不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

記者張靖榕／綜合報導

日本房產市場因有嚴格的管理制度，加上普遍重透明誠信的因素，使得市場環境與全球相比顯得風險較低。不少日本投資者習於「買下整棟公寓經營」，配合軟硬體、人及合約的嚴格管理，衍生出一套獨特的經營形式，除了自主管理與委託管理外，20.3%的人選擇交由房產公司「一括借上げにより管理」，成了無需管事只需收錢的包租公／婆。

根據《房天下》引述一份《在日本三大都市圈內投資整棟公寓情況》的調查中指出，在日本投資1層至2層樓高整棟公寓樓的佔比最多，達到58.3％。若以戶數來看，5戶以下的整棟公寓樓約有27.7％的人投資；33.6％是6戶至9戶的公寓樓，總合起來共60％的公寓樓投資是在90戶以下。

▲日本房產市場環境較優良。 （圖／翻攝自pakutaso.com）

大多數人選擇的經營型式為「個人形式經營」，占比達82.3％，另外17.3屬於法人形式經營，而投資整棟公寓以租賃方式經營，從建築物、設備、合約到租客等的管理都是必要要素。其中，投資者自己管理叫作「自主管理」，將全部或部分委託給業者則為「委託管理」，不過日本還有一種「一括借上げにより管理」，意指「由房產公司統一租下投資者的房產，從而進行經營管理的型態。」

房產公司作為「一括借上げにより管理」實際上的管理者，將從業主手中租來的房產轉租給實際的房客，並統一進行管理。相較於委託管理是由專業管理業者負責，採第一線反應並主動向業主匯報情況，「一括借上げにより管理」的投資者與房客基本上完全沒有接觸。這樣特殊的管理形式在日本有20.3％的投資者選擇，而最多人選擇的仍是委託管理的形式。