不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

如同股市是否超漲，房市是否過熱有著各種不易判讀的訊號。在當前全球以空前寬鬆及低利政策對抗武肺疫情之際，台灣央行副總裁陳南光發文警示房市泡沬可能引發的惡果，並指出官方應及早採取行動。

陳南光在2018年就任央行副總裁，《彭博》引用其最新發表文章，以近年南韓頻推抑制房價政策仍無效為例指出，一旦房價持續上漲的預期心理確立，任何總體審慎政策工具恐難以撼動房價飆漲的趨勢。此外，由於主要國家央行量化寬鬆政策的外溢效應，台灣這類小型開放經濟體更加亟需採用這項工具。

陳南光在10月號《台灣銀行家》雜誌撰文指出：「央行應在房價大幅上漲預期形成之前，就及早部署總體審慎政策，以穩定房市與金融體系，防範金融循環的中期風險。」

文章並示警，寬鬆貨幣政策與低稅負造成目前台灣房價居高不下、價格機能完全失去作用，無法反映大量餘屋的現況。而且，最近不動產貸款成長率正加速上升，佔GDP比重高達52%、頻創歷史新高，意味著央行也應該將潛在的相關系統風險納入考量。

陳南光指出：「我們應該嚴肅正視房價持續上漲對於台灣資源配置的扭曲，以及對經濟與生產力的長期損害。」他表示，對於房地產作爲經濟支柱的觀點，研究數據顯示房地產相關產業從來都不是台灣的經濟火車頭，而上述觀點積非成是，容易成為阻撓房市正常化的口號。

由於加稅手段通常受制於立法機關，陳南光在文中提出，貸款成數（Loan-to-value）與負債對所得比（Debt-to-income）上限政策，是央行可自行運用的工具，並且力道輕重也可機動調整，例如對於第2或第3筆房貸以上漸次降低貸款成數上限。

過熱了嗎？

據台灣央行統計截至今年8月，住宅貸款餘額達7.74兆元台幣，建築貸款餘額則為2.29兆台幣，雙雙創下歷史新高，較上年同期成長率7.18%及15.49%，分別創下2010年及2011年以來最快增速。

從房價看，不同城市的差距巨大，一線城市的居民負擔頗重。據內政部統計今年第1季，全台房價佔家庭可支配年所得的比重（即房價所得比）為8.62倍，在台北市該指標更高達13.94倍。每月房貨支出佔家戶可支配所得，全台各縣市平均為35%，台北市則為57%。

依據《中央銀行法》，央行可採行選擇性信用管制措施，來抑制投機性的資金需求。例如，自2010年6月起陸續對豪宅以及台北市等地區的第2戶購屋，定下貸款成數不得超過5成或6成等規定，之後該政策陸續擴大管制的城市，至2015年有所放鬆。而央行在2016年3月宣布政策已見成效，因此取消多數限制，僅保留對豪宅的管制。

觀察信義房屋的大台北房市指數，2010年房貸政策開始收緊起，價格一路走升直到2015年才見頂，至2017年部分回跌後，今年該指數又出現加速回升現象，8月份觸及逾5年高點。

央行總裁楊金龍在9月份的會議後被記者問及房市是否有過熱跡象時，他回應稱，銀行體系對於自住的住宅有比之前正面樂觀的看法，但還不是非常高，對於高價住宅則仍然保守。

防範於未然

在房市數據不畏疫情持續走高之際，據央行理事會議紀要，在6月會議中已有1位理事提案，建議央行評估提出隨房市景氣變化而機動調整的政策工具。之後有媒體報導披露提案者為2018年加入央行理事會的台大經濟系教授陳旭昇。

央行理事陳旭昇對《彭博》表示，房市是否過熱不是個容易回答的問題，有理事認為房市相當健康，沒有過熱的問題，但也有部分理事透過觀察不動產放款集中度、貸款等指標，對房市狀況表示憂心。

相對於各界了解央行升、降息的利率政策是觀察通膨、經濟成長等指標，陳旭昇表示對於何謂「必要時」可以實施選擇性信用管制，央行也應該要有確切定義，以及如何具體綜合分析與評斷有關房地產市場的各項指標，讓理事們知道房市是否過熱，提供理事會決策參考，也有助於抑制預期心理。

陳旭昇說：「希望央行可以再積極一點去思考相關決策的資訊如何建立起來，才能盡早防範於未然，一旦點燃房市泡沬的預期後，就很難收拾。」（財經中心／綜合外電報導）

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