不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

 

內政部昨（27）日指出，都更條例將再修法，針對中高樓層危險建築物同時祭出蘿蔔與棒子，鼓勵民間加速重建。蘿蔔方面，針對高樓層危險建築加碼容積獎勵，最高可達原容積1.3倍，不受原都更容積獎勵天花板限制；棒子方面，對於這類建築的「釘子戶」，將簡化代拆程序。

 

內政部指出，在1999年921大地震後政府修法提高建築物耐震設計規範，但當時修法前，仍有約3.6萬件的六層樓以上高風險建築物，耐震能力較為不足；其中推估約近1%建築，有危害公共安全疑慮。不過這些高樓層危險建築，卻因為戶數較多、整合不易，都更難以推動。

因此內政部計畫透過修法提供這類建築更多獎勵誘因，加速重建。內政部次長花敬群表示，針對實施容積管制前，六層樓以上的高風險建築物，可以原建築容積1.2倍計算容積；若有危害公共安全之虞的建物，則至高可以原容積1.3倍計算。修法過後，中高樓層危險建築可望受惠。

由於這些老舊、危險建築，通常「原容積」都會超過「法定容積」，而現行都更條例容積獎勵天花板，是法定容積1.5倍或原容積加上法定容積30%；未來修法放寬後，高樓層危險建築不受前述獎勵天花板限制，可望得到更高容積。

花敬群舉例，以台北市住三住宅區法定容積225%來看，當中一棟七樓華廈原容積為420%。依現行規定，最高容積僅能取得原容積加法定容積30%，也就是487.5%（420%+225%*30%）；但未來修法後，最高可以原容積1.3倍計算，也就是546%（420%*1.3）。較修法前更具重建誘因。

有了獎勵蘿蔔，都更條例修法也同步強化「棒子」執行，針對這些危害公共安全建物，若仍出現釘子戶，此時可簡化地方政府代拆程序，免除實施者與政府最後的協調程序，直接依建築法第81條規定拆除，加快更新腳步。但內政部強調，在走到代拆程序前，仍會經歷嚴謹聽證、審議程序，確保民眾利益及安置無虞。

內政部表示，希望藉由蘿蔔、棒子雙管齊下，協助民間加速重建，讓房屋能夠住得安心。

https://house.udn.com/house/story/5886/4815729

內政部於今(27)日部務會報通過「都市更新條例」第57、65條修正草案，對於都更案內的危險建築物，在已取得多數共識，並有完善安置配套的前提下，可簡化地方政府代為拆除的程序。同時，也提高容積獎勵誘因，最高可達原容積1.3倍。該修正草案後續將依法制作業程序，陳報行政院審查後，儘速送請立法院審議。

內政部表示，在88年921大地震發生後，政府已經修法提高建築物耐震的設計規範，但88年12月修法前，6層樓以上高風險建築物約有3萬6,200餘件，這些建築物興建時，因耐震設計標準較低，可能有耐震能力不足的問題，其中，推估近1%的建築有危害公共安全疑慮，但由於戶數較4、5樓層集合住宅多，整合更不易，再加上獎勵不足，實務推動改建困難。

危險建築結合代拆   保障居住安全
這次修法還搭配「建築法」代為拆除的機制，規定權利變換範圍內應行拆除或遷移的土地改良物，依直轄市、縣（市）主管機關認定有傾頹或朽壞而有危害公共安全者，可免除實施者與政府最後階段的協調程序，依「建築法」第81條規定，由地方政府直接拆除，以加快更新腳步。內政部指出，去年1月底完成「都市更新條例」修法及陸續完成相關子法後，透過明確的容積獎勵及稅捐減免優惠，已降低整合風險及所有權人負擔。對於少數不同意戶，經過公開、嚴謹的聽證和審議程序，以及實施者與政府數次協調後，得以執行代為拆遷作業，目前地方政府已陸續有協助代拆的案例，可以更落實執行都市更新案。

但此舉是否影響民眾權益？內政部表示，該草案雖強化政府對危險建築公權力的執行，不過，仍須先完備都更的相關程序，以民眾應有的權益已獲保障為前提，包括：完成都更事業計畫及權利變換計畫，多數所有權人已達成拆除重建共識，有公開、嚴謹的聽證及審議程序，已能確保權利變換相關分配的權益，及拆遷安置配套措施等。

提高獎勵誘因 最高原容積1.3倍

為鼓勵民間加速重建，這次草案也提高獎勵誘因，針對實施容積管制前的6層樓以上都市高風險建築物，放寬得以原建築容積1.2倍核計；另對於有危害公共安全的建築物，因為有改善的迫切性，放寬得以原建築容積1.3倍核計，並得直接依獎勵上限額度建築。

https://newtalk.tw/news/view/2020-08-27/457087

（中央社記者劉世怡台北25日電）發生於民國86年間的汐止林肯大郡倒塌災變案，受災戶向建商求償，台灣高等法院更四審今天宣判，判220人各可獲新台幣73萬多元到358萬多元不等，總計3億多元，還可上訴。

