不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

台北市有企業主將所擁有的仁愛路老屋，整合隔壁老屋一同加入危老重建，將打造總銷6.4億的10層樓小豪宅，更因此融資數千萬，作為公司增資用途，危老不只讓老屋重生價值翻倍，更能借出大筆資金投資，利上加利，堪稱危老煉金術。

該危老案基地近86坪，位於台北市仁愛路三段5巷中，由屋齡42年的3樓、32年5樓各一棟公寓組成，其中3樓公寓由千倫實業擁有，其林姓董事長過去5年，打算整合附近老屋進行危老重建，也想藉此融資作為投資資金，卻卡在危老整合這一關，遲遲無法成局。

該案將以2棟公寓、基地85坪進行危老重建。林琨凱攝

圖片來源 : 蘋果新聞網

透過友人牽線，林董找上危老都更顧問公司「智匯耕新」協助整合，以委建方式更新，從去年9月起進行危老重建評估，召集相關住戶舉行說明會，去年11月就訂綱重建方案，今年3月送重建計畫，預計今年8月底就能獲審核通過。

智匯耕新執行長吳承叡原打算整合3棟公寓、共約120坪基地，由於其中1棟公寓1樓戶，分配上始終喬不攏，考量坪效、時間成本下，最後成功說服7位區權人，以原有2棟公寓、近86坪基地，進行更新重建。

該案位於仁愛路靜巷內，住宅氣氛濃厚。林琨凱攝

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3樓公寓為千倫實業所有外，另一棟5樓公寓住戶，包含1樓為台北衛理堂的才藝教室、2~5樓住戶為金融業、醫院分院長、髮廊股東等高資產族背景，吳承叡說，經分析各方案的利弊得失後，住戶很快瞭解到由這2棟大樓重建，不僅有1坪土地換5坪多的最佳坪效，更能有效率完成整合，很快就取得共識。

吳承叡也說，台北衛理堂為財團法人，進行危老處分資產，必須經內部董事會、執掌會等點頭外，更要經主管機關民政局同意，因此提出具體方案，讓內部有討論基礎，才能迅速促成該案完成整合。

該案有區權人為台北衛理堂。林琨凱攝

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該案最特別的是，林董因投資高科技產業，恰好近期遇到公司增資，需要一筆高達數千萬的資金需求，就想透過這次危老融資，讓資金一併到位。

吳承叡說，個別訪談每個區權人後，得知林董有一筆8位數的資金需求，全案評估重建價值與所有興建、前貸等相關成本，符合貸款價值比（LTV )不到6成的銀行相關評估標準，最後成功取得資金。

換言之，該案等所有興建成本約1.62億，千倫實業案產權占比須分攤51%，約負擔8300萬，加上林董原本老屋的前貸，只要不超過分回價值比例的6成，即可通過融資，讓林董貸得千萬資金，成功解決增貸的資金需求。

該案步行到大安森林公園約10分鐘路程。林琨凱攝

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該案預計明年動工，興建地上10層樓、地下3層樓人文小豪宅，案名定為「仁愛臻寶」，將規劃15戶住宅，以及1樓店面，預計2023年完工，屆時單坪將從單坪80萬，躍升為125萬身價，全案總銷價值約6.4億。

該案屬大安燙金門牌，附近有仁愛路綠蔭大道、捷運忠孝新生站、大安森林公園等，機能良好，周邊豪宅單坪約有150萬以上行情。

該案距離捷運忠孝新生站約3分鐘路程。林琨凱攝

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該案建築師沈健雄指出，該案以3房型為主，強調2~3面採光設計，根據綠建築、智慧建築、耐震等容積獎勵標準，將注重建物綠化、保水、採光等設計，基地雖不大，卻能達最佳品質，將大幅提升改建後的價值。（楊明峰／台北報導）

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