不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

股票上櫃公司「全詮租賃」2016年底以22億元處分北市西門町好樂迪大樓，預估獲利10.95億，事後傳出有內線交易情事，檢調去年10月約談居間仲介的「全台最強商仲」曾享亮、投資客黃明祥、洪博文、鄭妮娜等多人，台北地檢署今偵結，依違反證交法起訴黃明祥、洪博文、鄭妮娜3人，由於3人認罪，均繳回犯罪所得，檢方請求減輕其刑。

至於調查局懷疑，「全台最強商仲」曾享亮，報明牌給親朋好友買進股票，但檢方認為曾男雖將仲介處分不動產一事告訴洪博文，但內線交易罪嫌不足，予以不起訴。另2名被告楊志運、孫慶璞父子，分別因死亡、罪嫌不足，均不起訴。

43歲曾享亮投入房地產事業18年，因替全銓賣出西門町好樂迪大樓，締造22億元業績，全年度締造30.8億銷售業績，年列全台房仲銷售業績第1名、全球第3名，堪稱商仲業銷售傳奇。

全銓2016年12月發布重大訊息，指公司預計以22億元處分西門町西寧南路好樂迪大樓，預計利益10.95億元。檢調查出，投資客黃明祥、洪博文、鄭妮娜3人分別在2016年12月20日至30日之間，重大訊息公布前，買進全銓股票，各獲取擬制性利益111萬5520元、118萬餘元、241萬5800多元。

其中，洪博文的訊息是經由替全銓處分該不動產的房仲曾享亮處得知，另黃明祥、鄭妮娜則由參與開會的楊志運處得知。

檢方發現，楊志運事後也有買進全銓股票，涉及內線交易，但楊因死亡獲不起訴，另楊子孫慶璞則推稱是受已故母親之託買全銓股票，檢方因他父母均亡故，無人可查證，亦不起訴。至於曾享亮則只是曾向洪博文說過替全銓仲介處分不動產，但自己沒買股亦未要洪男買股，罪嫌不足，予以不起訴。(中時 )

「韓流」效應持續發燒，力拚帶動高雄大轉型。國揚集團在扎根高雄20年之際，接下來在港都也將展開全新嘗試，集團地產事業群主體國揚實業，將全力衝刺完銷南台灣規模最大的地上權住宅「微笑時代」；飯店事業群旗艦漢來飯店更將結合智能AI服務機器人，發展最夯的無人旅館，跨入全新事業領域。

國揚集團深耕高雄20年，發展出地產、飯店、百貨、餐飲、投資控股五大事業群。其中，地產事業群龍頭國揚最知名代表作就是海景豪宅「國硯」，接下來2019年最重要目標，是衝刺「微笑時代」拚完銷。

國揚實業總經理彭邵齡表示，「微笑時代」位於前鎮區，基地面積達誒3,452坪，共748戶，總銷約35億元，是南台灣首見、規模最大的地上權住宅，使用年限達70年，預售時就銷售約3成多，全案規劃4大棟大樓，擁有游泳池、圖書室、健身房、電影室等設施，深獲年輕族群、上班族等客群青睞。

彭邵齡表示，國揚集團在高雄發跡、壯大的兩大事業群：漢神百貨和漢來飯店。隨著消費客層需求的轉變、AI的升級和運用，接下來在高雄也有新創舉。其中，漢神百貨預計三月重新開幕部分樓層；漢來飯店則創立最新飯店品牌「漢來逸居」，2018年底先試營運、2019年正式開張，未來會採連鎖拓展據點。

漢神百貨1995年開幕，2005年營業額首度躋身「百億俱樂部」，穩坐「百貨南霸天」寶座；2008年再開出二館漢神巨蛋，營業額快速攀升，短短6年就輕鬆跨過百億大關，2017年達到128.7億元，2018年再衝上136.5億元改寫新高。漢神本館因「封館」改裝、營業面積暫縮減而降為70多億元，不過2018年兩館合計年營業額衝上205.5億元，將競爭對手遠遠甩開。

漢神百貨之所以快速崛起，雄霸南台灣多年，主要關鍵在針對消費者需求，持續進行計劃性改裝，尤其最近大手筆斥資20億、耗時一年多改裝，加上引進全台獨家話題餐飲、專櫃、排隊名店等，2018年12月「變裝」完成後，業績衝出二位數成長，令人驚豔。

其中最「霸氣」的手筆，就是把LV精品旗艦店配置在漢來飯店二樓，再打造全台第一棟採量身定做、從一樓直通二樓的專屬手扶梯，品味再升級。全館預計三月中旬盛大開幕，可望躍居全台精品最齊全的旗艦百貨。

在漢來飯店方面，2018年12月在「韓流」推波助瀾下，飯店住房率創下23年來單月歷史新高達87％；接下來，漢來將首度跨足無人旅館，積極發展智能為主軸的新品牌旅館「漢來逸居」， 2018年底開始試賣。

「漢來逸居」位於漢來大飯店15至19樓層，主打年輕、熱愛社交、追求自主、享受輕奢的新新族群，從訂房、住宿、退房等全程自助，完全不用排隊等候，享受隱私而不受打擾，2019年就是要拚觀光、拚市場區隔，也要拚出高雄的「無人經濟」起飛。

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】在中美貿易戰影響下，台商回流獵取工業地持續升溫，高雄市政府推出的和發產業園區，供製造業使用的產一銷售率即將突破7成，而提供營運及服務支援的產二用地何時標售？也引起廠商詢問，高雄市政府經發局於2018年12月20日起正式公告標售5處產二用地，有意購地投資廠商，可視此次公告標售坵塊進行申標。
 