高院新聞資料指出，李宗賢是林肯公司及霖肯公司負責人，盧正堯是設計及監造建築師，2人為從事土地開發、建築專業之人，在申請開發許可及建造執照開發林肯社區時，未注意土地是否可能發生坍塌危險，竟違法取得社區各項建造執照、使用執照，於興建過程也未善盡義務，防免承購戶所有房地財產安全遭受危害。

高院指出，李宗賢及盧正堯明知土地為砂、頁岩互層地質特性，對於原施作擋土牆、格梁及地錨系統不足以防止颱風或雨季帶來大量雨水滲入該邊坡砂頁岩互層應有所認識，竟未採取任何防範措施。

未料，溫妮颱風來襲帶來豪雨，社區邊坡抵抗力不足的擋土牆瞬間倒塌引發邊坡地層滑動，混凝土牆體併同大量泥石衝向邊坡下方第2、3區住宅，造成樓柱斷裂塌陷而引起災變，損害原告們房地所有權。

高院指出，李宗賢等人不得以當時法令允許開發，或土地已做地質鑽探報告，即可解免其等侵權責任。

高院表示，李宗賢、盧正堯、林肯公司及霖肯公司須負連帶賠償責任，本件原告為220人，判准金額自73萬9923元至358萬914元不等，合計判准3億1498萬1441元。可上訴。（編輯：方沛清）1090825

https://www.cna.com.tw/news/firstnews/202008250278.aspx

台北市有企業主將所擁有的仁愛路老屋，整合隔壁老屋一同加入危老重建，將打造總銷6.4億的10層樓小豪宅，更因此融資數千萬，作為公司增資用途，危老不只讓老屋重生價值翻倍，更能借出大筆資金投資，利上加利，堪稱危老煉金術。

該危老案基地近86坪，位於台北市仁愛路三段5巷中，由屋齡42年的3樓、32年5樓各一棟公寓組成，其中3樓公寓由千倫實業擁有，其林姓董事長過去5年，打算整合附近老屋進行危老重建，也想藉此融資作為投資資金，卻卡在危老整合這一關，遲遲無法成局。

該案將以2棟公寓、基地85坪進行危老重建。林琨凱攝

圖片來源 : 蘋果新聞網

透過友人牽線，林董找上危老都更顧問公司「智匯耕新」協助整合，以委建方式更新，從去年9月起進行危老重建評估，召集相關住戶舉行說明會，去年11月就訂綱重建方案，今年3月送重建計畫，預計今年8月底就能獲審核通過。

智匯耕新執行長吳承叡原打算整合3棟公寓、共約120坪基地，由於其中1棟公寓1樓戶，分配上始終喬不攏，考量坪效、時間成本下，最後成功說服7位區權人，以原有2棟公寓、近86坪基地，進行更新重建。

該案位於仁愛路靜巷內，住宅氣氛濃厚。林琨凱攝

圖片來源 : 蘋果新聞網

3樓公寓為千倫實業所有外，另一棟5樓公寓住戶，包含1樓為台北衛理堂的才藝教室、2~5樓住戶為金融業、醫院分院長、髮廊股東等高資產族背景，吳承叡說，經分析各方案的利弊得失後，住戶很快瞭解到由這2棟大樓重建，不僅有1坪土地換5坪多的最佳坪效，更能有效率完成整合，很快就取得共識。

吳承叡也說，台北衛理堂為財團法人，進行危老處分資產，必須經內部董事會、執掌會等點頭外，更要經主管機關民政局同意，因此提出具體方案，讓內部有討論基礎，才能迅速促成該案完成整合。

該案有區權人為台北衛理堂。林琨凱攝

圖片來源 : 蘋果新聞網

該案最特別的是，林董因投資高科技產業，恰好近期遇到公司增資，需要一筆高達數千萬的資金需求，就想透過這次危老融資，讓資金一併到位。

吳承叡說，個別訪談每個區權人後，得知林董有一筆8位數的資金需求，全案評估重建價值與所有興建、前貸等相關成本，符合貸款價值比（LTV )不到6成的銀行相關評估標準，最後成功取得資金。

換言之，該案等所有興建成本約1.62億，千倫實業案產權占比須分攤51%，約負擔8300萬，加上林董原本老屋的前貸，只要不超過分回價值比例的6成，即可通過融資，讓林董貸得千萬資金，成功解決增貸的資金需求。

該案步行到大安森林公園約10分鐘路程。林琨凱攝

圖片來源 : 蘋果新聞網

該案預計明年動工，興建地上10層樓、地下3層樓人文小豪宅，案名定為「仁愛臻寶」，將規劃15戶住宅，以及1樓店面，預計2023年完工，屆時單坪將從單坪80萬，躍升為125萬身價，全案總銷價值約6.4億。

