不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

南高雄中正商辦商圈因多數商辦屋齡老舊，連帶影響企業進駐意願，然而近年來人口快速成長的北高雄，因農16、美術館與漢神巨蛋生活圈快速崛起，不少A級地段商辦租金也上揚。以商辦較為密集的博愛、明誠路沿線，包括「土銀博愛大樓」、「市政總裁」等每坪租金逾800元，「京城集團總部大樓」更傳出每坪租金逾1500元以上行情。
 
近年來高雄居住人口往北高雄移居，南高雄包括苓雅、新興、鹽埕區等人口減少，但相對鼓山、左營區人口快速增加。當中博愛路沿線因銜接漢神巨蛋與農16特區，商業機能逐漸成熟，商辦租金行情也水漲船高。
 
富住通商用不動產統計，北高雄包括「土銀博愛大樓」、「市政總裁」、「時代富豪」與「市政企業總部」，每坪租金行情介於700~900元間，當中位於博愛與明誠路上的「土銀博愛大樓」、「市政總裁」每坪租金逾800元，是高雄市極為搶手的商辦大樓。
 
去年才完工位於捷運凹子底站旁，博愛路「京城集團總部大樓」市場傳言每坪租金行情逾1500元，但目前尚無實價登錄可證實。
 
富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析，博愛路是北高雄南北向重要交通幹道，近年來農16特區崛起，區段商辦行情也提升，相對中正商圈有每坪300~500元行情，博愛路即便是老舊商辦租金行情也要約500元。
 
然而從實價登錄揭露商辦交易可發現，北高雄商辦以屋齡最新的「總裁時代廣場」最高，成交均價每坪站上2字頭房價，另「博愛商務大樓」與「市政總裁」每坪成交均價介於19~20萬元。（葉家銘／高雄報導）

明誠路上「市政總裁」每坪租金行情均價逾800元。資料照片

博愛路串聯多個高雄指標商圈，商辦進駐率相對較高約有7~8成。資料照片

農16特區周邊商辦需求量最高。資料照片

左營高鐵特區「總裁時代廣場」每坪成交價逾20萬元。資料照片

高雄商辦大樓每坪成交行情排行。

縣市合併後8年，你的薪水上漲多少，若再有次機會當時如選購房地產，在高雄可能輕鬆就能賺進上百萬元。根據內政部不動產資訊平台統計，近年來高雄房市交易熱區如鳳山與仁武，8年房價每坪分別成長3.8與4.3萬元，若選購30坪住家，轉眼間增值上百萬。
 
鳳山與仁武區原先屬於高雄縣行政區，在縣市合併後成為原高雄市的衛星城市，然而區段房價相對市區便宜2~3成，縣市合併後買氣大幅提升。內政部依據買賣契約平均單價統計揭露，鳳山區每平均價從12.5萬元上揚至16.3萬元，漲幅30.4%，而仁武區房價也從14.9萬元上揚至19.2萬元，成長28.8%，若以每坪分別成長3.8與4.3萬計算，選購一般30坪小宅，轉手增值百萬元。
 
高雄房屋市場調查協會理事長蔡紹豪分析，衛星城市房價都是1字頭，無論新成屋或中古屋房市交易穩定，因房價相對市區便宜，因此近年來頗受首購青睞，而近期高雄房價出現盤整下修，這2區房價跌幅有限，主因是仍有不少鋼性需求購屋族，仍因有自住需求進場置產。
 
近期因地價上揚，鳳山與仁武區推案也從透天厝轉型成大樓住家，而房價也年年墊高。家住仁武區的Una指出，目前房價已高的驚人，過去5~600萬可買透天現在只能買大樓，但區段生活機能也因住戶增加而大幅提升。（葉家銘／高雄報導）
 

鳳山區目前已成為高雄人口最多行政區，從縣市合併後房價上漲達3成。資料照片

仁武區因鄰近三民與左營區，但房價相對便宜，近年來吸引不少首購客置產。資料照片

地價上揚讓仁武區近年來透天推案減少，除首購型大樓外就是高總價豪宅。資料照片

 

 

近年全台房價盤整後，不少自住需求民眾出籠開始看房。統計近一年實價登錄資料發現，台北市捷運周邊的成交狀況，總價帶較親民的區間、若介於1,000萬至2,000萬元間，市中心多半成交電梯大樓及套房產品，市郊區則以電梯大樓及公寓型產品最熱門，而綜觀所有成交物件，又以捷運文湖線入榜最多熱門站點。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，從購屋預算中可以看出民眾對區域房價的認知大致落在哪個區間，也是大部分的購屋者能接受的價格帶，根據永慶第4季房產趨勢前瞻報告問卷調查顯示，觀察台北市民眾購屋預算的熱門總價區間，台北市民眾購屋預算約介於總價1,000萬至2,000萬元間。

 

謝志傑表示，熱門總價帶對於有意購屋的民眾來說，可納為購屋的指標參考，若是預算有限可以用從小換大、從遠到近的方式進場，當前房貸利率持續低檔續航，相對減輕民眾購屋負擔，看到喜歡的物件不妨積極出價，有望購得好屋。

根據近一年的實價登錄資料顯示，總價1,000萬至2,000萬元間交易，多半民眾選擇購買電梯大樓及套房型產品，其中，電梯大樓產品又在捷運中山國小站、松江南京站及中山國中站周邊，最受民眾的青睞。

