不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

包租代管產業吸引日商興趣，並已逐漸就定位，其中東急、宅都及大京集團，都已在台設立分公司並加入公會，APAMAN雖已投資在地不動產業者，但仍未出現在公會成員名單裡。

台北市租賃住宅服務商業同業公會理事長陳柏勳表示，公會自11月1日成立以來，陸續有業者加入，其中不乏日商。他指出，政府推動社會住宅，在租稅優惠、修繕補助等助攻下，社宅包租代管的媒合率較一般住宅更高，因此成為日商鎖定的市場之一。

陳柏勳表示，有意投入包租代管的日商目前大多仍呈現觀望態度，尚未展開大舉招募或廣告，只能說初步「就定位」。他指出，日商未來希望鎖定大型社宅標案，並提供飯店式管理的高端服務，在地業者也已經與日商密切接觸，不排除發展策略聯盟。

據了解，日商宅都對於台灣市場相當重視，集團社長衣笠賢二在公會創會授證時，還特別遠從日本來台出席，今年已經在台正式成立分公司，不過目前尚未正式啟動運作。至於東急、大京集團原本在台灣就設有分公司，主要業務是銷售日本的不動產給台灣人，以及物業管理。目前兩家日商都已經是公會成員。

對於包租代管市場也有興趣的APAMAN，目前與在地業者21世紀不動產合作，主要業務是提供外商在台租屋，尚未正式加入公會。

前衛爾康老闆所在的黎明路一段烏骨雞舊店面，一連3間店面以新高總價3.96億易主，每坪價格高達6字頭，為附近少見高單價，也順利擠下年初台中五權路的肯德基、總價3.3億透店交易。專家表示，房市不振，但是店面、土地價格卻是高居不下，市場游資仍多，今年多筆店面或廠辦都是建商購入，要養地增值轉手機率不大，大多是要開發規畫小宅產品。

店面置產效應冷卻，不過今年台中多數高總價成交店面亦不少。像是豐原的新萬仁10億元廠房住家、北屯東光路上1.5億店面，以及此筆交易，都是建商所購入，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰補充，投資不動產看淡，但建商獵地方興未艾，顯見市場游資仍充裕，也相對看好後市，仍有穩定去化效果。
 
這次成交的3戶店面，地段位處八期外圍，附近土地少有成交紀錄，生活機能也不齊全，對面還是荒蕪一片的單元4重劃區。春耕不動產南屯店店長洪永翰分析，該地位處八期、單元重劃區交界處，未來有潛在開發潛力，以單元重劃區地價來評估，地價60~67萬元都還算正常水位。
 
實際換算該地開發效益，該土地面積592.2坪、屬住2土地，容積率220%，換算每坪成交達67萬元，所以未來建坪成本每坪將達30萬元，再加上營建及稅率管銷，未來若開發，至少要賣4字頭以上。洪永翰指出，單元2有些建案僅是住1-Ｂ，容積率更低都能推大樓，所以即便推單價4字頭、總價若控制千萬元出頭，市場接受度還是不錯，現在建商買地開發要的是薄利多銷。
 
進一步查詢這處創新高價的店面謄本資料顯示，買方劉姓自然人為興合力建設負責人，建商保守指出，暫無南下規畫推案，應僅僅是個人買賣交易。

另外洪永翰分析說：「建商銀彈充足，但因有房地合一稅，較少會等增值轉手，大多是推出低價小宅居多，資金更能有效周轉，尤其重劃區想像空間較大。」另一方面，也能直接以租代開發，像是近年許多餐廳都磁吸至單元重劃區，空地改停車場或餐廳都很常見，不但好管理還能節稅，也因此周邊土地相當保值，不見跌價跡象。（王鈞生／台中報導）

業者認為重劃區有想像空間，較高單價成交也屬合理，若要推案也能以小宅搶市。資料照片

豐原新萬仁廠區為當地最大筆不動產交易，建商將分期推造鎮案。陳恒芳攝

近年店面置產熱度低迷，高價成交多為建商為土地開發。資料帳片

新萬仁售總部3千坪地，將成豐原最大造鎮案，圖為「新萬仁化學製藥公司」外觀。資料照片

 

撰文．攝影／張世雅

推案主攻首購和首換的華友聯開發，今年銷售業績旺旺，第四季在高醫商圈推出的「IN H」預售大樓案，短短3個月就完銷，華友聯開發董事長陸炤廷表示，總計今年華友聯有五個建案完銷，餘屋僅剩20幾戶。

