房市景氣沒見好轉，現在新屋和中古屋都可能滯銷！根據公告，新北市林口區建案「善田笠品」整棟落入法拍，預計下月6日執行第一次拍賣，底價近5.4億元。
根據住展雜誌資訊，「善田笠品」基地位在新北市林口區文化三路一段上，鄰近林口三井Outlet，是2015年推出的預售案，建案共規劃29戶，坪數28~40坪，預售時期每坪開價約42萬元。
根據司法院法拍屋公告，「善田笠品」一拍底價近5.4億元，拍賣原因為清償票據，《自由時報》引述法拍業者說法指出，上述建案的建商股東曾向板信商銀借貸約1.9億元，不料首期利息就無法繳納，因債務問題複雜，加上一拍底價高於行情，短時間內恐怕很難拍出。
房仲業者則表示，林口因為鄰近桃園機捷、林口長庚醫院以及三井outlet，吸引大批台北投資人置產，但隨著房價下修，林口新市鎮今年多筆轉手交易都以賠售出場，即使建案緊鄰機場捷運林口站精華地段，但屋主轉手同樣賠售，持有不到1年虧逾200萬元出場。(中時電子報)
台北包租婆黃太太因高齡租客偶有欠繳房租，還開口預借押金還感到煩惱，代管專家建議，房東若發生房客欠租的衰事，根據《租賃專法》規定，房客欠租只要達2個月，經催告仍拒繳，便可終止租約。
房客若欠租未達2個月，房東在現行法律仍束手無策，但是若達2個月房東即可決定終止契約，但需於終止前30日以書面通知房客。房仲吳國榮指出，房客欠租達2個月後，房東可隨時主張終止租約，但多數房東仍希望以和為貴，會先採取溝通方式，溝通若不成，建議房東直接對欠租房客寄發存證信函，或是到公所申請調解，甚至向法院提出民事訴訟，請求遷讓房屋。
而若對方逾期未返還房屋，屋內物品也視為拋棄物。房仲業者吳國榮指出，房東可進入房屋處理，但最好能委請管理員、里長或警察等陪同，並將屬於房客物品整理妥善，免除違法的疑慮，處理費用可由押金扣除，若不足房東還可請求房客給付。（王鈞生／台中報導）
建商表示，短期來看，雖然「資金特赦條款」會為現階段的房市注入超大活水，不過長期之下，民眾薪資所得未提升，購屋能力未改善，不僅會加劇民眾負擔，更可能放任房價亂漲一通，讓高房價問題再度惡化。
華固建設總經理洪嘉昇表示，政府研擬推行的「資金特赦條款」，若是能讓海外回流的資金投入生產或製造的「實業」上，能進一步提升國內就業率、民眾薪資所得等，這是對台灣最好的情況；不過，從過去經驗來看，回流的資金的確有許多投入不動產業。
洪嘉昇強調，「資金特赦條款」短期來看對房市有好處，但若房價被炒高了，相對來說國內經濟沒有同步成長、民眾薪資所得並未大幅提升，只是加劇消費者購屋負擔，不是一件好事；他認為，不論是政府或是業界做事不能短視近利，「資金特赦條款」必須要有完整配套政策再推行。
洪嘉昇分析，不僅是「資金特赦條款」，將吸引大筆資金回流台灣，被稱作全球版肥咖條款的《共同申報準則》（CRS），也將會讓海外龐大資金回台，政府必須好好將資金導引至「實業」上，若是資金再流竄炒房，高房價問題恐再度惡化。
這一兩年許多自住客都在苦等進場時機，但居高不下的房價下降速度卻如牛步，到底2019年房價會不會下修？是不是買房的時機呢？品嘉建設關係企業董事長、台北市及新北市老屋改建協會理事長胡偉良指出，要房價下修有感，又要年輕人買得起房子，以目前大台北地區可建素地越來越少的現實面來看，唯有大規模老屋改建才能解決房子的「供應」問題，只要供需達到平衡，自然就有效抑制高房價了。
但現實狀況是老屋改建困難重重，原住戶人人希望一坪換回一坪，不過以目前的容積率法規來看是很難做到。為此，胡偉良提出解套的辦法「適度的放寬台北市住宅區的容積率（從225%放寬到300%），然後，再輔以積極、務實的推動老屋改建才有可能讓新屋房價開始下修。」
胡偉良預估只要台北市放寬住宅區容積，原來住老屋的屋主不必再另外尋屋，這樣就減少了住戶的換屋需求，另方面因容積獎勵所獲得的增加戶數可以對外銷售增加供給，這樣一方面需求減少，另方面供給增加，雙管齊下將有利於房價的下修程度和速度。胡偉良強調，放寬容積率，以增加房屋「供給量」，而供需多寡決定房價高低，只要供需達到平衡，房價自然趨於合理化，人人買得起房就不再是空洞的口號了。
台灣房屋透過實價登錄大數據分析今年北市房產交易「成交密碼」，成交區域以中山(14.6%)、內湖(11.8%)、文山(10%)為前3大熱門區域；總價則以1000到2000萬占39.8%最多，買家最偏好坪數為20至30坪。
若專看今年台北市房屋成交總價，以1000到2000萬占近4成最多，其次為未滿1000萬、占比21.8%，2000到3000萬元占比18.7%。也代表今年以來，台北市房屋交易高達80.3%的成交總價都在3000萬元以下，3000萬以上成交價僅占交易量的2成，可見台北市太貴的房屋，大多數普羅大眾還是「買不起」。