謝志傑表示，台北市購屋族群的首重區位，除了生活機能之外，是否有捷運加持也是重要條件之一，而捷運中山國小站周邊的電梯大樓成交坪數，多在15至30坪左右，成交總價集中在1,000萬至1,500萬元間，而松江南京站成交坪數多介於20至30坪間，由於更接近市區、還有雙捷運加持，成交總價主要落在1,500萬至2,000萬元間。

另外，同樣的購屋預算想在北市捷運周邊買套房型產品，大部分的民眾都會選擇買在市中心。謝志傑表示，台北市中心捷運周邊的套房成交總價多在1,500萬元內，不管是自住或是出租使用，購入門檻都相較其他產品低，對於單身族、頂客族來說相對好入手，包括古亭站、大安站及松江南京站都是市中心套房熱門交易的前三名。

不過，若是家庭人數較多，需要較大的空間，一樣的總價預算在市郊區，相對地可以買到更大的坪數。謝志傑指出，總價1,000萬至2,000萬在台北市郊區，如文山區、內湖區等可購買到的電梯大樓產品多有二房、三房可以選擇，其中熱門交易捷運站前三名有辛亥站、葫洲站及內湖站。

根據永慶第4季房產趨勢前瞻報告顯示，消費者看跌房市的比率彈升至48%，終止連八季收斂。謝志傑認為，看跌比率反彈，目前市場餘屋仍多，未來新增供給壓境，房價仍有修正風險，對於售價偏高於區域行情的屋主須審慎評估，適度讓價，才有機會順利成交。

【洪子恩╱台中報導】近年台中新建大樓愈蓋愈高，包含中台灣最高、台中商銀企業總部「台中之鑽」今日整地開工，將成區內最顯著的地標之一。這種摩天競逐情形不只出現在精華區，連郊區也竄出指標性高樓案，高低樓層的價差也大幅拉開。
競逐天際線的大樓群像是都市化象徵，「台中之鑽」以水晶玻璃體鑲嵌綠翡翠外觀、懸空泳池及225米的超高層設計，被評為今年全球最優異的摩天大樓案，全案工期4年半。

目前仍是圍籬工地的「遠雄文心101」，將規劃34層摩天住宅。洪子恩攝

「洲際W」均一價吸客

如今連郊區也不乏此類建物，如11期重劃區核心地段的「一景苑」，4樓成交單價僅25.6萬元，高樓層戶卻都在每坪35萬元以上，其中24樓頂樓戶成交價每坪更達49.9萬元，足足差了1倍。隔壁的「一遇」，平均單價32.4萬元，最高每坪也達40.4萬元。 
首購案「洲際W」樓高23層，開價每坪27~30萬元，樓層高低價格並沒太大差距。業者指出，當初特別採用「高低樓層均一價」策略吸客，10樓以上戶別已售出不少，817戶目前共銷售5成。 
南屯8期重劃區的「遠雄文心101」也規劃34層住宅，採用鋼骨結構，頂樓Sky lounge可環視全台中景觀，規劃30~53坪，開價每坪43~46萬元。業者指出，高層住宅除了耐震，還有抗風問題，所以特別講究門窗建材，以強化抗風及隔音效果。 
摩天大樓雖具地標意義，但居住安全才是消費者最重視的，專家指出，建築物高度達50公尺以上、不規則結構或公共建築物，都要經結構外審，以確保設計的安全。地震測報中心前主任郭鎧紋說：「換言之，高度50米、約17樓以上的房子，比較耐震安全。」 

台中市北屯區「一景苑」高低樓層價差達1倍。洪子恩攝

逾16樓公安成本高

多數平價大樓的樓高幾乎不會超過15樓，避開結構外審便是主因之一。雖然結構外審得經過土木技師、結構技師及大地技師，5人以上審查過關，才能拍板蓋房子，但對建商而言，多耗費的審查時間，不僅成本大增，景氣也多了不確定性。
審查項目得過好幾關，從低樓層有無軟弱層，到房子每根樑、柱及牆面的結構配置比例，一旦不對就得重新設計；相對地，若樓高在50米、17樓以下，建商自行找人簽證即可，把關程度不如超高大樓般嚴謹，推案速度也可更快。也因此，逾16的大樓案通常成本高昂，幾乎不會是講究低價的首購宅，而是規劃換屋大樓或豪宅。 

 

 

桃捷通車一年半時間，沿線各站房市漲跌互見，而根據內政部的實價登錄資料顯示，新莊區回溫迅速，尤其新莊副都心A4站周邊三年內新成屋的平均房價，已是連續三年上漲，從2016年每坪44.8萬元，至今年Q3每坪已達50.3萬元，漲幅達12.3%、居全線之冠。迎接年底捷運環狀線第一階段大坪林到新北產業園區站即將完工通車，各家建商強力加碼插旗，新莊房市再度引起換屋族群關注。

即將通車的台北捷運環狀線第一階段路線，是從新莊新北產業園區站到新店大坪林站，今年12月完工後，將可串聯新店、中和、板橋、新莊一帶，省去以往台北市區轉乘之不便，大大提升了交通便利性。

根據新北市地政局資料顯示，新北市1-9月份不動產買賣移轉棟數42,428棟，較去年同期38,816成長9.3%，交易熱區除了淡水之外，其餘板橋、中和、新莊和新店，都是環狀線第一階段沿線區域。

鄉林不動產研究室說，新北市前三季，不動產買賣熱區前五名分別是板橋6,501棟、淡水5,290棟、中和3,618棟、新莊3,581棟及新店3,364棟。與去年市況作對照，板橋今年交易量大幅成長64.2%，其餘各區均小幅成長，唯有新莊區因去年交屋潮集中、基期墊高，今年交易量與去年相比下降了31.2%，不過，此區因交通條件持續提升加上房價親民，預期將是換屋及置產買盤主力區域之一。(時報資訊)