華友聯今年完銷個案有左營新光三越旁的「Le More」、華鳳特區「H Park」、「華悅」、台南舉喜重劃區「幸福JIA」，以及高醫生活圈「IN H」；預售案有左營果貿「i世界」、華鳳特區「森粼」，以及仁武的「秋紅谷」三個預售大樓合計有946戶供給量，其中，「i世界」總戶數513戶，已售七成五。

負責「IN H」銷售的曜群廣告協理邵泓指出，該案位於高醫生活圈，距離高雄捷運紅線後驛站近，共119戶，總銷約12.7億元，規劃坪數36至47坪，銷售單價落在22至24萬元間，今年1月動工，預計109年7月完工。

華友聯副總經理吳家德理論與實務經理兼俱，以全台受雇人口月薪分析，定位該公司產品以首購及首換為主，促使自105年起業績每年都穩定成長。 攝影／張世雅

華友聯副總經理吳家德表示，該公司自105年起業績每年都穩定成長，除歸功於土地庫存量，單是台南就有約4萬坪土地，讓推案無虞之外，華友聯以服務取代業務，提出全戶3年保固、歲末年終油漆服務、中秋溫馨送暖、佳節慶歡樂等活動，暖心服務，贏得客戶信任。

 

不以銷售快速為滿足，華友聯還把售後服務和手機APP結合，讓住戶能即時叫修獲得公司回覆。陸炤廷董事長指出，該公司已和專業人士著手設計售服APP軟體，未來客戶只要將房屋有瑕疵部分拍照上傳APP，華友聯售服人員就可根據客戶的資料，提供即時快速的維修，既有效率又可減少工務人員來回履勘，是國內建設公司率先使用手機APP完成客戶售後服務，日後購買華友聯房屋的客戶，皆可享受快速的售後服務。

【葉家銘╱高雄報導】近年蔡英文政府強力發展新南向政策，力拼東南亞旅客至台觀光，其成效對觀光產業是否有實質提升仍有待商榷，但近年中國遊客大幅減少卻已對高雄商家產生嚴重損傷。統計過去8年中國遊客每年前3季至高雄觀光人次，去年與今年分別為16萬與16.5萬人次，相對2015∼2016年達24∼25萬人次，衰退超過3成。

近年來高雄的中國遊客大幅衰退，許多商圈與飯店的生意皆受影響。資料照片

衰退超過3成

據交通部統計今年前3季至高雄旅遊人次，中國遊客僅16.5萬人，雖較去年16萬人略提升，但與2015∼2016年同期相比，少了約8萬人。中國遊客減少影響高雄各商圈發展，如新崛江、旗津、六合夜市等商圈均產生不小衝擊、攤商空置率提升，住房率也因此下降。 
高雄市旅館商業同業公會副理事長周文彬指出，過去中國遊客來台多從桃園機場進出，在高雄頂多停留1天，近年因中國遊客減少，許多旅店生意大受影響，由於中國遊客商機是發展觀光的重要一環，若中國遊客可南進南出，料將帶動高雄、墾丁等景點消費，至少要待2天以上才能提升整體觀光效益。 
高雄市旅館商業同業公會理事長劉坤福認為，新任市長韓國瑜未來要發展觀光產業，建議應多輔導旅館業者轉型、補助設備更新等，提升旅館質量，城市行銷則多推展地標式觀光景點，提高雄對各國遊客的吸引力。 

高雄許多商圈如瑞豐夜市，人潮大不如前。唐郡威攝

 

上櫃建商亞昕國際投資的林口亞昕福朋喜來登酒店今（11）日正式開幕，董事長姚連地表示，飯店試營運期間住房率破七成，顯示經營績效不錯，正式營運後，將上調房價，每晚房價可能在5,000元左右，目標明年營收挑戰3億元。

姚連地強調，亞昕國際從房地產開發投入飯店領域，主要有兩大考量，第一飯店事業能成為挹注公司穩定現金流來源，。第二長期來看不動產具有增值效益，在經營飯店事業的同時也能「養資產」，發揮資產極大值。

姚連地指出，亞昕福朋喜來登酒店在試營運的三個月中，每晚房價達4,500~5,000元，住房率破七成，顯示飯店營運績效不錯。接下來正式營運後，每晚平均房價希望力求達5,000元。集團目標明年第一年飯店營收挑戰3億元，期望第二年能做到損益兩平。