該案屬大安燙金門牌，附近有仁愛路綠蔭大道、捷運忠孝新生站、大安森林公園等，機能良好，周邊豪宅單坪約有150萬以上行情。

該案距離捷運忠孝新生站約3分鐘路程。林琨凱攝

圖片來源 : 蘋果新聞網

該案建築師沈健雄指出，該案以3房型為主，強調2~3面採光設計，根據綠建築、智慧建築、耐震等容積獎勵標準，將注重建物綠化、保水、採光等設計，基地雖不大，卻能達最佳品質，將大幅提升改建後的價值。（楊明峰／台北報導）

https://tw.appledaily.com/property/20200824/YZLONA6UYJGQ5OYWP5SJVSEYMA/

根據住展雜誌統計指出，台北市近年都更、危老推案量占比快速攀升，2018 年占比約 33%，2019 年佔比提高至 43%，2020年又更暴增至 65%，但如果想賺危老都更財，到底應該怎麼買？就讓擔任國內知名建商主管的教練，來分享一下到底什麼樣的老房子，才容易被建商看上。

一、臨主要幹道或主要巷道

危老都更重建，就跟平常大家買房子的時候一樣，一定會優先選擇地點好、近捷運的地方，更重要的是要臨主要幹到或主要巷道，未來比較好賣，而且施工也比較容易，比較沒有阻礙巷弄交通或造成鄰房施工問題。

（圖/百億房產教練）

上表統計台北市截至2020年七月底為止共255件危老審核通過案例，共有119件是坐落在「路」或「街」上，102件是坐落在「巷」裡，坐落在「弄」裡的只有34件。很明顯可以發現，弄裡的比例明顯低非常多。換言之，要買正馬路或寬敞巷道的產品，比較有機會看建商看上。

二、四樓商業區公寓佳，住三的五樓少碰

由於每塊地擁有的容積是固定的、獎勵值也都固定，相對的四層樓公寓的原住戶比五層樓的少，自然建商就有更多空間可以分，或是更有機會滿足原住戶的各種要求。
北市住三土地（編按：台北市住宅用地第三種，建蔽率45%容積率225%）的五樓公寓，因為容積率只有225%，若現在基地已經是一個蓋好蓋滿的狀態，很可能根本不夠滿足重建後建商分回的利潤，除非原住戶願意犧牲室內空間，室內縮小20%的情況下，才有可能有建商的利潤空間，但「一坪換一坪室內」的印象深植人心，幾乎很少原住戶願意犧牲，很多建商看到住三五樓就直接打槍。除非該塊基地當初並未蓋滿，還有很多的法定空地可作建地使用，否則基本上，各大建商聽到住三的五樓通常興趣都不太大。

三、連棟建築總戶數60戶之內

由於危老案件必須要求原住戶100%同意，因此越多人越難整合，只要有一個人不同意，整個案子就會卡關，所以基本上整排連棟建築最好低於60戶，比較有機會整合成功。大部分建商或整合人，聽到80、100戶以上大概就先放棄了。

（圖/百億房產教練）

上表是台北市截至2020年七月底為止255件危老審核通過案例基地面積的統計，也可以很明顯發現，佔比最高的是基地面積100-200坪的40%。而且低於300坪以下的佔了超過85%。以大部分公寓25-30坪的面積計算，大約就是60戶以內的連棟公寓產品。也就是該棟公寓坐落的基地上，戶數必須小於60戶，否則根本很難整合。（相關報導：買預售案別被樣品屋騙了！內行人教4妙招揭穿銷售員話術｜更多文章）

四、避免一樓有黃金店面

儘管要選地點好的產品，但有一個情況是要儘量避免的，就是一樓有黃金店面，「黃金店面」高昂的租金，在重建時，建商要補貼租金給屋主。許多店面租金動輒三、五十萬，三到五年的重建期大概光租金補貼就可破千萬以上，而且租金補貼必須現金支付，無法以貸款方式取得，所以大部分的建商對於有高昂租金的黃金店面也是敬而遠之。這也是為什麼這一兩年很多的重建案反而集中在六張犁、麟光一帶，而不是真正的大安區核心區，就是因為這些區域沒有黃金店面。

據住展雜誌統計指出，台北市近年都更、危老推案量占比快速攀升，2018 年占比約 33%，2019 年佔比提高至 43%，2020年又更暴增至 65%，但如果想賺危老都更財，到底應該怎麼買？就讓擔任國內知名建商主管的教練，來分享一下到底什麼樣的老房子，才容易被建商看上。

