不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

有企業主利用危老重建，融資取得數千萬資金用來投資，未來待完成重建後再償還，要讓資金做效率利用，不過，並非不是每個危老案，都有足夠價值可如此操作，另外，資金用途、緩款財源若不夠明確，銀行不見得願意承受風險，借出大筆資金。

一般危老案來看，多數重建後的新屋價值大於舊屋，才有必要更新，若非找建商合建，而是找建經公司或專業顧問規劃公司自行委建，就得向銀行融資取得資金，取得興建成本，才能啟動重建計畫。

危老融資並非一定會過，仍有天花板上限。林琨凱攝

圖片來源 : 蘋果新聞網

老屋重建價值大於舊屋，銀行就必定全額融資？其實不然。現代建經副總陳錦麟說明，銀行評估危老融資案仍有天花板上限，若是原屋房貸，加上建築融資等共同負擔，額度不超過重建價值的7成，銀行才會核貸。

除重建價值評估外，若要如千倫實業另外融資進行投資，銀行也有一定限制，顧問公司「智匯耕新」執行長吳承叡說，貸款價值比不超過6成外，還要列明資金用途、還款財源等，像是千倫實業林董另外投資的公司增資，資金用途就很明確，就是以未來分配的股票為還款財源，讓銀行評估相關風險後，才順利取得資金。

但吳承叡強調，金融業有一項不成文規定，不能利用房地貸款後，再投資其他房地，由於有炒房之嫌，金融業並不歡迎，因此理財需求要非常明確，才能通過銀行這一關。

鄰近豪宅約有單坪150萬行情。林琨凱攝

圖片來源 : 蘋果新聞網

而危老案興建成本上，不只單有營造費用，還要編入其他可能面臨的成本，若是全案編列金額不足，資金發生缺口，嚴重的話，可能讓該案走不下去。

吳承叡指出，包含拆除後搬家的租金補貼、拆遷補償費，甚至是要對外銷售的代銷費用，都要編列，未來若用不著也退回去給區權人，無任何損失，「編列預算從寬、執行從嚴，否則萬一沒預算，要從哪找錢？」，因此將所有費用包裹完備，再向住戶提案，同樣對銀行也是如此，才能讓全案順利進行。（楊明峰／綜合報導）