姚連地表示，位於A9捷運站旁的林口亞昕福朋喜來登酒店，是機場捷運線進入新北市的第一站，有門戶的感覺。對他來說，雖然他自身從事建築業31年，不過本身從退伍開始至今，一直以來對經營飯店很大興趣，加上飯店事業對集團現金流幫助大，因此才會從房地產開發商跨入飯店領域。

除了國內的林口亞昕福朋喜來登酒店之外，姚連地表示，接下來集團第二、三家飯店將會在集團投資、總銷約500億元的馬來西亞麻六甲造鎮案「亞昕喜來城」，該案將導入國際連鎖五星級的喜來登品牌飯店，以及集團首筆自有品牌－鉑昕飯店。

其中前者房間數近300間，自有品牌約530間房，未來喜來登品牌將鎖定國際客戶，鉑昕飯店則是屬於商務客以及觀光團客。

 

對於選後房市市況，身為第一線銷售的代銷業者－傳真機構董事長暨中華民國不動產代銷公會全聯會榮譽理事長王明成今(10)日表示，明年房市在市場供給量大，加上台灣經濟沒有明顯起色下，買賣雙方恐將進入半年到一年的價格僵持戰。

王明成表示，今年第3季至今預售、新成屋一手市場整個都下來，主因中美貿易大戰與選舉不確定因素有關；選後及明年房市部分，由於國內整體經濟沒有明顯起色，加上新北市眾多重劃區供給量龐大，像是央北重劃區，認為接下來房市將面臨買賣雙方對價格認知差距的僵持戰，這個僵持戰可能維持半年到一年的時間，因此接下來市場買氣能否打開，要看賣方（建商）誰的口袋深，以及區域競爭者多寡。

王明成分析，以央北重劃區來說，明年將是一級推案戰區，接下來預售新建案要比的是建商品牌力、公司財務健全度、公司後端服務能力，以及建案是否為特殊性產品等，也就是哪一個建案「性價比（CP值）高低」。

傳真機構經理褚雲仙表示，以「國泰豐格」來說，從今年6月潛銷至今，全案172戶、銷售率達八成，就是因為國泰建設品牌力，以及長久以來售後服務到位，且全案平均成交均價在58~68萬元，平均高於區域每坪成交均價55~58萬元大約一成以上。

王明成強調，明年中美貿易戰的變數還是很多，對於經濟的影響還是很大 認為明年房市還是會以自用為主，整體房市將呈「價穩量平」格局。

位於大安路公辦都更區的自辦都更成功案例「吉美大安花園」，趁著選後利多、順勢推出。吉美建設總經理林進輝直言：「大安區雖是台北市蛋黃區，但很多區域居住環境卻比許多蛋白區或非台北市還不如」。「吉美大安花園」位在的大安路近年來明顯老化，老宅與區域更新勢必同步進行。

向來以都更為使命的台灣都更豪宅專家吉美建設，至今已完成5件都更案，另有3件案子進行中，市場成效第一，經驗值足以讓市政府相關單位取法。歷經十年整合的「吉美大安花園」，聯合台灣其它三大建設，首鋼、新濠、李氏投資，歷時十年，整合出大安路近千坪的壯闊基地，並禮聘國際P&T集團、豪宅室內設計大師杜文正、照明設計大師袁宗南、瀚翔景觀、台灣大林組、K&H建築師事務所、久年營造、宗誠結構等國內外最強八大團隊，打造大安路等待三十年的都更豪宅大案。尚未開案即成交三成多，購買客戶幾乎皆來自大安區域，身份涵蓋醫生、上市傳產公司企業主等，當中有人將一整層全部買下，作為家族傳世宅。

台北市不動產公會理事長蔡竹雄認為，選後兩岸將恢復良好互動，人民就會有信心購屋置產。對近來聲勢看漲的高雄，蔡竹雄認為已經帶動全台以「拚經濟」為共識，只要北市動起來，必定會拉抬中南部房產市況。

創意家行銷董事長王明正也分析，明年絕對會是不動產精彩的一年！政府端出「海外資金匯回優惠稅率」，初估吸引超過兆元的資金回流，中美貿易戰讓台灣受惠，除了近來台商鮭魚返鄉，讓豪宅市場再次啟動，近一年多，就接獲不少企業主詢問上千坪工業與商辦用地，價格也開始水漲船高。(工商時報)

