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台北市有企業主將所擁有的仁愛路老屋,整合隔壁老屋一同加入危老重建,將打造總銷6.4億的10層樓小豪宅,更因此融資數千萬,作為公司增資用途,危老不只讓老屋重生價值翻倍,更能借出大筆資金投資,利上加利,堪稱危老煉金術。

該危老案基地近86坪,位於台北市仁愛路三段5巷中,由屋齡42年的3樓、32年5樓各一棟公寓組成,其中3樓公寓由千倫實業擁有,其林姓董事長過去5年,打算整合附近老屋進行危老重建,也想藉此融資作為投資資金,卻卡在危老整合這一關,遲遲無法成局。

透過友人牽線,林董找上危老都更顧問公司「智匯耕新」協助整合,以委建方式更新,從去年9月起進行危老重建評估,召集相關住戶舉行說明會,去年11月就訂綱重建方案,今年3月送重建計畫,預計今年8月底就能獲審核通過。

智匯耕新執行長吳承叡原打算整合3棟公寓、共約120坪基地,由於其中1棟公寓1樓戶,分配上始終喬不攏,考量坪效、時間成本下,最後成功說服7位區權人,以原有2棟公寓、近86坪基地,進行更新重建。

3樓公寓為千倫實業所有外,另一棟5樓公寓住戶,包含1樓為台北衛理堂的才藝教室、2~5樓住戶為金融業、醫院分院長、髮廊股東等高資產族背景,吳承叡說,經分析各方案的利弊得失後,住戶很快瞭解到由這2棟大樓重建,不僅有1坪土地換5坪多的最佳坪效,更能有效率完成整合,很快就取得共識。

吳承叡也說,台北衛理堂為財團法人,進行危老處分資產,必須經內部董事會、執掌會等點頭外,更要經主管機關民政局同意,因此提出具體方案,讓內部有討論基礎,才能迅速促成該案完成整合。

該案最特別的是,林董因投資高科技產業,恰好近期遇到公司增資,需要一筆高達數千萬的資金需求,就想透過這次危老融資,讓資金一併到位。

吳承叡說,個別訪談每個區權人後,得知林董有一筆8位數的資金需求,全案評估重建價值與所有興建、前貸等相關成本,符合貸款價值比(LTV )不到6成的銀行相關評估標準,最後成功取得資金。

換言之,該案等所有興建成本約1.62億,千倫實業案產權占比須分攤51%,約負擔8300萬,加上林董原本老屋的前貸,只要不超過分回價值比例的6成,即可通過融資,讓林董貸得千萬資金,成功解決增貸的資金需求。

該案預計明年動工,興建地上10層樓、地下3層樓人文小豪宅,案名定為「仁愛臻寶」,將規劃15戶住宅,以及1樓店面,預計2023年完工,屆時單坪將從單坪80萬,躍升為125萬身價,全案總銷價值約6.4億。

該案屬大安燙金門牌,附近有仁愛路綠蔭大道、捷運忠孝新生站、大安森林公園等,機能良好,周邊豪宅單坪約有150萬以上行情。

該案建築師沈健雄指出,該案以3房型為主,強調2~3面採光設計,根據綠建築、智慧建築、耐震等容積獎勵標準,將注重建物綠化、保水、採光等設計,基地雖不大,卻能達最佳品質,將大幅提升改建後的價值。(楊明峰/台北報導)

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