【撰文 黃健誠】
受惠市場低利環境，近期房地產買方購屋意願明顯增加，根據金融聯徵中心統計，從2020上半年，男性及女性在各年齡層的購屋貸款條件來看，以20到29歲女性的貸款條件最佳，平均貸款成數為74.34%、利率1.56%，但隨著年齡增加，50歲後，平均貸款成數便降到7成以下，約69%。
房仲業者分析，從數據來看，除了年輕女性偏好較新的住宅大樓，影響貸款條件外，年齡越大、利率越高，應與銀行風險控管有關，且年紀越大通常「口袋越深」，對於貸款成數的需求，不比年輕人高。
年紀越大房貸成數越低 和口袋深度有關
從2020上半年男性及女性各年齡層貸款條件來看，無論男女，50歲以前的房貸成數都有7成以上，利率約在1.56%到1.62%之間。不過，過了50歲後，房貸成數則跌破7成，利率也攀升至1.65%到1.74%間。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，銀行基於風險考量，年紀越長，貸款利率通常也越高；而年輕男女相較於大齡男女，許多父母願意幫小孩出自備款，由兒女繳房貸，因此對貸款成數有高度需求，平均成數也隨之提高。
小資男女首選「雙低」物件 退休大齡族群偏愛「大換小」
另外，就物件選擇而言，郎美囡說，小資男女大部分為首購族，較常見的情況是，長輩資助部分資金當自備款，然後由小資男女自行負擔貸款，故以「低單價、低總價」物件為主，房型通常在2房以內，且因價格考量，許多人會選在重劃區、新市鎮或蛋白區，並以住宅大樓居多。
大齡男女主要以換屋居多，例如，當家庭人口增加時，會從小房換成3至4房的物件，不過，近期因少子化因素，多數以3房物件為主。若從區域來看，北北桃以大樓、公寓居多，中部以南有些區域，則會選擇透天，端看當地主要類型為哪一種。
郎美囡也提到，但當大齡男女到了退休年齡，則會出現「大換小」的換房模式，由於兒女不住一起，不需要大坪數空間，故選擇換小坪數，也能將部分資產變現。
房貸想貸多一點？除了貨比三家外，地段、屋況、個人信用都是重點
貸款成數除了與購屋民眾收入條件有關外，和物件地段也有極大關係，郎美囡說，假設位於精華地段，就算是老公寓，也能有高貸款成數，若位處同地段，則以屋況較佳的大樓成數較高。不過，近年來許多新建案會與銀行合作專案，因此有新案的的貸款成數，也會更高，通常可到8成。
買房時若想爭取較好的貸款條件，屋比房屋總經理葉國華表指出，臨近捷運站、路段佳的房地產，因轉手性及抗跌性都較強，因此貸款成數會比偏僻、空屋率高的區域高一些。
除了地段外，屋況也是考量重點，葉國華說，若想拉高貸款成數，民眾在挑房時，舉凡屋況差、公設比高、有高架橋、死巷路沖等風水問題、凶宅、違法頂加，以及附近有嫌惡設施的房子，都應該儘量避開。
目前銀行給各種房型的貸款成數不一，例如，預售屋最高能貸8成、套房約5到6成、新成屋7到8成、中古屋5到8成，建議民眾在貸款時，除考量上述條件外，與銀行建立良好信用往來，也相當重要。
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨也說，觀察統計數據，貸款條件多少與年齡有關，但金融機構評估貸款條件，除了房屋是因素外，貸款人本身的收入、信用狀況、存款等條件，是影響貸款成數及利率的主因；因此，若自身財務狀況佳，或符合銀行優惠專案身分者，還是能有好的貸款條件，如果擔心成數不足的民眾，不妨多詢問幾間銀行，或許有機會談到比較好的條件。
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