一、臨主要幹道或主要巷道

危老都更重建，就跟平常大家買房子的時候一樣，一定會優先選擇地點好、近捷運的地方，更重要的是要臨主要幹到或主要巷道，未來比較好賣，而且施工也比較容易，比較沒有阻礙巷弄交通或造成鄰房施工問題。

（圖/百億房產教練）

上表統計台北市截至2020年七月底為止共255件危老審核通過案例，共有119件是坐落在「路」或「街」上，102件是坐落在「巷」裡，坐落在「弄」裡的只有34件。很明顯可以發現，弄裡的比例明顯低非常多。換言之，要買正馬路或寬敞巷道的產品，比較有機會看建商看上。

二、四樓商業區公寓佳，住三的五樓少碰

由於每塊地擁有的容積是固定的、獎勵值也都固定，相對的四層樓公寓的原住戶比五層樓的少，自然建商就有更多空間可以分，或是更有機會滿足原住戶的各種要求。

北市住三土地（編按：台北市住宅用地第三種，建蔽率45%容積率225%）的五樓公寓，因為容積率只有225%，若現在基地已經是一個蓋好蓋滿的狀態，很可能根本不夠滿足重建後建商分回的利潤，除非原住戶願意犧牲室內空間，室內縮小20%的情況下，才有可能有建商的利潤空間，但「一坪換一坪室內」的印象深植人心，幾乎很少原住戶願意犧牲，很多建商看到住三五樓就直接打槍。除非該塊基地當初並未蓋滿，還有很多的法定空地可作建地使用，否則基本上，各大建商聽到住三的五樓通常興趣都不太大。

 

三、連棟建築總戶數60戶之內

由於危老案件必須要求原住戶100%同意，因此越多人越難整合，只要有一個人不同意，整個案子就會卡關，所以基本上整排連棟建築最好低於60戶，比較有機會整合成功。大部分建商或整合人，聽到80、100戶以上大概就先放棄了。

（圖/百億房產教練）

上表是台北市截至2020年七月底為止255件危老審核通過案例基地面積的統計，也可以很明顯發現，佔比最高的是基地面積100-200坪的40%。而且低於300坪以下的佔了超過85%。以大部分公寓25-30坪的面積計算，大約就是60戶以內的連棟公寓產品。也就是該棟公寓坐落的基地上，戶數必須小於60戶，否則根本很難整合。（相關報導：買預售案別被樣品屋騙了！內行人教4妙招揭穿銷售員話術｜更多文章）

四、避免一樓有黃金店面

儘管要選地點好的產品，但有一個情況是要儘量避免的，就是一樓有黃金店面，「黃金店面」高昂的租金，在重建時，建商要補貼租金給屋主。許多店面租金動輒三、五十萬，三到五年的重建期大概光租金補貼就可破千萬以上，而且租金補貼必須現金支付，無法以貸款方式取得，所以大部分的建商對於有高昂租金的黃金店面也是敬而遠之。這也是為什麼這一兩年很多的重建案反而集中在六張犁、麟光一帶，而不是真正的大安區核心區，就是因為這些區域沒有黃金店面。

 

隨著新冠肺炎疫情蔓延的恐懼暫時緩解，房地產市場近幾個月買氣好得出乎意料，同時間，都更市場的喧嘩程度也不遑多讓，在危老整建容積獎勵擴大這件事的煽風點火下，從業者到民眾，無不重燃起「拆」舊佈新在望的信心，連我到戶政事務所辦個事，都聽到有人催促辦事人員加快手腳，因為他要趕回去參加危老重建說明會。

有這麼令人驚訝的市況出現，都是因為兩件事。第一是行政院會今年3月19日通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」修正草案，既延長了原本5月就將到期的容積獎勵時程，還新增了規模容積獎勵這個項目。第二是營建署預告修正「都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法」，將新增讓200平方公尺（約60坪）以下，沒有辦法與相鄰地合建的危老建物，也可享有2％容積獎勵的規定。

毫無疑問地，危老重建容積獎勵延長與放寬，是點燃這波熱潮的火種，而由國家住都中心等公家機關或民營企業扮演領頭羊角色的大型都更案屢屢突破關卡，向前推進，也是促使危老、都更熱潮波波相連的驅動力。我們來看看幾個數字，危老重建條例施行至今年7月31日，屆滿三年，申請件數1,438案，核准871案，值得注意的申請件數月月倍數成長，與當年的情況簡直不可同日而語。

台灣有人口與建築物老化的「雙老危機」，加上位於地震帶上，老舊建物普遍耐震、抗震能力不足，更缺乏消防安全設施，一旦發生地震、火災，民眾生命及財產都將面臨威脅，都市更新是非推動不可的當務之急，然而急事硬辦並不是最佳處方，危老重建這個方子，有別於都市更新這劑藥方，它不用非走冗長無比的審查程序不可，小型基地可以自行獨力申請重建，而幾個不同意戶動不動就把整個更新單元卡上五年、十年的事就會少了。