雖然多數人都偏好住新屋，但統計也顯示，台北市成交量最大的「屋齡區間」，以30至40年房屋為主、占28.4%最多，1年以下新屋只占7.3%、占比最低。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，台北市不動產近年難得價格下修，買家趁低點卡位入場，但「自住型」買方購屋實力有限，因此傾向在「30坪以內、總價較低物件」；她說，預售屋或新成屋雖然屋況條件好，但是「單價仍屬區域最高」，且相對新大樓的高公設，30年以上物件的中古公寓或華廈「實用空間大」，對講究CP值的小資族而言，吸引力更大，在略為裝修後，有機會打造一個溫暖的小窩。
張旭嵐表示，台北市最多低總價小坪數物件的中山區，因而成為房產熱賣區域，而內湖和文山區房價都較蛋黃區實惠，因此名列近年交易最熱區。
張旭嵐表示，不少購屋族還是有「台北市門牌迷思」，認為整體機能好，房屋增值機率高，尤其幼兒福利略佳，因此小資夫妻還是會希望有機會在台北成家。不過也因為房價高，因此在相同的總價預算下，只能買到台北市蛋白區、屋齡高的「小宅」。
好房網News記者黃靖惠／綜合報導
有殼、無殼族都想有一個安穩的窩，但高房價、高租金壓力下，全民期待有效平抑房價方法，對此雙北老屋改建協會理事長胡偉良指出，讓台北市的房價下降最快、最有效的方式，「適度的放寬台北市住宅區的容積率從225％放寬到300％，然後，再輔以積極、務實的推動老屋改建，才有可能讓新屋房價開始下修。」
高房價淪為社會進步的毒瘤，他指出，高房價增加人民痛苦，不只淪為房奴，甚至出現越來越多單身族，以及不敢生孩子的年輕夫婦，而房價上漲是必引來租金調漲，因此可能買不起也租不起，老人無法安度晚年。
有殼、無殼族都想有安穩的窩，但高房價、高租金壓力下，全民期待有效平抑房價方法。圖／好房資料中心 他預估，台北市住宅區容積放寬後，老屋改建成功率必可大大提升，原來住老屋的屋主不必再另外尋屋、減少了住戶換屋需求，另一方面因容積獎勵獲得增加戶數，可以對外銷售增加供給，這樣一方面需求減少，另方面供給增加，雙管齊下將有利於房價的下修程度和速度。
針對「提高法定容積率以加速都市更新」之議題，台北市都發局也曾發新聞稿回應，若住三驟然提高法定容積率，不但產生公平性疑慮，容積提高造成的道路壅擠、公園綠地人均面積縮小等，則需要全市民共同負擔，因此容積管理應回歸專業、公平合理妥善解決。
另外都發局也指出，目前台北市人均綠地面積4.85m², 低於世界衛生組織建議9㎡，倘調高法定容積的全市人均綠地、公園、道路、醫院等公共設施服務水準品質亦將惡化，若將住三法定容積率全面提高至300％，樓地板面積將增加615萬坪，本市人均綠地更將由4.85人／㎡，下降為3.95人／㎡。
胡偉良明確指出，「適度增加容積率，才是老屋改建成功的正解」，高容積率雖然意味單位土地興建的樓地板面積較多，但是透過限縮建蔽率，使建築物朝向長高發展，那麼綠化面積反而會更大，公益、公共設施更容易興建，區域人口密度則未必增加，只要容積獎勵的上限訂定合宜，不僅不會導致居住生活劣化，反而在防災、都市景觀、生活品質上，都能提供正面效能。
並援引鄰近的香港和新加坡為例，他說，每到這兩個城市的人都知道，它們的建築容積率遠遠大過台北市，但以宜居城市代表居住品質的排名，卻都在台北市之前，一些反對增加容積的論點，完全忽略了當前的現代化生活方式，忘了捷運化帶來的交通流量紓解、低建蔽率帶來的道路加寬和綠化增加。
原文網址: 高房價、高租金怎麼降？專家：提高容積率盡快都更 | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/news/article/782605211804.html
安平區內重大建設多，尤其是遊艇碼頭開發案帶動區段房市上揚，出現房價年年漲幅趨勢。葉家銘攝
重大開發建設對於區段房市具加分作用，而該現象在南市安平區更為明顯。全台最大水陸域遊艇港招商「安平港遊艇碼頭區開發案」，面積逾12.7公頃，投資總額逾20億元，由亞果遊艇負責投資開發，而區段房市也因此受惠，房價出現年年上揚趨勢，過去8年安平區房價漲幅逾55%。
今年3月該開發案正式簽約，安平港遊艇碼頭區開發案首期開發面積為9.7公頃，水域面積為3公頃，亞果遊艇未來將引進新加坡悅榕酒店，打造全台最大國際級港灣渡假飯店。亞果遊艇指出，將規劃500米水岸步道，興建150個國際遊艇泊位、渡假村、主題商場與海洋學校等，全區將在2020~2023年陸續完成開發。
開發計劃在該區傳聞多年，直到今年才拍板定案，重大建設對於區段房市也產生影響，如安平區過去8年房屋每坪均價從9.9萬元上揚至15.4萬元，8年成長逾55%，更值得留意的是即便近年來全台房市盤整下修，但該區價格卻未受到影響，出現年年上揚趨勢。
而緊鄰遊艇碼頭開發案的國平重劃區，近期在重大建設拉抬下，推案也逐漸增加，如目前包括聯上、泰嘉、興富發、隆大、富立等都有大樓案銷售，坪數從首購到景觀水岸豪宅都有。而該區未來可開發土地還有上萬坪，推案也會逐漸增多。
泰嘉開發呂毓雄分析，該區規劃全台最大遊艇碼頭開發案，未來觀光飯店、百貨等將陸續進駐，因區段鄰近台南市政商圈，因此建案供給量增加，區段新案均價成交也已站上2字頭，買氣不差。（葉家銘／台南報導）