（中央社記者韋樞台北10日電）中鋼集團旗下中欣開發在高雄亞洲灣區新完工的「欣灣時代」住宅便宜大碗，CP值超高，這兩天看屋人潮不斷，幾乎快搶光，中欣透露，旗下土地資產雄厚，下一起首購族建案在橋頭區。

中鋼集團子公司中欣開發推出的第一起建案「欣灣時代」，總戶數僅164戶，從上週六起開放看屋，下訂戶已達100多戶，幾乎快要完銷，甚至重演幾十年前台灣房地產大好時代「排隊看屋」的盛況。

中欣開發總經理徐逸治表示，「欣灣時代」29層高，每層樓為3拼型設計，均為兩戶92坪配一戶78坪，A、B兩棟大樓共164戶，每坪從低樓層的25.8萬元到高樓層的33.8萬元，每戶配售兩個車位，以高樓層來算，每戶總價約3354萬元，低樓層也要約2311萬元。

由於「欣灣時代」開價相當實在，比起附近其他建案動輒每坪開價38萬元到60萬元來看，確實平價許多，CP值頗高。徐逸治指出，中欣的開價幾乎等於成交價，因此週末兩天一下子就搶訂百餘戶，僅有少數約5戶為下訂後因別的因素而退訂，但很快被後繼者補位，目前所剩戶數不多。

徐逸治透露，A、B棟每戶配兩個車位，C、D棟為中鋼員工購買共222戶，每戶配1個車位，共有550個車位，再加11個殘障車位，整個地下室多達5層，因此地基必須要打到約10層樓、39公尺深，相當穩固。

他透露，中欣開發正在北高雄的橋頭區的重劃區興建一批供首購族和換屋族的樓房，基地約2300坪，興建5棟樓，共360餘戶，每戶約26坪到49坪，可提供附近的楠梓加工出口區、華邦電子等企業的上班族購買。（編輯：郭萍英）1071210

高雄市今年建物法拍量1~11月已來到854戶，量體已比2015~2017年3年還多，創下近4年新高，若以月均計算量體增加約25%，當中包括三民與苓雅區都有上百戶房屋遭到法拍。針對未來房市，專家分析，低利率讓多數屋主有恃無恐，也不輕易降價，韓國瑜市長當選，議價空間更小了。
 
台灣房屋高雄美術館特許加盟店經理李哲維分析，利率高低決定有急需用錢屋主壓力大小，目前屬於低利率時代，看起來短期要大幅提升利率機率不大，因此即便今年高雄法拍量創新高，但跟歷史高峰每年3~4000戶相比，其實整體量仍偏低，屋主若有心要處理手上資產，只要降低售價通常都有人接手。
 
針對韓國瑜當選後中古屋房市交易，李哲維分析，不少屋主好像吃了大補丸，認為未來房價可能會漲，開始拉高成交價格不輕易降價，這也將讓購屋族置產難度提升，部分中北部建商還高喊未來房價會漲，更增添屋主們的勇氣，「然而從高雄長年房價分析，高雄近年來漲跌有限，主要仍受新建案供給與開價高低影響。」（葉家銘／高雄報導）

新建案多寡與價格高低，往往才是影響房市主因。資料照片

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】台中市政府近年持續優化投資環境、積極招商引資，日商三井不動產不僅在台中港打造購物中心「MITSUI OUTLET PARK 台中港」，更加碼投資東區台糖湖濱生態園區，日前台糖公司已通過三井提出的租地投資計畫書，將其評選為台糖湖濱生態園區最優投資人，待市府協助後續相關行政程序後，三井集團將租下園區逾4.36公頃土地開發親子主題複合式商場，成為該集團在中部地區的第二個據點。
 
日本三井不動產近年積極布局中台灣，除斥資25億元，在台中港打造中台灣最大規模的臨海購物中心「MITSUI OUTLET PARK 台中港」即將在12月12日盛大開幕之外，近期又於台中東區台糖湖濱生態園區敲定第2個中部據點，台糖公司已在日前通過三井投資計畫書，評選三井為最優投資人。
 
經發局說明，這次土地標租，台糖以設定地上權招商，將出租當地「C區」及「E區」土地面積，分別逾2.74公頃及逾1.61公頃，合計逾4.36公頃，期限訂為30年，上述土地屬於「第三之一種商業區」，容積率420％，建蔽率70％，十分適合開發大型複合式商場，目前三井已順利通過台糖審查，後續將由市府協處包含環境影響評估、交通影響評估、地籍分割、用水及排水計畫、防火避難綜合檢討、建築執照及使用執照取得等程序，完成後三井集團將租下台糖湖濱生態園區逾4.36公頃土地，初步規畫開發以親子客源為主的複合式商場，為台糖湖濱生態園區注入活水。
 
