣下滑近4成，但價格上漲可以彌補一部分。

金融海嘯後 7年增2700家

房地產業者分析，金融海嘯後，不動產經紀業7年大增2700多家，主因房仲服務走向精緻與客製化，加上房價高漲，連鎖房仲深入郊區展店，甚至吸引部分自營房仲改採加盟體系，使得不動產經紀家數增幅驚人。

義聯集團去年底以新台幣8.73億元，取得位在高雄市湖內區的「大湖工商綜合區開發案」，不料遭到內政部都委會開會審查後回復為農業區，土地差價一落千丈，引發義聯集團跳腳，創辦人林義守11召開記者會提出強烈質疑，認為有人「從中搞鬼」，他認為此舉，對高雄拚經濟和就業機會影響甚大。

林義守強調，將先與高雄市政府都發局先行溝通，若無法解決，將提出行政訴訟，爭權權益。

林義守指出，義聯集團旗下隆元投資開發公司，去年8月以8億7,300萬元，向板信資產管理公司購得基地面積2.4萬坪的大湖工商綜合區的開發權，並在今年1月28日向經濟部提送變更開發人申請，並已通過書審，預計3月20日審查會。

不料，在經濟部準備開會審查變更開發人之前，內政部都委會今年3月19日依高雄市政府提報的建議，決議將全區回復為農業區，林義守質疑「時機太過巧合」。他表示，為何在板信期間都沒有解編問題，在變更開發申請人時就面臨這個問題，讓人無法理解。(工商 )

危老重建商機持續擴大，號稱平民版建設公司平台的台灣都更，從北部一路擴展，全台加盟服務據點已經超過10個縣市，共有50處。現在更瞄準大台中地區，台灣都更的大台中加盟公司保立寬建設，找來大台中當地的超級房仲團隊台灣房屋台中翔鷹集團，一起強強聯手，搶進中彰投危老重建市場。

 

保立寬建設董事長林秉達表示，台灣都更提供老屋屋主前期設計規劃、重建貸款申請、營造發包、工程管理、預售代銷及物業包租代管等一條龍完成服務，協助大台中地區老屋屋主，以不到1000萬的價格，可以華麗變身為3000萬以上的電梯豪墅，屋主更有機會取得全額貸款。並有續建保證基金，與透明的建築履歷提供給屋主，安心有保障。

台灣房屋台中翔鷹集團總經理陳裕方表示，初次接觸台灣都更加盟體系，其中的續建保證號金與建築履歷，讓人安心不少；而總部也提供協助團隊100多位房仲進行危老都更的相關專業課程，取得專業證照，對於房仲業者來說，像是多了一項專業加值服務，也等於完整了房地產領域的最後一塊拼圖。目前大台中地區有8個諮詢服務據點，民眾只要對危老重建有任何疑問，都可以前往各分店詢問。

 

台灣都更加盟總部自成立以來，已經在台灣各地產生蝴蝶效應，提供危老都更的全新思維與創新的商業模式，都更不再只侷限於大財團、大建商才能做，一般人也可以，且產權獨立不用再與建商分坪。

台灣都更目前已經成為全台危老重建最大規模的平民版專業小型建商平台，也擁有最多的加盟服務據點，提供低價，微利，高品質的危老重建服務，幫助屋主老屋換新屋。

台灣都更大台中加盟公司諮詢電話（04）2302-7381

台灣都更加盟專線0800-066-800

近年來全台不時有餐飲名店出走商圈，或是老店因不堪虧損而結束營運。對於有意開設餐飲店的租客來說，經營除考量自身條件是否具備競爭力，專家分析，包括租金成本、原物料與水電費管銷、人事成本、商圈型態與業種5大面向均會產生經營壓力，也直接壓低毛利，影響是否能永續經營。
 