都更是不能不去面對，卻又不容易面對的課題。從文化與資產保存觀點上看，老房子或許是一種珍貴的資產，然而從現實上看，房子越老越耐不了天搖地動，就算躲過了921或331大地震，下一場大地震來臨時，誰敢保證還有人住著的這些房子都能安然無恙？921地震過後，政府提高了建築技術規則建築耐震係數，增加牆、柱、梁的韌性設計，因此基本上2008年7月以後落成的建築物，偷工減料與設計不良等狀況比以前少得多，但是在那之前就存在的房子還多如牛毛啊！

我們支持政府用活腦筋，去面對一不小心就走成死局的都更課題，也盼望社會大眾撇棄維護個人私利的立場，共同促成都市建築除舊佈新，人人皆能安居樂業的願景。

https://ctee.com.tw/house/celetalk/322045.html

連雲建設總經理蔡漢霖先生擔任「臺北市都市更新學會」第五屆理事長，該學會成立於民國九十七年，是臺灣最早成立的民間都市更新學會組織，致力於推廣都更的正確觀念、提供相關的專業知識以及改善都更法令與制度，是一個結合產官學三方的智庫平台。

理事長蔡漢霖也知道為都更開創新模式困難重重，但他用老子的一段話做為自我鼓勵： 「合抱之木，生於毫末；九層之台，起於累土；千里之行，始於足下。」不斷的透過各種講座與管道，運用他的專業，帶領民眾一探都更的全貌及面臨的困境，並給出了新的解方。

「臺北市都市更新學會」第五屆理事長蔡漢霖。（蔡漢霖提供）

「都更」的確是一個城市必須面臨的課題，設想當年921大地震如發生在台北市，那死亡人數將難以想像，因此政府希望能夠「加速」將老舊建物，重建為符合現代安全法規的新建築。

現行台灣的都市有什麼問題呢？除了建物老舊、防震防火功能不足、公共安全堪慮；再加上違建橫行，市容醜陋有如第三世界國家；而街道狹小、都市計畫落後，更造成機能不足嚴重影響生活品質。

都更的時空背景

《都市更新條例》自1998年立法迄今，已歷經8次修法，第9次修法終於在2018年12月28日經立法院三讀通過。在都市更新「容積獎勵」辦法的誘因下，更打出了「免費一坪換一坪」的政策口號，但截至2020年5月底為止，全臺灣以《都市更新條例》為基準，送出的都市更新案共有1300件，核定可重建者877件，其中已開工興建的則有608件，成效可說是緩不濟急。

基於改善都市面貌、都市公安、防災等公共利益需求，「都更」的推動勢在必行，但根據《住展》雜誌2018年的數據推估，雙北市現有屋齡超過30年以上的老屋，如果要完成「都更」，大約需要1400餘年。漫漫「都更」路，進展如同牛步！

為什麼要有《都市更新條例》？

房屋對大多數市民來說，就是一個窮盡畢生大量積蓄，加上背負十幾二十年的貸款，最後購得的一個可以遮風避雨的棲身之所。因此有餘力妥善維護房屋的人不多，有閒錢且願意花費鉅資只為增進居住安全的人更是寥寥可數，也因如此，如無「充份」的誘因，市民普遍對重建房屋的積極意願不大。但，政府憂慮如重大災害發生，現有建築物安全不足，將造成慘痛傷亡，因此《都市更新條例》應運而生。而其中的「容積獎勵」辦法就成為都更的最大誘因。

何謂「容積獎勵」辦法 

所謂容積率，是指每一層（不包括地下室、陽台、公設）樓地板面積的總和與基地面積之比率。依現行的都更獎勵辦法，容積獎勵期待值是法定容積的30~40%。

雖然大家都知道新房子比較安全，但很多老舊建築物有實質上的改建困難，總結主因就是：沒錢！

面對數以千億計的重建經費，住戶沒錢，政府也沒有經費，所以制訂都市更新「容積獎勵」辦法來增加誘因，讓更新後的建築享有比原來法定容積更高的獎勵，透過與建商合作來解決都更的問題。

羊毛出在狗身上豬來買單。（蔡漢霖提供）

關鍵「12問」看懂問題 未來才有解

透過政府贈送給地主的增額容積，確實可能讓地主與建商合作後取得需要的營建成本，甚至獲得可觀的利潤，但弊端也因此而生！ 就像打開了潘朵拉的盒子一般，留下了無窮的後遺症，也成為每個都市更新推動者最大的夢魘！

問題二、「容積獎勵」缺乏成本概念 

獎勵期待值是法容的30~40%，看似免費實則不然，為了支撐居住空間所帶來的人口，需要有配套的用水、用電、交通、消防、警察、教育等公共設施。而這些設施的興建與維持都來自於人民的稅金，可以說是屬於公共財的一部份。

