不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

 

公司租地蓋廠房，在租約期滿後「連屋帶地」還給地主，是實務上相當常見的模式。會計師提醒，依據財政部解釋令，這種租賃模式，其地上建物就必須視為租金，必須按房屋時價計算地主租賃收入，此外，也要記得申報契稅，以免漏稅挨罰。

KPMG稅務投資部協理陳信賢表示，公司在承租土地上以自己名義興建房屋，約定於租賃期滿後將房屋交付給地主，無論租賃期間有無另給付租金，該房屋都應認屬承租土地的對價，屬「一次交付租金」性質，應按該房屋時價計算地主實際取得年度的租賃收入。

陳信賢也指出，如果地主出租土地、以公司為起造人自費興建房屋，並以公司取得使用執照，此為土地租賃行為，無涉房屋買賣，非屬契稅的課稅範圍。

但是，當地主與公司簽訂土地租賃契約，雙方約定由公司於承租土地上自費興建房屋，以地主為起造人，或是依約在土地租賃期間屆滿後，將房屋移轉給地主，此時，該契約就是以租賃期間的土地使用權，與公司自費興建的房屋交換，形成「互易契約」，就必須課徵契稅。

陳信賢提醒，地主在收回租給公司的土地及地上建物時，務必要記得以房屋時價計算租金收入，併入當年度所得，也千萬不要忽略申報契稅，以免遭到稅局追稅及加罰。

財政部南區國稅局進一步表示，公司給付年度是以租賃契約屆滿日之年度為準，不過，若公司是在契約屆滿前已移轉房屋所有權，或已將房屋交付給地主管理使用，則應以土地出租人取得房屋所有權或管理使用年度為準。

至於房屋時價認定，則是以該房屋帳面金額，也就是原始建造成本加計租賃期間屬資本支出的改良、修繕費用，減除租賃期間累計折舊後的餘額，作為地主租賃收入，不過，如果公司未能提出房屋的帳載餘額，或餘額明顯較市價偏低時，就以給付年度的房屋評定現值計算。