台中出產不少荒廢大樓，其中一棟巨型套房大樓，裡面的套房戶數多達790戶，但底下商場閒置21年，少數套房則被特種行業、吸毒人士盤據，堪稱台中版的「香港重慶大樓」。近期經過整頓，住戶轉變為醫護人員及學生，現在更傳出台灣金聯與礁溪鳳凰酒店，共同投入7億多資金，要將大樓整建為262間客房的「台中柳川鳳凰酒店」，這棟曾一度龍蛇雜處的巨型套房大樓，儼然是鹹魚大翻生。
 
位於中區民權路、柳川東路口的「廣擎天」，為28層樓的住商混合大樓，都發局表示，地下1層至地上10層商場原設計作為百貨公司，於1997年1月取得使用執照後即未曾使用，超過8000坪空間閒置至今，仍為毛胚屋的狀態。商場的樓上則是套房，戶數達790戶。
 
由於套房量體非常大，加上大樓一落成就遇上中區沒落，以前中區很多酒店及八大行業人士，多種類型的人混居在這裡，被稱為「台中版重慶大樓」。21世紀不動產七期河南加盟店沈政興指出，該大樓曾一度居住複雜，吸毒的、一樓一鳳的不少，公共空間也亂，近年隨著八大行業外移西屯，住客素質大為改善。
 
沈政興表示，現在「廣擎天」套房要賣的、租的已經很少，公共空間維護的狀況也改善，目前租客多以醫院工作人員、學生居多，也有小家庭，雖然790戶的量體，要管理仍不易，難免還是有些複雜人士居住，但整體而言已好很多，酒店進駐也大為加分。
 
「廣擎天」地下1層至地上10層商場為台灣金聯所有，台灣金聯董事長鄭明華表示，因建物量體過大，因而尋求具有信譽且有豐富經營能力的業者合作，期間找過不下30組經營者，後來找到宜蘭礁溪長榮鳳凰酒店集團合作，將共同投入逾7億元整建，也感謝市府將柳川周邊環境營造得很好。
 
礁溪鳳凰酒店集團董事長陳正曜也指出，這個案子從去年就開始規劃，將閒置20多年的大樓進行整建，相關結構、耐震都依照政府的新規定，本來想像規劃為五星飯店，受限大樓空間原本設計作為百貨公司使用限制，改為擁有262間客房的星級酒店，預計2020年春季開業。
 
這次台灣金聯與礁溪鳳凰酒店集團合作活化資產，雙方將投入超過7億元進行整建，飯店外觀將整新並保留原有風貌，B1規劃為會議室、辦公室，1、2樓分別為接待大廳與餐廳，3至10樓則為客房，此外，8、9樓則有親子客房、攀岩區、體能訓練區、溜滑梯、球池等遊戲空間，預計2019年底整建完工。（洪子恩／台中報導）

建築在該區高聳獨立，是一明顯地標。陳恒芳攝

1樓多年來也無業者承租，呈現空置狀態。陳恒芳攝

地下1層至地上10層商場原設計作為百貨公司，於1997年1月取得使用執照後即未曾使用。陳恒芳攝

商業空間多為毛胚狀態，空置多年無商家進駐。陳恒芳攝

內部公共空間明亮乾淨，維護良好。陳恒芳攝

整棟社區有790戶套房，近年經過大力整頓，乾淨許多。陳恒芳攝

該棟大樓套房價格不算高，1百多萬元就有。陳恒芳攝

台中市政府近年改造綠川、柳川，不少資金逐漸回流中區。洪子恩攝

台中柳川鳳凰酒店親子房設計。市府提供

台中市政府表示，經過3多年的努力，透過各項建設築巢引鳳，舊城新生展現諸多成果，感謝業者有眼光投資台中，市府團隊一定會提供行政上的協助。市府提供

北台灣房價呈現盤整格局，Q3對比上季，變動浮動多在1%上下盤旋，一枝獨秀者，唯獨基隆市，Q3房價衝上每坪2字頭，季增近5%。若對比去年同期，變動最大區塊，則是宜蘭地區，Q3房價來到每坪21.4萬元，較去年同期下修超過7%，表現顯然最沉不住氣。
 
據《住展》雜誌統計，北台灣Q3新成屋、預售屋房價，各縣市表現可謂是風水輪流轉、漲跌互見。其中，台北市、基隆市房價上揚，而新北市、桃園市、新竹與宜蘭地區則下挫，但大多數跌幅並不大，僅新北市跌逾1個百分點。
 
分就各區域表現來看，基隆市房價走勢最為強勁，Q3成交均價走高至每坪20.5萬元，季漲幅近4.6%，主因是高價案持續釋出，將均價推回2字頭。但《住展》雜誌企研室經理分析，雖然基隆近2季房價迅速走升，但市況卻異常慘淡，買方出手意願薄弱，建案成交速度緩慢，呈現有價無量、旺季不旺的市況。
 
Q3房價亦同步走高，還有台北市，每坪均價來到83.2萬元，季漲幅約0.85%，中止連2季下跌的態勢。何世昌分析：「今年以來，台北市成屋價格持續下探，吸引買方出手，使賣壓逐漸獲得喘息，成屋價格在Q3微幅回升，再加上預售案建案價格穩定，整體房價終於止跌反彈。」
 