合發公司總經理張俊良表示，和發園區產一用地銷售率近7成，購地廠商共65家，目前已有3家廠商營運、20家廠商建廠中，廠商投資金額(含土地)共284億元，可創造6124人就業機會，產值440億元，目前尚有30公頃土地可出售(含產二8公頃)，14公頃可出租，此時進行產二用地標售，可配合未來園區各廠商營運後的生活機能需求。
 
產二可申請住宿、餐飲、金融、電信、運輸輔助業等支援性產業使用，土地公告標售受理申請期間為2018年12月20日至2019年1月30日止，底價為12.7萬元/坪左右，視各坵塊權重而底價有所不同，相較鄰近大發工業區類似案件成交價17萬元/坪，相當優惠。
 
產二用地可提供廠商服務性產業滾動式發展，同時完整園區生產及生活功能，包含鄰近的大發工業區、萬大工業區等周邊上千家廠商，估計鄰近區域約有將近5萬名就業人口的生活需求，產二即可直接提供服務滿足需求，相當有投資發展潛力，目前已有餐廳和員工宿舍業者洽詢中，相信可為當地創造更多就業機會和商機。
 
本次公告可供標售的產二用地共有5處，和春基地有3處，大發基地有2處，共計有7,200多坪土地進行標售，每處坵塊面積皆約1,400坪，有意投資廠商可視進駐產業性質及所需面積選擇坵塊，產二用地的開賣也將進一步帶動園區土地價值，形成新一波購地熱潮。詳細標售訊息可參考高雄市政府經發局網站http://edbkcg.kcg.gov.tw或和發產業園區官網http://www.kcghofa.com.tw/。

宜進（1457）2017年取得南港區玉成段千坪土地，預計2020年動工。宜進昨（29）日公告，與子公司光明絲織、大田國際開發加碼投資1.8億元；連同土地取得成本19.7億元，總投資金額超過20億元。

 

宜進2017年與光明絲織及大田國際共投公告，取得南港玉成段土地，三家公司合計投入19.67億元費用購置1,639.57坪土地。宜進當時表示，南港具有潛在商辦需求，看好潛在增值空間。宜進昨日股價收12.7元，下跌0.05元。

時隔二年，南港投資案有新進展，宜進昨日宣布加碼投資1.8億元，預計一年後取得建照，取得建照後六個月開工。也就是說，全案預計在2020年開始動工。

宜進指出，預計開工後1, 000天完工，完工三個月取得使用執照；取得使用執照三個月後地主配回，才可銷售；預計分屋比率地主64%（宜進29.3%，光明21.0%，大田13.7%）、建方遠雄建設36% 。

該地目為工三用地，建蔽率60%、容積率300%，換算樓地板面積達6,500多坪。按照最新規劃，該地將興建一棟大樓，地上15層樓高，地下三層， 公司強調，尚未進入細部設計，一切還沒定案。

過去幾年，宜進積極布局商用不動產，先後砸數億在台北東區、南港和汐止置產，運營以不動產出租收入為主。宜進去年全年營收56.9億元，年增12.72%；去年前三季稅後純益4.6億元，年增賺1.08倍；每股稅後純益（EPS）1.95元。

工商時報【蔡惠芳╱台北報導】

繼「台北雙子星」後，北市商用不動產指標大案聚焦信義計畫區，包括「世貿三館」、「信義行政中心重建案」都可能在2019年登場。外商不動產顧問透露，多家金融保險業都對兩大案興趣濃厚，預期會是下一波商用不動產市場的大熱門。

世邦魏理仕（CBRE）28日公佈「2019年大中華區不動產市場展望」研究報告指出，北市府預計在信義區推出兩筆大型開發案，包括「世貿三館」、「信義行政中心」，其中，「世貿三館」去年底租約到期，國產署規劃2019年可能採地上權方式對外招標，受到市場高度矚目。

該案座落在「台北101」後松智路、松壽路口的A21街廓，佔地4,895坪，容積率560％、建蔽率50％，為娛樂設施用地。考量市中心內可開發素地稀少及辦公室市場需求強勁，預料將成為2019年指標性的投資案。

另「信義行政中心海砂屋重建招標案」位於信義路五段「南山廣場」旁的A26街廓，規劃最後使用限期為2019年，未來將拆除重建，佔地2,388坪，已由機關用地變更為商業區，容積率560％、建蔽率50％，加計增額容積將可達784％，除不得做住宅、特種零售和殯葬事業外，其他使用分區可比照商四。 依市府規劃，希望把該案打造成信義計畫區新地標，與「台北101」和「南山廣場」形成三高塔，因此全案同樣備受民間投資人所矚目。

去年第4季仁愛路空軍官兵活動中心地上權招標案，以每坪權利金約720萬元標脫，創下國產署地上權每坪權利金新高後，地上權土地儼然黑翻紅；接下來，焦點將轉移到信義計畫區的「世貿三館」、「信義行政中心重建案」。

世邦魏理仕董事總經理朱幸兒表示，由於台北市中心內可開發素地稀少，再加上近年辦公室市場需求強勁、但供給卻嚴重不足，預料信義區兩大案登場，將成為2019年指標性的投資案。她指出，2019年辦公室投資需求將由自用型買方主導，預估全年收益率可望微升至2.68％。

興富發集團自詡為國內最「愛台灣」的建設公司！不論買地、推案，都採遍地開花策略全台布局，尤其2019年為興富發集團轉型「資產開發商元年」，看好高雄的剛性需求和消費力，集團總裁鄭欽天選擇從高雄出發，5月將首發第一座跨足購物商場的處女作「悅誠文創廣場」，迎接高雄崛起的商機。