經發局強調，市府為提升整體投資環境，不僅興建產業園區、會展中心等硬體建設，也全力協助企業解決土地、人才、技術、資金等問題，成為企業強而有力的後盾，除了三井不動產投資台中港、台糖湖濱生態園區之外，近年許多指標性企業也落腳台中，包含永聯物流共和國烏日園區、台積電中科擴廠、安川電機技術服務中心、美光記憶後段廠啟用、吸引力生活事業旗下的「ATT 4 FUN」連鎖購物中心進駐烏日等，可見台中的確具有投資吸引力。
 
其中，國泰金控旗下國泰人壽則在12月4日公告，以76.64億元買下台灣大道與文心路交叉口土地，面積約3260.65坪，買入後將規劃啟動包括飯店、商場及商辦大樓的複合式商場，租金報酬率可望達到3%，預期2022年完工。
 
此外，台中市政府推動中區再生計畫，台中車站新站啟用後，相關周遭建設也陸續啟動，台中車站鐵道文化園區佔地約2.97公頃，範圍包含舊後站、20號倉庫群、西南段部分鐵路高架軌道下方空間等ROT範圍、鐵道文化園區E區及B區等BOT範圍，兼具歷史、文創及休閒氣息，日前已由德昌營造取得最優申請人資格，預計至少投資30億元進行園區整體營運，為台中舊城區打造新亮點，估計每年可帶動觀光休閒及藝文消費等社會間接效益約81億元。
 
經發局表示，幾件大型投資案拍版定案，顯示市府近年來整體投資環境得到企業認同，尤其以企業投資區位來看，捷運綠線丶大車站計劃、綠川及柳川整治等利多對於確實發揮帶動效益，成功活絡周邊商業發展，未來市府將持續優化投資環境、積極招商，協助所有潛在投資者排除障礙、提供投資諮詢與輔導，共創大台中繁榮經濟。

高力國際發布最新「亞洲發展金融業首選地點」研究報告，香港拿下亞洲發展金融最佳地點，第二、三名分別是東京、新加坡，台北市因房地產表現不佳，外商保險業者幾乎退出台灣市場，落後上海、首爾、深圳，排名第七。

「亞洲發展金融業首選地點」研究報告，是針對亞洲16座城市，依照社會經濟、房地產表現以及人力人才因素等三大項目，進行評分比較，香港經商環境便利、監管治理明確，加上股票市值、跨境銀行業務量排名以及外商直接投資城市的金額都名列前茅，因此奪下亞洲發展金融最佳地點。

排名第二的東京，在社會經濟因素方面，排名16個城市第一，顯示作為全球金融中心的氣勢，人力人才部分得分也相當高，主因是政治穩定性高，經商環境便利，以及生活品質優良。

排名第三的新加坡，也是以政治穩定、經商環境便捷取勝，至於排名第四的上海，主要因為是中國金融之都，在經濟規模和財富方面得分很高，上海在房地產因素方面也取得很高評價。

台北市在社會經濟排名第七名，人力人才排名第五名，但在房地產這個項目排名第15名。

高力國際董事總經理劉學龍指出，台灣的商用不動產曾有過輝煌表現，尤其是1991年當時金融開放，吸引傳產、營建等上市櫃業者要切進金融產業，可用百家爭鳴來形容，也直接帶動商用不動產的需求，尤其是辦公室租賃以及分行店面設立的需求，進一步推升租金上漲的力道。反觀現在，外商保險業者幾乎退出台灣市場，就連外商銀行也逐步減少。

劉學龍表示，造成外資金融投資逐步縮手，甚至撤出台灣市場，與稅制有很大關係。當多數國家以減輕稅負吸引人才與投資時，台灣反而祭出房地合一稅制，其實都是某種程度對外資是不友善，當然沒有外資敢進來。

 

全國房仲聯合會理事長林正雄今天呼籲降低房地產的持有稅，以鼓勵更多年輕人成家，並以租稅特赦方式，吸引海外10兆元資產回流，振興國內經濟。

五大不動產業今天舉行聯合年終記者會，林正雄說，2016年上路的房地合一稅高達45%的稅率，是導致房市未能回歸正常化的癥結，加上隨著公告地價、與房屋標準造價提高而調漲的不動產持有稅(地價稅、房屋稅)，如同是重創房市的「兩把利劍」。