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為協助民眾首度購置住宅，減輕利息負擔，公股銀行自99年底開辦青年安心成家貸款業務，截至今年9月，青安貸款撥貸金額達1兆734億元，嘉惠27萬戶。不過，五大銀行的青安撥貸金額占新增購屋貸款金額的比率，從105年12月的38.9%，今年9月已降至18.4%，不到原來的一半。
財政部統計處指出，在整體房市價量築底、首購者後繼減少，以及與一般房貸利差縮小三大因素之下，使五大銀行的青安占比持續下滑。
青安貸款開辦以來至今年9月底止，共計撥貸26.8萬戶，撥貸總額1兆734億元，貸款利率介於1.44%至1.72%，較五大銀行新承作放款利率略低0.18至0.32 個百分點。
八大公股銀行自99年底開辦青安貸款，105年起青安貸款額度提高為800萬元，利率由1.58%降至1.44%，使當年受理戶數及金額皆明顯增加。
隨著房市景氣轉緩，影響購屋意願，加上一般房貸利率持續走低，青安方案優惠誘因減退。財政部統計，今年前9月青安受理戶數為1.6萬戶、受理金額為746億元，分別較去年同期減27.8%、33.7%；撥貸戶數為1.6萬戶、撥貸金額為736 億元，也同步減少33.6%。
另外，觀察申帶青安貸款的性別比率，今年前9月女性占撥貸戶數占45.3%、男性占54.7%，撥貸金額中女性占43.5%，較男性56.5%低13個百分點。
台灣銀行、土地銀行、合作金庫銀行、第一銀行、華南銀行等五大銀行，承作房貸比重約占全體銀行的四成，被視為房市指標。
房市原本就是有人看多、有人看空，歷史經驗告訴我們，台灣這20年來經歷導彈危機、SARS、金融海嘯、實價登錄及房地合一上路等，每個時期都曾造成人心惶惶，屋主急於釋出物件，造成房價暫時回檔，但也有人勇於危機入市，趁機撿便宜，等到房市反彈，資產因而大漲。
因此，房地產市場有句名言「當觀望的人愈來愈多時，就是買房的好時機」。所謂「危機入市」就是這個意思，當房市利空消息偏多時，房屋議價空間較大，正是財富重新分配的關鍵時機。
倩宜姊姊的買屋小叮嚀
如何逢低買進，精準出價？
1.改變進場撿便宜的心態。
2.選擇適合自己的區段、標的物。
3.不妨多考慮開價符合實價登錄的物件。
畢竟房市沒有絕對的高點或低點，不要在房市低迷時心存觀望，錯失購屋時機，而應該隨時保持對房市的敏銳度，選擇人口持續增加、生活機能及交通條件趨於成熟的潛力區，並避免買在空置率高、推案量大，需要長時間去化的新興開發區。
其次，物件開價若符合實價登錄，甚至房價已下修1.5成左右，則不妨大膽買進，即使日後房價下跌，但只要持有時間夠長，還是能對抗通膨的壓力，享有資產增值的成果。
（圖片來源：時報文化提供）
桃園新地區開價百萬待售店面分布桃竹地區精華商圈店面求售量大增，目前至少有240件店面開價單價逾百萬元待售，年增逾4成，高度集中桃園、中壢二個站前商圈。房仲業者指出，店租難成長、大型商場磁吸零售及餐飲租客，加上桃園近年大興建設效益漸顯現，愈來愈多精華區店面屋主趁勢出脫、待價而沽。
據屋比趨勢研究中心統計，目前在桃園及新竹建坪單價超過百萬的待售店面共有240件，比起去年同期169件、增加約42％，其中商業密集、高人潮流量的老舊商圈更是高價店面釋出的大本營，不乏多件開價每坪超過200萬的店面求售。
統計顯示，包括桃園市站前商圈的中正路、中山路、中壢SOGO商圈的新生路、站前商圈的建國路，為高價店面釋出的大本營。此外，新竹則以東區的光復路一段、關埔重劃區的慈濟路，高單價店面釋出規模較大。
屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，過去桃竹地區高價店面在桃園、中壢、新竹市區等成熟商圈成交案例並不少見，隨近年陸客不來、消費低迷，全台店面空置率出現攀升，以實價登錄資料來看，今年桃園及新竹成交單價逾百萬的店面成交數量僅個位數，零售業愈來愈以難負荷高租金，租客棄守一線店面，轉進低租金的巷弄內或大型商場，精華路段租金收益率偏低，也使高單價店面去化力道趨薄弱。
台灣房屋智庫經理江怡慧指出，近年桃園商場業績成長，新建商場亦持續投入市場強力招商，大搶零售及餐飲等業種的強勢品牌，讓不少有較高承租力的街邊租客，轉進人潮流量更穩定的商場。
此外，桃園、中壢二大火車站商圈因早期高密度發展，更新難度高，停車不易難以吸引外來客進入，加上原以學生、通勤族主要消費族群，消費力有限的外勞族群，也限制店面租金的成長性，待未來鐵路地下化發展後，商圈腹地擴大，對店面價值將有正面效益。(工商時報)
鋼鐵是重工業之母，更是台灣重要的經濟命脈。漢春機械工業從高雄發跡，品牌成立近50年，現由第二代總經理陳俊良經營，公司主要生產工業用產品，並領先業界引進自動化生產加工技術，產品供應給全台知名鋼鐵大廠，並出口至英國、泰國、馬來西亞、越南、印尼等國，在鋼鐵業展現堅強的品牌力。