「韓流」帶動高雄氣勢，興富發集團2019年除購物商場外，觀光飯店也是下一個「插旗」的新事業；再加上近幾年積極購地，已籌備2019年在高雄推出6大案，並從住宅市場一路延伸到商辦大樓，興富發在港都的布局可謂「四箭齊發」。

興富發建設副總經理廖昭雄表示，興富發長期以來一直看好高雄的城市建設和硬體規畫，在地剛性需求也逐年穩步成長，進入2019年，興富發在全台籌備推出的12筆新案，高雄就囊括6案、總銷近430億元，占年度推案量目標達56％，明顯聚焦港都。

今年計畫推出的高雄6大案涵蓋住宅、商辦，包括「美樹大悦」44.5億、「博孝億記」90.62億、「博孝碧江」54.32億等3筆住宅案，以及「大港段」29.71億、「福山段」49.83億、「華人桂冠商辦案」160.66億等3筆商辦案。

此外，鄭欽天表示他相當看好高雄至少10年以上沒有推出新辦公大樓，潛在的辦公換屋潮可望帶動下一波辦公換「殼」需求，因此這3年積極布局下來已儲備4筆、總銷近270億元的商辦開發案，除2019年規畫推出的3案之外，2018年已推出第一筆辦公大樓「高雄CBD時代廣場」試水溫，總銷28.8億元，區內租金行情每坪逾900元、甚至上千元，投報率約達5％至6％。

為滿足高雄辦公換殼潮，「高雄CBD時代廣場」特別以現代化辦公設計理念，不論空間、通訊、消防、安保、樓宇等5A自動化系統都全面「大升級」，加上企業汰換辦公空間需求愈來愈大，吸引不少整層收購的企業客戶。

除了住宅、商辦等房地產本業，興富發集團也相當看好高雄的民生消費需求，將首度跨足購物商場，「悅誠文創廣場」（Joy Plaza）將於五月開幕營運。實際上， 鄭欽天為了能夠有其他長期穩定的現金流和固定租金收益，這幾年花了相當多心思、資金布局購物商場、飯店、辦公樓等收益型不動產事業版圖上。

走「森林系」風格的「悅誠文創廣場」原為三民區原大統新世紀百貨，興富發砸大錢重新整裝後，現已變身為結合美食、零售、文創的中小型社區型購物商場，營業面積約8,000坪，目標每年為集團帶來12～15億元的租金收益。

在飯店事業方面， 鄭欽天這3年積極籌備在高雄開出集團第一座觀光飯店，已與凱悅飯店集團簽約，定位為五星級飯店，未來會與「華人桂冠」豪宅和辦公進行複合式開發，客戶還可享有凱悅提供的飯店服務和物業管理；預計2019年完成變更設計，並取得建造動工興建。

CBRE世邦魏理仕發佈《2019年大中華區不動產市場展望》指出，台北市2019年最受矚目的大型不動產招標案，將是信義計畫區的世貿三館地上權招標案，已受到投資人高度矚目。

世邦魏理仕指出，該案座落在信義基隆區核心地區，土地面積廣達4,860坪。考量市中心內可開發素地稀少以及辦公室市場需求強勁，預料將成為2019年指標性的投資案例。

CBRE世邦魏理仕28日發佈《2019年大中華區不動產市場展望》研究報告指出，受到全球政治風險影響全球經濟波動、經濟成長速度放緩，加上中美貿易戰未解、中國經濟轉型誘發市場避險情緒高漲，投資人紛紛轉移投資策略，增加不動產部位的持分。

報告也指出，賣方在經濟放緩的憂慮下，採取較為彈性的價格態度，使得資產價格微幅下降，未來在穩健租賃需求支撐下租金可望微幅走揚，投資收益率將穩走緩升。

至於在台灣不動產市場展望方面，世邦魏理仕指出，2019年將以台北市世貿三館地上權招標案，最受到投資人高度矚目，座落在信義基隆區核心地區，土地面積廣達4,860坪，考量市中心內可開發素地稀少以及辦公室市場需求強勁，預料將成為2019年指標性的投資案例。

高雄市去年房市買氣不錯，許多建商推案多屬順銷，在高雄市推案量體最大、戶數最多的城揚建設集團，董事長楊振宗指出，去年公司總銷約80億元，共賣了大概750戶大樓，產品多屬首購與首換宅，今年預計推出5場個案，總銷金額約75億元，「今年政經局勢穩定，加上高雄已成為全台矚目焦點，房市買氣不會差。」
 
近年來各年度銷售個案達16~18場的城揚建設集團，去年在自建案「方城市」、「大綠光」、「美術綠原道」、「美術森林」與合建案「大麗城」、「新都廳1~2期」等銷售挹注下，業績達80億元。
 
城揚建設為目前南台灣推案場次與戶數最多建商，其每年總銷額更勝不少上市櫃建商，在房市銷售上具指標意義。楊振宗分析，這波房市盤整已有一段時間，目前整體景氣面有向上提升趨勢，因此這幾年公司推案都以首購、首換宅為主力，今年將推出「文山ID」、「Jessica」、「重信案」、「林聖案」與合建案「大麗城2期」，總推案戶數約776戶，總銷75億元。
 
今年高雄建商推案量體將大爆發，廣誠廣告協理董上裕分析，光上半年推案就達43場，戶數近9000戶，今年起影響房市利多議題包括北高雄大順路沿線4大百貨開發、高雄新市鎮2期開發打造高雄科學園區、亞洲新灣區發展逐漸成形、唐榮活化中都土地等，整個重大建設遍及全市，讓房市買氣仍可維持熱度。（葉家銘／高雄報導）