都更耗費巨大社會成本，但並非每棟舊大樓都需要獎勵才能更新，但在現行制度上，有可能反而補助了最不需要補助的對象，如何避免類似的問題，的確需要深思。

獎勵容積看似免費，實則不然。（蔡漢霖提供）

問題三、濫送容積的後遺症未被正視

大安區與淡水區容積獎勵比較表。（蔡漢霖提供資訊、大紀元製圖）

齊頭式的容積獎勵措施，在最精華的大安區不須自費重建，且有增值空間，而在非都會區的淡水，亟待更新之建物卻因補助杯水車薪，需自費重建，因此「都更」的動機不高，除非有160%的容積獎勵才能與大安區有相同改建誘因，都更必須探討，何謂真正的平等？

到底如何分配資源才合理？（蔡漢霖提供）

問題五、「一坪換一坪 舊屋換新屋」政策目標問題重重

而且因為建築法規的變遷、消防等法規標準的提升，相比於過去的老公寓（僅有單支窄梯、無電梯，公設低於10%），新法規建築物除了設置電梯以外，七樓以上即需要兩支逃生梯且級寬級深與寬度均有規範，因此公設比動輒超過30%成為常態，重建之後也很難換回原來的住屋空間。

如政策目標設定為都更前後「室內居住面積一坪換一坪」，實際上因產權面積增加與新/舊屋間的價差、再贈送每戶一個車位，重建完成後都更戶的價值平均都有1.5~2倍以上的增值，蔡漢霖認為這是有房階級才能玩的都更大樂透！只是補助了有房階級，無房產者根本無法享受都更獎勵帶來的價值增值，讓富者越富，窮者越窮，這樣的現象是否符合公平正義原則？

問題六、違建-都更的隱形殺手

違章建築，包含：陽台加蓋、屋頂加蓋、騎樓加蓋、一樓加蓋、夾層屋，影響所及，除了市容不美觀，還有防火、救災、抗震結構問題的隱患。既有老舊違建有其歷史因素，也已成為住民日常生活的一部份。

根據聯合國所主張「適足住房權」，是指任何人都有和平、安全而有尊嚴的居住在某處的權利，只要有使用權，無論租用、占用、違建…等各種形式，理應受到一定程度的保障。

強拆老舊違建，將造成社會衝擊、巨大經濟損失、百姓流離失所，也有侵害人權的疑慮，因此，現行政府，不敢積極執法，只能消極寄望於都市更新或由法律程序來處理。

雖然政府寄望透過「都更」政策自然解決違建問題，但目前政府對違建的態度，認定違建就是違法，不應該主張任何權利，所以，違建戶無法分回居住空間，勢必不會同意都市更新，違建戶就成了都更的釘子戶，增加都市更新推動困難。

但如將違建拆遷問題交由住戶透過法律自行解決，徒增彼此的對立，都市更新應該是喜事，不應成為鄰里間紛爭與訴訟的源頭。

一坪換一坪、老屋換新屋已經是一件不合理的事，如果違建戶又能享有一坪換一坪，更不符合公平正義與法治精神。

左右為難的情況，都更陷入如父子騎驢不知如何是好的困境，老違建也成為都更最大的絆腳石，對於違章建築問題，需要有另外一種思考角度？

問題七、都更後店面與一樓住宅面積縮減造成價值減損

過去的法定建蔽率為60%，但現行台北市最普遍的第三種住宅區用地建蔽率為45%；過去老公寓不需要附汽、機車位、無電梯、樓梯窄小也不需要設置兩隻梯、也不需要設車道、沒有複雜的消防與監控安全系統，更無管委會使用空間。

以上空間在新大樓都要設置，會導致新大樓一樓可設置的店面空間大幅縮水；在精華具商效的地區這造成嚴重的經濟價值損失，也造成店面原屋主的反對，這不只是容積的問題了，損失的價值，到底要由誰來買單？這是都更的嚴重障礙，該如何因應？

不光是容積問題，損失的價值誰來買單？（蔡漢霖提供）

問題八、危老條例紊亂市場秩序

危老條例無最小基地面積限制，針對基地小，百分之百通過的危老建築，獎勵明確，等於房子越老越值錢，新屋價格也因比價效應而水漲船高。但小基地個案居住條件差，倉促成案之下反而扼殺了附近基地的改建之路，逆向阻止都市更新進程，現有獎勵規則下經濟可行的案子被蓋完之後，都市未來又將何去何從？

想像如果一條街廓低矮建築與華夏並列，在現行制度下大多只有精華區中的低矮建築有機會一坪換一坪，超過四層樓以上的華廈幾乎束手無策，偏偏那是最需要都更的建築物，最危險的建築反而推不動，不僅造成街容無法改善且有公共安全的隱憂，這的確是個需要被解決的問題。