「現在一家人住在透天，絲毫沒想過會換到大樓。」陳俊良笑著說，一開始扶輪社社友向他推薦「THE ONE」，當時還勸朋友不要買大樓，但經過社友的極力推薦下，最後想說了解看看，沒想到一眼就愛上！最後還跟社友一同相約來買厝，究竟「THE ONE」有什麼獨特的魅力？讓陳俊良毅然決然下訂，甚至找認識十幾年的設計師好友來規畫未來住家的藍圖。
陳俊良談到，當人到了一定的年紀後，對生活及居住會有不同的想法，以前總對大樓沒什麼興趣，但看到「THE ONE」的整體規畫及得天獨厚的地理環境後，認為完工後的「THE ONE」將是高雄最具焦點的指標摩天建築，能吸引全世界頂尖人士匯聚於此與國際接軌，甚至還能提升高雄整體的城市發展。
在他看屋的過程當中，深刻感受到遠雄業務所具備的專業能力，仔細評估後，認為身為企業主買房應該要更具宏觀性，高雄港曾經名列世界第三大商港，「亞洲新灣區」是由高雄市政府領軍進行土地重劃開發，投入大型公共建設帶動周邊區域發展，選擇一個與國際接軌的地段及建案，是他買房的首要考量之一。
「買房，挑選指標建商品牌準沒錯！」陳俊良談到，在買房前先詢問北部的設計師好友—鼎睿設計執行總監戴鼎睿，了解遠雄的品牌信譽及評價，戴鼎睿除了向他分析遠雄蓋房的經驗與業績外，也針對「THE ONE」的坪數、坐向給了建議。
設計師戴鼎睿表示，本身從事設計業超過20年，接觸過國內大小型建商所蓋的房子，他認為「一個建商品牌大小決定它的氣度！」遠雄不是追求表面華麗的建商，而是注重內在結構與施工品質，甚至考量到住戶未來的使用需求，結合智慧科技打造數位家庭生活，開發超越時代趨勢的未來建築。
戴鼎睿進一步指出，全球許多重要城市有不少住家結合飯店的複合式豪宅建案，對於陳俊良本身所經營的企業，因行銷至世界各地，在住家的挑選上，「THE ONE」最能彰顯出國際觀。加上「THE ONE」滿足了各年齡層的使用需求，更考量到未來社會老年化趨勢，老人家可直接享受飯店所提供的客房服務，甚至還能請廚師製作餐點，「THE ONE」不會只是一般的住宅，而是提供企業主更多居住的可能。
2018/11/06 16:08文/記者馮牧群
戴德梁行董事總經理顏炳立認為，過熱的市場該讓它休息盤整、讓利降價，取得買賣雙方認同才有交易量。(黃柏榮攝影)
房市主流回歸自住需求，對於紛亂成交訊息與房價未來走勢，戴德梁行董事總經理顏炳立於《顏炳立市場觀點》中表示，最快在本季、最慢明年開春，台灣房地產市場會開啟價格殺戮戰，「等待」才是讓自用型買家買到合理價格的方法。
顏炳立提到，越冷的市場訊息更亂，真假不分，有人提出天母成交每坪200萬、中山北路成交每坪150~180萬，連民權西路的成屋每坪也賣到130萬，又是台商回台一口氣買下6~10戶，同樣的劇情、同樣的題材、同樣的故事，全都只為高價出貨。業者同聲說台灣房地產整體提升，碰到中美貿易大戰、肥咖條款上路，台商回台購買不動產，使許多豪宅銷售率拉到5成以上，在這麼冷的市場用逆勢操作手法，業界為了求活，連講實話的勇氣都沒有，承受去化的壓力到了盡頭。
還有建商推出「隨齡付」讓中產階級可以圓購屋夢，顏炳立提醒，3年後，房價沒漲反掉，在薪資未增加、本利攤還情形下，變成一個壓力鍋，壓力一直增加只看何時爆開，市場好壞唯量是問，量沒出來，任何話術都是假的。代銷業搶案兇，誰能開高價幫業主賣就贏了，當房價拉高30%即便給買方殺20%，賣方還是贏家，買方就準備和房地產常相左右，等待下次風起解套。
顏炳立提到，房地產市場供給量爆了3高，最快在本季、最慢明年開春，就會開始一場價格殺戮戰，包括使照核發10年新高、建照核發10年第3高、餘屋量8年新高，全台房市賣壓破表。過熱的市場該讓它休息盤整、讓利降價，取得買賣雙方認同才有交易量，目前看來，任性業主不願讓利，「在天冷的市場裡硬說好熱，那該去看醫生了」；自用型可在此時進入市場，價格應會慢慢落底，「等待」才是讓自用型買家買到合理價格的方法，而個人所得負擔得起就是合理價，價格若還不到位，那就戒急用忍、看看就好。
國民黨高雄市長候選人韓國瑜選戰打出經濟牌策略，點出年輕人北漂、高雄又老又窮。崑山科技大學房地產開發與管理系所教授陳淑美認為，高雄目前最大的經濟問題就是產業問題，舊產業停工，新的卻沒進來，而高雄人口結構除了高齡化、少子化衝擊外，人口不斷減少、遷出也成為困境
根據《中評社》報導，陳淑美認為高雄現有產業的營業額、產值、員工數雖然都有再增加，但低薪問題始終無法改善，且過去的重工業雖然已經停工，但是沒有新產業進來；過去勞力密集的產業逐漸淘汰、家數減少，現代化、智慧型也沒進入高雄，成為最大的問題。
高雄房市問題，陳淑美表示，豪宅賣不掉、首購族價格下殺到10幾萬，讓很多建商心理不平衡，直說「高雄的房子竟然比台南還便宜！」還有高雄市人口嚴重外流，過去是第二大直轄市，去年人口被台中市超越，房地產的部分也被最後升格的桃園市超越。陳淑美指出，高雄市產業出了問題，進而影響房地產，新的市政領導人不能只有報告式願景，要有新理念與讓人民有感的作為。
