不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

近年日本房地產之復甦，主要歸因於經濟持續增長以及二○二○年東京奧運會的利多因素，另外，日本房地產在歷經二十多年景氣低迷的洗禮，由於房價相對較低而降低投資門檻，並具有較高租金回報率的優點，這也正是海外投資逐年增加之主要原因。按全球房地產指南(Global Property Guide)最新公布資訊，日本東京房價租金比為三十八倍，租金報酬率為二．六六％。

儘管如此，還是有不少日本人看空後市，其因在於奧運結束後，東京將會有不少人遠離市區，如再加上人口逐年老化等因素，房價可能會再度呈現下跌趨勢。

另外，如再依日本總務省所公布二○一三年的空屋率已高達一三．五％，約有八二○多萬戶空屋，一般預測下一次二○一九年公布的二○一八年全國空屋率將會高達一五％，空屋可能超過一千萬戶，此一數據對於台灣刻正加速興建社會住宅之政策，是否具有警示作用，實在值得深入探究。

還有一項與我們根深蒂固長期存在「有土斯有財」的觀念背道而馳者，例如高額的房產稅與修繕、管理費等，縱然買房出租，收支相抵所剩無幾，如再計入折舊，除非增值，否則未必划算。其次，日本住宅自有率約六成，惟隨著人口變遷因素之影響，近年已有越來越多人傾向租屋，因此，一般咸認購屋需求將會逐年下降，這也正是連野村總研諮詢公司都建議限制新建房屋之主要原因。

至於二○一三年開始大量購買日本房地產的陸資，在二○一四年達到高峰之後，因受限於日本五年內脫手高達三○％的稅制，超過五年則課徵二○％，因此從去年開始已出現大陸投資客陸續脫手情況，至於未來發展趨勢則仍有待密切追蹤觀察。


如今，受到美中貿易戰影響，台商是否大量回流，其對整體經濟與房市之影響，亦相當值得深入探討。三十年河東，三十年河西，由附文(從「三十年頂峰論」看日本、台灣與中國的經濟與房地產)所述，希望政府能夠確實把握台商回流契機，經由產業升級，再創台灣經濟奇蹟！