對經營餐飲業租客來說，最常面對的就是屋主或地主要調整租金，導致營運成本大幅提升。永慶不動產高雄中華藝校加盟店店長郭銘揮指出，若成本支出為10萬，房租通常在餐飲業佔比在2~3萬，通常租約都是5年1簽，合約上也時常會載明，是否依年份每幾年調整租金1次，調幅大概在3%內，過去案例時常看到，當某餐飲店經營已進入軌道，卻遇到換約期，若房東有意調高租金，店家成本將大幅提升。
 
從事餐飲超過15年孫麗鎂指出，一般來說原物料食材與水電雜支成本，佔整體支出最多，約有4成，近年來即便水電費並無大幅上揚，但食材開支卻增加，從牛奶、蛋、沙拉油等民生必需品支出都增加，也連帶影響開店營收，物價一直上揚，是同業共同心聲，「另外人事成本也大幅提升，如1例1休公司增加超過1成開銷，不得不聘請更多員工或工讀生。」
 
經營業種的改變，也時常壓垮餐飲店。富住通商用不動產主任許值瑋表示，過去一窩蜂開設蛋塔店、烤小饅頭店、火鍋店、甜品港式飲茶店等，當熱潮一過就很容易出現來客下滑，導致經營遇到困境，該現象跟目前娃娃機店相同，屬於市場供需問題。
 
另外就是商圈轉移，常導致名店無法負擔。許值瑋以商圈變動劇烈的高雄為例，他指出，過去高雄舊崛江十分熱鬧，但後來因商圈轉移到三多商圈，人潮出現銳減，店家紛紛出走，現在高雄居住人潮都往北高雄移居，南高雄包括新崛江商圈、中華、中正、中山路商圈店家紛紛出走。（葉家銘／高雄報導）

食材成本增加，會直接影響進貨成本，而降低開店者獲利空間。資料照片

一例一休造成人事成本負擔增加，對多數餐飲業者來說都十分有感。資料照片

商圈轉移會造成消費人潮減少，對經營者來說來客數下滑。資料照片

相同業種若開設太多，市場供需失衡，店家也很難經營。資料照片

為了讓北漂青年回鄉就業及創業，高雄市長韓國瑜1月提出創立「青年局」的想法，希望能從民間募集70億元設立青年創業基金，這個想法獲得不少國內外產業界認同，昨天高雄市不動產開發商業同業公會就率隊拜訪到高雄市政府拜訪韓國瑜，並捐贈1000萬元作為青創基金。
 
高雄市長韓國瑜在會中表示，感謝海內外工商界共同響應扶植青年創業的想法，包括日前他出訪新加坡時，在台灣有超過百家門市的新加坡商詩肯柚木就表達願意捐贈新台幣200萬元作為青創基金，另外1家專門生產注塑膠精密產品的赫比國際有限公司也表達願意捐贈新幣50萬元，約合新台幣1153萬元。
 
韓國瑜日前曾指出，希望在4月將成立青年局的計劃送交議會審查，若募款順利，市府編列30億元的部分就可以少一些。除了現金外，也可以閒置空間、土地或設備作價，讓市府和民間佔股，共同合組青年創業基金。由於青創基金的專戶近日才開啟，高雄市經發局產業服務科科長王子軒表示，目前募集到的資金僅上述3個單位捐贈，但有許多工商界人士陸續表達捐贈的意願，相信未來會更熱烈。
 
高雄市不動產開發商業同業公會理事長張永義表示，感受到市長「貨出去、人進來、高雄發大財」的用心，因此響應韓市長青年創業的理念捐贈1000萬元，希望能拋磚引玉助高雄的年輕人一臂之力。高雄市經發局則指出，高雄市政府已開立專戶接收無償捐款，待青年局成立後專款專用，運用於青年創業投資及補助、青創輔導育成以及青創基地運用等青年事務，打造高雄成為最有活力的城市。

至於青創基金會用在哪裡，王子軒表示主要用途有4項，分別是新創公司投資、新創公司補助、青年創業貸款及實體場域的經營費用，其中新創公司補助及青年創業貸款會設定一定的金額上限，至於新創公司投資則是以市府入股的方式進行。由於青年局尚未成立，目前青年創業基金專戶仍由高雄市經發局代管，待青年局成立後再移交，青年創業基金的詳細使用辦法也會在青年局成立之後規劃。（陳建宇／高雄報導）