根據房仲統計實價登錄資料，新北市新店區房價過去四年連下滑，但區內具有題材的房市區－裕隆城開發計畫，終於在今年9月開始動工，開發項目除了辦公大樓、住宅、購物中心外，特別強調有萬坪生態公園，讓新店區在今年的第一季房價已開始逆勢走揚，而裕隆城的啟動，勢必吹響新店房市的號角，帶動區域房價的後勢漲幅，由欣聯建設所推出的「欣聯心」，正處裕隆城、大坪林捷運站與家樂福，黃金三角的中心區域，規劃18-35坪為小家庭量身規劃的精緻坪數，一推出隨即造成市場震撼，區域看屋人場湧入，打出新店房價的起身炮！
長期以來，由於有穩定的軍公教買盤，加上生活機能佳，新店房價穩定上揚，在整體新北房市中算是體質最健全的區域，尤其是位處中興、北新與民權路上的新店傳統市中心，更是蛋黃區中的金蛋黃，建商特別看上這塊區域，推出距離大坪林站出口三分鐘的欣聯心，強調位在與大坪林站出口三分鐘的距離，雙捷運線黃金交匯，也是新北環狀線未來的起站點，並緊鄰裕隆城、家樂福、與未來進駐的華納威秀、誠品文創旗艦館，民權與北新商圈走出巷口就到，大小採買一應俱全，生活機能十分方便，其中1.5萬坪的生態公園與人工湖，更是全家與遛毛小孩的好去處，媲美「信義計畫區」時尚、美食與流行文化的新地標，未來增值勢必看漲。
為滿足現代人多元的住家訴求，欣聯心表示：加一房的概念，讓空間的使用更彈性靈活，這一房空間界定由客戶的需求出發，可以是書房、遊戲室，或客房。量身打造更衣室，專為走在流行尖端的女主人所設計，不必煩惱永遠少的那一件名牌衣，沒有更大的衣櫥可以放，不論是1房或2＋1房，皆擁有超過一坪以上的空間用來規劃專屬更衣間，此外更打破房型限制，29~35坪的精品住宅，規劃衛浴乾濕分離的舒適機能，讓小坪數也能有四件式衛浴的頂級泡澡享受。
文／王進祥 整理／顏瓊真
台灣房市在二○一六年創下二四．五萬棟的交易棟數新低量後，去(二○一七)年則回升到二六．六萬棟，今年預估量約在二十七萬棟上下。
而今年以來，因為建商積極推案，導致市場多所認為房市有回升增溫之勢？根據《住展雜誌》統計預估，全年可望突破一．一兆至一．一五兆元之成交量，將創下史上第三高紀錄。
房市尚未脫離谷底
房市真的有脫離谷底，向上攀升的跡象嗎？還是房市往多頭靠攏的時機呈現嗎？個人淺見認為恐怕並非如此，因為從不動產景氣的大事紀可以發現，去年跟房地產有關的事項就有雨遮不計坪不計價等多達九大項，而最可怕的是，新建餘屋待售住宅量直衝七．四萬戶，更是很大的賣壓(附表)。
此外，今年成交移轉棟數會比往年來得多，並不一定是景氣之復甦，而是二○一六年房地合一稅上路後，在二○一四、二○一五年(二年)間交易取得者，為了避稅而蓄意遲至二年後才出售移轉之量體，也就是說，很多人為了避開高達四五％或三五％高稅率房地合一稅，而延至今年始申辦登記之呈現。
再從「人口紅利」來看，一九四六年的人口數為六○九萬人，到一九七二年的一千五百萬人，二十六年來成長一．五倍，但從一九八九年的二千萬人，到今年的二三五七萬人，人口成長速度已趨緩。
另從國家發展委員會所發布的出生率與死亡率推估，預計到二○二○年時，出生數將等於死亡數，會形成死亡交叉。
台灣雙老：老人、老屋
由附表又可發現，到今年上半年，出生數八萬九八三○人，僅比死亡數的八萬九八一三人，多出十七人，也就是說，死亡交叉已然提早兩年，在今年下半年就看到。
此外，根據國發會統計，台灣從今年開始步入高齡化社會，超過六十五歲以上的老人預估會有三四三萬人，占人口比例的一五％，到二○二六年則會增加到四八八萬人，占比提升至二一％，也就是每五個人中就有一位是老人。
再根據財政部統計發布的資料，全台房屋稅籍，到今年第一季為八五四萬戶，至於住宅存量到去年第四季為八六九．六萬戶，也就是仍有十五萬戶並未設籍繳稅。
而全台房屋屋齡超過三十年以上的房屋數約有三九八萬戶，其中，六都就占了二七○萬戶。
另就全台平均屋齡約為二九．五六年(統計至二○一七年)，其中台北市以三三．一年最高，另外，房屋所有權人的年齡也逐漸高齡化，平均是五二．四歲。
因此，目前的市場會向上翻轉嗎？基本上應該不會，因為，老人及老屋的雙老情況，讓老人及老屋繼續更老，老人不會再買房子，而「少子化」，少子到年輕再至成年，在薪水不漲，即使高房價再降五○％，他們仍然買不起，購屋需求就不見了。
因為「買不起」，如果政府又無法提供足夠的合宜住宅或社會住宅及便宜的租金讓他們居住，則勢必要到城市中「租」房子住。
租賃需求帶動投資風潮
再從台灣鬧人腦荒而言，近幾年來竟有高達七十二萬的台灣專業人士離台，外聘到海外工作，或到海外找工作，這一群年輕人更不可能買房。因此，可以大膽預測，未來的六都市場，是屬於「投資市場」，而非「自住市場」。
而此投資市場，是指「租賃市場」會興盛，也就是有錢的投資客買了房子之後，再跟政府的「包租代管」業務做結合，由民間來補政府「社會住宅」不足的區塊。