房價季跌幅最多的，是新北市，平均每坪單價來到37.8萬元，季跌幅逾1%，房價創近1年新低。何世昌分析，新北市餘屋賣壓的問題，持續加重，以致成屋價格明顯下壓，拖累整體房價。
 
對比去年同期，房價跌幅最明顯的，則是宜蘭地區，Q3平均每坪房價是21.4萬元，比去年同期降逾7%。專家認為，宜蘭地區去年經歷瘋狂攀升的階段，今年適時反映行情，呈現補跌狀態，Q2房價甚至較去年同期跌近1成，房價擺盪的狀況，還值得購屋人觀望。（詹宜軒／台北報導）
 

基隆市的生活機能越來越好，Q3房價衝上每坪2字頭。資料照片

新北房市續跌。資料照片

北台灣房價呈現盤整格局，Q3對比上季，變動浮動多在1%上下盤旋，一枝獨秀者，唯獨基隆市，Q3房價衝上每坪2字頭，季增近5%。若對比去年同期，變動最大區塊，則是宜蘭地區，Q3房價來到每坪21.4萬元，較去年同期下修超過7%，表現顯然最沉不住氣。
 
據《住展》雜誌統計，北台灣Q3新成屋、預售屋房價，各縣市表現可謂是風水輪流轉、漲跌互見。其中，台北市、基隆市房價上揚，而新北市、桃園市、新竹與宜蘭地區則下挫，但大多數跌幅並不大，僅新北市跌逾1個百分點。
 
分就各區域表現來看，基隆市房價走勢最為強勁，Q3成交均價走高至每坪20.5萬元，季漲幅近4.6%，主因是高價案持續釋出，將均價推回2字頭。但《住展》雜誌企研室經理分析，雖然基隆近2季房價迅速走升，但市況卻異常慘淡，買方出手意願薄弱，建案成交速度緩慢，呈現有價無量、旺季不旺的市況。
 
Q3房價亦同步走高，還有台北市，每坪均價來到83.2萬元，季漲幅約0.85%，中止連2季下跌的態勢。何世昌分析：「今年以來，台北市成屋價格持續下探，吸引買方出手，使賣壓逐漸獲得喘息，成屋價格在Q3微幅回升，再加上預售案建案價格穩定，整體房價終於止跌反彈。」
 
房價季跌幅最多的，是新北市，平均每坪單價來到37.8萬元，季跌幅逾1%，房價創近1年新低。何世昌分析，新北市餘屋賣壓的問題，持續加重，以致成屋價格明顯下壓，拖累整體房價。
 
對比去年同期，房價跌幅最明顯的，則是宜蘭地區，Q3平均每坪房價是21.4萬元，比去年同期降逾7%。專家認為，宜蘭地區去年經歷瘋狂攀升的階段，今年適時反映行情，呈現補跌狀態，Q2房價甚至較去年同期跌近1成，房價擺盪的狀況，還值得購屋人觀望。（詹宜軒／台北報導）
 

基隆市的生活機能越來越好，Q3房價衝上每坪2字頭。資料照片

新北房市續跌。資料照片

【詹宜軒╱台北報導】富人買房不手軟，一名澳門富豪常專程飛來新北市淡水區打高爾夫球，過程中因被這裡的河岸美景、球場休閒機能深深吸引，遂相中淡海新市鎮的豪宅「天藝」，一出手就砸上億元，買下2戶共272坪。專家認為，海濱住宅對港澳人士而言誘因頗大，該豪宅被看上也算有緣。

寬敞的客廳顯得簡潔又氣派。 
范厚珉攝

淡海新市鎮多以1、2字頭行情的建案為主，不過坐落濱海路二段的豪宅「天藝」，部分棟別樓高27樓，最大賣點在於挑高可達3層樓的空中庭院，面積有10坪之大。根據實價登錄揭露，其中已成交的24~26樓等高樓層戶別，單價均在45萬元以上，扣除區域1樓及特殊成交戶別，創下淡海新市鎮最貴單價住宅紀錄。 

置產關鍵美景優勢

據了解，該名富豪原居住在澳門「壹號湖畔」豪宅，同樣也是臨水岸建築，坐落新口岸填海地海邊，每坪單價180萬台幣起跳，是澳門皇朝區地標式豪宅，提供酒店式服務，並有不少名牌旗艦店商場入駐。此次首度在台灣置產，是因平時會去淡水地區高爾夫球場揮桿，除看中該區河岸美景，也因可就近打小白球，一口氣斥資1.17億餘元，入手2戶「天藝」約272坪空間。
甲山林廣告副總經理徐永仁透露，淡海新市鎮有不少港澳買方，除對區域房價認同，另一方面看準水岸、球場休閒、建案規劃等優勢，加上輕軌通車後的交通便利性，都是置產關鍵。 

新北市淡海新市鎮的「天藝」豪宅，吸引澳門富豪斥資1.17億元購入2戶。范厚珉攝

錯層陽台視覺扭轉

「台灣各地豪宅那麼多，這建案能被看上算八輩子修來的緣分。」《住展》雜誌企研室經理何世昌認為，港澳人士來台買房案例持續增加，但以移民目的為主，總價預算落在2000萬元上下，能負擔高總價、以投資置產為目的的買方相對少見，且海濱住宅對港澳富豪而言有蠻大誘因，買下「天藝」可說是有緣人。
該社區利用錯層式與不同挑高高度的陽台，創造視覺扭轉效果，陽台面積最大可達10坪，最高達10米、約3層樓高。徐永仁介紹，各戶陽台均有深達1公尺的樹穴，並隨戶贈送1株羅漢松，搭配自然澆灌、排水系統，住戶無須擔心樹木照顧問題，「錯層及陽台景觀牆的設計，住戶也無須擔心在自家陽台上，會被樓上鄰居看光光。」
「天藝」由甲山林建設、凱越建設共同投資興建，其中凱越建設公司代表人林鴻森，更曾擔任一手打造台北市大安區仁愛路「帝寶」的宏盛建設副董一職，所以全案社區規劃承襲「帝寶」穹頂會館、護城河及泳池、公設等設計，總基地6400坪中有4000坪為中庭花園。 