問題九、都更後新建物無法滿足住戶多元需求

都更戶對空間的需求多元，目前都更大多傾向單一建物的改建，為了要取得建造成本，因此，都朝高單價住宅進行規劃以創造最高價值，新房屋的總價值雖然變高，而高公設則讓實質的居住空間降低，通常無法滿足住戶的需求。

加上昂貴維管成本，對於無力負擔新房屋興建成本以及後續維護成本的弱勢族群，強制執行重建的結果，等於將他們掃地出門，如何照顧他們的權益？滿足住戶的需求，是「都更」的大課題。

問題十、「容積獎勵」≠萬靈丹 

當民眾已習慣「免費午餐」的積重，「一坪換一坪」的口號更是讓人心有過多的期望或等待新的都更優惠，無法一坪換一坪的地區對現況不滿，期待未來政府獎勵增加，一坪換一坪的地區希望再多撐一下可以「一坪換三坪」，「一坪換三坪」的地區也期待未來政府為照顧現行制度下無法重建者，等待獎勵還會增加，當初的救命仙丹「容積獎勵」，反而引起人心貪婪，讓「都更」難以推動。

問題十一、只是「建物更新」而非「都市更新」

現在的社會早已進入科技時代，各項建設既便利又快速，如捷運、高鐵、通訊、互聯網…城市的生活樣貌已經進入了全新的世代，以台北市的都市計畫來說，已經有幾十年未被澈底檢討，都市機能的規劃並無法與時俱進，而目前的都更又停留在建物更新的層次，遠遠跟不上時代的需求，所以都市更新必須被落實。

問題十二、出了大台北地區 就幾乎毫無誘因的容積獎勵辦法

現行的都市更新制度雖然表面上是靠容積獎勵來取得興建成本，原住戶好像不需要支出成本，但其本質還是以地易屋的合建機制。

原屋主透過將部分土地釋出來交換新房屋，而容積獎勵的真正作用是增加土地交換的價值以換取更多的房屋，這種方法在地價高的台北市或許行的通，但在台灣的其他絕大部分地區，因建物造價佔房價比例非常高，這樣的做法根本不可行。也難怪當政府有意繼續加碼都市更新容積獎勵時，除了台北縣市以外各縣市代表幾乎都表示興趣缺缺，這更凸顯了目前的容積獎勵機制獨厚台北市精華區，無法解決全國性普遍都有需求的老屋改建問題。

 

結語：現行都更 寸步難行

在防震、防火、居住安全的考量下，都更有執行的必要性，但目前的都市更新有侵害人權之虞，且都市無法真正更新，貧富差距加大，正當性不足導致強制執行寸步難行！現行都市更新唯一財源為「容積獎勵辦法」，但因產權整合、拆遷中繼、重建費用、違章建築、補貼店面價值減損等眾多利益的糾葛，大多數的房子根本重建無望，然而無止境的增加容積獎勵卻又帶來無窮的後遺症，都更彷彿走入死胡同。

「徒法不足以自行」，如何讓執行公權力更符合比例原則，能在社會共識下順利推動，是需要更細緻的思考。

建議：回歸住的本質 為都更開創新模式 

雖然，故事裡潘朵拉無意間放出了魔鬼，但最終在盒子裡仍留下了「希望」，更符合都市計畫的創新模式將取代現行的「都更」模式。

目前「臺北市都市更新學會」正努力推動《都市再生法案》，配合《台北首都圈再生計畫》，提高都市更新事業的公益性，並倡議以足夠配套措施，將執行過程中對人權的侵害降到最低。

在現代集合住宅中，由於各戶的土地持分低，但共有人友相對繁雜，各戶土地總值不高，也造成改建的困難。如能撇除對土地所有權的執著，由政府帶頭大量推出地上權/使用權的房屋。回歸居住的本質，或許不失為落實「居住正義」的一線曙光

更理想的「都更」環境，值得全民共同期待，當然也需要全民共襄盛舉推動創新法案，明天的美好才能劍及履及。

（行銷企劃）

https://www.epochtimes.com.tw/n320258/%E9%83%BD%E6%9B%B4%E9%97%9C%E9%8D%B512%E5%95%8F%E7%9C%8B%E6%87%82%EF%BC%81%E6%9C%AA%E4%BE%86%E5%9F%8E%E5%B8%82%E6%9C%83%E6%9B%B4%E7%BE%8E.html

據內政部統計，去年全年全國申請危老重建433案，但全台逾50年以上房屋高達69.5萬戶，屋齡30年以上的，今年已超過410萬戶，雙北地區就有50萬戶，危老條例這輛特被稱為老屋重建的特快車，似乎還遠遠追不上「房子變老、變危」的速度。問題在哪？琢泰建務董事長林宗霈指出，原住戶與重建商資訊不對等，又沒有都更第三方鑑價機制下，「在雙方互信基礎不夠下，特快車很難快得起來。」