台中土地交易案愈來愈熱絡、且交易手筆愈來愈大！24日再傳出豐邑建設大手筆砸下66.5億元重金、買下親家建設位於7期河南路、市政路口的2,493坪「新六」土地，每坪單價約266.7萬元，未來規畫將興建商辦大樓與商場。該筆土地位於興建中的「台中商銀企業總部」正對面，可說是7期有史以來、總成交金額最高的一筆土地交易案！

同時，這也是繼國泰人壽去年底以76.64億元重金、買下台灣大道與文心路口的「愛買量販店」現址3,260坪商業土地之後，台中近期再傳出大手筆的土地交易案。

不僅如此，國有財產署中區分署108年度開春，首度對外招標「第一批國防部委託標售國軍老舊眷村改建案土地」，24日開標結果出爐，包括龍寶建設、豐邑建設、寶佳集團旗下的勝美建設，以及萬來建設、振翔建設、佑慶建設等6家建商順利得標，合計6筆土地、共標售逾45億元。

其中，豐邑建設以每坪60.56萬元價格、標下南屯區春安路與春安路56巷的2,514坪土地，總價15.22億元；換句話說，豐邑建設單是24日、合計就砸下近82億元購地。

此外，龍寶建設也以每坪52.11萬元、標下北屯區經貿東路、近敦化路口的1,788.9坪土地，總價9.3億元；而勝美建設以每坪58.8萬元價格，標下南屯區春安路與建功路口的2733.82坪土地，總價16億餘元，也是這次國產署中區分署土地標售單筆的最高總價。

豐邑建設總經理邱崇表示，台中即將轉型蛻變為國際城市，加上中美貿易大戰、台商爭相返鄉擴廠投資、中科與台中精密機械園區、台中工業區等產業園區廠商進駐熱絡，商辦大樓需求暢旺，「7期是台中核心中的核心，商辦大樓蓋在7期無可取代」，豐邑建設在7期市政路上興建的兩棟商辦大樓，租售都有好成績，因此看好台中商用不動產市場，決定加碼購地庫存。

住商機構中區協理賴萬指出，國有財產署中區分署這次標售的土地，大都集中在台中市北屯區水湳經貿園區、南屯區嶺東建功自辦重劃區，水湳經貿園區一直以來都是台中熱門話題，在目前建商普遍需要增加土地庫存的狀況下，一但有土地釋出、自然吸引建商搶標。

 

今年春節長達九天假期，各大預售、新成屋案場卯足全力拚業績，包括遠雄、潤泰、麗寶、茂德等指標建商均有部分案場過年提前開張搶市，更有代銷業者春節期間不打烊。

統計全台春節期間共有逾百個建案過年提前開張，力拚新春銷售開紅盤。

目前將於過年期間銷售的建案中，遠雄為自己賣，其餘以代銷業者銷售為主。

以遠雄房地產為例，為搶攻自住客戶以及台商回台過年商機，新春期間旗下17個案場、總銷合計約700億元，將在大年初二（2月6日）開始營業，訂下每天1億元銷售目標。

 

創意家副總柯仲武表示，年節期間，創意家代銷的「全陽大璽」、「弘暉大苑」、「勝開大地」、「新板極」等四大預售案除夕、春節期間不打烊。

為炒熱房市，據市調機構最新統計，今年全台春節不打烊建案有27個。另外，全台約有89個建案年初二起開張、搶攻市場，較去年同期成長近六成，其中，高雄受到「韓流效應」影響，過年期間有營業建案較去年同期增加一倍，顯示業者欲搶攻台商、北漂遊子客戶企圖心。

今年農曆春節長達九天連假，為炒熱房市，據591新建案最新統計，春節不打烊銷售的指標建案包括「赫里翁」、「富都新紳」、「淞喆」、「江匯Life」、「新月天地」、「悅誠」等案。

商用不動產市場熱度愈燒愈旺，2019年首季不動產標售市場就強強滾，估計有近600億元待價而沽；其中，以底價125億、高屏史上最大單一標案最具指標，另外「京華城」標售案是否捲土重來也備受矚目。

根據調查，2019年開春第一場的不動產公開標售大案-燁輝企業、博發興業、大慶汽車的高雄、屏東125億聯合標售案，原本預計23日下午開標，受託單位世邦魏理仕董事總經理朱幸兒22日表示，由於很多上市櫃公司農曆年前來不及召開董事會，因此全案會延後到3月12日，此案也被視為今年商用地產市場溫度指標。

預計23日率先登場的是國產署北區分署標售國有非公用不動產，總計有18筆新北市不動產，底價共0.97億元。接下來2月19日有國產署北區分署國軍老舊眷村改建標售登場，總計標售台北市萬華83筆，總底價達21.7億元。

另民間企業資產也湧現標售熱潮，生技業太醫預計2月23日公開標售位於苗栗銅鑼的工業廠房，底價3.58億元。

大同集團尚志資產台北市復興北路、新北市土城兩筆閒置土地，也預計在3月公開標售，總底價達100億元。至於「京華城」大案，戴德梁行董事總經理顏炳立透露，接下來可能「拔劍再戰」，市場預期將在首季二度招標。

上述標案中，燁輝企業、博發興業、大慶汽車的125億聯合標售案，以及台北「京華城」，堪稱南北兩大不動產指標案，討論度極高。朱幸兒表示，「韓流」席捲南台灣之際，企業自用型買家工業地供不應求，此標案投資人可個別投標、或同時投遞四標，自去年底公告標售以來詢問度相當高。朱幸兒透露，其中最熱門的是路竹，多組傳產和物流業者積極爭取，至於其餘三標也各有三～四組投資人較勁中。