陽台面積最大達10坪，最高達10米、約3層樓高。范厚珉攝

天藝小檔案

地點：新北市淡水區濱海路二段
基地面積：6408坪
投資興建：甲山林建設、凱越建設
坪數：48~120坪
樓層：
地上7、18、29樓
地下3樓
平均交易行情(萬元/坪)：33~34
最高成交單價(萬元/坪)：46~47
資料來源：《蘋果》採訪整理 

全台灣第一個被發現的輻射屋台北市「民生別墅」，在爆發輻射屋事件的33多年後，首度傳出有房屋售出。今年5月，該棟建築一戶42.36坪的物件，以總價2520萬元成交，儘管賣方提出輻射報告書，證明該戶沒有汙染，價格還是被砍到每坪59萬，比起附近地段平均單價，電梯大樓單坪65萬元、公寓單坪60萬元要低，不過已經創下罕見成交紀錄。

1985年，台北市龍江路「民生別墅」一間牙醫診所申請安裝X光機，未通電就有強烈的輻射現象，原能會偵測確認輻射從建築物牆柱放出，但未公布，直至1992年，輻射鋼筋大規模污染建物事件才陸續被揭發，引起當地居民恐慌，後來更調查發現，至少143人罹患甲狀腺癌、淋巴癌及血癌等。

原能會隨即禁止污染屋販賣，後續經過住戶多年抗爭，原能會同意出市價7折買屋，但有部分住戶不賣，之後政府同意出面民生別墅社區拆除改建，但要非輻射住戶也同意才能全棟拆除改建，這又導致非輻射住戶很多不同意而卡死，據了解「民生別墅」共有70戶，其中42戶受到汙染，政府僅買下23戶，剩下19戶未交回國有財產署，一樓的店面包括池上飯包、早餐店等未受輻射汙染影響，仍持續營業，但若想買賣必須提出「輻射報告書」證明房子沒有受到汙染，但儘管報告合格，「輻射屋」還是讓房價壓低不少。

根據內政部不動產交易實價查詢，成交的這一戶位於台北市龍江路「民生別墅」的7樓，3房2廳2衛格局，總共42.36坪，以2520萬元成交，單坪約59萬4千元，已經明顯低於附近行情。成交時間則是在今年的5月。附近居民說，其實輻射屋爆出時間很久，居民為了自救都有請專家來測量，很多戶已經證明沒有輻射，所以希望不要再影響房價。

原能會輻射防護處長劉文熙強調，由於輻射會逐年遞減，目前國內的輻射屋劑量已經降到安全劑量，75%都在1個毫西佛以下，所以已經可以正常居住，但是政府仍然提供30%的容積獎勵，鼓勵居民重建，只是要拆除必須要經過100%住戶同意，這是目前最困難的部分。

依照原能會統計，全台約有1669戶輻射建物，以台北市846戶最多、新北市648戶次之，但全國目前僅拆除129戶，其中新北61戶、北市39戶。包括指標性的建物「民生別墅」，也因住戶反對至今未拆，引發部分立委不滿，直指「政策方向很清楚，但是執行很不力。」

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，由於輻射屋多數有列管，因此相較於其他的瑕疵，民眾多數能事先知悉，市場交易不多，銀行貸款也比較保守，對轉手性來說確實有影響。(李彥穎 / 台北報導)

「民生別墅」是台北市最早期發現的輻射屋。林琨凱攝

「民生別墅」位在台北市龍江路巷內。林琨凱攝

2011年，當時住戶抗議政府失職，還在大樓外牆掛著「民生別墅輻射屋在此」看板。資料照片

民生別墅仍被管制，買賣必須提出「輻射報告書」證明房子沒有受到汙染。林琨凱攝

【李彥穎╱台北報導】全台規模最大的日系藥妝店「日藥本舖」，上月才進駐西門町商圈，現卻驚傳民生店悄悄收場。據了解，該店僅開幕不滿10個月，因租約到期，已於12日黯然歇業。

「日藥本舖」民生店，營業不到10個月，宣布因租約到期歇業。 
林琨凱攝

全台會員數高達85萬人，規模最大的日系藥妝店「日藥本舖」，首店於2011年11月在微風台北車站開幕，連金門離島也有門市，且上月底甫在西門町拓點，下月將在桃園及台中展店，全台門市將達55家。然現卻驚傳位在台北市民生社區的據點，開幕不到10個月就關門大吉，店家悄悄在門口貼出公告，「因租約到期，營業時間到10月12日止」。 

