博鰲·鎂刻三人行| 對話房企高管：房地產市場不大起大落大漲大跌就是最好的時代了
每經記者 王佳飛 攝影報導 每經編輯 陳夢妤
房地產是政策市一點不假。從年初到現在，大大小小調控政策200多起，土地流拍、去槓桿、融資難，以及房企的規模焦慮。
如今的中國房地產行業，正面對快增速、慢選擇，面對規模和利潤權衡，面對高周轉優與劣的把握，面對差異化發展的。《每日經濟新聞·鎂刻地產》對話陽光城集團執行副總裁吳建斌、新城控股高級副總裁歐陽捷、東原集團董事長羅韶穎。
關於調控：央行定向放水基本與房地產無關
歐陽捷：房地產企業只要做好自己的事情就好
對於「堅決遏制房價上漲」的基調，歐陽捷認為，很多房企可能對宏觀調控理解得有些單薄，更多的是關注城市研究、區域研究、樓盤研究。其實，控房價口徑從來沒有變過，「因城施策、供求平衡、控制預期、規範秩序」正是這兩年調控在做的事，目標就是「穩」，促進房地產市場平穩健康發展。
「央行定向放水基本與房地產無關，雖然房企也會因上下游實體產業資金相對充裕而受益，但監管部門依然會嚴控資金流向房地產。」歐陽捷強調，「房地產市場能夠穩定發展，不大起大落、不大漲大跌，這就是最好的時代，房地產企業只要做好自己的事情就好。」
吳建斌則認為，房地產企業要充分理解調控目的，遵循因城施策。「期待各地儘快出台相應實施細則，便於房地產企業更好地執行調控政策。」
事實上，動輒千億的「小目標」加重了不少房企的現金流和庫存壓力，在吳建斌眼中，目前房企制定的發展目標都很高，其實每年能保持5%—10%的增速已經很好。同時，房企還要盤活自己手中的資產，將一些資產賣出，有效增加現金流。而財務結構的優化，最終也能為規模增長提供助力。
關於流拍：購買土地是市場行為
吳建斌：只是個案，我對房地產行業有信心
在吳建斌看來，購買土地是市場行為，如果地價高、資金迴流較慢，那麼房企拿地就會很小心。「目前出現的土地流拍是個案，只要地段好、價格合適，房企還是會去積極拿地，我對整個房地產行業是有信心的。」
「從名義上看，房企並不缺錢。就銷售額減去投資額來看，仍有萬億元的結餘。但是，大量銷售資金受限，資金使用效率大幅降低。」歐陽捷也表態，「房企拿地應當更謹慎。其實土地流拍現象明顯增加，背後的邏輯是地價上漲過快，拿地不慎就可能薄利甚至虧損。」
談及集團拿地，羅韶穎說：「東原自身在公開市場拿地並不積極，主要是以並購和非招標拍掛的方式拿地。非公開市場拿地的獲取周期會更長，有利於尋找政策的調控空間。」
關於差異化：管理層轉型能力大作戰
羅韶穎：補缺點，提升差異化發展水平
任何轉型都是一場企業的系統革命。當去地產化成為標配，跨界成為新主流，房企在跟各種「副業」要名利。面對未知領域的風險和巨大的勢能落差，房企管理層的投資眼光和轉型能力備受考驗。
「企業發展要盡量補缺點，增強運營能力，練好內功，提升差異化發展水平。」羅韶穎說，「研究顧客的痛點是我們的基因。」隨著消費升級，客戶對居住體驗的要求越來越高，東原集團也在不斷地創新自身的運營方式。
「新城控股的商業地產一直在思考如何滿足人性需求。近年來，人口增長對應的是社會消費品零售總額增速的下降，表明人們的物質慾望在減弱，精神消費的需求在增強。」歐陽捷透露，到2020年，我們計劃開業和在建超過100座文化廣場，實現住宅地產和商業地產的雙輪驅動。
但吳建斌認為，中國前50強房企同質化其實很嚴重，但因為市場足夠大，不追求差異化也能將企業做大。差異化是房企轉型的需要，但是轉型成功的例子並不多。再加上中國的城鎮化率還不夠高，住房需求量仍然巨大，房企無需差異化也能生存得很好。
手握5000餘億元土地儲備，即使三年不買新地也很從容。「我們雖然強調高周轉，但各部門配合得還不到位，不是真正的高周轉。總之，市場規模很大，不一定需要差異化。只要沿著當前的路跑下去，市場還是有的。」吳建斌說。
留言列表