未來「租賃市場」會否蓬勃發展？可以從以下情況來做分析：一是，全國空屋數高，根據內政部不動產資訊平台上的數字，到二○一六年底約有八十六萬二九六五戶，空屋率為一○．二二％，而六都空屋數，分別是台北市六萬○六八二戶，新北市十一萬八○六七戶，桃園市九萬一七五二戶，台中市九萬六一三二戶，台南市六萬六九四一戶，及高雄市的十一萬○九五六戶。
二是，租賃住宅的來源有二，其一是小英政府喊出的八年二十萬戶的興辦社會住宅，不管是政府自行興建，或是委託民間興建，未來再配合「包租代管」業務，勢必釋出成為「租賃住宅」，並透過租金補貼，整合房客，最終來到租賃住宅代管業手中。
其二是民間閒置房屋(未出租)或專業房東(已出租)，是否會因選舉過後之查稅而鞭策，尤其是政府會否鼓勵(減免)釋出，不無可能。
亦即，透過包租業轉租出去，或是透過各種稅收(地價稅、房屋稅、營業稅及所得稅)，把擁有閒置房屋與忘了報稅的專業房東逼出來，或是透過租稅減免的誘因，甚或查(補)稅之鞭策，房東終究會有心念因而釋出，最終也都會到租賃住宅代管業手中。
三是，根據內政部統計處及營建署的統計資料，二○一七年租屋市場人數推估，家戶租用狀態約九八．五萬戶，以每戶平均約二．六九人計，再加上教育部統計的學生校外租屋人數推估約為二五．八萬人，合計就有二九○．八萬人需要租房子。
包租代管費大餅達上百億元
至於整個「包租代管」業務的大餅有多大？若以租屋市場的九八．五萬戶，再加計租屋學生(一人一間套房計)，約有一二四．三萬戶，抓整數為一百萬戶來算，以平均月租金約一萬二千元計，整體月租金就有一百二十億元，一年下來就有一四四○億元，而若以「代管費」占一○％來算，年代管費就有一四四億元。
而另若以六都平均月租金為九六七四元計，先就家戶租屋的九八．五萬戶，年租金預估有一一四三億元，而一○％的年代管費也有一一四億元。這也就是政府開放「包租代管」業務後，為何不少業者躍躍欲試之處。
具體來說，今年年底前絕對是「租賃住宅服務業」蓬勃發展之時，且六都均會組成「租賃住宅服務業」公會之發展盛事。
今年十月十二日有幸受社團法人新北市地政士公會之邀，主講「包租代管之商機及策略」。其目的更在藉此宣導，期盼喚起「地政士」業者，在「房仲業」紛紛轉型之際，另創一股協尋「餘屋、空屋、專業房東」之風氣。亦即，鼓勵地政士共同合作來參與「社會住宅計畫」與「租賃住宅計畫」之共創商機。
尤以近幾年來房市成交量驟減，代辦登記業務趨少，不少地政士更擔心喝西北風之際，是否，善用不動產法務稅務之專業來跨業至「包租代管」業務，更非不是時勢所趨。
地政士可跨業包租代管
其實跨業「包租代管」並不難，因為，所謂的租賃市場，一要有房東，二要有房客。而房客部分，不用擔心找不到，因為從政府提供租金補貼的名單，就可先確保一定的來源；至於房東部分，如何找出這些有閒置資產的房東，提供出租物件，就是可努力的方向。
值得欣慰的是，地政士在跨業至「包租代管」業務時，必然會是比較順手的。因為在代辦各種財產登記的過程，或多或少可掌握那些客戶手中有多餘的閒置資產可活化，再者，地政士熟知各種地政法令時，就已先具備了「地籍、地權、地稅、地價及地用」等觀念，更可輕鬆從各種節稅角度來「說服」這些客戶加入「房東族」。
至於政府為了讓更多的屋主加入「房東族」，或是現有的房東「個體戶」能加入「包租代管」業務，更是立法而從租金所得減免著手，提高參與的誘因。
如所得稅優惠部分，就一般住宅的月租金免稅額是最高六千元，超過六千元以上至二萬元部分，費用減除率為五三％，而社會住宅的月租金免稅額為一萬元，超過一萬元部分之費用減除率為六○％。
從附表可以發現，若同樣是月租金一萬五千元的一般房東的租金所得減免，每年應納稅額為一萬二三一二元，但是加入社會住宅房東只要繳二八八○元。
社會住宅將成租賃新藍天
再舉今年租賃市場最大的消息為例，位於建國北路三段的一棟閒置長達三十二年的建物，業主委託政大盛地產與兆基管顧，將重新裝潢成新空間，未來將做出租之用，即非不是政府積極推廣政策與業者興致高昂，所共同創設之社會公益成效。
該大樓的土地有一千六百八十四坪，經查，其申報地價為每坪二十萬八千一百三十二萬元，地價總額約四億四千九百二十二萬元，先不論該業主的其他資產合計申報地價為多少，只單就該筆土地的地價稅來說，若依台北市地價稅累進起點地價為三千九百三十八萬七千元，而累進稅率以偏低之千分之二十五(最高為千分之五十五)來算，該案每年的地價稅就高達八百六十七萬餘元。
該案若加入「包租代管」，可適用自用稅率的千分之二來算，地價稅只要繳八十九萬八千四百四十二元，兩者一年相差八百萬元(尚未計算同一人在台北市之地價稅，依法另應合併計算地價總額，且實務上累進稅率可能高達千分之五十五)。
總而言之，地政士或房仲業者加入「包租代管」業務之際，若能再結合都更、自主都更，甚或危老重建之容積獎勵，且能激起房東談節稅及善用「地籍、地權、地稅、地價及地用」等法務與稅務觀念。