取景地店租一路炒

「日藥本舖」民生店是位在北市民生東路五段127號，也就是眾所皆知的民生社區，去年12月底甫開幕，不料僅開店短短不到10個月，如今該店面已在租屋網站刊登出租廣告，店面約30坪，月租金開價19.8萬元。
《蘋果》實際聯絡刊登者，屋主表示，雖「日藥本舖」還需要時間陸續整理貨品，但若出現新房客，最快11月1日就可以遷入。
民生社區以美式社區聞名，其中富錦街更因為一路綠蔭，成為電影及藝人MV取景勝地，加上咖啡文青店紛紛進駐，帶來人潮，但也將附近店租一路炒高，開始出現商圈衰敗跡象。
例如，「日藥本舖」民生店隔壁，原為連鎖飲料店「CoCo都可」，12坪小店面，開價月租7.8萬元，換算每坪單價6500元，目前仍閒置；民生東路五段有間73坪的大店面，原是連鎖服裝品牌Hang Ten民生旗艦店，房東也在租屋網PO出廣告，月租開價39萬元。
從民生東路四段、到民生東路五段，閒置店面不少，像是民生東路五段和新中街路口，有一處店面已閒置1年多，35.77坪開價25萬元，單坪租金近7千元，但房東堅不降價；而民生東路五段和三民路口圓環，也有三角窗店面，30坪開價月租15萬元，閒置半年。 

該區商品未具特色

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰說，民生社區房市，原是北市少數不受景氣影響的區域，大約2~3年前，富錦街掀起文創咖啡風，聚集不少人潮，但是熱潮明顯已經退燒，加上民生社區一直沒有打出該區的商品特色，無法吸引新的外來人潮，整個商圈的客層回歸到附近居民為主，若是房東堅持抬高價碼，就比較難租出去。
附近商家透露，民生社區許多居民是軍公教，買東西都比較精打細算，常常都是依照既定的預算購物，比較難多推銷商品，若房東堅持高租金，店家經營壓力非常大，一旦出走，將導致民生社區商圈愈來愈蕭條。 

學生租屋市場的神話也破滅了嗎？根據最新統計，全台灣的大學周邊有3.2萬間房子還租不出去，尤其像是台大等名校，附近的租金報酬率都低於3%，更慘的還有台中大學周邊的租金，這一年來不增反減。

▲投資客置產偏好大學附近。（圖／東森新聞資料畫面）

知名大學周邊過去都是房價的保證，不過這些年因為少子化的原因，全台大學周邊住宅，待租的就高達3.2萬間。一房一廳15坪，這樣的大學週邊套房容易租，收益穩定，根據調查是三分之一置產族的最愛，如今待租率卻是年增2.4%。

▲各大學附近房東租屋報酬。（圖／東森新聞資料畫面）

大學生：「1萬以內，就是扣完房租之後還有多餘的錢，可以支付我的生活就好。」學生肯花錢，但少子化還是主因，像是台大周邊，今年租金報酬率只剩2.1%，另外像文化、銘傳、淡江投報率都低於3%，只有成大、南台科大成本相對低，報酬率高於5%。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛：「公宅、社宅，這些出租型的供給出來以後，也會排擠到整個市場，讓整個市場會變成供過於求。」

▲台中學生套房，租金不增反減。（圖／東森新聞資料畫面）

不過觀察近一年來，最慘的大學宅包租公可能就在台中，根據調查，中國醫藥大學、逢甲大學等，周邊待租的房間至少都有1500間，年增1成，平均每坪租金更是不增反減，像是中國醫藥大學，每坪租金就從844元跌到808元。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛：「看到台中的部份，這幾年其實房價漲很多，從實價登錄以來，至少房價漲了4、5成以上，相對來講，租金成長沒有那麼快，變成房東的獲利空間就被壓縮。」投資風險變高了，因此在台中總價100至400萬的低價物件成為主流，不過當然也不是全部都很慘，還是有人靠350萬總價，每月收租1.3萬，締造5%報酬率。

房市景氣不佳，倒賠求售消息頻傳，但卻有間豪宅社區從沒屋主虧過錢，堪稱奇葩！位於台北市中正區博愛路的指標豪宅案「揚昇君臨」最新公布實價揭露資訊，9樓戶持有10年獲利約1588萬元出場，但這還不是賺最多的案例，該社區過去有屋主賣房獲利近7千萬元，幾乎可買8台全新的賓士G63。

「揚昇君臨」從2009年預售至今，二手交易紀錄賣方皆獲利出場，其中26、27樓戶，2009年7月以1億8780萬元買下，去年1月賣出，總價回到2億5600萬元、單坪約118萬元，賺了6820萬元；10樓戶在去年3月以1億2500萬元出售，也較2009年前買進的價格1億元賺了2500萬元。

檢視「揚昇君臨」近年同戶移轉資料，除了上述屋主賺錢案例外，另外三筆交易轉手也都賺了逾千萬元。

《蘋果》報導，房仲業者指出，上述屋主在景氣低迷的大環境下還能如此暴賺，主要原因在於入手價相當低，2009年預售時多有5字頭交易紀錄，因此，即便近年房價修正，獲利空間依舊相當驚人。(中時電子報)

新北市三重區過去工廠林立，狹窄的街道被人冠上老舊印象，不過隨著捷運線開通以及重劃區開發，以北捷新蘆線菜寮站為中心的生活圈逐漸崛起，以生活機能佳、緊鄰市區等優勢，成為今年熱搜捷運宅新北唯一入榜前10地段，然而，實價登錄顯示，竟有1名屋主今年7月將某棟華廈1樓轉手賠售186萬元，跌幅近12％。

根據永慶房屋統計，前10名雙北捷運宅熱搜排行榜，新北僅有菜寮站以第9名之姿奪得，顯示出菜寮生活機能佳、緊鄰市區等優勢，由於三重位於舊城鎮、土地供給有限，預售屋推案少，房價難以帶動，僅有部分生活圈有捷運站，中古屋房價支撐在4字頭。

