不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

立院前陣子為了實價登錄 2.0 的法案鬧得沸沸揚揚，最後在民進黨席次優勢之下通過張宏陸委員的閹割版本，也就是僅修正「地政士登載責任免除」部分，原實價登錄更重要的透明化法條「預售屋 30 日內登載」、「地址揭露」、「政府備查權」通通沒通過。

其中預售屋價格的資訊落差，更是業者擅用話術炒作的重要來源。預售屋制度在台灣實行將近五十年，房屋在尚未完工的狀況下販售，因為資訊不對等的緣故，價格往往存在巨大落差。這次實價登錄 2.0 原規定預售屋交易後 30 日內要登錄，即是為了消弭不對等資訊，促進市場價格的透明化。

魔鬼隱藏在細節，預售屋定型化契約是爭議來源

然而，預售屋的問題還不僅是如此。「預售屋買賣的定型化契約」更是消費爭議的來源。根據內政部的不動產資訊平台，107 年 Q4 中的房地產糾紛， 有近四成都是建商的預售屋買賣爭議。 而在地方政府層面，台北市政府副秘書長李得全就曾指出，台北市 2017 年的 219 件消費爭議案中，建商相關的爭議就有 117 件，佔了 53.42%。桃園市政府 108 年五月的最新資料也顯示，近兩成的消費爭議都來自於預售屋買賣，在所有類別中排名第一。

關於此問題，內政部消保會自 90 年起就頒布「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，且經歷多次修正。如建商跟消費者簽訂的預售屋買賣契約若未符合規定，消費者得依消費者保護法第 17 條主張無效，主管機關可依消保法開罰最高處 30 萬。

然而實務上，雖然公平交易委員會的規範說明，明確要求建商必須提供購屋人五日以上的審閱期。 但部分業者仍違法要求消費者提供訂金，才提供定型化契約帶回檢視 ，且根據《消保法》第 36 條， 開罰前應先命其限期改善，未改正後才得以開罰，使得實際開罰建商的次數不多。

雖然中央政府過去曾多次進行「預售屋買賣定型化契約」專案查核，但鑑於中央業務職掌繁複，且全國範圍較廣，因此目前預售屋抽查多以地方政府為單位，卻 因為相關查核法規鬆散，且抽查需要地政局和消保官的跨部會合作，使得各縣市政府針對預售屋定型化契約的相關政策大相徑庭。 而事後的消費爭議調解或懲處，也都已是臨噎掘井，治標而不治本，顯見現行法規和政策有改善空間

地方政府針對預售屋契約爭議，執行力落差甚大

考量預售屋糾紛與都市及重劃區較相關，本文在比較地方政府以六都為主，並以各地方政府於網站上揭露的資訊做比較，觀察各地方政府的「政策現況」、「抽查現況」及「後續追蹤影響」。綜合以上資料，我們大致可依積極程度區分出三種類型：

一、被動接受申訴才進行查核，或抽查卻無公開資訊（高雄、台南、新北）：

　　高雄市府網站和地政局網頁幾乎沒有相關資訊，僅在市府其中一篇新聞稿中提及「地政局長期實行抽查，有效降低消費爭議」，卻未提及任何實質提升效益和抽查數據。

　　台南市地政局則在該局網站中透過施政成果報告，逐年發布相關資訊，弔詭的是數據只列出該年度查核件數，卻 沒有提及違規數量，或者是後續追蹤改善情況 。

　　新北市在媒體曝光上僅次於台北和桃園，102、106、107 年都有新聞稿或是新聞媒體報導提及地政局和消保官合作稽查，新北市施政成果網也提到新北市從 97 年就開始實施「提升不動產交易服務品質專案計畫」，然而 新北市地政局的網站，卻完全沒有稽查的定期報告，也沒有相關統計資料。且稽查的新聞報導，大多只有提及當天的情況，不免讓人質疑是否是刻意的社群操作 ，透過公關手法釋放政府有在監督的訊息。

二、主動定期針對業者進行抽查，且有後續追蹤改正（台中、桃園）：

　　台中市在 106 年之前都有做主動抽查，且數量和數據都還算完整。107 年後則提出「台中市政府預售屋買賣定型化契約查核健檢計畫，將其抽查方式分為『消費者主動提供』和『政府主動查核』兩者。」，希望更近一步改善預售屋買賣現況。然而實際審視該平台，會發現從去年到今年三月的 15 個月中，僅有 3 個月進行預售屋定型化契約查核，去年（2018）的查核總數更只有 6 家，雖然有明確列出違規廠商和細項，且有持續追蹤後續改正狀態 。但是數量過少，且幾乎都是被動接收消費者的申請案件，原先的計畫執行率低落 。

　　桃園市因為近年來雙北都會區人口外溢，成為大量移入人口的標的，因此也增加許多預售屋買賣爭議。從 104 年開始，桃園市政府逐年發布預售屋建案聯合稽查成果報告，可惜的是格式和取得方式不一致，有些年份的資料只出現在媒體新聞中，卻找不到實際檔案。但相對而言其追蹤資訊較為完整，統計表格也有助於了解整體趨勢發展，可以明顯看出聯合稽查報告確實提升建商得契約合格率。

三、積極要求建商主動登錄備查，建構透明的網站系統（台北）：

　　台北市從 103 年起就和中央配合稽查，三年內就抽查了一百家，且網站上皆可以查詢到完整的違規名單，後續裁罰明細也都明確列出 。但根據法規限制，違法業者不得立即開罰，除非其在限期內未改正。且不論被動處理爭議或者是主動稽查，都只是事後懲處，無法達到事前預防的效用。

因此台北市政府從 106 年開始 全面納管預售屋買賣定型化契約，要求業者主動備查，同時公告違規業者，並對虛應了事的建商進行裁罰 。在 107 年起透過「臺北市預售建案契約核備地圖」，民眾僅需要透過 google map 就可以將可以一覽無遺，透過契約核備和履約狀況的整合，使得不動產交易更透明，促進買賣雙方的資訊平等。在規劃和執行較為完備的情況下，北市確實有效降低預售屋相關的買賣爭議。

強化主管機關的能量 —討論備查定型化契約入法

綜上，可看到出各地方政府的執行力參差不齊，事後稽查亡羊補牢的作法更是效果有限。然而從台北市的做法可以看到，他們 透過行政裁量的作法，讓事後追查漸漸轉為事前備查 。除了 政策涵蓋率更廣，也能提升管理動能上的不足，減少消費爭議 。對民眾來說，資訊透明化也提升他們對預售屋市場的信心。桃園市議員楊朝偉更曾在質詢中，希望市府朝北市的契約和背地圖發展，顯見定型化契約的備查已經成為一種典範。

因此我們呼籲，各地方政府應該切實進行相關抽查並定期公告違規建商，保護消費者的權益。而中央在未來的實價登錄修法中， 除了將「預售屋交易 30 日內登錄」和「政府查核權」這次實價登錄未成功被修法的部分入法，也需針對平均地權條例增訂第 47-3 條，一併增列「預售屋買賣契約」於銷售前納入備查 ，讓地方執法有據，打擊違規建商。真正落實不動產市場的交易透明，讓政府做消費者安全購屋的堅強後盾。

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