林正雄說，房地合一、實價課稅的階段性任務已完成，應該退場，未來售屋所得可納入綜所稅計算，以建立合理稅制、落實居住正義，並增加政府稅收。

林正雄強調，房地合一稅規定2年內移轉稅率35%到45%，民眾因稅率太高不敢買房，房市交易量因此驟減，政府也收不到稅，已經形成人民、政府、產業三輸局面。

林正雄呼籲，趁著全球各國實施肥咖政策，政府應趕快通過「租稅特赦草案」，引回台灣中小企業數十年海外打拼的10兆元資金，以投入符合政策的特定產業，並設定信託專戶專款專用，有效控管回台資金流向。

他強調，10兆元資金相當於台灣去年GDP的55%，可望創造房地產業機會點，商資金回流雖有限制特定產業，但本國收益可以用來置產，頂級豪宅產品看漲。

另外，今年九合一選舉中，以「拼經濟」為主軸的選戰策略大獲全勝，房仲全聯會也選定以「亮」作為代表字，象徵明年的社會氛圍重回和諧，整體經濟及不動產市場都將回歸穩定。

 

信義房屋針對六都與新竹地區進行2018年購屋房型統計，新竹人購置四房的比例達16.2%，購置4房比例超越六都，竹北的4房成交佔比更高達26.2%，每成交四間就有一間4房產品。

分析原因，主要是新竹房價約為北市的三分之一，房價水準相對雙北平價，加上新竹民眾的所得收入是全國第一，因此房子可以買得更大，住得更舒服。

信義房屋竹北高鐵店店長吳曉芳指出，新竹有三個特色，包括最會生、最會賺、最敢花。

近年發現不少竹科上班族，小孩子第二胎出生，本來的房子居住空間太小，因而換屋購置4房產品，在竹北可能總價1,400~1,500萬元就有入門的4房車位產品，同樣的總價在台北只能買個2房產品。

一般認為4房產品可能會多留一間給長輩同住，不過觀察有些新竹人若有長輩居住需求時，可能直接購置兩戶，一間給長輩住。購置4房產品多是希望追求居住的舒適與有品質，因此有些人多規劃一間書房或衣帽間，有些則是將4房改為3房與一個開放空間，讓客廳的空間可以放大，提升居住品質與質感。

根據統計資料顯示，新竹4房的平均房價每坪約21.7萬元，大約是北市每坪62.5萬元的三分之一，也比新北市一坪少了10萬左右。

新竹地區3房車位產品仍是市場上最主流的產品，不過相較於北部的小宅當道，新竹的小宅市場並不突出，反而新竹的透天產品佔比接近二成，明顯高於雙北市，由此可見新竹人購屋真比起雙北市「大氣」許多。

現行都市計畫實施問題重重，都市發展失控屢遭監察院糾正，政大地政系教授邊泰明表示，《國土計畫法》要在2019年以後才會公布實施，在缺乏上位計畫指導下，衍生公設保留地地主財產權遭侵害、都市計畫過度擴張、農地流失、土地開發供需失衡等亂象。他強調，未來縣市政府應配合《國土計畫法》進行通盤檢討改善。

余紀忠文教基金會與台北大學都市計劃研究所3日舉辦「後工業化台灣都市計畫法的大挑戰與跨越」論壇，以政策建言為目的，匯集學界、官方，共同探討台灣都市與空間規劃的迫切議題，針對後工業化台灣《都市計畫法》的挑戰提出政策建言。

論壇當中，面對缺乏《國土計畫法》指導，引發都更開發零碎化、農地流失等爭議，邊泰明提出五大建言，首先透過國土計畫，確實落實成長管理；嚴格控制新擬定都市計畫，有效保護良田；通盤檢討內容的改進；透過都計檢討，指導都更計畫，以及修改《都計法》，保障人民財產權。

台北市政府副祕書長李得全也直言，企業主義盛行的都市治理深化社會風險，像是容積移轉是以鄰為壑，容積銀行更是隔空抓藥的賣空手法。而《都更條例》自始即為閃避都市規畫的便宜之計，是政府主動搭建都市計畫法制架構的違章建築。值得注意的是，房產經濟失速列車，正深化社會對立與環境風險。

李得全建議，未來應從一個地球、永續性規畫與風險社會治理出發，推動「容積移轉獎勵由社區公決」運動與授權，落實審議式民主，取消不具公共利益的容積獎勵與減免稅捐開始！(中國時報)