住展雜誌指出，去年以來買氣回溫，建商推案信心水漲船高，百億級建案推案潮湧現，統計今年全台有11個量體達新台幣百億元以上的建案。

據住展雜誌統計，今年全台有11個量體達新台幣百億元以上的建案，總銷金額衝破2000億元以上；其中台北市有1個、新北市4個、桃園市1個、新竹縣1個、新竹市1個、台中市2個，以及高雄市1個，百億級建案在全台遍地開花。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，去年以來買氣回溫，加上政府對房地產頻頻釋出友善政策，建商推案信心水漲船高，百億級建案推案潮因而湧現。

預計在今年開賣的百億級指標大案中，以南港輪胎舊廠都計變更開發案「世界明珠」量體最大，住宅加商辦總量上看800億元。該案總樓地板面積約6.7萬坪，規劃住宅、商辦、商場與藝文展演空間。

新北市百億級建案數量最多，包括板橋「帝國廣場」、汐止「美麗山林」、三重「EBC東森電視商貿中心開發案」、淡水「海上皇宮」等案；「帝國廣場」是江翠北側最大規模建案，「美麗山林」為甲山林自建案，「海上皇宮」則是宏盛、甲山林合建案。

桃園今年也有一件百億級建案「竹城甲子園」，該案位於龜山A7重劃區，總戶數逾千戶。竹縣竹北喜來登飯店旁，豐邑建設將打造量體約130億的指標案，該案為複合式開發，有住宅、辦公室與商場，共計35層、樓高約125米。竹市「親家潤隆關埔案」，由親家、潤隆建設合建，兩方各占50%，總戶數約千戶。

中、南部也不遑多讓，今年共有3件百億級建案登場，分別是台中市的「勤美之森」、「興富發烏日（高鐵站）案」，以及高雄市「京城美術皇居」。

何世昌指出，「興富發烏日案」主打首購族群，而「勤美之森」則攻豪宅。高雄市「京城美術皇居」在美術館特區內，擁逾3000坪基地，是高雄今年總銷金額最高的建案。

繼北市府建置預售屋信託線上查系統，新北市府也將跟進。信託公會祕書長呂蕙容表示，台北市政府為方便民眾查詢，並強化預售屋銷售的管理，2018年建立預售屋買賣信託機制資訊公開平台，現在信託公會進一步與新北市府合作建置，預計在2019年3月底於新北市政府不動產買賣交易服務網內，建置各銀行辦理預售屋買賣信託機制的查詢專區。

呂蕙容分析，預售屋的建案從整地到完工至少需耗時1至3年不等，交易糾紛時有所聞，為提升民眾權益，目前內政部規定預售屋履約保證機制有5種，分別是「不動產開發信託」、「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」與「公會連帶保證」。

其中不動產開發信託及價金信託機制，雖可確保興建資金依工程進度專款專用，避免建商挪用興建資金，但此機制主要是在促進建案之順利完工，而不是在施工興建的品質，民眾在買預售屋時「慎選建商」仍是首要考量。

民眾若購買將價金交付信託的預售屋，如果是將錢先交給建商再繳入信託專戶，一定要至受託銀行網站查詢，所繳的款項建商是否有確實交付信託，如果建商並未交付信託，則民眾是無法取得分配權益的，所以至銀行網站查詢自己繳納的價金金額，隨時掌握交付信託之價金明細及相關資訊，才能確實維護自身的權益。

過去為強化賣方責任，外界曾建請內政部建置預售屋公告查詢網站，讓建商負責在網站上提供消費者查詢繳款資訊，以督促建商盡速將消費者所繳價金存入信託專戶。不過內政部認為預售屋買方繳款情形，屬於買賣雙方權利義務個案關係，由建商或受託銀行協助買方查詢比較適宜。