根據實價登錄顯示，緊鄰菜寮站生活圈的大同南路段，某棟屋齡20年、7層華廈的1樓，以今年7月總價1415萬元換算，每坪價位38.4萬元，該屋主於106年以1600萬元入手，每坪購入價為43.5萬元，卻在這時轉手賠售186萬元，跌破4字頭，跌幅約12％。

據《好房網》報導，房仲說明，該名屋主期實是因為短期需求，才會讓利出售，以同路段相同條件的華廈行情來看，每坪價位落在32～38萬元，總價可以在千萬元內入手，由於該區發展實間較早，購屋族多半有地緣關係，不過距離市區只有一橋之隔，車程約10分鐘可以抵達，因此吸引不少北市投資人前來觀望。(中時電子報)

米其林級餐廳撤場、傳聞中的接棒企業家沒來，位於中山區建國北路一段地下1樓、原新都里日式料理所在的店面，近期再由仲介業者掛出待租訊息。根據《591房屋交易網》刊登，該店面總權狀坪數約376坪、可使用面積約260坪，月總租金開出108萬元，以權狀坪數拆算單坪月租金約2872元，較該路段同是地下1樓店面月租金單價，高出1倍以上。但商仲業者分析，此案雖在地下室，但門面頗佳，百萬租金應僅為開價，最終估計可打7~8折租出。

今年7月1日歇業的新都里，在獲得《2018台北米其林指南》肯定後不久宣佈熄燈，震撼饕客，據了解，該餐廳由惠台建設董事長林文進投資，根據《今周刊》報導，林因不堪負荷每月破百萬元的租金，所以忍痛歇業。而在新都里歇業後，包括三井日本料理、及新都里原忠實顧客力晶集團創辦人黃崇仁，都曾傳出要入主該店面，重起爐灶。
 
但新經營團隊恐怕是來不了了。根據《591房屋交易網》的刊登資訊，該店面再度刊出求租訊息，總權狀坪數約376坪、可使用面積約260坪，月總租金108萬元，以權狀坪數拆算單坪月租金為2872元。對照實價登錄，該店面鄰近同為地下1樓店面，月租金單價也不過1200元，新都里舊店面租金顯然是他人的1.4倍之高，更顯「身嬌肉貴」。
 
據查，新都里所處的「亞太通商大樓」，整棟均由神秘地主張桂芳家族持有，根據《今周刊》報導，張家為台塑集團創始股東之一。其財力雄厚，降租求租客的狀況恐不易見。
 
香港商匯泓不動產台灣分公司副總吳懿倫認為，「全案雖是地下室，但門面佳，月租金單價開2800元，但也是房東為吸引『較具質感』租客的一種方式，估計成交價應會再打7~8折，還是會略高於市場周邊其他物件行情一些。」（詹宜軒／台北報導）

2018/10/16 | 房地產

工商時報 曾麗芳/報導

不是「只聞樓梯響」，台中海線居民最期待的台中港「三井OULTET PARK」真的來了、預計12月12日正式開幕，11月下旬試營運，激勵台中海線發展信心轉而強勁！近期，不僅金融機構爭相在周邊找點開分行，三井OULTET大舉引進170家品牌進駐展店，帶進龐大就業人口紅利，衍生的租屋與購屋需求可觀，已為區域房市帶來正面效益，許多新建案紛紛傳出銷售佳績。

不僅三井OUTLET PARK進駐台中港帶來利多效益，目前有利於台中海線發展的相關政策與建設，包括「大台中123」、「台中港2.0計畫」、「捷運藍線」、「清水國民運動中心」、「台中國際機場門戶計畫」等等。

其中，最先到位的重大建設、當屬面積廣達5.4萬坪的台中港「三井OUTLET PARK」即將開幕。該商場結合海線地區首座60米摩天輪、購物、餐飲、時尚生活、海洋旅遊與休閒娛樂，是台灣首座大型海港購物商城，規模媲美日本新橫濱「三井OUTLET PARK」，已成功吸引170家國內外品牌商店進駐，預計11月下旬陸續試營運。

台中港三井OUTLET的營運，不僅將為海線地區帶進龐大的旅遊、購物人潮，就業人口紅利對於房市需求也有拉抬作用，目前海線地區已掀起租房熱潮。

看好台中海線地區的房市前景，上市櫃建商包括遠雄、太子、富宇、長虹，以及本地建商如久樘開發、勝美、新富銘、新而雅、俊邦、和築等，早已搶先布局清水、沙鹿、梧棲一帶推案，搶攻海線自住、置產客的購屋商機，目前已有多筆建案繳出亮眼成績。

其中，遠雄在清水區推出「遠雄之星」造鎮計畫案，已吸近1,500戶家庭購買；潛銷中的「遠雄之星6」，產品規劃30至50坪，每坪開價15萬元起，預約超過7成。

此外，久樘開發插旗沙鹿區的「再遇天鵝堡」立體莊園，住家產品已近完銷，店面也因為三井OUTLET開幕在即，詢問度明顯提高不少。

另外，寶佳集團旗下的「新橫濱」、「佳鋐樂灣」，分別坐落於清水區、梧棲區，目前兩案銷售成績均逾9成；新而雅「御墅登峰」案已逼近完銷；俊邦建設「敦璞美學」僅剩個位數；至於北部知名建商-長虹建設，首度插旗台中海線梧棲區推案，總銷金額逾36億元，預計明年第1季進場。

 

商仲調查指出，北市商辦市場持續升溫，不論是租金或售價，雙雙呈現上漲走勢，商辦空置率也再下降，第3季降至5.3%，來到近十年新低。

每坪均價83.9萬

信義全球資產近日發布最新統計，北市平均每坪售價達83.9萬元，各商圈售價都有明顯上漲的趨勢。松江南京及復興南京表現最為強勢，售價分別來到81.6萬元及80.8萬元。

