不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

2018-08-22 08:15

北市A級商辦逐步邁入高齡，超過25萬坪A級商辦屋齡超過20年，B級商辦大樓平均屋齡更高達30年，顯見北市整體商辦已面臨老化問題。（記者徐義平攝）

供給出現斷層 轉向預售市場掃樓

〔記者徐義平／台北報導〕台北市不僅住宅平均屋齡逾32年、冠居六都之首，商辦也浮現「高齡」問題。根據商仲業者統計，北市A級商辦屋齡超過20年的面積逾25萬坪，占整體比率達36%，加上房市走了10年以上多頭，建商絕大多數都改以興建住宅為主，造成商辦新供給出現斷層，近幾年更出現企業為了購置總部，因買不到「現貨」、只好轉向「期貨」的預售市場掃樓。

北市商辦老了 屋齡逾20年佔36%

在業界普遍定義，A級商辦多指坐落於主要辦公商圈，必須是純辦，有良好的管理，單層樓地板面積至少要200坪，還得有足夠停車空間，最好是單純所有權人持有。

根據仲量聯行調查，目前北市A級商辦面積近70.5萬坪，其中屋齡在10年內面積僅24.58萬坪、占比約35%；反觀屋齡超過20年達25.88萬坪、占比近37%，比率最高。

仲量聯行商業不動產部資深協理劉建宇分析，北市A級商辦平均屋齡約18年，已落在A級商辦認定標準的合格邊緣，B級商辦大樓平均屋齡更高達30年，對欲升級辦公空間的企業來說，與其重新裝潢屋齡較高的原有租用單位，還不如搬遷新落成的大樓。

建商搶建住宅 造成A級商辦短缺

第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄指出，過往10年的房市多頭，絕大多數建商都是以興建價昂的住宅為主，北市商辦新增供給來源除了少部分壽險業者及捷運聯開案外，鮮少有新增。

她分析，因為商辦新增供給稀少，甚至出現企業買不到「現貨」反而轉買預售的「期貨」，包括前年5月，大聯大砸下65.5億元買下佶泰建設在南港經貿園區的廠辦預售案；今年6月，陽信銀行公告決議購置忠泰建設中山段二小段還在走都更程序開發案，當作企業總部；近期還傳出有企業主一次要買下華固建設在大直興建中的商辦案至少半棟樓。

因近幾年住宅市場買氣轉淡，部分上市櫃建商也轉向布局商用不動產市場，包括興建商辦、商場等，希望針對市場目前缺乏的產品，興建發展後有穩定的租金收入。