呂蕙容表示，主管機關和信託業一直在為民眾權益保障努力，民眾自己更應審慎面對，如能直接將應付款項交受託銀行是較有保障，若將款項交建商一定要至受託銀行查詢，若發現建商怠於交付趕快要求建商匯入並反應給銀行或監督建商的地方政府，例如台北市政府或新北市政府，才能有效落實對建商的監督，保障權益。

豪宅解凍，交易量攀升，促使去年台北市土地買賣交易筆數年增10.5%、交易面積年增超過1倍，2項數據雙雙居於六都之冠；其次為新北市，交易筆數年增9.2%、交易面積年增25.5%。表現最差強人意的是桃園市，土地交易筆數年減約1.6%、交易面積年減約3成。
 
根據內政部統計資料，去年全國土地買賣登記狀況，土地買賣登記共51萬筆，買賣移轉面積共8220萬坪，是2016年房地合一稅實施後的新高。至於六都中，土地買賣交易增加最多的為台北市，交易筆數年增10.5%、交易面積年增105.6%，2項數據雙雙居於六都之冠。其次為新北市，交易筆數年增9.2%、交易面積年增25.5%。
 
大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，台北市豪宅解凍、交易量攀升，「這類型房屋屬於大坪數、土地持分較大，因而大幅拉升土地交易面積，此外，換屋型買方進入市場，這也促使雙北市交易量大幅提升。」郎美囡補充，台商回流，瞄準土地、廠房及辦公室，也帶動部份區域的交易量提升。
 
而在住宅交易表現並不遜於其他直轄市的桃園市及高雄市，在土地交易部份，表現卻差強人意。據統計，桃園市及高雄市在土地買賣筆數及面積雙雙下滑，桃園市土地買賣筆數年減1.6%、面積年減29.8%，高雄市筆數年減1.6%、面積年減19.7%，成為「難兄難弟」。
 
郎美囡說：「受惠台商回台設廠，近年土地、廠房熱度雖高，但價格翻漲，對買方而言，成本偏高。另一方面，住宅市場缺乏再上一層的力道，而高雄市去年受選舉影響甚深，觀望氣氛濃厚，因此交易量走低。」
 
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，去年市場受選舉影響，故土地買賣移轉量不如預期，不過隨著中美貿易戰持續拉鋸，資金回流、回台設廠的依然讓土地市場增溫，故交易量還有發展潛力。（詹宜軒／台北報導）

辦公市場這三年將面臨供需斷層擴大的罕見現象。最新市調顯示，2019年新完工的台北市整棟頂級和A級辦公大樓，罕見「掛蛋」。業者憂心今年將破天荒沒樓可租、可賣！預期未來三年仍是新供給短缺，最近租金行情已漲聲響起。

近一年台北市辦公大樓供需失衡的斷層，愈來愈嚴重，需求量刷新紀錄、租金行情也愈飆愈高；2019年更將面臨史上首見的供給「掛蛋」現象，市場預期供給吃緊的狀況會更明顯，「房東方」市場抬頭。

日前內政部實價登錄資訊顯示，2018年中完工落成啟用的北市信義計畫區「台北南山廣場」，出租率已飆破九成，最高租金行情位於38樓，每坪月租高達4,672元，超越「台北101」83樓的4,411元。

據統計，2018年包括頂級、A、B級等各級辦公室市場，全年淨去化量就高達6.1萬坪，遠超越2017年的4.1萬坪，刷新史上最大去化量的新高紀錄。最大的辦公室需求來源是高科技、金融和共享辦公室（Co-Working Space）。展望未來三年的新供給，2019年將面臨零供給，沒樓可完工釋出。

高力資深執行董事楊慧明表示，2018年新完工落成五棟辦公大樓，出租率都衝上九成，為歷年首見；觀察2019年，若「台北大巨蛋」1.022萬坪的辦公大樓，還沒有復工並完工，那麼全年將出現罕見的零供給。

