不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

蘇煥智／前台南縣長、執業律師

一、居住人權及搶救少子化：

台北居大不易，在台北成家立業非易事，對於初出茅廬的年輕人和弱勢族群就更困難了！在台北市租房子，最便宜的租金也要八千到一萬元新台幣，這就相當於一個年輕人近三分之一的薪水，如此一來年輕人要如何存下錢和改善生活品質？這些年輕人又怎麼敢結婚呢？

如何給年輕人與弱勢族群，以及普通的上班族小家庭在台北市能夠安居樂業、落實居住正義、提升生活品質，不祇是涉及人民幸福的根本問題，也是解決台灣少子化困局必須面對的課題。我卸任台南縣長後回到台北來，就一直在思考者台灣的少子化問題，跟台灣社會的可持續性發展密切相關；而不解決居住正義問題，是無法解決台灣少子化問題。

2013年太陽花學運後，社會驚覺青年議題嚴重，其中有關居住正義及社會住宅受到大家關注。2014年七合一地方選舉，各政黨市長候選人莫不以廣建社會住宅及提供租屋補貼為政治號召。

二、柯P的社會住宅跳票：

現任的柯文哲市長在上次參選過程中曾經將推動社會住宅列為重點政策，在任內也有積極推動社會住宅的興建，但是進度落後，選舉期間提出的社會住宅「4年2萬戶完工」政見，實際只有3453戶完工，若扣除郝龍斌任內開工、施工，以及捷運聯開宅轉作公宅使用，實際上是柯任內全程規劃、完工戶數僅為1304戶。可以説是支票已經不能兌現，而且緩不濟急。

三、姚文智濫開支票：

而最近姚文智在一般的住宅補貼政策之外，也另推出了對於青年租屋的租金補貼政策，要給單身青年每月補貼3000元。結婚的青年夫婦每月5000元的補貼，每年一萬戶。姚文智這個政策並没有深入檢討過去租金補貼政策實施效果不彰的原因，而再次為了選舉濫開支票，治標不治本的政策構想！

其實濫開支票、現金補助，背後的關鍵就是不敢得罪建商及有錢的資本主。

我認為要改善目前臺北都會區無殼蝸牛租屋問題，落實居住正義，應該從落實「屋盡其用」「課徵空屋稅」為核心著手。

四、課徵空屋稅，屋盡其用：

根據內政部營建署所公布資料，台北市空屋數6萬682宅、空屋率6.82％。而全國空屋則有80幾萬戶，平均高達11%左右。所謂「低度使用（用電）住宅」，是以房屋稅籍資料與台電用電資料，將每年11、12月平均用電度數低於60度的住宅，認定為低度使用住宅，俗稱「空屋」。

台北市內6萬多戶的空屋，應該「屋盡其用」而不應該閒置，也不應該讓這些房子吸收太多銀行資金，而排擠其他產業的資金需求。如何讓這些空屋能夠釋出，而屋盡其用，其最有效的方法就是：「課徵空屋稅」。
課徵空屋稅可以馬上逼出空屋，來提高租屋的供給量，量的增加也會讓租金降低，對租屋者馬上可以降低其租金負擔。

至於空屋稅應該多少才會發揮棒子的效果呢？我認為最少應該要有自用住宅的2、3倍的稅率才會有棒子的壓力。

五、鼓勵民間空間參與社會住宅政策：

空屋稅是棒子，除了棒子外也應該要有紅蘿蔔來吸引民間將空屋釋出來做社會住宅，所以政府應該再制定獎勵民間空屋參與社會住宅的方案，如果民間空屋參與社會住宅方案，鼓勵空屋釋出後加入社會住宅的出租，租金的所得可以予以減免課稅，而且原空屋可以比照自用住宅稅率優惠。

目前政府實施的包租代管政策其實是管太多了，真正的包租代管應該修正限于「民間空屋參與社會住宅的包租代管政策」的服務。

「棒子加上胡蘿蔔」兩項政策搭配，必定能夠增加空屋投入社會住宅的動能和誘因。

六、制定「社會住宅合理面積及租金收費標準」：

目前住宅法並未規範社會住宅合理的面積及租金收費標準。

不過一般認為台北市政府的公營住宅雖比一般同級的住宅租金較便宜，但跟一般市面上房屋的租金相比仍然是太貴了。

所以我們認為政府應該訂定「社會住宅合理面積及租金收費標準」，而且社會住宅租金收費標準根據一般市民的反應「社會住宅的收費標準，不宜超過月薪的30%」。

七、租金管制政策：

居住正義、居住人權跟租金的高低有密切相關，這就涉及租金是一個完全自由市場，或者必需受到公共利益保障而有所限制。目前台灣的不動產及房屋租賃市場幾乎是一個自由市場，租金負擔成為許多年輕人不敢結婚的關鍵。土地法雖有規定租金限制，但因為8%的租金實在太高了，所以沒有發揮租金管制的效果。而且也沒有漲價幅度的限制。最近台北市常常因為屋主漲租金而趕走原來的店家，許多有特色歷史的街面也因為租金漲幅太高，讓原租業者被迫遷移或結束營業。

目前住宅法也同樣沒有租金漲幅的規範，使住宅法形同沒有牙齒，所以我認為應該要有租金漲幅的限制。可以分別就住宅或商業不動產、工業廠房分別訂定它的漲幅限制。

八、分稅制，地方政府才會追稅？

為什麼政府實施的租金補貼政策效果不彰，所以一般無殻蝸牛市民無感呢？其實關鍵的原因在於屋主為了避免被政府課稅，所以不願意配合政府的「租金補貼」政策。所以有人質疑房租所得很難課到稅。這個問題其實關鍵在於目前貨物稅、營業稅及所得稅、煙酒稅等和產業經濟相關的四種稅收，全都是中央專屬的國稅，由中央政府統收統支，地方根本就無法得到這些稅收的直接分配。而國稅局人力有限查稅困難。

可是如果台灣採取如德國、北歐及中國目前實施「分稅制」的中央與地方財政收入劃分的制度，以德國的制度中央地方各分50%，地方政府自然為了地方的稅收增加，自然會有動能去努力查稅，也才能落實有所得即應繳稅的公平原則。同時專業的不動產管理公司也才能在台灣真正的生根。

九、國防部眷改及非公用土地應提供作社會住宅：

目前國防部在各縣市仍有許多眷改土地及非軍事用途而且非公用的土地，而且面積都很大，但目前國防部把這些土地當作自己的金庫，而不受國有財產法的約制。我認為總統府及行政院應該明確要求國防部將這些土地交回給國有財產局，並作為社會住宅所需的土地。

十、善用都更增加的容積，來作社會住宅：

目前都更奬勵容積絕大多數都成為實施者建商利益。建商成為都更的實施者，這個制度剝奪了「住戶團體」才是都更的主體，可以說是「乞丐趕廟公」。

而且都更獎勵的容積率應該以達到成本平衡為原則，超過這個部分的容積應該歸政府拿來作社會住宅之用。

十一、智庫