以生產毛巾起家，目前業務以土地開發、住宅興建、商場經營為主的廣豐（1416），昨（3）日在線上法說會上指出，今年第二、三季因缺少建案入帳，因此出現虧損；不過，第四季會有出售北市敦化南路不動產入帳，因此可望轉虧為盈。

受到建案減少入帳因素，廣豐1～10月營收只有2.32億元，比去年同期減少89.37％。

廣豐在9月底以7.6億元出售北市松山區敦化南路一段不動產給南山人壽，交易金額總計共7.6億元，獲利4.19億元，可望貢獻每股2.26元，10月過戶，將在第四季認列。

廣豐目前主要營收來源，主要來自旗下寶豐資產管理公司預售案（廣豐公園NO.3）完工交屋戶及餘屋；以及在桃園八德廠區打造的「廣豐新天地」商場收入。

「廣豐新天地」是在2017年初開始營運，為一具影城、商場、美食街與量販店、宴會廳等複合功能的生活休閒娛樂中心，商圈涵蓋百萬人口。(工商時報)

「愛情摩天輪」在韓國瑜當選高雄市長後，再度成為焦點，劍湖山最大股東-耐斯集團，看好高雄觀光產業、有意搶搭「韓流」風潮、前進高雄投資！對此，劍湖山世界總經理王瑞堂指出，劍湖山擁有遊樂園與摩天輪的經營優勢，很樂於走出去、與高雄市政府共同發展民生休閒娛樂產業；至於要投資高雄這件事，還需要內部的討論與規劃，才會對外公布。

韓國瑜當選高雄市長後，隔兩天在臉書直播時透露，至少10家企業表達有意願投資高雄。韓國瑜昨（3）日在國民黨高雄市黨部接下當選證書時表示，耐斯集團的董事會成員告訴他，集團有興趣進駐投資高雄，但詳細情況要等到董事會決議後才會宣布。

此外，為活化資產、減輕負債比，劍湖山董事會決議通過「劍湖山王子大飯店」不動產擬採售後租回，授權董事長在一定金額洽特定人辦理。

王瑞堂表示，劍湖山王子大飯店總客房數293間，今年前3季平均住房率約6成，未來若能順利洽策略性特定人出售後再回租，「雖然劍湖山切割了不動產的所有權，卻能確保擁有飯店的經營管理權！」他強調，飯店售後再回租，劍湖山仍可認列飯店的營收與獲利，對整體營運將會呈正向發展。(工商時報)

公益出租人享有租稅優惠，不過地方稅務局近來發現部分民眾誤會租稅減免規定，例如將房屋出租給公益團體，或是出租的房地一年內出售的話，都無法適用自用住宅優惠稅率。

 

所謂的公益出租人，是指住宅所有權人將住宅出租給符合租金補貼申請資格，經縣市主管機關認定者，在綜合所得稅、房屋稅、地價稅上都享有租稅優惠，其中綜所稅每屋每月可有1萬元免稅額，房屋稅、地價稅則依據各地方政府規定，可依自用住宅優惠稅率開徵。

新竹市稅務局昨（3）日表示，近期有民眾將房屋出租給公益團體，主張可適用公益出租人優惠稅率，然而該局強調，只有將房屋出租給弱勢租屋族群，才是所謂的「公益出租人」，租給公益團體並不適用。

另外高雄市稅捐稽徵處也表示，有公益出租人所出租的房地，在一年內希望出售，詢問房屋稅及地價稅是否可比照自用住宅稅率核課土地增值稅？

該處表示，經過地方政府認定為公益出租人的民眾，房屋稅、地價稅部分，可依自用住宅稅率課徵；然而，土地增值稅就無法適用。

依據土地稅法規定，土地增值稅要使用自用住宅稅率，可分為「一生一次」及「一生一屋」兩種，分別規定在出售前一年內、前五年內，必須都是自用住宅，沒有出租或營業使用情形。

因此，雖然公益出租人是出租房地給弱勢，但仍屬於「出租」行為，也就無法在土地增值稅上，適用自宅優惠稅率。

此外，稅務局也提醒，公益出租人必須是住宅所有權人，如果租約上所載的出租人，並非住宅所有權人，就無法被認定為公益出租人。

官員表示，公益出租人租稅優惠主要是鼓勵房東，將房地出租給中低收入或是身心障礙者，但房東必須符合相關規定，才可以適用優惠。

【齊瑞甄、王立德╱台北報導】高雄市新市長韓國瑜人氣夯，吸引不少企業喊加碼，遠東集團董事長徐旭東昨再度表示將投資逾百億，涵蓋遠百、亞泥旗下土地，以及化工、運輸業等4領域。