林宗霈分析，在當前危老改建產業中，鑑價師只能回答民眾價格，來談的投資開發商代表只會跟原住戶在改建意向書Yes或NO上「鬼打牆」，價值和分配根本談不清楚，目前唯有琢泰實喜整合出的解決方案，能立即且完整地回答相關地質與結構狀況、營建成本跟要採何種工法、改建過程中的財務規劃等種種疑難雜症。藉由合理的評估，減少地主方及投資方的疑慮，使危老專案推動更順暢，同時保障所有參與者的財產權，加速政府順利推動老屋重建時程，營造「三贏」的局面。

琢泰建務近年在拓展委託興建業務當中，發現法規和產業的瓶頸點，在2019年底整合出危老委建的total solution，名為「琢泰實喜」，結盟建築師、結構技師、土木技師、地政士、營造廠、建經公司、銀行、律師，提供建築健檢與改建獎勵、趕建後新資產行情鑑價、融資貸款架構分析的一條龍、一站式、全方位「資產健檢」服務。

林宗霈指出，琢泰實喜的「資產鑑定書」分別有「實」與「喜」兩冊，實的那本是律師認證的專業數據，喜的那本則用老一輩長輩都能看得懂的簡報方式，將生硬的數據，轉換成「家」和「資產增值」的願景。

值得一提的是，危老建築委託興建過程中，原屋主花費最多就是建造工程，琢泰會以負責任的態度為資產提供兩種造價評估建議，第一個是現有基地範圍改建造價會是多少，第二是以能做出坡道平面車位為前提，把擴大整合鄰房基地範圍也畫出來。

（中央社澎湖縣18日電）澎湖推動第一件都市更新案，位於馬公傳統文康市場中與戲院自主更新案，今天進行拆除正式走入歷史。未來將興建地下2樓、地上14層的住商大樓，全案預計民國112年完工。

馬公傳統文康市場中與戲院都更案，是澎湖縣政府推動第一宗都更案，自民國105年核准更新案，前後4年多時間。今天由澎湖縣長賴峰偉、議長劉陳昭玲、副議長陳雙全與負責都更的杰新實業等代表共同敲槌後，象徵工程順利圓滿。

賴峰偉表示，馬公傳統文康市場中與戲院都更案是澎湖第一個都更案，萬事起頭難，未來還有馬公啟明與建國市場等都更案，期盼公私部門同心協力來完成，讓文康都更成為示範，

澎湖縣政府在105年委外成立自主更新輔導團，輔導「中興戲院更新會」核准立案，歷時4年協調，今年7月17日經縣府核定發布實施。今天舉行「中興戲院舊建物拆除典禮」，後續將由杰新實業股份有限公司擔任協議出資者，華泰銀行參與融資信託，金富譽營造股份有限公司承攬工程施工。

今天啟動拆除重建計畫，縣府要求施工期間，更新會妥善處理鄰戶居住安全、觀光遊客出入及環境公安衛生。作為澎湖第一件，以及離島都更成功的第一案，相當具歷史性指標意義，堪稱澎湖縣都更重要里程碑。

位於馬公傳統文康市場的中興戲院於民國51年興建完工，除電影院外，早期有舞台戲院、冰菓室、撞球間、漫畫店，是早期澎湖駐軍與在地民眾休閒娛樂場所。但由於國軍精簡政策，早期繁華榮景逐漸褪去，建物日漸老舊破敗、環境窳陋不堪，漏水問題嚴重，經結構檢測海砂屋超標達4倍，亟須辦理更新重建。

中興戲院都更基地，位於文康街區北段，含國有與縣有土地和私有土地，面積共870.18平方公尺，未來將興建地下2樓、地上14層的住商大樓，除規劃1F商場、2F電影院、3至14F為住宅外，並採綠建築、無障礙設施、人行步道等友善空間都市設計，預計112年重建完工。（編輯：孫承武）1090818

馬公傳統文康市場中與戲院都更案，是澎湖縣政府推動第一宗都更案，18日正式拆除走入歷史，未來將興建地下2樓、地上14層的住商大樓。中央社 109年8月18日

馬公傳統文康市場中與戲院都更案，是澎湖縣政府推動第一宗都更案，18日由澎湖縣長賴峰偉（左4）、議長劉陳昭玲（右3）、副議長陳雙全（左3）等共同敲槌後，象徵工程順利圓滿。中央社 109年8月18日

https://www.cna.com.tw/news/aloc/202008180162.aspx

關鍵字：神明﹑托夢﹑建商﹑拆廟

原文網址: 影／神明託夢「500萬才搬遷」　建商出大絕準備退神拆廟 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1787701#ixzz6VTUZsiUz
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