【特約記者謝維倩編譯】浮生若夢，看著一個又一個夢走馬燈似的悠遊而過，似真若幻，總像是近視眼沒戴眼鏡看外界般不夠真實。
大概也唯有新冠病毒疫情這樣迅猛的事件如雷射光束般，一夕之間將全球許多佈滿灰塵黑暗的角落，照亮並還原了全部事實，讓大家反思和重新構建市場新秩序。
全球房地產市場都存在供應過剩、需求不足以及「經濟金融化」最糟糕的易爆組合。WeWork是全球商業案例裡最具有警示意義的企業。近日日本投資集團軟銀因不願意履行股權收購邀約，WeWork董事會成員提起了訴訟，此前軟銀已挹注該公司近145億美元，成為全球虧損最嚴重的投資集團。
對於「後疫情」時代的世界來說，WeWork當前困境是應記取的教訓。這些教訓包括初創企業舉債燒錢，鉅額債務事關緊要，去年底WeWork 原本預備公開發行上市（IPO）但計劃流產，導致其在私募基金的估值持續下滑。
各國試圖從疫情中解圍，短期內將不會有人爭相租用短期辦公空間，許多地區的住宅和商業大樓還有得跌。
新冠疫情大流行觸發了一場蓄勢已久的企業債務危機，WeWork具有導致此次危機的典型過度行為（獲利與債務不對稱）。
它的困境也提供了蛛絲馬跡，透露出接下來可能發生什麼，隨著2008年金融危機之後第二輪全球房地產泡沫的破滅，北美以及歐洲部分主要城市的房地產價格將呈下跌趨勢。
房地產行業在經濟中發揮的作用要大得多，一個國家的命脈有兩個：股市和房市。全球房地產的價值超過了全世界股市和債市的總和，房地產是經濟增長的關鍵引擎。
2019年美國房地產的建設佔國內生產總值（GPDP）的18.1%。美國的高端房地產市場建設過度，在疫情爆發之前就開始走下坡路了，低利率助長了商業地產泡沫（大家爭相借款購屋）。自2008年金融危機結束以來，房市價格已上漲一倍多，美聯儲(Federal Reserve)對泡沫發出警告。
在美國泡沫最明顯的是在數字科技中心，財富和就業增長源自於此，這也是WeWork推波助瀾的市場。
波士頓聯儲銀行（Boston Federal Reserve）行長羅森格倫（Eric Rosengren），去年就曾指出WeWork的業務內容加劇地產泡沫化。WeWork的商業模式既依賴大量短期融資、也依賴長期貸款承諾，它代表次貸危機期間的銀行業內部問題的悲劇重演，次貸危機最終導致金融體系崩塌。
新冠疫情爆發前，美國房地產的需求已出現問題。美中貿易戰使得商業地產和高端住宅市場的海外參與者離場。
同時租賃物業市場也出現萎縮，因為電子商務的蓬勃發展打擊了實體零售業租戶，在美國和其他國家都是如此。為應對疫情而採取的全國性封鎖措施，將進一步助長這種趨勢。
對於房東而言租金增長與就業增長密切相關，疫情之後的一段時間內，兩者都不會出現增長。美國年輕人在疫情危機前，就已受制於債務和就業問題，購置房產不太可能。隨著經濟開始復甦，企業會盡可能緊縮成本，使用軟體取代疫情期間裁減的員工。
疫情大流行期間居家辦公的安排（work from home） 讓企業運作日益朝向互聯網的趨勢，在城市花高價租賃物業的理由消失了，儘管這可能刺激一小部分工作穩定的人購買住宅。
新冠疫情將加劇貧富分化以及圍繞這一問題的政治博弈，房地產行業的監管體系或將重塑。受新冠病毒影響最大的是窮人，在經濟方面受衝擊最大的是年輕人。
桑德斯（Bernie Sanders）已正式退出民主黨總統初選，但他的支持者在各州和地方選舉中仍會支持投票給能夠貫徹桑德斯信念的參選人。
也就是對擁有眾多房產的富人加稅，修改都市規劃法以建設更多普通民眾負擔得起的房屋。這樣的發展對社會有益，但將給房地產開發商的獲利率和企業估值帶來壓力，短期內市場走勢是這樣的。
未來幾年經由此次衰退導致的通貨緊縮，將是房地產行業面臨的另一項挑戰，通縮和低利率將使買家得以低成本買入房產。
通縮意味著更低的價格、更低的收入和更弱的購買力，在這種情況下許多公司所處困境將更形嚴重，更高的借貸成本將不得不面對。
這場疫情大流行將福特（Ford）、卡夫亨氏（Kraft Heinz）等「藍籌」公司推入垃圾債券領域。大批債務纏身的殭屍企業將走向破產，剩下更少的租戶填補空蕩蕩的辦公大樓。高負債的酒店開發商和個人抵押貸款借款人將懇請政府救助，企業以股票資產作為抵押債務支持，現在股市崩跌金融資產縮水，讓違約周期的情況變得更加惡化。企業融資將很難獲得，這就是WeWork帶來的警示。
留言列表
