不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

歷年都是「買買買」的5月二手房怎麼了？多數城市成交量兩位數下滑，竟有一線城市成交腰斬

　　券商中國

　　5月份，歷來是全國二手房成交的高峰期。但是，今年全國二手房遭遇寒流，一線城市和熱門二線城市的二手房成交量出現全面下滑，多數城市成交量出現兩位數下滑。

　最明顯的是，廣州二手房5月份成交量同比下滑54%，而且今年前5個月二手房成交量同比下滑45%。而隔壁的深圳，則成為5月份全國二手房市場表現最強勢的城市，儘管今年1-5月深圳二手房累積成交套數為2.5萬套減少了8.1%。

　　值得注意的是，在成交量出現全面降溫的同時，二手房價格仍然保持強勢。5月份全國100個重點城市的二手房掛牌價格依然高達15008元/㎡，環比漲幅為0.14%，而且已經是連續三個月上漲了。

　　廣州下滑最明顯，直接腰斬

　　據廣州中原研究發展部資料顯示，1~5月廣州二手成交總量18740宗比上年同期（34182宗）少了45%。其中今年5月下滑得最厲害，成交量4025宗直接比上年同期（8846宗）少了54%。

　　從這個成交量來看，廣東房地產成交量直接腰斬了！同時，據廣州市房地產中介協會的資料顯示，2019年前5個月二手住宅網簽面積環比大幅回落。

　　儘管成交量下滑明顯，但是廣州二手房價格仍然保持堅挺。5月二手住宅網簽均價為26892元/㎡，相對於4月份（26958元/㎡）來說也有點微跌，對比3月份來說也基本持本。

　　為什麼廣州今年二手市場會遇冷呢？分析人士認為，主要來自供應的明顯增加。在今年春節以後，廣州一手房市場就大量推貨。以最近的五一小長假為例，一手住宅開盤/推盤高達26個，合計3881套，總推貨量較往年同期增加54%，碾壓過去兩年五一供貨量。在如此大貨量的衝擊下，二手房市場必然流失部分客源。

　　同時，二手房市場新增供給明顯增加。隨著「330新政」滿2年，首批限售房源入市，二手房市場供應量明顯增加，也相應地稀釋了二手房價的競爭性。

　　深圳竟然表現最為強勁，二手房成交維持高位

　　相比廣州的萎縮，深圳的二手房成交量持續高位運行。

　　統計數據顯示，2019年4月深圳成交8296套二手房創下16個月新高，5月份深圳二手房成交量高位震蕩，成交8037套二手房，環比減少3.1%，成交面積667700平方米，環比持平。

　　另外，據深圳市規土委數據，5月二手房成交量達到8037套（含二手公寓），環比減少3.1%，其中住宅7363套；成交面積667700平方米，環比持平。二手房成交量繼4月成交8296套（含二手公寓）后，持續維持在了8000套高位。

　　從具體價格上看，深圳二手房價格不僅沒有下跌，反而保持了上漲態勢。據深圳中原地產研究數據，5月深圳二手均價小幅上升0.2%，為52899元/平方米；各區來看，僅鹽田和福田均價下滑，其餘五區均價皆上升。鹽田均價39818元/平方米，環比下滑0.9%，跌幅最大，均價也為各區最低；龍華上升幅度最大，均價50490元/平方米，環比上升0.7%。

　　不過，從前5個月數據來看，二手房總體仍然保持回落態勢。數據發現，今年1-5月深圳二手房累積成交套數為2.5萬套，與去年同期的2.7萬套相比，減少了8.1%。當然，這個降幅程度，放眼全國來看，是比較小的。

　　北京二手房成交量同比下降24%

　　北京地區二手房價格，也被視為房地產價格的風向標。根據中原地產研究中心統計數據顯示，5月份北京二手房住宅簽約13764套，環比下降4.7%，同比下降24%。繼3月成交量超過1.6萬套后，北京二手房成交量連續2個月下跌。

　　「因為網簽數據相對滯后，5月份北京二手房市場真實成交量相比3月份高峰期下調了30%，相比4月份下調了10%。」 中原地產首席分析師張大偉指出，一方面是政策預期出現了變化，4月之前信貸政策寬鬆，但4月下半月開始，北京國管公積金政策收緊，疊加之前一直出現寬鬆的房地產調控政策又出現了收緊，購房者再次猶豫。另一方面是1季度市場反彈后，部分業主開始上調價格，購房者出現觀望，市場再次出現了博弈。此外，新房特別是限競房供應井噴，吸引了部分二手房購房者，導致市場成交放緩。

　　根據北京鏈家的數據來看，北京二手房實時成交環比小幅下滑約8%，降幅收窄，市場趨於平穩。在全市成交下降的背景下，教育資源一枝獨秀的西城成交環比增加近4%，且總價千萬以上改善小區的成交活躍度增加。改善型需求提升的情況下，5月份北京二手房成交均價62641元/平，環比上漲1.9%，同比持平。

　　顯然，北京也和廣州、深圳一樣，雖然成交量大幅下滑，但是成交價格仍然保持堅挺。

　　5月份更多城市二手房降溫明顯，價格仍然在高位

　　除了廣州、深圳、北京之外，上海市5月二手住宅預計成交量在2.3萬套左右，環比下降10%以上。南京網上房地產顯示，5月南京二手房成交7796套，環比下跌了18.6%，同比微漲了1.3%。

　　易居房地產研究院近期發佈報告顯示，5月份，易居研究院監測的10個城市二手房成交量為8萬套，環比下降2.7%，同比增長2.6%。易居監測的10個城市分別為北京、深圳、杭州、成都、南京、廈門、蘇州、青島、無錫和金華。

　　1-5月，10城二手房累計成交約為30.6萬套，同比增長9.1%。絕對量來看，5月10城二手房市場較為活躍，成交量雖較4月有所下降，但仍處於近7年的較高位。

　　易居研究院研究員姚方表示，隨著部分熱點城市出現小陽春，5月樓市調控頻頻，房企和購房者的資金端均有收緊，南京等部分二三線城市首套房房貸利率上調。此外，住建部對蘇州等4個房價漲幅過高的城市進行預警提示。部分熱點城市的房地產一城一策呼之欲出。小陽春呈現終結之勢，預計6月10城二手房成交量環比進一步下降。

　　從具體城市來看，在監測的10城中，5月僅無錫和蘇州出現二手房成交量環比上升。其餘8城中，廈門環比下降20.3%，最為明顯，但其年初累積同比增速位居第一。

　　自2018年9月至2019年4月，二手住宅價格指數同比漲幅和成交套數近6個月移動平均同比增速均處於低位盤整態勢。4月10城二手房成交套數同比增速由負轉正，5月保持了上升趨勢，但增速有所放緩，市場熱度回落，預計10城二手房價格指數同比漲幅將小幅收窄。

　　在成交量出現全面降溫的同時，二手房價格仍然保持強勢。5月份全國100個重點城市的二手房掛牌價格依然高達15008元/㎡，環比漲幅為0.14%，而且已經是連續三個月上漲了。