至於「京華城」去年底首度以380億底價公開標售，是史上標售金額最高的不動產，但最終流標收場。

據悉，若京華城董事會通過，2019年第一季將二度招標，底價很可能有「再讓利」的空間。

「韓流」魅力無法擋！中鋼集團旗下子公司中欣開發2018年12月8日首推「欣灣時代」住宅大樓，在品牌形象與韓總加持下熱銷；中欣開發再接再厲，橋頭新市鎮的住宅大樓也預計年底上市，此外，中欣也計畫結合政府長照政策，積極評估興建銀髮住宅，展現持續投資大高雄的決心。

對此，中鋼董事長翁朝棟受訪時表示，該公司除繼續投資廠房設備、環保改善工程，提供協廠商就業機會外，子公司中欣開發未來也將在捷運沿線，尋找適當的土地開發機會，譬如高雄醫學院正在捷運南崗山站興建醫院，未來中欣可在附近興建銀髮族住宅，提供銀髮族更好的生活環境，目前正積極評估中。

中欣開發總經理徐逸治表示，該公司首推的「欣灣時代」住宅大樓幾乎完銷外，預計年底再推出橋頭新市鎮大樓住宅，主要鎖定首購屋族、換屋族及退休族群，另也將積極尋找適當標的，包括中都附近和捷運站旁適當的土地進行開發。

中欣開發「欣灣時代」案包括78至92坪共164戶，推出後獲得民眾熱烈反應，僅3天時間即衝破9成銷售率， 中欣表示，熱銷反映中欣的品牌、產品獲客戶的肯定與青睞。「欣灣時代」興建地下5層，地上29層，採SRC結構，共有A、B、D、E棟四棟住宅大樓，不僅使用優良實用的建材，而且以樸實的價格銷售，此案的市場定位是「同樣品質的房屋相比，價格較合理；相同價格的房屋相比，品質則較高」，藉此提高客戶滿意度，因此一推出就繳出漂亮成績單。

至於「中欣橋頭住宅大樓」基地約2,300坪，興建5棟，共342戶，每戶約26坪到49坪。現階段橋頭新市鎮區域街廓完整，公共設施完善，未來性較易塑造，並擁有捷運、鐵路、台一線等完善的聯外交通，且新開發區域建築一致性較佳，大基地氣勢夠，加上區內新建林蔭道路，擁有高雄最大都會公園，形成綠色悠閒的生活圈，生活條件和機能將日趨完善。

以目前附近市價行情，每坪售價15～17萬元不等，中欣說，一本初衷用心建造，仍以實用好建材來打造優質社區，該建案完工後可提供楠梓加工出口區鄰近企業的上班族首購或換屋，冀望中鋼集團中欣建案能再次獲得民眾的認同，品牌形象更深植社會大眾的心。

中欣強調，未來將深耕不動產開發事業，提升效能與品質，提供「優質生活」不動產商品，強化行銷作業及售後服務工作，希望成為一個值得社會大眾信賴的不動產開發公司。

【王鈞生╱台中報導】台灣手遊大廠網銀國際近年營收節節攀升，加碼投資台中腳步也不停歇。前年先是進駐大里軟體園區，興建1棟研發中心總部，近期又卡位七期精華區土地，且自地自建總部，將蓋140米、32層全棟玻璃帷幕現代大樓，也是七期繼「聯聚中雍」旗艦商辦、台中商銀總部「台中之鑽」後，台中最指標的商業總部大樓，預計3年後完工。

網銀國際將在台中七期興建32樓旗艦大樓，外觀以雙螺旋逐層盤旋而上。僅為示意，尚未定案。網銀國際提供

地段堪稱中部最精華

網銀國際新企業總部大樓基地位台灣大道、惠中路口，面積1153坪，鄰近台中市政府、新光三越，地段堪稱中部最精華，附近土地行情每坪動輒200萬元起跳。該地原為維他露集團的資產，原本也打算蓋食品總部大樓，卻在去年出售給網銀國際。 
該大樓由三門建築事務所規劃，全玻璃帷幕外觀，設計雙螺旋逐層旋轉、盤踞而上，流線立面強化現代感，也象徵步步高升，並將融入綠建築概念，但最終版本尚未出爐。 
網銀國際發言人徐培薇表示：「對於地價及交易過程不便透露，不過買地加上工程費用，總投資金額達60億元，目前規劃暫定32層、140米大樓，預計可容納上千人，相關細節還在討論。」 
網銀國際2016年營收淨額38.67億元，稅後純益11.35億元，每股稅後盈餘為29.11元；2017年營收淨額45.06億元，年增16.53%，稅後純益10.74億元，每股稅後盈餘為25.04元。年年營收保持高水準，也不難理解近年為何如此大手筆買地自行蓋總部。 

網銀國際總部大樓基地位台灣大道、惠中路口，預計3年後完工陳恒芳攝

七期「轉骨」成商業熱區

徐培薇表示，集團多角化經營，包含最知名的閃電狼電競隊、電競聯盟、代理或自行研發的手遊等，另還包含創夢市集，但現在各部門多分散在不同樓層，未來新大樓完工較容易垂直整合資源，七期台灣大道也具有國際旗艦指標效益。至於大里軟體園區的總部為承租地上權方式，以研發、美術為主，總投資金額10億元，總計3年來在台中的投資金額已達70億元。
太平洋房屋7期秋紅谷加盟店經理廖香婷分析，七期近年逐漸進入「轉骨」階段，從傳統豪宅區塊到現在商業熱區，中小型商場紛紛進駐，商辦也一棟棟落成，自然生活機能提升、工作機會產生聚落，也會拉抬當地房市，像去年豪宅成交量提升不少，已大量回檔。 