再切入地主或屋主之內部父母子女財產規劃，與外部之合建、委建及爾後出售之「房地合一稅」規劃及餘屋之去化，必然激起一波有錢人或投資客，在利率偏低、閒置資金仍多，但卻不景氣之時代，得有機會配合政府政策在「租賃住宅」找到事業的新藍天。
原文網址: 理財周刊／房市新走向 包租代管湧現無限商機 | ETtoday財經 | ETtoday新聞雲 https://www.ettoday.net/news/20181026/1291054.htm#ixzz5V2ViYvCB
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「2018智慧建築論壇」昨（25）日登場！由台中市建築經營協會、台中市大台中不動產開發商業同業公會、台中市不動產開發商業同業公會等共同舉辦，邀請產、官、學界以智慧建築、智慧城市等層面對談交流。市長林佳龍表示，台中市秉持以人為本的理念，持續推動軟、硬體建設，近年逐步展現成果，相信懂生活的人會愛上台中，以形塑國際、文化、智慧的大台中為願景。（見圖）
林佳龍以「幸福台中、智慧城市」為主題，分享城市理念及未來擘畫願景，並進行交流對談，並與大家分享2018台中世界花卉博覽會形象影片《聽‧花開》。
與會有內政部營建署副署長吳宏碩、台中市建築經營協會理事長陳武華、台中市大台中不動產開發商業同業公會理事長紀吉川、台中市不動產開發商業同業公會理事長邱崇?、世界不動產聯盟開發暨投資者理事會主席張麗莉等人都出席參與。
內政部營建署副署長吳宏碩說，科技進展的速度非常快，中央持續思考如何不被淘汰以及預防，更以超越為目標，致力讓人民幸福感提升安居樂業；台中市水湳智慧城示範計畫符合中央奠定的發展願景，市府並秉持以人為中心的理念落實執行，體現幸福感。
「懂生活的人，會愛上台中！」林佳龍說，台中市區域計畫已獲中央通過，讓1條山手線、2大海空港、3個副都心願景逐步實現；捷運藍線也正式啟動，將與捷運綠線形成十字軸線，全市軌道路網具體成形。透過公共設施建設基礎，盼進一步推展國際、文化、智慧的大台中。
記者陳韋帆／綜合報導
近期美國升息及中美貿易戰，不僅讓台灣股匯波動劇烈，更衝擊國人投資與買房的信心，而國內即將來到的「9合一選舉」更讓年底房市買氣增添不少變數。根據「屋比」超省房屋比價平台統計，全台目前五大賣壓區共40,435間待售，都集中「台中與桃園」，其中台中「西屯區」以9,518間更位居第一。屋比房屋比價創辦人葉國華指出，綜合台股、貿易戰、選舉、利息等因素所造成的賣壓，買方不妨趁現在出手，可能有機會找到「賠售」賣家撿便宜。
根據比較平台，目前全台賣壓區以台中「西屯區」9518間待售量居冠，其次是桃園「中壢區」有9454間，第三名的台中「北屯區」也有8250間，賣壓普遍都不小。觀察前五大賣壓所在地，全集中在「台中」及「桃園」這兩個縣市。
這些賣壓需多久時間才能去化？「屋比」以今年買氣推估，即便不計入新增供給，賣壓最大的「西屯區」竟要1.8年才賣的完，相較於全台約0.9年，幾乎要多花一倍時間，顯見在這些賣壓區，購屋者選擇相當多。建議打算在這些區域購屋的民眾，趁現在多比價看屋，就有機會撿便宜，甚至搶到賠售屋！
葉國華分析，日前928檔期建商普遍在對Q4的購屋旺季做最後的努力，但近來「中美貿易戰」與「9合1選舉」，確實對房市帶來不小的衝擊。葉國華指出，目前市場買氣有停滯跡象，不僅買方追價力道減弱，買賣雙方也對價格缺乏共識，不少屋主心態已從年初房市熱絡的高漲，逐漸轉趨保守，也使得部分近年供給量較大的區域，賣壓開始攀升，越來越多的屋主打算脫手。
未來若政經情勢持續動盪，整體房市賣壓有再度攀升的可能，今年以來微弱的房價反彈格局也可能結束。葉國華說，即便今年房市可望連兩年復甦，但因全年建物買賣移轉量，仍未達30萬件的復甦標準，顯示「房市仍處在盤整、築底的階段」，加上近期因中美貿易戰與年底選舉紛擾，房市前景還不明，屋主想賣屋恐怕仍要有長期抗戰的準備。
屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，觀察目前全台賣壓最重的台中「三大屯區」與桃園「中壢、桃園」，都是近年具備「建設利多」或「人口紅利」的區域，但因這些區域成長快速，建商紛紛湧入推案，使得區域供給遠超過需求，目前去化速度明顯追不上持續成長的供給量。導致這些區域陸續淪為「全台賣壓重災區」。陳傑鳴指出，受到近期買氣轉趨停滯影響，房屋長時間掛在網路上賣不掉的現象已越來越常見，不少屋主對未來房市缺乏信心，甚至出現不惜賠售也想賣房的狀況。
陳傑鳴表示，觀察目前全台五大賣壓區可發現，全台賠售屋有高達45%都集中在這些區域，五大賣壓區平均就有高達49間打著賠售名義要賣的房子，是全台368個鄉鎮市區，平均每區約1.5間賠售屋的32.7倍。建議有購屋需求的民眾不妨可往這些區域比價找房，不僅議價空間可能較大，說不定意外能搶到屋主賠售、便宜好屋。
▲屋比列出全台五大賣壓重災區。（圖／屋比房屋提供）