至於2020年，只有「中壽台北學苑」、「新星興業仁愛」二棟大樓、約2.65萬坪完工；不過「中壽台北學苑」，可能對外出租面積不多。

進入2021年，將有「國壽松江」和「富邦長春」二棟大樓完工落成，面積共約1.07萬坪。

高雄去年新屋供給高達1萬4432戶，每30天銷售率達15.8%，無論新屋供給或銷售率均創歷史新高，然而在亮眼數字背後，多數建商已開始擔憂。在一場房屋市場研討會中，高雄市不動產開發商業同業公會董事長張永義疾呼，若供給不減，市場將會出現重大賣壓，同業都會活不下去。
 
高雄去年新屋供給站上1.4萬戶，較2017年6600戶大幅增加118%，房屋每坪成交均價達20.1萬元亦創新高，推案總銷達1386億元是過去12年排行第4名，總銷價格下滑主因是推案類型多為50坪以下首購首換宅，缺乏豪宅建案。針對今年房市走勢，張永義指出，預售市場爆量增加1倍，看似景氣很好，但量體過大絕非好事，呼籲同業不要冒然漲價並盡速減量供給，不然整個房市將活不下去。
 
泰嘉開發總經理呂金發指出，今年新成屋完工量比前2年少，很多市中心60坪以下或蛋白區1字頭首購產品，整體表現將很好，至於預售屋目前統計光上半年至少就有8000多戶，不但爆過去10年最大量，供需失衡下整體房市買氣將不如過去幾年，「目前營建業遇到的是大者恆大、本大利小架構，多數建商都將被邊緣化，大建商利潤已下滑僅剩10%，薄利多銷成為未來趨勢，1個建案從購地到完工交屋入帳至少4年，1年利潤僅剩2.5%。」（葉家銘／高雄報導）

高雄市不動產開發商業同業公會董事長張永義指出，供給若不立即減少，整個產業都將活不下去。唐郡威攝

泰嘉開發總經理呂金發指出，本大利小將是未來建商經營趨勢，多數建商將被邊緣化，大者恆大。唐郡威攝

高雄房屋市場研討會每半年舉辦一次，吸引數百家建商參與。唐郡威攝

建商多元化經營再添一例。從幾十元的麵包、到數億元的房產，興富發集團都要參一咖，即將於3月4日開幕的大直貝可麗烘焙工坊，隱身於「台北時代廣場」1樓之中，甫邁入試營運，吸引周圍不少辦公人潮聞香而至。除了麵包店，興富發將佈局台中一條美食街，及高雄一座綜合商場，包括日式料理自助餐廳、超市及生活家飾品牌。

興富發集團總裁鄭欽天，從2年前開始籌備餐飲生活事業，而麵包店，則是他跨入生活消費領域的第一步。「這款流沙波蘿麵包，1天只限量10顆，這是總裁最愛，也是他的創意發想。」主廚李宜澤透露，流沙波蘿內餡由牛奶、鹹蛋黃、鮮奶油等製成，是鄭欽天在港澳考察時，帶回來的靈感，「光是這款麵包，我就研發了半年，跟總裁試吃無數次才定案。」
 
另外，店內經常熱銷一空的紅酒桂圓麵包，則是擄獲鄭欽天夫人的「夫人指定款」，咀嚼之間，盈著滿口的麥香、紅酒香與桂圓香氣，外層酥脆、內層濕潤，除了一般單人尺碼，甚至還有「1公斤加大版」可供訂製。除此之外，烘焙工坊雖僅試營運期間，卻已有不少死忠顧客天天上門，瞄準法式長棍、巧克力丹麥等品項出手。就連記者採訪該烘焙坊的下午茶時段，也捕捉到野生興富發建設董事長鄭志隆買麵包，鄭志隆說：「我最愛的是歐式麵包，邊辦公邊咀嚼，很療鬱。」除麵包外，貝可麗也提供除咖啡外的各式飲料，店長許瑋秦透露，總裁夫人指定的飲料，是鐵觀音奶茶、仙女紅茶等，也不吝推薦給她的親朋好友品嘗。
 