網銀國際企業總部小檔案

◎地點：台中市西屯區七期台灣大道、惠中路口
◎開發面積：1153
◎樓層：地上32層
◎用途：全棟暫定為自家企業總部
◎設計理念：玻璃帷幕外觀，設計雙螺旋逐層旋轉而上，流線型立面強化現代感，塑造步步高升概念
◎總投資金額：60億元(含購地)
◎附近地價行情：每坪200∼320萬元
資料來源：網銀國際、《蘋果》採訪整理 

產業發展與就業人口向來為房市提供利多，過去中科園區進駐大肚山區域，帶動台中市西屯區、甚至大雅區周邊房價翻倍漲；隨著台積電中科園區台中基地持續擴廠大舉徵才，更帶動西屯區房價持續上揚。

台中建商表示，在豐洲科技園區與中科后里園區的帶動下，擁有商圈機能的豐原區、潭子區房市，預料將會向前邁大步發展，近年來已吸引包括富宇（4907）、坤悅（5206）、順天（5525）、鄉林（5531）等上市櫃建商爭相插旗豐原區與潭子區。

近期，台中市豐原區就有11個大樓預售案推出，粗估約有上千戶的供給量，每坪房價約在25~30萬元之間；其中富宇「敦南」案單價已開出「3」字頭，坪數規劃36~45坪的三房產品；另外，坤悅開發位在豐原大道與北陽路口的新案「心世代」，享有商圈、學區雙優勢，規劃1加1房或2房產品，讓首購族輕鬆入手。

往南的潭子區，在豐原區與北屯區房價開高的影響下，顯得相對親民。其中，久樘開發在潭子弘文重劃區推出的精裝宅「久樘臻星」，以優質配備吸引購屋族青睞；而鄉林建設、順天建設與寶璽建設也都相繼搶進潭子區布局，後勢看俏。

久樘開發行銷協理林德信表示，國道四號豐潭段正緊鑼密鼓施工中，起點自豐勢交流道起、終點於潭子銜接台74線，正好將豐洲科技園區與台中市區相連。在產業、人口、交通三方面利多支撐下，潭子區前景十分看好。

近年不少區域預售屋持續下探新低價，不但打到同區新成屋、中古屋，仲介業也受影響，業者私下坦言，過去接過一些建商委託的新房子，但買方精於比價，有時經營了老半天，結果找來的買方直接去跟建商簽約，「沒辦法，仲介費2%，代銷收0.4~0.5%，光服務費就是打不贏人家。」
 
例如台中市海線區域「遠雄之星」，推出量體已經破千戶，當中投資客有不少是在頭幾期買進，價格勢必不高，不過流通到中古市場的物件，卻少之又少，當地房仲業者表示，有零星接到幾件，但詢問度趨近於零，屋主可能只是想試水溫，買方還是傾向跟建商直接買。
 
建商對於自身產品價格的彈性，遠勝於中間還卡了屋主期待值的仲介業，台中市區的黃姓仲介也有慘痛經驗，「曾經為建商銷售店面餘屋，也動用自身人脈找到了買方，結果談價格談妥當天，買方直接就跟建商簽約了，從那時起就不再接建商尚未完銷的產品。」
 
畢竟論行銷資源、論價格彈性、論服務費，房仲都難跟代銷業競爭，1000萬元的房子，代銷服務費是建商提撥，消費者不用出，跟仲介買反而硬生生多出20萬元成本，因此比較機靈的房仲吃過虧，就不再跟未完銷的建案硬碰硬。
 
黃姓仲介表示：「現在業績頂尖的房仲，也幾乎都是經營土地、廠房、中古社區的類型，這些產品比較容易包裝出『產品唯一性』，房仲有限的行銷資源，才可有機會把效果放到最大。」（洪子恩／台中報導）

房仲業者對於新開發區段堆疊高昂的房價，也多保守看待，這些區域是代銷、而非仲介的戰場。陳恒芳攝

市場上有許多未完售的新成屋，仲介業者願意接的並不多。洪子恩攝

台中海線區域幾年間出現大量體的住宅大樓，實際在中古市場流通的卻極少。陳恒芳攝

根據財政部公布的最新統計， 106年國人遺產實徵案件共8271件，男性繼承比例占了64.1%，實徵案件遺產總額中，更有高達7成4男性被繼承人，而且遺產拋棄繼承人女性占了56.3%，顯示「家產不落外姓」及「傳子不傳女」觀念仍在，家產繼承仍以男性居多。

財政部統計，106年國人遺產實徵案件共8271件，男性被繼承人5301人，占64.1%，較女性高28.2個百分點，且實徵案件遺產總額中高達7成4由男性繼承。財政部分析，可能因家產的持有以男性為主，因此有遺產者亦以男性居多數。

此外，雖然民法明文規定兩性具平等繼承財產權利，但106年遺產拋棄繼承人5.6萬人中女性為3.2萬人，占56.3%，較男性的43.7%高約13個百分點，且往年大致維持此種差距。

同時，國人遺產拋棄繼承人中女性比重達5成6，較男性高出約13個百分點，財政部認為這顯示在「家產不落外姓」及「傳子不傳女」觀念下，家產繼承仍以男性居多，凸顯國人在財富傳承上，大多由男性傳給男性。

若就縣市別觀察，國人遺產拋棄繼承人的性別比重，106年除連江縣及嘉義市外，其餘各縣市均呈女性占比高於男性，顯見在遺產繼承的性別差異普遍存在，尤以宜蘭縣62.5%、南投縣62.2%、澎湖縣59.8%、雲林縣59.7%較高，顯示離島及農業縣市受傳統風俗與社會觀念之影響似乎更深。