租賃市場依舊活絡，由於企業搬遷潮持續擴大，各商圈大樓去化表現良好，又無新辦公大樓釋出，在供不應求的狀況下，拉高了平均租金Ｑ3上漲至2216元，其中漲幅較為明顯的A+級及B級辦公，平均租金分別上漲至3089元及1515元。

空置率降到5.3%

租金雖漲，各商圈大樓去化表現良好，空置率降至10年新低點，平均空置率來到5.3%。其中信義世貿商圈空置率已降至7.75%，南山廣場釋出，持續拉高信義世貿商圈的租金，未來商辦新增供給少，預料租金行情將持續上漲。

租金投報率2.46%

售價提高，租金也漲，整體租金投報率落在2.46%，變動並不明顯，投報率最高則是站前西門商圈2.79%。

信義全球資產經理王維宏表示，第三季金融保險業持續投入商用市場，合作金庫以4.39億元買下時代金融廣場10樓，南山人壽以7.61億元買下萬國商業大樓5樓。

台中大學城鮮少有投資產品，那麼包租公都去哪了？其實台中精華區段有不少中古套房，尤其大學周邊出租情況相對穩定，格局1~2房總價僅100~400萬元，購入門檻低，可自住、可投資，報酬率都有4~5%，對照買新案投資出租，更可降低投資風險、拉高報酬。

永慶不動產台中精誠公益加盟店專案經理吳國榮指出，台中市區百萬元中古套房，普遍含陽台坪數約6~9坪，早期有不少外地客前來投資置產，只要鄰近學區的套房，月租金可介於5000~8000元，若位上班族居多的地段，房租再略高1~2成，租金報酬率更佳。

據實價登錄揭露，近1年除了老舊市區仍有100萬元內的超低價套房，多數市區套房總價介於100~180萬元間，但因為並非每間銀行都願意承作套房貸款、利率也相對高，還要以現金購入，年租金報酬率才最佳。至於想要好借貸，有的人則會選擇中古2房，許多都只要400萬元上下。 

例如首購王先生近期即購入北屯文心路四段，想要穩穩當個置產族，購入總價350萬元、2房產品，按照同棟社區行情，可出租1.3萬元、年收15.6萬元，換算約有5％報酬。他估算，同區段新案2房都要800萬元，價格是中古屋2倍多，但是租金卻只多了5成、報酬率頂多3%，一來一往之間，投報率優勢很明顯。（王鈞生／台中報導）

以往市場會有的置產套房、包租型產品，近年在台中已相當罕見。資料照片

包租公收購1~2房產品舊翻新，報酬率仍比新屋好上許多。陳恒芳攝

高價宅租賃市場中，外商高階主管是屋主眼中的「好咖」，位於美國在台協會新址對面的內湖區知名豪宅「文心AIT」，去年9月租金18.34萬元，換算後投報高達3.1%。房仲業者分析，高階主管是豪宅承租的常客，若又是外派高階主管，不僅出租價格漂亮，繳款也較穩定，是屋主眼中「好咖中的好咖」。

實價登錄資料顯示，「文心AIT」去年9月有一筆月租金達18.34萬元，對比該戶屋主2013年購入總價7,200萬元，雖然尚未達豪宅8,000萬門檻，但換算下來投報率高達3.1%，不過該案目前已難見到如此「低價」。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，「文心AIT」與內湖科學園區相近，其租客不乏高資產族，或是國際企業外派來台的高階主管，且美國在台協會遷址到內湖區，未來當地租賃市場可望更加穩定。

以往在房地價相對低門檻階段，在各地都會有不少投資型產品，尤其以大學城最多，既具有穩定的出租客源，房價也有增值潛力，不過觀察近一年台中大學城房市，發現隨著房市投資氛圍薄弱，新推案有著「包租、包管服務等專門針對投資客的方案」，甚至投資套房、透店套房等新案產品，都已經非常少見，近乎絕跡。

正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔說：「其實根據政府資料，台灣民眾閒置資金仍非常多，但由於環境、政策及市場氛圍，造成民眾寧守本金也不願投資冒風險」，間接降低了民眾將資金投入房市的意願，專門投資型產品也相對少。

除了市場投資氛圍轉換外，少子化趨勢、大學城投資產品飽和，也都是主因之一，不過關鍵仍是報酬低了。房產業者朱自仁分析說：「以往房價入手門檻相對低，大學城周邊投報率動輒5%起跳，但如今土地貴了、房價高了，新案在推出這類型產品，已不符投報率，自然同樣條件的新案較少。」

至於大學城周邊現在推什麼產品呢？主力清一色還是符合市場主流的2房小坪數、低總價。近年鎖定包租公產品，僅有中興大學旁、去年推出的「允將康泊」，住家坪數20~28坪，室內全配家具家電，且建商提供「包租2年」服務，含車位總價最低僅600萬元，門檻還不算太高。另一少見的投資型大學宅，則是霧峰朝陽科大旁的新案「朝陽學苑」，位處純住宅社區，環境安靜，每戶2~3套房，共46戶，總價338~498萬元。（王鈞生／台中報導）

大學住宅周邊出租客源穩定，生活機能佳，向來是包租攻守選區段。陳恒芳攝

不過近年已鮮少有同類型包租公產品推出。陳恒芳攝

大學城周邊目前多以2房、低總價居多。陳恒芳攝