從硬梆梆的營建本業，跨入軟性的吃喝玩樂領域，鄭欽天並非僅是玩票性質，而是一步一腳印在為興富發集團跨入商場、擴充商辦領域佈局。
 
該集團流通事業部營運長蔡衛民表示，「總裁曾以10年計劃打造30間商辦大樓為目標，但不僅是蓋商辦大樓，他也希望在辦公領域佈建與上班族息息相關的營業品項，麵包店是第一步，接下來則會在台中的『鼎盛BHW』中，開出一整條美食街。」據悉，該美食街佔地約300坪，將位在該商辦大樓的2樓，未來將引進約12個攤位，經營餐飲以可滿足上班族午晚餐簡便需求為主。
 
從麵包店、美食街起步，興富發集團即將佈局的生活產業領域，還包括日式料理自助餐廳、超市及生活家飾品牌，全數將會完整實現於4月底將開幕的高雄「悅誠廣場」。蔡衛民說，悅誠廣場在業態的規劃上，有4成將會是餐飲空間，另外也將有誠品生活進駐，包括興富發集團自營的日式Buffet餐廳、鐵板燒、超市、生活家飾店等，都會一併開幕營運，「超市將以日韓商品為主軸，生活家飾店中的品項，則會是集團採購人員，親自去歐美日等國家蒐購，走精緻路線、但卻有合理定價。」
 
據了解，鄭欽天對於集團跨足生活領域，十分用心，員工透露：「總裁本身就很愛吃也懂吃，從路邊攤到高檔餐飲，都吃遍了。遇到甚麼值得參考的店家，也會告訴我們，要我們實際去吃吃看，把經驗分享回來。」（詹宜軒／台北報導）

麵包店已經有基本客源。彭仁義攝

流沙波蘿麵包1天限量10顆，是興富發集團總裁鄭欽天的最愛。彭仁義攝

常熱銷一空的紅酒桂圓麵包，是鄭欽天夫人的「指定款」。彭仁義攝

貝可麗烘焙工坊隱身於「台北時代廣場」1樓。資料照片

興富發集團總裁鄭欽天，在店裡試吃不同口味麵包。彭仁義攝

建商經營多元化，興富發嘗試從麵包業，進入生活消費領域。彭仁義攝

韓國瑜入主高雄之後，規劃百億青年創業基金，高雄市不動產開發公會決議，捐1千萬元當領頭羊，希望扶助更多青年在高雄創業，廣納人才，讓高雄再次展現商機，這是韓市府今年要成立青年局所獲得的第一筆創業基金，也是高雄市不動產開發公會創設以來，最大一筆捐款。

高雄市不動產開發公會理事長張永義22日表示，高雄市長韓國瑜在競選時，大聲疾呼，要打造高雄成為全台首富，希望吸納人才，齊聚高雄，「人進得來，貨出得去」，而韓國瑜上任之後，確實也努力拚經濟，讓高雄展現了無限商機。

張永義指出，為了讓人進得來，韓國瑜規劃今年底在高雄市政府成立「青年局」，並擬向各界募款100億元的青年創業基金，部份則由高市府編列預算，而高雄市不動產開發公會是高雄市最具前瞻的社團，因此，公會常務理事會和理監事聯席會決議，支持韓國瑜的青年創業計劃，捐款1,000萬元。

他說，過去，台灣充滿創業機會，像他就是創業的代表之一，可是，現在的青年，創業的機遇，不像過去那麼好，反而充滿許多挑戰，因此，高雄市不動產開發公會願意擔任領頭羊，希望具有拋磚引玉的效果，促成高雄青年創業基金的成立，提供給年輕人更多的機會。

這將是韓市長高雄青年創業基金公開的第一筆捐款，也是高雄市不動產開發公會創設以來，以公會為主體捐助高市府的最大一筆捐款，公會理監事表示，公會過去也多次捐款，無論是石化氣爆、亞太城市高峰會等，捐款都超過2,000萬元。

不過，公會出款只是一小部份，其餘的，都是由公會的常務理事、理監事等，各自以自己的名義出錢100萬元、或200萬元不等，再集結在一起，一筆捐出。(工商 )