大桃園房市循著「先中山、後二高」的發展軌跡，南崁、桃園等中山高銜接區域，均價率先站穩每坪25~30萬，近年這股熱潮開始轉向二高沿線，包括八德、青埔，紛紛被上市櫃建商鎖定，成為新興的推案熱區。

其中，擁有成熟的生活圈八德，都市發展一直相當穩定，早在民國84年，境內就達到15萬人的縣轄市標準，同時也是桃園市人口密度第二高的城市，僅次於桃園，尤其北二高鶯歌系統開通後，交通動線延伸至市區，加速區內人口移入，除了傳統的大湳商圈，八德擴大重劃區的加入，讓房市有了進一步的發展籌碼。

總面積達164公頃的八德擴大重劃區，是北桃園現階段腹地最完整的重劃區，不僅區內擁有建德、豐德兩條50米道路，尚有3千餘坪的建德公園，對面則是占地4043坪的北區青少年活動中心預定地，統包工程已於今年5月順利決標，計劃興建立3棟建築物，包括以青少年活動為主的「桃漾館」、含公托及親子館的「桃寶館」及「非營利幼兒園」，立面外觀以積木堆疊為設計概念，預計2020年11月試營運。

然而，最受地方期待的重大建設，莫過於今年10月15日正式動工的捷運綠線，路線總長27.8公里、共21座車站，預計2025年完成通車，其中G01預定站體位置便在建德路、興豐路口。

其次，市政府已計畫增設八德第二交流道，預計由50米豐德路延伸寬度30米、長度450公尺的聯絡道銜接國道3號，同時另一端的大溪區也由大鶯路增設連絡道銜接，換言之，日後可直接由此道避開傳統易壅塞路段，直接連接國道3號。

值得一提的，現階段本區與桃園一線區域相比，新案價格仍可見到1字頭，依照首購與換屋產品的定位與規劃不同，每坪合理成交價格約在18~23萬元，產品類型多為2~4房格局，總價門檻也控制在1200萬元以內，使得剛性自住買盤持續湧入，包括「景森」、「遊CITY」等成屋案穩定去化。

由雲景建設所資興建的「景森」，基地面積564坪，地點緊鄰八德棒壘球場，附近尚有仁德、湖濱和興豐三座公園，同時近捷運綠線G02站，公設包含接待大廳、中庭花園、交誼廳、會議室、閱覽室、健身房、桌球室等項目，單純84戶住宅社區，規劃24~40坪、2~3房產品，總價478萬元起，符合首購客層區間。

同在仁德路上的「遊CITY」，基地面積逾1600坪，150米的建築面寬加20米的臨路退縮，形成極為舒適的公共走道空間，全案住宅單位共計194戶，且雨遮不計坪不計價，規劃27~47坪、2~4房單位，現推出788萬元起買47坪4房優惠專案，配合2年免管理費以及室內高坪效規劃，吸引不少換屋客層目光。

八德另一個銷售熱區則是介壽路旁的廣豐重劃區，因本身即位在大湳商圈，重劃初期便已佔得機能優勢，除了占地8600餘坪的廣豐新天地外，緊鄰的1.6公頃廣豐生態綠地公園，更是現階段區域最具規模的綠地設施，同時一旁介壽路、忠勇西街有捷運綠線G05站站體，基本面籌碼極度充足，而握有最後一塊完整建地的桃大機構，在今年4月所推出的預售案「桃大誠」，一公開便席捲北桃園自住市場，引發業界及買方熱議。

和同區同質個案相比，「桃大誠」個案基本面具備顯著優勢，建築團隊由李天鐸、盧俊廷以及唐忠漢三位名家聯手操刀，以區域之最的規劃尺度搭配合理總價門檻，加上桃大長期深耕八德市場的品牌知名度，開案七個月銷售超過500戶；該案共計住宅586戶、店面1戶，於社區前方劃設1200坪的開放空間未來將鋪陳為綠意公園，此一設計使得部分戶別擁有等同千坪公園第一排景觀，規劃23~49坪、2~3+1房格局，另有58~101坪的特殊戶別。

每年一度的「大台中不動產高峰論壇」，吸引超過3000多人參與，今年適逢台中改朝換代，業界對於不動產業發展的經濟、政治面多抱持隱憂，呼籲政府應「放手」，無論是建築開發、房產交易、海外人才，都應讓市場自由發展。
 
房產政策專家田大全在會中，對於台中都市展提出不少建言，認為市府應「放手」，讓民間創意、企業創意能恣意發揮，如法國將酒莊經營成鄉村地標、日本能將酒廠打造成知名的惠比壽，創造高附加價值的經濟，「這些都不是政府管制出來的。」
 
田大全舉台中為例，例如在試營運的捷運綠線、規劃中的藍線，台北有如此多複合式開發、甚至在蛋白區的成功案例，都值得台中市府參考，「由政府作莊、釋放獎勵，不僅能創造新的生活機能、分散商圈，做商業開發有一定門檻，卻也是未來的趨勢。」
 
針對國內房市，住商不動產企研室經理徐佳馨指出，中美貿易戰影響台、韓供應鏈，但很多的業主回流台灣，多數並非為了創造新產線，而只是做資金停泊，因此對台而言是短多長空，實質就業機會並不一定提高，對不動產市場而言，仍須回歸基本面探討。
 
今年的高資產客戶群動向，徐佳馨認為，多數這類客層低調，不願買房買地置產上媒體，現在反而不願意購置房產，而是買進廠房等較不被注意的標的；至於企業、壽險等，會持續進駐老舊建物等待更新，或是進入商辦市場，獲取穩定租金或作為企業總部。
 
