從「實物分房」到「商品化」再到「租售並舉」 ——住房制度40年演變折射出的改革軌跡
■本報記者 杜雨萌
「毫不誇張地說，綠地集團的發展幾乎是一部企業版的中國革命史。」談及改革開放以來房地產行業的發展與變化，綠地集團董事長張玉良如是感慨。
作為改革開放與時俱進的產物之一，我國住房制度改革已經走過整整40年時間。從最初的筒子樓到保障房，再到如今的商品房以及公租房、共有產權房等，可以說，住房制度改革和房地產行業變化所帶來的影
響和意義，是全方位且具有歷史性意義的。
實物分房被全面叫停
房地產業收穫「黃金十年」
回顧中國房地產行業走過的40年，一個尤為重要的時間節點出現在1998年。
作為一名房改的親身經歷者，北京榮邦瑞明投資管理有限責任公司副總經理彭松對《證券日報》記者介紹，在1998年之前，職工主要是依靠單位的福利分房，房屋的大小、產品形式與工作年限以及崗位級別等
相挂鉤。「雖然1998年之前也提出要變住房實物分配為貨幣分配，並出台了一系列綜合配套文件，但整體而言，推進的速度依然偏慢。不過，自1998年新政出台後，這一情況被徹底改變。」
1998年7月份，《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（國發[1998]23號）正式落地，由此，中國城鎮住房制度迎來了一次根本性的轉變，實物分房被全面叫停，住房分配貨幣化開始走向舞
台。同時，中央首次提出要建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系。其中，包括調整住房投資結構、重點發展經濟適用住房，以及發放住房補貼等。
「雖然綠城集團成立之初有一個特殊使命——以房地產經營積累資金，無償投資城市公共綠化。但對於我們來說，在無償投資的同時，還要緊抓當時上海重大市政公司建設所帶來的動遷房建設機遇，積极參與
舊城改造與動遷房建設。」張玉良告訴記者，隨著綠城集團藉助「舊改」逐步贏得市場，1998年房改之後，綠城集團以此為契機開始投建商品房項目。
據張玉良介紹，在1998年至2008年房地產業黃金十年期間，伴隨著城鎮化驅動的市場繁榮，綠城集團以「服務全國為己任」，從落子中西部開始布局全國，目前已經從最初的2000萬元啟動資金，即將邁入萬億
元資產規模。「這都是中國住房制度改革為我們創造的發展機遇。」
值得關注的是，在我國住房商品化、市場化快速發展期間，也就是房地產業第一個黃金十年間，我國也在積極探索住房保障制度，包括經濟適用房制度、廉租房制度以及公積金制度等。其中，作為取消實物分
配、實行住房貨幣化分配的渠道之一，彼時經濟適用房的出售價格是實行政府指導價，且用地主要靠行政劃撥，是一種以供給端補貼的方式間接向中低收入購房者提供補償、具有社會保障性質的商品住宅。
然而，經濟適用房卻並沒有成為主要供應渠道。
究其原因，貝殼研究院院長楊現領在接受《證券日報》記者採訪時表示，經濟適用房是介於產權和非產權之間的住房。雖然其本意是為了解決中間收入階層的住房問題，但在實際發展中，一方面由於財政壓力
大導致經濟適用房供應不積極，另一方面，尋租腐敗導致經濟適用房質量低下且存在分配不公現象。因此，在嚴重依賴於政府財政，同時價格機制和產權屬性又難以起到真正保障作用的背景下，經濟適用房也僅是
「曇花一現」。
租售並舉改革目標確立
房地產業進入「白銀時期」
隨著我國城鎮化進程提速，雖然商品住宅市場在房改后的第一個十年間得到迅猛發展，但其固有弊端也在逐漸暴露出來。
「雖然第一次房改定下了保障房為主、商品房為輔的基調，但是市場主導下的城市開發模式導致商品房成為市場供應的主體。在2008年金融危機后，國家陸續出台了多項信貸以及貨幣政策刺激經濟，一個直觀
的結果就是房價瘋狂上漲。」彭松對此回憶稱，從那以後，雖然國家繼續強調住房商品化，但同時也將進一步完善住房保障體系建設提上議程。
回看始於2005年以來的歷次樓市調控，無論是新舊「國八條」「國九條」、「國十五條」，還是此後出台的包括限售、限商、限價、「搖號政策」、限制企業買房等各類調控新政，多是從需求端對房地產市場
進行調控。
「房地產市場經過多年的調控政策洗禮，未來住房制度改革的重點已經愈發清晰：供需平衡、結構合理是房地產市場健康發展的必要因素。」58安居客房產研究院首席分析師張波在接受《證券日報》記者採訪
時表示，總的來看，雖然短期調控會在一定程度上抑制購房需求，但長遠來說，更好地完善住房供給端分類供應，從租房和購房兩個層面保障供應量，在市場化供應和保障性供給兩個維度滿足不同人群的居住需求
，才能實現房地產市場更為良性和健康的發展。
為進一步解決居民居住問題，2016年5月份國務院出台《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，提出到2020年基本形成供應主體多元、經營服務規範、租賃關係穩定的住房租賃市場體系后。由此，
一方面，過往總被忽視的住房租賃市場開始進入新的發展時期；另一方面，住房租賃市場的發展也使得「住有所居」的目標更進一步。
隨著制度框架的逐步建立，對於房地產開發企業而言，如何在房地產業白銀時期謀求更大的發展，是其不得不面對的現實問題。
張波認為，在白銀時期房地產業增速變緩、行業集中度提升的背景下，未來，誰能進一步搶佔住房租賃市場這個「第二跑道」，誰就搶佔了先機。
不過，在彭松看來，從2016年以來的這輪房地產調控力度來看，預計調控時間將會是長期且持續的。因此，對於一些單純做房地產開發的企業來說，傳統的買地、賣房模式已難以為繼，未來發展的空間也會是
有限的，但以資源整合為基礎的城市綜合運營卻成為其謀求戰略升級、拓展新增長級的方向。所以，房地產開發企業需要立足於長遠考慮，向城市綜合運營商方面進行轉型和升級。
作為房地產行業轉型創新升級的先鋒，張玉良告訴《證券日報》記者，至少在三年前，綠地集團就明確提出要從「房地產開發企業」向「城市綜合運營服務商」進行轉型。經過這幾年的發展，綠地集團的轉型
創新升級已初見成效。
據張玉良介紹，綠地集團在鞏固房地產主業領先優勢的同時，順應中國經濟結構性、趨勢性的機遇，加快發展相關多元產業，推動轉型升級，形成了「房地產主業突出，大基建、大金融、大消費等產業並舉發
展」的綜合經營格局。其中，大基建產業涉及地鐵、高速公路、生態文旅等項目；大金融產業已形成債權、股權、資管、資本運作四大業務齊頭並進的格局；大消費產業重點發展與中產階級生活方式息息相關的中
高端消費業態，如進口商品直銷、跨境電商、酒店旅遊等。此外，綠地集團還積極發展科創、健康、教育等產業，發揮協同效應，提升整體競爭力。
專家認為，綠地等大型房地產企業加快轉型，正是中國經濟向高質量邁進的生動註腳。
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