同時，滿手資金的壽險業，不動產投資長期「重北輕南」，但包括台壽保、富邦人壽等，近年在高雄都有大手筆的獵地計劃，前者的「和發產業園區」已進入開發招商階段，後者則是首次進軍高雄，投入逾120億元興建複合式商業中心，剛好搭上這波「韓流」熱潮。 

富邦攜高市府開發

今年壽險業投資不動產共5件，其中，僅富邦人壽3月花78億元投資高雄鼓山區的地上權，其餘如新光人壽分別在5月、11月買北市地上權、A級商辦樓層和車位；國泰人壽6月買基隆店面；南山人壽9月投資北市商辦則花7.6億元。
統計今年5件不動產投資案，僅有1件在南台灣，其餘均落在北部，不難發現壽險業長期「重北輕南」的投資現象。
富邦人壽5月與高市府簽約，敲定1萬1636坪的地上權開發案，預計興建飯店、商場、辦公大樓等綜合商業中心，地上建物的樓地板面積達12萬坪，預計2019年底動工，2024年完工啟用。房仲業者分析，高雄投報率相對台北低，但因屬地上權、售價便宜，也成吸引買主出手的關鍵原因。
富邦主管說明，壽險業在台北投資「高度競爭」，一有土地要標售的消息傳出，各大壽險便蜂擁而至，讓脫標價格愈發高漲，「相較起來，進高雄的就比較少」，富邦也採「分散投資」的思維，在台北之外的都會區「補足水位」。 

台壽買下漢來大樓

該主管指出，重點還是在於有無大片的精華區土地釋出，以供壽險業開發收租，尤其壽險業資金幾乎都是長期資金，自然要找可以長期固定收益的投資標的，若高雄市接下來能有更多大塊的精華區土地釋出，富邦也會多加考慮。
另外，台壽保可說是目前壽險業中，投資高雄資金最多的1家。
台壽保前身為中信人壽，2015年砸下123億元投資高雄和發產業園區，以及33億元的高雄市圖書總館附屬設施BOT開發案。其中，位在高雄大寮區的和發產業園區，受惠美中貿易戰推升台商回流，大發基地進駐率突破8成，台壽保坐享收租成果，如今又逢韓流熱潮加溫，高雄招商力道加大，後市收益可觀。 

百貨飯店投報率高

2016年，台壽保再度狠砸165億元，投入地上42層、地下7層的高雄漢來新世界中心，大樓內包含漢來飯店、漢神百貨及漢來美食，台壽買下全棟大樓後，回租給漢來集團20年，租金收益率上看3~4%。
如今隨韓流發威，房仲業者預估，漢來新世界中心的收益率將遠超過往行情，總計台壽保在高雄投資的不動產及土地開發案，總金額已上看321億元。
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出，高雄近幾年商辦市場的需求不大，壽險業投資要達到主管機關租金投報率2.345%的要求有難度，因此，壽險業在高雄投資不動產時，多考量投報率高低，主要仍以百貨、飯店為首選。 

考量政策租金收益

黃舒衛分析，未來高雄不動產的發展潛力，一是陸客來台資金流向觀光，住房價格被拉抬，提升整體飯店租金的收益率，有望超越2.345%的水準，效益最為直接；其二是產業經濟的需求發酵，政策帶動企業跟高雄市府合作規劃，台商、外資若搶進高雄設廠投資，搭配土地資源相互結合，效益也將大躍升。
房仲業者表示，近期市場上確實有壽險業、外資等，陸續對投資高雄市場展露興趣，並有不少賣方待價而沽。據了解，投資者最看好的產業，多是近年衰退最嚴重的觀光市場，新興的商業不動產也是瞄準目標，如物流、長照、共享辦公室等。
不過另一名大型壽險主管指出，壽險業的資金來源是「保戶的錢」，如何能確保投資項目有穩定的收益，絕對是壽險業投資前最主要的考量項目，因此政策延續性、租金收益率等，重要性不言可喻，壽險業也會觀察高雄未來的政策延續性。
該主管說：「不能像台中，換了新市長就馬上廢除山手線的規劃。」如此一來，「政策延續性」在壽險業心中，就會打了個大問號。