原文網址: 245間房屋賠售中！ 屋比：「台中、桃園」為全台賣壓重災區！ | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1290820#ixzz5V0wH35l0
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房市買氣急凍，近年豪宅降價已成趨勢，南港第一棟百坪豪宅建案「永泰皇御」，完工6年卻只成交2戶，建商為了吸引買家上門，開價從單坪百萬下殺至8字頭。
「永泰皇御」為南港第一棟百坪豪宅，該棟規劃地上14層樓、地下5層樓，坪數99~116坪，但銷售狀況卻不如預期，21戶只賣出2戶。建商近來積極求售，於建案外牆懸掛「0自備、全額貸款」銷售布條，並號稱用千噸崗石打造。
《好房網》引述房仲業者說法指出，上述建案乏人問津，目前為止只銷出2戶，主要是因為公設比高達40%，加上開價偏高，銷售情況自然不理想，以周遭同類型、屋齡、坪數產品為例，成交單價僅落在7字頭。
房仲業者表示，建商為求完銷，推出零自備、全額貸款方案，頭期款可能是由公司貸款給買家，剩餘部分再向銀行貸款。
整體市況不佳，南港豪宅屢傳賠售案例，位於經貿二路的「日升月恆」建案，14樓戶今年1月以7350萬元售出，較購入價8650萬元虧了1300萬元；「名豐時藝」頂樓戶今年3月以1.33億元售出，換算單價77.1萬元，也較去年同為頂樓戶的交易單價85萬元打了9折。
註：圖說：「永泰皇御」建案。(圖/翻攝自google map)
公教年金改革今年7月上路後，多少影響到國內旅遊市場，台中五星級飯店市場今年前3季平均住房率約71.3％，較去年同期略減1.5％；部分飯店業者因為客房改裝、造成住房率明顯下滑，業者第4季無不寄望台中花博11月3日展出及2年一度的「台灣國際工具機展」11月7日登場後，能帶旺台中飯店市場整體住房率。
展望第4季，台中有多場大活動將陸續登場！其中，10月21日甫結束的「台中爵士音樂節」，連續兩周帶進逾百萬來自全台各地的爵士迷，帶動台中五星級飯店周末假日住房率滿檔，尤其是位於周邊的全國大飯店、亞緻大飯店、金典酒店等飯店業者，無論住房或餐飲均受惠最多。
此外，由台灣區工具機暨零組件公會主辦的「第5屆台灣國際工具機展（TMTS）」，預計於11月7日～11月11日於台中高鐵特區登場，今年超過4,000攤參展，預期可吸引來自國內外的買家近10萬人參觀。
台中飯店業者表示，台灣工具機產業超過1,600多家，其中近9成集中在大台中地區，廠商通常會帶領買家到工廠參訪，可望為台中五星級飯店業者帶來住房大單，目前包括長榮桂冠酒店、永豐棧酒店、裕元花園酒店、日月千禧、金典酒店等等，都已接獲參展廠商的住房訂單，11月平均住房率大幅提高有望。
此外，台中飯店業者分析指出，台積電在中科台中園區的擴廠案、台灣美光在中科后里園區的擴廠案，都是帶動台中五星級飯店市場2017年平均住房率逼近8成的主因；不過，隨著科技大廠陸續完成擴廠案，加上景氣不佳，造成台中市五星級飯店2018年前3季平均住房率明顯下降，略低於2017年同期。
因此，台中多家五星級飯店爭相祭出優惠案、強力吸客。例如台中長榮桂冠酒店，由於大樓外觀拉皮改裝長達半年，從客房看出去的視野受到阻擋，因此祭出「食在享受平日住房專案」，即日起至12月28日止，雙人入住價格3,999元，不僅享有自助百匯早餐2客，再加贈餐飲抵用券2,000元，當日入住即可使用，無論是自助百匯或是高檔鐵板燒，皆可十足抵用。
高雄市中正三路沿線曾是金融商辦聚集地，被譽為高雄的華爾街，如今高雄人口往北移動，附近商圈凋零，許多店家承受不住高租金紛紛出走。對此，房產專家Sway在臉書表示，銀行業早就不是商圈的鍍金保證，這與景氣無關，未來商圈只會越收越緊。
Sway認為，銀行早就不是商圈的鍍金保證，而是夕陽產業，只要銀行一關門，這條路就冷了，樓上的住家也冷了，整體房市也會就吹起冷風。如今，銀行也不再花那麼多錢租店面，由於網路銀行逐漸興起，台北市敦化南路幾個閒置店面，沒有娃娃機進駐，連特賣會也離離落落，白天冷清，晚上更冷清，住宅就開始幾千萬的賠售，南京東路也瀰漫這種氣氛，六福皇宮年底一關門，恐怕也救不起來。
對此，有人提問，「沿街店面還有前途嗎？」Sway表示，已經沒有可能了，如今只剩下指標購物商圈能夠倖存，而且只有集中沒有擴散，如果指標商圈夠大、又有足夠的停車位，那就很難擴散出去。至於夜市的部分，開得越大只會對房價破壞越大，這對房市都沒有好處。
Sway舉例，像是新板特區，人還沒多的時候，大遠百是個指標，如今卻是車潮擁擠；再說桃園的藝文特區，每個人一開始都在幻想這裡房價該漲，結果等到房屋都蓋了起來，結果每棟豪宅比鄰而居；台中七期說自己面對國家歌劇院，結果只剩開窗有開闊的代表，除非每天聽歌劇看表演，不然根本沒用。
Sway最後在嘲諷寫道，不要再炒作衛武營，如果不看表演，這就只是綠地，高雄哪裡沒有綠地或海景？只是外地人愛，本地人不愛而已。
註：圖說：逢甲商圈夜市。(本報資料照片)