至於大眾房地市場，由於銀行對於法人、優質客戶採取寬鬆態度，算是一大利多；另因房價下降，租金未降，總價3~4千萬元，3~4%的收益型產品，成交量會大；未來成交價不再重要，銀行認定的鑑價才重要，因高資產客群要以此作為財務槓桿工具，貸出更多資金來。
 
中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄則表示，長期而言，人口下滑、老化、高薪人才持續外流，引進的則是低薪勞工，是不動產業最大的隱憂，對於外籍人才引入的鬆綁，產業結構的改變，都需即刻進行，才有機會挽回國家發展的頹勢。（洪子恩／台中報導）
 

人口下滑、老化、高薪人才持續外流，引進的則是低薪勞工，是不動產業乃至各產業界最大的隱憂。陳恒芳攝

大台中不動產高峰論壇，有3000多人與會參加。洪子恩攝

住商不動產企研室經理徐佳馨指出，資金前進收租置產型產品，是不動產業者今年的機會。洪子恩攝

房產政策專家田大全呼籲政府放手，莫在綁住產業界活力。洪子恩攝

「2019大台中不動產高峰論壇」今(17)日在中興大學舉行，討論不動產發展趨勢及進行專題演講，吸引估價師、地政士、不動產仲介、代銷及經紀人等從業人員及民3,000餘人共襄盛舉。

台中副市長令狐榮達代表市長盧秀燕到場致詞，他感謝每年大台中不動產高峰論壇齊聚相關業界公會菁英，以及產官學界等代表共商議題，相關資訊也提供市府作為規劃藍圖，期盼在各界共同努力下，讓台中經濟與房地產持續蓬勃發展。

今天的論壇，由逢甲大學土地管理學系教授陳建元擔任與談主持人，邀請令狐榮達與立法院副院長蔡其昌及內政部次長花敬群，就台中未來發展藍圖及中央現正推動的房市法令政策做說明。

另由住商機構發言人徐佳馨及趨勢專家田大權進行專題演講，並安排台中市地政局長吳存金、都發局長黃文彬、地方稅務局代理局長沈政安、中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄、台中市不動產開發公會理事長邱崇喆、大台中不動產開發公會副理事長王至亮等人與談。

令狐榮達表示，台中市好山、好水、好人才，在地理上也深具優勢，市長盧秀燕會積極落實「台中富市3」經濟藍圖，實踐「前店、後廠、自由港」，相信在大家的努力合作下，讓經濟與房地產相輔相成發展。

令狐榮達指出，台中市有1,124家不動產仲界業者，數量全國第一，且台中市的市地重劃每一期也都非常順利成功；這個論壇邀集所有產官學界一起討論議題，每年論壇的討論結果也提供市府參考作為規劃藍圖。

蔡其昌表示，台中市作為全台第二大城，過去中央與地方致力為各項建設奠下良好基礎，未來中央也會好好協助盧市長執政，期盼延續良好政策，帶動台中更好發展。

花敬群表示，他每年參加不動產高峰論壇，肯定台中不動產界與政府的密切結合，台中是全台最宜居城市，有山有海、有空港、海港，許多建設的成果讓大家看見台中逐漸脫胎換骨。

這段時間以來，中央陸續推出許多法案及新制度，如危老重建、社會住宅、包租代管等，感謝台中市政府與台中不動產租賃業的共同配合和努力。

吳存金指出，台中市公共建設日益完善，加以人口數躍升全國第二，建設發展創造就業機會，反應在地價變動上，近5年的實價登錄數據顯示，大樓、華廈新成屋及中古屋交易呈量縮價漲趨勢，其中新成屋上漲約20%，中古屋上漲近33%。

另外，透天新成屋則呈現穩定成長，平均總價上漲50%，透天中古屋交易則呈現量縮價漲趨勢，上漲率約28%，均呈現上漲趨勢。若以金額來看，不論中古屋或是新成屋，台中購買透天厝至少需1,000萬元。

「貨出去、人進來、高雄發大財」韓國瑜市長的競選標語能否兌現不知道，但高雄房市似乎看到曙光。高雄市不動產開發商業同業公會統計，去年會員申報開工高達9294戶，較前年增加4040戶，增幅達76.8%，而去年推案總銷更達1023.1億元，更創近3年新高。
 
統計指出，去年高雄市申報開工戶數是2013年後新高，當中大樓部分包括三民、楠梓、左營、鼓山、苓雅區等均有超過千戶申報開工。而就推案類型來說，大樓部分3房以下小宅高達7839戶，佔整體大樓89.6%。
 
高雄市不動產開發商業同業公會理事長張永義分析，高雄房市盤整已達3年，多數建商已近乎沒有成屋可銷售，因此紛紛申報開工，從去年過戶資料看來，新成屋移轉戶數超過7500戶，算是符合近年來平均值，而今年相對去年政經情勢穩定，也沒有大選議題干擾，房市可望維持熱度，當中包括楠梓、仁武、鳳山、鹽埕等首購熱區買氣依舊強勢，市區中大坪數豪宅，成交量也可望增加。
 
然而預售推案量激增背後，仍隱藏著許多危機，如小宅供給過多，極致小坪數住家激增等。高雄房屋市場調查協會榮譽理事長蘇永仁分析，目前高雄屬於剛性首購市場，但民眾實質購屋能力並未增加，因此建商紛紛推出20出頭坪小宅，控制總價讓首購客買得起，民眾可從預售階段觀察是否順銷，若預售時賣不好較容易在未來產生市場賣壓。（葉家銘／高雄報導）

市區20出頭坪小宅推案量極多，都是透過控制總價帶提升民眾置產需求。資料照片

透天申報開工量體微幅增加，但受到地價大幅上漲，供給量仍偏低。資料照片